“geschil over vroegtijdig beëindigde aannemingsovereenkomst”

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

team I (handel)

zaaknummer : 200.347.441/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/340356/ HA ZA 23-320

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 september 2026

in de zaak van

TOTALROOFS B.V.,

gevestigd te Velserbroek,

appellante,

incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. P. Thole te Amsterdam,

tegen

wonend in [plaats] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

wonend in [plaats] ,

geïntimeerden,

incidenteel appellanten,

advocaat: mr. M.B. van Munster te ‘s-Gravenhage.

Partijen worden hierna Totalroofs en [geïntimeerden] . genoemd.

Geschil over vroegtijdig beëindigde aannemingsovereenkomst en schade als gevolg daarvan. De voorgenomen startdatum is gedurende een jaar nadat de aannemingsopdracht is verstrekt, verschillende keren uitgesteld. Voor aanvang van de werkzaamheden op de laatstelijk afgestemde startdatum heeft de aannemer aan opdrachtgever een aanbetalingsfactuur verzonden, met daarin vermeld dat een prijsverhoging zal worden toegepast voor de gestegen materiaalprijzen. Partijen zijn hierna in overleg getreden over de factuur en de daarin aangekondigde prijsverhoging.

Partijen zijn het erover eens dat ze een vast bedrag hebben afgesproken in verband met de gestegen materialenprijzen, voor de helft te vergoeden door de opdrachtgever. Partijen verschillen van mening over wat verder mondeling is afgesproken over de wijze en het moment van betaling, de startdatum van de werkzaamheden en de overeengekomen prijsverhoging.

Voorlopig concludeert het hof dat de opdrachtgever voldoende heeft toegelicht dat is afgesproken dat de aannemer aan hem een aangepaste factuur zou sturen en een startdatum is overeengekomen.

Het hof stelt de aannemer in de gelegenheid tegenbewijs te leveren.

Totalroofs is bij dagvaarding van 5 september 2024 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 12 juni 2024 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Totalroofs als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie en [geïntimeerden] . als eisers in conventie en gedaagden in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

Op 16 juni 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld in rechtsoverweging 2.1. tot en met 2.15. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten, komen die feiten neer op het volgende.

3.1.

[geïntimeerden] . is eigenaar van de woning aan de [A-straat] te [plaats] (hierna: de woning).

3.2.

Totalroofs is een aannemingsbedrijf dat verscheidene bouwkundige diensten aanbiedt op het gebied van levering en montage van dakbedekkingen.

3.3.

In 2019 heeft Totalroofs voor het eerst een offerte uitgebracht voor het (onder andere) plaatsen van een dakopbouw op de woning.

3.4.

Vanaf januari 2022 heeft Totalroofs op verzoek van [geïntimeerden] . verschillende aangepaste offertes uitgebracht. Op 20 april 2022 heeft [geïntimeerden] . akkoord gegeven op een offerte van Totalroofs voor een totaalbedrag van € 82.247,33 (incl. btw). In de offerte is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:

3.5.

Partijen hebben vervolgens gecorrespondeerd over de startdatum van de werkzaamheden. In april en mei 2022 heeft [geïntimeerden] . Totalroofs een aantal keer op WhatsApp verzocht hem te berichten op welke datum zij met de werkzaamheden zou beginnen. Totalroofs heeft hier op 18 mei 2022 als volgt op gereageerd:

3.6.

In september, oktober en december 2022 en januari 2023 heeft [geïntimeerden] . Totalroofs meerdere keren verzocht om een concrete planning en startdatum. Totalroofs verplaatste de startdatum eerst naar december 2022 en later naar januari 2023. Hierbij heeft Totalroofs [geïntimeerden] . bericht dat de vertraging in de aanvang van de werkzaamheden verband hield met de vertraagde levering van kozijnen:

- op 5 oktober 2022 bericht Totalroofs [geïntimeerden] . daarover:

“Ik sta nu bij mijn kozijnen leverancier k ga nu naar binnen. Zodra ik hier klaar ben bel k jou gelijk even (…) krijg geen duidelijk antwoord m.b.t. de levering Dus ben ik daar even heen gereden. Maar ik bel jou straks even op”

- [geïntimeerden] . reageert op 7 oktober 2022 en 13 december 2022 als volgt:

- waarop Totalroofs op 10 oktober 2022 antwoordt:

“Ze hebben ook met mijn vader gebeld over de levering van de kozijnen. Die spreek ik einde dag nog even dan bel ik jou vanavond”

- [geïntimeerden] . reageert op 11 oktober 2022 en 21 oktober 2022:

3.7.

