Hoger beroep Belastingrecht

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaken leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde wijst de heffingsambtenaar op een door

(taxateur) opgestelde taxatiematrix, gedagtekend 24 november 2021. In deze matrix wordt aan de hand van vier vergelijkingsobjecten – 309A, 25BS, 29B en 97BS – geconcludeerd tot een waarde van € 407.000.

Belanghebbende heeft gesteld dat uit de – door de heffingsambtenaar overgelegde – iWOZ-rapporten volgt dat voor de onroerende zaak en vergelijkingsobjecten

25BS en 97BS van een onjuist gebruiksoppervlak is uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft evenwel ter zitting van het Hof toegelicht dat de in de taxatiematrix gehanteerde gebruiksoppervlakten uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen afkomstig zijn, hetgeen naar ’s Hofs oordeel – en door belanghebbende niet betwist – een betrouwbaardere bron is dan de op verkoopadvertenties gebaseerde iWOZ-databank. Nu belanghebbende deze stelling niet nader heeft onderbouwd anders dan door verwijzing naar de iWOZ-gegevens en het Hof in het dossier geen verdere aanknopingspunten ziet om aan de in de taxatiematrix gehanteerde gebruiksoppervlakten te twijfelen, wordt voor de beoordeling van de vastgestelde waarde uitgegaan van de juistheid van de gehanteerde afmetingen.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De objecten

25BS en 29B zijn in het bijzonder geschikt om als vergelijking te dienen. De vergelijkingsobjecten zijn, net als de onroerende zaak, in de binnenstad gelegen bovenwoningen, met een nagenoeg gelijk gebruiksoppervlak (85 m² en 89 m² versus 90 m²) en van een nagenoeg gelijk bouwjaar (beide 1928 versus 1930) als de onroerende zaak. De heffingsambtenaar is – door belanghebbende onbetwist – van gemiddelde secundaire objectkenmerken uitgegaan voor de onroerende zaak en 25BS, alsmede voor 29B, met uitzondering van het voorzieningenniveau dat als ‘eenvoudig’ is aangemerkt.

Bij herleiding van eenheidsprijzen uit de verkoopsom van de vergelijkingsobjecten volgt een gemiddelde eenheidsprijs van € 4.603,50/m², terwijl voor de onroerende zaak met € 4.522/m² is gerekend. Ook de gemiddelde eenheidsprijs van de (meest vergelijkbare) referentieobjecten

25BS en 29B, ligt hoger dan waarmee voor de onroerende zaak is gerekend (€ 4.527/m²), nog daargelaten dat in die gemiddelde eenheidsprijs geen correctie is toegepast voor het eenvoudige voorzieningenniveau van 29B. Met deze verschillen in eenheidsprijs tussen de onroerende zaak en vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar aantoonbaar voldoende rekening gehouden met verschillen tussen deze objecten, zodat aannemelijk is dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende heeft gesteld dat de aanwezigheid van een balkon of dakterras – zoals het geval is bij de vergelijkingsobjecten – een waarde van tussen de € 4.000/m² en € 5.000/m² vertegenwoordigt. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte slechts € 500/m² hiervoor gerekend, aldus belanghebbende. Belanghebbende heeft deze stelling evenwel op geen enkele wijze onderbouwd, zodat deze naar ’s Hofs oordeel niet aannemelijk is. Nu uit de taxatiematrix en de daarop door de heffingsambtenaar ter zitting gegeven toelichting volgt dat de gehanteerde € 500/m² in lijn met gerealiseerde marktgegevens ligt, ziet het Hof geen aanleiding om daaraan te twijfelen.

Ook belanghebbendes stelling over afnemend grensnut doet niet af aan het oordeel van het Hof, aangezien deze evenmin is onderbouwd. Bovendien volgt uit de gemiddelde eenheidsprijs van de vergelijkingsobjecten

25BS en 29B – die over een nagenoeg gelijk gebruiksoppervlak als de onroerende zaak beschikken – dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, zodat ook overigens geen aanleiding bestaat om belanghebbendes stelling aannemelijk te achten.

Voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde, wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices opgesteld door

(taxateur) van 10 september 2021, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 188.000. In deze matrices zijn – voor zover relevant – de volgende gegevens opgenomen:

Huurtransacties (matrix 1)

Object

Bj

Objectsoort

Gbo

Huur/m²

Huurprijs

Datum ovk

[adres2]

250

1930

Winkel

140 m²

€ 171

€ 23.940

01-03-2019

[adres2]

268

1930

Winkel

97 m²

€ 186

€ 18.000

01-04-2019

[adres2]

273A

1996

Winkel

100 m²

€ 170

€ 17.000

01-03-2018

Kooptransacties (matrix 2)

Object

Bj

Objectsoort

Gbo

Getaxeerde huurwaarde

Verkoopprijs

Factor

[adres2]

101

1920

Winkel

200 m²

€ 32.600

€ 377.000

11,6

[adres2]

287B

1950

Winkel

65 m²

€ 9.958

€ 137.000

13,8

[adres2]

383

ca. 1900

Winkel

115 m²

€ 15.410

€ 164.000

10,6

Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten ter onderbouwing van de huurwaarde (matrix 1) en kapitalisatiefactor (matrix 2), met uitzondering van

101, voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om daaruit conclusies te kunnen trekken over de gezochte waarde. De referentiepanden zijn alle in gebruik als winkel, met een voldoende vergelijkbaar gebruiksoppervlak (tussen 65 m² en 140 m² versus 110 m²) en gelegen op korte afstand van de onroerende zaak. Ook zijn de referentiepanden uit een voldoende vergelijkbare bouwperiode. Dat het feitelijk gebruik van de referentiepanden afwijkt van de onroerende zaak – die als praktijkruimte wordt gebruikt – doet niet af aan de vergelijkbaarheid daarvan, aangezien voor de vergelijkbaarheid relevant is wat de gebruiksmogelijkheden van het pand zijn en niet waarvoor het feitelijk wordt gebruikt (verkrijgingsfictie). Het Hof acht de gebruiksmogelijkheden van de referentiepanden, namelijk als winkel, gelet op de mogelijkheden van gebruik die uit het bestemmingsplan voortvloeien, voldoende vergelijkbaar met die van de onroerende zaak.

Het referentieobject

101 acht het Hof minder geschikt, gezien het afwijkende gebruiksoppervlak en het feit dat het een lagere ligging aan de ten opzichte van het stadscentrum heeft, hetgeen – zo is door de heffingsambtenaar niet betwist – een mindere ligging is en dus tot een lagere waarde leidt. Dit brengt met zich dat het Hof dit referentiepand bij de beoordeling van de vastgestelde waarde buiten beschouwing laat.

Uit de referentiepanden valt een gemiddelde huurwaarde van € 175,67/m² en een gemiddelde kapitalisatiefactor van 12,2 ter herleiden, terwijl bij de woning van een huurwaarde van € 173/m² en een kapitalisatiefactor van 9,9 is uitgegaan. Met dit verschil in huurwaarde (€ 2,67/m²) en kapitalisatiefactor (2,3) heeft de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel voldoende rekening gehouden met verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden. Ook belanghebbendes betoog dat voor de kelder bij het vergelijkingsobject

383 (groot 26 m²) met een te lage waarde is gerekend (€ 45/m²), brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat voor de kelder rekening is gehouden met een lagere eenheidsprijs vanwege de mindere doelmatigheid en ligging van dit referentieobject, aangezien het een relatief smal pand is dat – ten opzichte van het stadscentrum – hoger op de is gelegen. Het Hof acht deze – door belanghebbende onweersproken – toelichting aannemelijk.

Het vorenstaande brengt met zich dat naar het oordeel van het Hof aannemelijk is dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Ook het overige dat belanghebbende aanvoert leidt niet tot een andersluidend oordeel.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde wijst de heffingsambtenaar op een door

(taxateur) opgestelde taxatiematrix, gedagtekend 14 december 2021. In deze matrix wordt aan de hand van vier vergelijkingsobjecten – 443A BS, 504, 536 en 299 BSA – geconcludeerd tot een waarde van € 330.000.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De objecten

443 A BS en 504 zijn in het bijzonder geschikt om als vergelijking te dienen, vanwege het nagenoeg gelijke gebruiksoppervlak (119 m² en 108 m² versus 113 m²) en bouwjaar (1919 en 1931 versus 1926) alsmede de – door belanghebbende onbetwiste – gelijke score voor secundaire objectkenmerken. De verkoop van 443 A BS heeft exact vier maanden na (1 april 20219) en die van 504 binnen minder dan één maand voor de waardepeildatum plaatsgevonden (13 december 2018), zodat de objecten ook in dat opzicht bijzonder geschikt zijn om als referentiepand te dienen.

