Gerechtshof Amsterdam, hoger beroep civiel recht overig

Met het door hem overgelegde e-mailbericht van [O.] heeft [geïntimeerde] voldoende aannemelijk gemaakt dat [O.] daadwerkelijk een deel van haar arbeidstijd aan onderzoek naar verboden onderverhuur besteedt. [appellanten] heeft deze verklaring onvoldoende gemotiveerd weersproken. Dat de onderzoekswerkzaamheden van [O.] niet zijn vermeld op de website van de beheerder doet niet af aan de geloofwaardigheid van haar verklaring. In het midden kan blijven of de onderverhuur in dit specifieke geval [O.] veel tijd heeft gekost, aangezien dat geen wijziging brengt in de omvang van de reeds bestaande schade, die immers is gelegen in het moeten hebben van een onderzoeksafdeling of -medewerker.

De grieven II en III zijn derhalve tevergeefs voorgedragen.

Hiervoor heeft het hof al overwogen het aannemelijk te achten dat [geïntimeerde] schade heeft geleden in verband met de door [O.] verrichte werkzaamheden. Daarnaast heeft [geïntimeerde] nog twee andere vormen van schade gesteld: de hem ontnomen mogelijkheid de huur na vrijkomen van de woning op een eerder moment te verhogen en de kosten van ontruiming van het gehuurde.

Al in eerste aanleg heeft [geïntimeerde] erop gewezen dat hij de huurprijs van de woning zou hebben kunnen verhogen als [appellanten] de woning niet zou hebben onderverhuurd, maar de huur zou hebben opgezegd. [appellanten] heeft op dit verweer niet gereageerd, ook niet in zijn laatste akte, waarin hij wel op andere onderdelen van de memorie van antwoord is ingegaan. Onweersproken is aldus gebleven dat, zoals [geïntimeerde] bij memorie van antwoord heeft toegelicht, de huurprijs van de woning bij de verhuur in 1995 nog niet was geliberaliseerd, maar later had kunnen worden geliberaliseerd. Voorts moet worden vastgesteld dat de woning zich bevindt in een gewild deel van de stad. Het hof acht op grond van een en ander aannemelijk dat [geïntimeerde] schade heeft geleden doordat de verboden onderverhuur [appellanten] in staat heeft gesteld de woning langdurig aan te houden naast zijn eigen koopwoning en zo aan [geïntimeerde] de mogelijkheid van een aanmerkelijke huurverhoging op een eerder moment is onthouden.

Daarnaast heeft [geïntimeerde] aangetoond dat hij kosten heeft gemaakt voor de ontruiming van het gehuurde. Hij heeft een afschrift overgelegd van een ontruimingsvonnis in kort geding gewezen tussen hem enerzijds en[I.] en de andere bewoners van het gehuurde anderzijds. Het hof acht, met [geïntimeerde], twijfelachtig of [geïntimeerde] in staat zal blijken de proceskostenveroordeling te verhalen, maar bovendien moet worden aangenomen dat de werkelijke kosten van dit kort geding hoger zijn geweest dan het in het vonnis toegewezen bedrag van € 893,17.

[geïntimeerde] heeft aangetoond dat hij daadwerkelijk schade heeft geleden. Voorts is niet aannemelijk geworden dat de door hem gevorderde winst de door hem geleden schade aanmerkelijk te boven gaat. Van de drie hiervoor genoemde vormen van schade zijn in ieder geval de doorberekende (loon)kosten van [O.] en de misgelopen huurverhoging moeilijk concreet te berekenen of aan te tonen. Dat vormt al een argument om te kiezen voor toepassing van artikel 6:104 BW. Bovendien maakt de aard van het onrechtmatig handelen in kwestie (een huurder exploiteert een onroerende zaak op de wijze die alleen de eigenaar/verhuurder toekomt) dat begroting van de schade op het bedrag van de winst die als het ware in de verkeerde zak is terechtgekomen, naar het oordeel van het hof erg voor de hand ligt. Het hof leest in het door [appellanten] aangehaalde arrest van de Hoge Raad 18 juni 2010 (LJN BM0893) niet dat het instrument van de winstafdracht in het geval van een particuliere verhuurder niet zou kunnen worden gehanteerd. De grieven IV tot en met VI falen.