Op 12 januari 2023 heeft Totalroofs [geïntimeerden] . vervolgens telefonisch bericht begin/half maart 2023 te kunnen starten met de werkzaamheden.

3.8.

Op 29 januari 2023 heeft Totalroofs een aanbetalingsfactuur aan [geïntimeerde 2] c.s. verzonden voor een bedrag van € 12.337,10 (incl. btw). Op de factuur staat – voor zover van belang – het volgende vermeld:

3.9.

Hierna hebben partijen nader overleg gevoerd over de factuur:

- bij WhatsApp-bericht van 31 januari 2023 heeft [geïntimeerden] . Totalroofs onder meer het volgende medegedeeld:

- bij van e-mailbericht van 7 februari 2023 heeft [geïntimeerden] . Totalroofs bericht:

- partijen hebben op 8 februari 2023 telefonisch overleg gevoerd en hebben overeenstemming bereikt over een eenmalige prijsverhoging, die voor de helft door [geïntimeerden] . zou worden vergoed;

- bij WhatsApp-bericht van 8 februari 2023 heeft Totalroofs [geïntimeerden] . het volgende medegedeeld:

“Bedankt nog voor jullie begrip m.b.t. De prijsstijgingen ene tot volgende week”

3.10.

Partijen hebben vervolgens verder per WhatsApp gecommuniceerd:

- Totalroofs heeft [geïntimeerden] . als volgt bericht:

“Kan ik woensdag of donderdag even langskomen bij je”

- waarna [geïntimeerden] . als volgt heeft gereageerd:

3.11.

Hierna heeft de advocaat van [geïntimeerden] . bij brief van 6 maart 2023 Totalroofs – voor zover van belang – onder meer het volgende bericht:

3.12.

Bij e-mailbericht van 10 maart 2023 heeft Totalroofs daar – voor zover van belang – als volgt op gereageerd:

3.13.

Bij e-mailbericht van 16 maart 2023 heeft de advocaat van [geïntimeerden] . aan Totalroofs – voor zover van belang – het volgende meegedeeld:

3.14.

3.15.

Bij e-mailbericht van 30 maart 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerden] . aan Totalroofs – voor zover van belang – het volgende meegedeeld:

In conventie

4.1.

Samengevat heeft [geïntimeerden] . in eerste aanleg in conventie gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair voor recht verklaart dat de tussen partijen gesloten overeenkomst op 30 maart 2023 op een rechtsgeldige wijze buitengerechtelijk is ontbonden, subsidiair de tussen partijen gesloten overeenkomst gerechtelijk ontbindt, en in beide gevallen Totalroofs wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 26.593,14, met veroordeling van Totalroofs in de proceskosten en buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met rente en nakosten.

4.2.

Totalroofs heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

4.3.

Totalroofs heeft in reconventie in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerden] . hoofdelijk veroordeeld wordt aan Totalroofs een bedrag van €17.109,47 te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente, vermeerderd met de buitenrechtelijke incassokosten (te vermeerderen met de wettelijke rente), met veroordeling van [geïntimeerden] . in de proceskosten, vermeerderd met nakosten en rente.

4.4.

[geïntimeerden] . heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

4.5.

Hetgeen partijen ter onderbouwing van hun vorderingen en verweer in eerste aanleg ten grondslag hebben gelegd, komt voor zover van belang in dit hoger beroep in het hiernavolgende aan de orde.

4.6.

Principaal hoger beroep

5.1.