Uit de verkoopsom van deze vergelijkingsobjecten valt een gemiddelde eenheidsprijs van € 3.112,50/m² te herleiden, terwijl voor de onroerende zaak met € 2.920/m² is gerekend. Ook wanneer de andere, qua gebruiksoppervlak kleinere, vergelijkingsobjecten

536 en 299 BSA (respectievelijk 93 m² en 90 m²), worden betrokken in de berekening, volgt een gemiddelde eenheidsprijs die hoger ligt dan waarmee voor de onroerende zaak is gerekend (€ 3.184,25/m²).

In het verschil van € 192,50/m² ten opzichte van de meest geschikte vergelijkingsobjecten (zie 4.17.), heeft de heffingsambtenaar zonder meer voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Naar ’s Hofs oordeel is daarmee aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Ook belanghebbendes stelling over de waardering van balkons en dakterrassen, brengt het Hof – op de gronden als vermeld onder rechtsoverweging 4.9. – niet tot een andersluidend oordeel, nog daargelaten dat bij de onroerende zaak eveneens een dakterras aanwezig is.

Voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices opgesteld door

(taxateur) van 10 september 2021, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 307.000. In deze matrices zijn – voor zover relevant – de volgende gegevens opgenomen:

Huurtransacties (matrix 1)

Object

Bj

Objectsoort

Gbo

Huur/m²

Huurprijs

Datum ovk

[adres3]

21

-

Winkel

170 m²

€ 382

€ 65.000

01-11-2018

[adres8]

3

1972

Café / restaurant

771 m²

€ 86

€ 66.660

01-10-2018

[adres9]

15

ca. 1900

Café / restaurant

160 m²

€ 150

€ 24.000

01-11-2018

Kooptransacties (matrix 2)

Object

Bj

Objectsoort

Gbo

Getaxeerde huurwaarde

Verkoopprijs

Factor

[adres10]

4

ca. 1900

Winkel

176 m²

€ 51.128

€ 800.000

15,6

[adres3]

27

1950

Winkel

407 m²

€ 67.540

€ 1.199.000

17,8

[adres4]

54

ca. 1900

Café / restaurant

173 m²

€ 29.095

€ 519.000

17,8

Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten ter onderbouwing van de huurwaarde (matrix 1) en kapitalisatiefactor (matrix 2), met uitzondering van

3 en 27, voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om daaruit conclusies te kunnen trekken over de gezochte waarde. De referentiepanden zijn – evenals de onroerende zaak – in het centrum van gelegen en afkomstig uit circa 1900. Bovendien beschikken de panden over een vergelijkbaar gebruiksoppervlak als de onroerende zaak (tussen 160 m² en 176 m² versus 166 m²).

De panden

3 en 27 zijn minder geschikt om als referentie te dienen, vanwege het grote verschil in gebruiksoppervlak (respectievelijk 771 m² en 407 m² versus 166 m²) en bouwjaar (1972 en 1950 versus circa 1900). Dit brengt met zich dat het Hof deze referentiepanden bij beoordeling van de vastgestelde waarde buiten beschouwing laat.

Uit de referentiepanden valt een gemiddelde huurwaarde van € 266/m² en een gemiddelde kapitalisatiefactor van 16,7 te herleiden, terwijl voor de onroerende zaak met een (gemiddelde) huurwaarde van € 161/m² en een kapitalisatiefactor van 11,5 is gerekend. Met dit verschil in huurwaarde (€ 105/m²) en kapitalisatiefactor (5,2) heeft de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiepanden en de onroerende zaak. Ook wanneer het Hof belanghebbende zou volgen in de stelling dat de onroerende zaak vanwege de (toen nog aankomende) coronacrisis slechts met andere cafés / restaurants kan worden vergeleken – wat er verder van die stelling ook zij – komt het Hof niet tot een ander oordeel. Uit de referentiepanden

15 en 54 – beide in gebruik als café / restaurant – is immers een nagenoeg gelijke huurprijs en een hogere kapitalisatiefactor te herleiden, zodat ook dan aannemelijk is dat er voldoende rekening is gehouden met bestaande verschillen.

Het vorenstaande brengt met zich dat naar oordeel van het Hof aannemelijk is dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende heeft in algemene bewoordingen aangevoerd dat vanwege de coronacrisis dient te worden uitgegaan van de toestandspeildatum en dat de heffingsambtenaar gehouden was om een berekening aan de hand van de ‘bottom-up’-methode over te leggen.

Deze stellingen brengen het Hof niet tot een andersluidend oordeel. Op waarde- noch toestandspeildatum was sprake van corona, zodat geen aanleiding bestaat om de peildatum te verleggen. Ook overigens ziet het Hof daar geen aanleiding voor, nu corona een voor de gehele vastgoedmarkt geldende, algemene omstandigheid is, zodat niet is voldaan aan het wettelijke vereiste dat sprake moet zijn van een omstandigheid die specifiek voor de onroerende zaak geldt, zoals neergelegd in artikel 18, lid 3 en onder c, van de Wet WOZ.