Bij deze wijze van schadeberekening moet worden bepaald welke nettowinst is behaald, dat wil zeggen na aftrek van de gemaakte kosten. Naast de betaalde huur en energielasten behoren ook eventueel gemaakte onderhoudskosten in mindering te worden gebracht. Het mag zo zijn dat [appellanten] [geïntimeerde] om onderhoud had kunnen vragen, maar dat heeft hij, naar hij stelt, niet gedaan en als dat juist is heeft het tot gevolg dat zijn nettowinst lager is geweest. Ook het argument dat de kosten zijn veroorzaakt door de bewoning door kamerbewoners gaat niet op, omdat ook de genoten winst met die wijze van bewoning samenhangt.

[appellanten] heeft in hoger beroep duidelijker dan in eerste aanleg gesteld de hiervoor genoemde kosten te hebben gemaakt. Bovendien heeft hij daarvan gespecificeerd bewijs aangeboden. Omdat de wetenschap welke werkzaamheden precies op welk moment tegen welke kosten in het gehuurde zijn verricht, volledig en uitsluitend bij [appellanten] ligt vloeit naar het oordeel van het hof uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voort dat op [appellanten] de bewijslast rust van zijn stelling dat hij in de door de kantonrechter in aanmerking genomen periode daadwerkelijk onderhoudskosten heeft gemaakt tot het door hem genoemde bedrag van € 2.500,=. Hij zal tot het bewijs daarvan worden toegelaten. In zoverre slaagt de grief.

Het hof deelt het standpunt van de kantonrechter dat er geen reden is te twijfelen aan de juistheid van de mededeling van[I.] in haar e-mail van 25 juni 2012 dat zij altijd met drie anderen in het gehuurde heeft gewoond. Daaraan doet niet af dat zij wellicht tegen beter weten in schrijft dat zij en haar medebewoners niet hebben geweten van illegale onderverhuur. Dat [appellant sub 1] hoofdhuurder was blijkt al uit de tekst van de onderverhuurovereenkomst en het feit dat bij de overschrijving van de huur geen verdere vermeldingen mochten worden gedaan spreekt boekdelen. Het hof wijst in dit verband echter erop dat [appellanten] zelf in eerste aanleg heeft betoogd te goeder trouw te zijn geweest. De geveinsde onwetendheid van[I.] is dan ook niet heel opmerkelijk. Die geeft in ieder geval geen grond te twijfelen aan haar mededelingen, nu zij bij het spreken van onwaarheid over het aantal huurders of de betaalde huur geen kenbaar belang heeft.

De kantonrechter is uitgegaan van een hogere aanvangshuur van[I.] dan zij zelf in haar verklaring heeft genoemd, omdat [appellanten] dat hogere bedrag heeft genoemd, onder overlegging van een (niet ondertekende) huurovereenkomst waaruit dat hogere bedrag bleek. Het hof acht dit een begrijpelijke en juiste gang van zaken en verwerpt dit bezwaar van [appellanten]

[appellanten] voert aan dat[I.] in haar verklaring niet spreekt over vier huurders, maar over vier personen. Dat is juist, maar gelet op de mate van gedetailleerdheid van haar verklaring op het punt van de huurbetalingen, moet worden aangenomen dat [I.] wel zou hebben vermeld als een van haar voormalige medebewoners van huurbetaling was vrijgesteld. Aan haar verklaring kan dus wel degelijk het vermoeden worden ontleend dat het gehuurde vanaf 1 april 2010 steeds aan vier personen verhuurd is geweest.