Totalroofs concludeert in principaal hoger beroep tot vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog – uitvoerbaar bij voorraad – afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] . in conventie en alsnog toewijzing van haar vorderingen in reconventie, met veroordeling van [geïntimeerden] . in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

5.2.

Volgens [geïntimeerden] . moet het hof de vorderingen van Totalroofs afwijzen en het vonnis gedeeltelijk bekrachtigen, met uitzondering van het (impliciete) oordeel van de rechtbank dat het verzuim is ingetreden op 20 maart 2023, rov. 4.13.-4.14 en de afwijzing van een deel van de gevorderde schadevergoeding, met uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van Totalroofs in de kosten van het principaal hoger beroep met nakosten en rente.

5.3.

[geïntimeerden] . concludeert in incidenteel hoger beroep tot gedeeltelijke vernietiging, namelijk met uitzondering van het (impliciete) oordeel van de rechtbank dat het verzuim is ingetreden op 20 maart 2023, rov. 4.13.-4.14 en de afwijzing van een deel van de gevorderde schadevergoeding, met van het bestreden vonnis en tot het alsnog geheel toewijzen van zijn vorderingen.

5.4.

Volgens Totalroofs moet het hof de vorderingen van [geïntimeerden] . in incidenteel hoger beroep afwijzen, met uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van [geïntimeerden] . in de kosten van het incidenteel hoger beroep met nakosten en rente.

5.5.

Partijen bieden in hoger beroep bewijs aan van hun stellingen.

5.6.

Door Totalroofs zijn geen grieven gericht tegen het tussenvonnis (in incident) van 4 oktober 2023, zodat tussen partijen vaststaat dat geen algemene voorwaarden van toepassing zijn op de aanneemovereenkomst.

6.1.

Partijen verschillen van mening over de afspraken die zijn gemaakt nadat Totalroofs in januari 2023 een aanbetalingsfactuur aan [geïntimeerden] . heeft verzonden waarin voor het eerst melding wordt gemaakt van prijsverhogingen van materialen in het werk. Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerden] . na ontvangst van de factuur per WhatsApp en e-mail bezwaar heeft gemaakt tegen de in die factuur opgenomen bewoordingen “voorbehouden zijn de marktsegment prijs verhogingen van de diverse materialen Hierover zal [naam 1] u binnenkort inlichten, wat de prijs consequenties zijn” (het betreffende WhatsApp-bericht en e-mailbericht van [geïntimeerden] . zijn hiervoor geciteerd in 3.9.). Ook zijn partijen het erover eens dat nadat voornoemde berichten zijn verzonden op 8 februari 2023 telefonisch overleg tussen hen heeft plaatsgevonden over de betwiste factuur. Tussen partijen staat vast dat mondeling overeenstemming is bereikt over de prijsconsequenties voor het gehele werk, waarbij partijen een vast bedrag hebben afgesproken en zijn overeengekomen dat bedrag te delen (ieder de helft). Partijen zijn echter verdeeld over de hoogte van het afgesproken bedrag. Ook twisten partijen over de op die datum nader gemaakte afspraken met betrekking tot betaling van de factuur en de overeengekomen eenmalige prijsverhoging en de start van het werk.

6.2.

[geïntimeerden] . stelt met Totalroofs te hebben afgesproken niet akkoord te zijn met nadere prijswijzigingen anders dan de op 8 februari 2023 mondeling afgesproken prijsverhoging van volgens hem de helft van € 6.000,--. Om die reden is met Totalroofs mondeling afgesproken dat aan hem een nieuwe (aanbetalings)factuur zou worden gezonden, zonder de betwiste bewoordingen inzake prijsstijgingen, waarna tot betaling van de aangepaste (aanbetalings)factuur zou worden overgegaan. Hij stelt dat Totalroofs, nu zij die afspraak niet is nagekomen en ook niet is aangevangen met de werkzaamheden op de laatstelijk afgesproken datum, half maart 2023, in verzuim is komen te verkeren.

6.3.

6.4.

6.5.