Verder merkt het Hof op dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om de vastgestelde waarde, binnen het kader van de wet, te onderbouwen op de wijze die hem het meest geschikt voorkomt. De heffingsambtenaar heeft voor de waardering van de onroerende zaken die aangemerkt zijn als ‘niet-woning’, gekozen voor een methode van kapitalisatie van de bruto huur, zoals in artikel 4, lid 1 en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is toegestaan. Anders dan belanghebbende betoogt, was de heffingsambtenaar niet gehouden om die waarden (ook) aan de hand van de ‘bottom-up’-methode te onderbouwen. De hogerberoepsgronden slagen niet.

Belanghebbende heeft zowel in het bezwaarschrift als in het beroepschrift verzocht om een vergoeding van immateriële schade, indien de redelijke termijn voor het afdoen van de zaak wordt overschreden. Volgens belanghebbende heeft de Rechtbank ten onrechte als uitgangspunt gehanteerd dat een bedrag van € 50 aan immateriële schadevergoeding per half jaar overschrijding van de redelijke termijn dient te worden toegekend.

Op grond van het in het kader van de Wet herwaardering proceskostenvergoeding WOZ en Bpm, ingevoerde artikel 30a, lid 3, van de Wet WOZ, kent de rechter een immateriële schadevergoeding van € 50 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden toe. Volgens artikel IV, aanhef en onder b, van die wet, treedt die wet in werking met ingang van 1 januari 2024, met dien verstande dat vernoemd artikel 30a, lid 3, voor het eerst toepassing vindt op vergoedingen voor overschrijding van de redelijke termijn waarvan de termijn aanvangt na de inwerkingtreding.

Tussen partijen is niet in geschil dat de redelijke termijn in het onderhavig geval is aangevangen vóór 1 januari 2024. Het Hof ziet – mede vanwege het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024 – geen aanleiding om van het voornoemde overgangsrecht af te wijken, zodat in het onderhavig geval € 500 aan immateriële schadevergoeding per half jaar overschrijding dient te worden toegekend. Het Hof stelt de immateriële schadevergoeding, vanwege een overschrijding van de redelijke termijn met elf maanden, vast op een bedrag van € 1.000. De overschrijding is deels toerekenbaar aan de heffingsambtenaar en deels aan de Staat, zodat zij ieder een deel van de schadevergoeding dienen te vergoeden. Van dit bedrag dient de heffingsambtenaar 6/11 deel te betalen (€ 545) en de Staat 5/11 deel (€ 455). Gelet op de Beleidsregel van de Minister Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014, nr. 436935, Stcrt. 20.210, ziet het Hof ervan af de Staat in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.

Voorts stelt belanghebbende dat ten onrechte geen vergoeding van proceskosten en griffierecht is toegekend, vanwege de toekenning van de voornoemde immateriële schadevergoeding.

In de omstandigheid dat aan belanghebbende een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegekend, dient tevens een vergoeding van proceskosten te worden toegekend. Het Hof oordeelt dat aan belanghebbende voor de beroepsfase – overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht – een proceskostenvergoeding wordt toegekend, waarbij het Hof uitgaat van een wegingsfactor ‘zeer licht’ (0,25). De proceskostenvergoeding voor de beroepsfase moet daarom worden vastgesteld op € 218,75 (1 punt (verzoekschrift) x wegingsfactor 0,25 x € 875). De heffingsambtenaar en de Staat dienen, ieder voor een helft, deze kosten te vergoeden.

Daarnaast dient aan belanghebbende het in eerste aanleg betaalde griffierecht van € 49 te worden vergoed, nu het verzoek van belanghebbende – zo is tussen partijen niet in geschil – is gedaan voor 31 mei 2024 en op die datum de redelijke termijn in beroep reeds was overschreden. De heffingsambtenaar en de Staat dienen, ieder voor een helft, het griffierecht te vergoeden.

Belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift wederom een verzoek om vergoeding van immateriële schade gedaan voor de overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep. Het hogerberoepschrift is op 21 februari 2023 ingediend en het Hof doet heden uitspraak. Met deze uitspraak beslist het Hof binnen twee jaar op het hoger beroep nadat het is ingesteld. Dit betekent dat de redelijke termijn in hoger beroep niet is overschreden en dat daarom geen aanleiding bestaat voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in hoger beroep.