Het hof volgt Totalroofs ook niet in haar betoog dat het overeengekomen betaalschema met zich brengt dat geen (definitieve) startdatum tussen partijen is overeen gekomen. Hoewel uit de offerte blijkt dat 15% van de overeengekomen aanneemsom dient te worden betaald bij bestelling van de materialen, heeft Totalroofs bij de uitvoering van de overeenkomst niet naar de letter van de offerte gehandeld. Totalroofs heeft in oktober 2022 bij [geïntimeerden] . de indruk gewekt de kozijnen te hebben besteld en de startdatum af te stemmen op de vertraagde levertijd daarvan. Gesteld noch gebleken is dat Totalroofs op dat moment betaling van 15% van de aanneemsom als voorwaarde heeft gesteld voor bestelling van de kozijnen. Dat de zoon van de heer [naam 2] ( [naam 1] ) daartoe niet bevoegd was, dan wel op dit punt “zijn mond (…) voorbij gepraat” heeft en [geïntimeerden] . niet “had kunnen zeggen dat de kozijnen onderweg waren”, omdat hij niet wist “of de aanbetaling wel of niet ontvangen was”, zoals [naam 2] tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg heeft verklaard, maakt het voorgaande niet anders. Dat bij Totalroofs in de regel eerst een aanbetaling wordt bedongen, dan de materialen worden besteld en eerst daarna een startdatum wordt overeengekomen, maakt nog niet dat in dit geval niet iets anders is afgesproken. Zowel uit de overgelegde WhatsApp-berichten als de opname van het tussen partijen gevoerde telefoongesprek van 29 januari 2023 blijkt dat toen tussen partijen half maart 2023 als startdatum is afgestemd.

6.6.

Het hof gaat op grond van het bovenstaande er voorshands vanuit dat de laatstelijk tussen partijen overeengekomen startdatum half maart 2023 betreft.

6.7.

6.8.

Gelet op het voorgaande acht het hof voorshands bewezen dat [geïntimeerden] . en Totalroofs hebben afgesproken dat Totalroofs een nieuwe factuur zonder de bewoordingen “voorbehouden zijn de marktsegment prijs verhogingen van de diverse materialen” aan [geïntimeerden] . zou verzenden.

6.9.

Totalroofs heeft in hoger beroep bewijs aangeboden van al haar stellingen en meer specifiek van haar stelling dat tijdens het telefoongesprek van 8 februari 2026 partijen nieuwe afspraken hebben gemaakt en nimmer een fatale startdatum zijn overeengekomen. Het hof laat Totalroofs dan ook toe tegenbewijs te leveren zoals bepaald in het dictum.

6.10.

6.11.

Indien en voor zover komt vast te staan dat verzuim is ingetreden aan de zijde van Totalroofs, is Totalroofs verplicht de door [geïntimeerden] . geleden schade te vergoeden, bestaande in dit geval, uit het verschil tussen de kosten die [geïntimeerden] . zou hebben gemaakt bij nakoming van Totalroofs van de overeenkomst ten opzichte van de kosten die [geïntimeerden] . heeft moeten maken door een jaar later een andere aannemer de werkzaamheden te laten uitvoeren. [geïntimeerden] . heeft zijn schade gemotiveerd onderbouwd aan de hand van offertes (van de firma’s PA Bouw en Bouwdan), alsook van facturen en betaalbewijzen van door hem betaalde bedragen aan de door hem ingeschakelde aannemer PA Bouw. Hij heeft in hoger beroep ook een schema overgelegd waarin de offertes en facturen van PA Bouw met de oorspronkelijke offerte van Totalroofs per post wordt vergeleken. [geïntimeerden] . heeft betoogd schadebeperkend te hebben opgetreden door de aannemer met de laagste offerte in te schakelen. [geïntimeerden] . heeft zijn schade in hoger beroep begroot op € 33.000,--. Hij heeft zijn eis in hoger beroep echter niet vermeerderd, zodat in deze procedure het in eerste aanleg gevorderde schadebedrag van € 26.593,14 inclusief btw voorligt.

6.12.

Deze schadeonderbouwing is voldoende concreet door Totalroofs betwist. Zo heeft Totalroofs onderbouwd dat in de door [geïntimeerden] . overgelegde offertes en facturen de posten niet zijn uitgesplitst, zodat daaruit niet zonder meer blijkt dat de posten overeenkomen met de oorspronkelijke offerte en heeft zij gewezen op de opvallende prijsverschillen. Volgens Totalroofs betreft de schade maximaal het tussen partijen op 8 februari 2023 overeengekomen bedrag voor de prijsverhogingen in het werk van € 6.600,--.

6.13.

Voorshands oordelend acht het hof zich in staat de schade van [geïntimeerden] . te begroten. Op grond van de thans overgelegde stukken, komt het hof tot de volgende voorlopige conclusies. Het verschil tussen het door [geïntimeerden] . aan PA Bouw betaalde bedrag en de met Totalroofs overeengekomen aanneemsom, inclusief de op dat moment al bekende prijsverhoging (gemaximeerd tussen partijen op € 6.000,-- of € 6.600,--: het hof gaat voorlopig uit van het hoogste bedrag) betreft dan € 19.993,14. Verschillende posten maakten bij Totalroofs onderdeel uit van een all-in prijs voor bepaalde werkzaamheden, daar waar de PA Bouw deze posten apart in rekening brengt. Mede rekening houdend met de opvallende prijsverschillen en de hierna volgende overwegingen komt het hof uit op een voorlopig op € 11.000,-- begroot schadebedrag.

6.14.

6.15.

[geïntimeerden] . heeft echter op zijn beurt nadat hij eerder akkoord is gegaan met het maximeren van de prijsverhoging in het werk (en daarvan de helft te betalen), bij brief van zijn advocaat Totalroofs gesommeerd het werk uit te voeren tegen de oorspronkelijk overeengekomen aanneemsom, dat wil zeggen zonder de overeengekomen prijsverhoging. Daarmee heeft hij niet schadebeperkend opgetreden. Hij had om zijn schade verder te beperken, juist ervoor kunnen kiezen de zaak niet op de spits te drijven, de afspraak omtrent de prijsverhoging na te komen en Totalroofs in de gelegenheid te stellen alsnog de verlangde aangepaste factuur te verzenden. Ook had hij, toen Totalroofs op 23 maart 2023 (dat wil zeggen drie dagen na het verlopen van de sommatietermijn) zich per e-mailbericht had gecommitteerd te starten op 24 april 2023, alsnog Totalroofs in de gelegenheid kunnen stellen de werkzaamheden uit te voeren. [geïntimeerden] . heeft echter op dat moment ervoor gekozen dat niet te doen, maar een andere aannemer in te schakelen. Dat terwijl het [geïntimeerden] . bekend was dat sprake was van prijsstijgingen van materialen in de bouw, waarmee hij welbewust het risico heeft aanvaard dat de door hem te betalen aanneemsom voor het werk bij inschakeling van een andere aannemer (aanzienlijk) hoger uit zou vallen dan de met Totalroofs overeengekomen totale bouwsom, inclusief de reeds overeengekomen prijsverhoging.

6.16.

Gelet op de hoogte van het door het hof voorlopig begrote schadebedrag, de stand van de procedure waarbij Totalroofs toegelaten wordt tegenbewijs te leveren tegen de twee voorshands bewezen geachte stellingen en de tijd- en kostenbesparing die het bereiken van een minnelijke regeling zou kunnen opleveren, geeft het hof partijen in overweging de mogelijkheid van het treffen van een zodanige regeling te verkennen. Zo partijen daartoe besluiten, verzoekt het hof partijen tijdig daarover het hof te informeren.

Het hof:

laat Totalroofs toe tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stellingen (i) dat partijen hebben afgesproken dat een nieuwe factuur zou worden verzonden aan [geïntimeerden] . en (ii) dat partijen als startdatum half maart 2023 zijn overeengekomen;

bepaalt, voor het geval Totalroofs bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. Van Heesen-Laclé als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan het IJdok 20 te Amsterdam op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 13 oktober 2026 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenver-hoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van Totalroofs tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. Z.D. van Heesen-Laclé, M.E. van Neck, en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 september 2026.