Huur bedrijfsruimte. Ontbinding en ontruiming. Huurder heeft na het eindvonnis van de kantonrechter…

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)

zaaknummer : 200.363.289/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11374831 \ CV EXPL 24-13714

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 oktober 2026

in de zaak van

WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. L.C. Strating te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend in [plaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. B.J.R. Loijmans te Amsterdam.

Partijen worden hierna Rochdale en [geïntimeerde] genoemd.

De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een bedrijfsruimte omdat de huurder daarin in strijd met de huurovereenkomst geen restaurant exploiteert. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen omdat de tekortkoming van de huurder niet van zodanig gewicht is dat die tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden. Het hof wijst de vorderingen toe, omdat de huurder na het eindvonnis van de kantonrechter heeft aangegeven dat hij geen geld (meer) heeft om een restaurant te exploiteren en dat hij zijn onderneming inmiddels heeft verkocht.

Rochdale is bij dagvaarding van 24 december 2025 in hoger beroep gekomen van vonnissen van 3 juni 2025 en 30 september 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Rochdale als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: de bestreden vonnissen). De dagvaarding bevat de grieven en producties.

Rochdale heeft geconcludeerd overeenkomstig de dagvaarding en voormelde producties in het geding gebracht.

[geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3. Feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

Op 1 november 2013, en vervolgens op 1 september 2017, is een huurovereenkomst gesloten tussen Rochdale en [geïntimeerde] ten aanzien van de bedrijfsruimte aan het adres [straat] 1181 in [plaats] (hierna: het gehuurde). In het gehuurde werd een restaurant gedreven door Restaurant Meram [plaats] B.V. (hierna: Meram), waarvan [geïntimeerde] bestuurder was.

Artikel 1.3 van de huurovereenkomst bepaalt onder meer:

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als restaurant . Huurder zal het gehuurde hiertoe ingericht houden (…).

In de periode van 2021 tot 2023 zijn huurachterstanden ontstaan, die uiteindelijk door [geïntimeerde] /Meram zijn voldaan.

Op 16 januari 2024 heeft de rechtbank Amsterdam Meram failliet verklaard. [geïntimeerde] heeft sindsdien geen restaurant geëxploiteerd in het gehuurde.

Rochdale heeft bij de kantonrechter primair ontruiming van het gehuurde en subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, op straffe van een dwangsom. Daaraan heeft Rochdale, voor zover in hoger beroep nog van belang, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] , door een aantal maal een huurachterstand te laten ontstaan en door geen restaurant te exploiteren in het gehuurde, niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

De kantonrechter heeft, samengevat, de vorderingen afgewezen omdat de tekortkoming van [geïntimeerde] niet van zodanig gewicht was dat deze tot ontbinding van de huurovereenkomst moest leiden.

Rochdale vordert vernietiging van de bestreden vonnissen en toewijzing, alsnog, – uitvoerbaar bij voorraad – van haar vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten met nakosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van Rochdale in de proceskosten met nakosten en rente.

Rochdale komt met vier grieven op tegen de bestreden vonnissen en de daaraan ten grondslag liggende motivering. De grieven 1, 2 en 3 zien op het al dan niet nakomen van de exploitatieverplichting van [geïntimeerde] ten aanzien van het gehuurde. Grief 4 gaat over de huurachterstand. Rochdale heeft daarnaast in hoger beroep de feitelijke grondslag van haar vordering aangevuld en gesteld dat [geïntimeerde] zonder toestemming wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht.

Voorop staat dat partijen niet hebben gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] als huurder heeft te gelden, zodat het hof hiervan uit zal gaan. Bij die stand van zaken ligt alleen nog ter beoordeling voor of de subsidiaire vordering van Rochdale toewijsbaar is.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat op grond van de huurovereenkomst op [geïntimeerde] de plicht rust om in het gehuurde een restaurant te exploiteren, welke plicht een actieve en persoonlijke betrokkenheid van [geïntimeerde] inhoudt. Hiertegen is evenmin een grief gericht, zodat het hof ook dit oordeel tot uitgangspunt neemt.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep met betrekking tot de genoemde exploitatieplicht toegelicht dat hij geen geld (meer) heeft om een restaurant te exploiteren en dat hij zijn onderneming inmiddels heeft verkocht aan een derde. Dit is een wijziging van de omstandigheden, die zich heeft voorgedaan na het bestreden eindvonnis van 30 september 2025. Hieruit kan naar het oordeel van het hof niet anders worden afgeleid dan dat [geïntimeerde] geen restaurant exploiteert in het gehuurde waarbij hij actief en persoonlijk betrokken is en dat binnen afzienbare termijn ook niet zal gaan doen. Dat betekent dat [geïntimeerde] niet (langer) voldoet aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

[geïntimeerde] heeft in dit verband nog betoogd – zo begrijpt het hof – dat dit tekortschieten niet aan hem kan worden toegerekend maar aan Rochdale is te wijten.

[geïntimeerde] heeft in de eerste plaats gesteld dat hij na het faillissement van Meram geen exploitatievergunning kon krijgen voor een nieuw restaurant omdat Rochdale, tot het bestreden eindvonnis, bleef volhouden dat hij niet de huurder was. Dit betoog treft geen doel. Dat Rochdale in 2024 de onderhavige procedure in eerste aanleg tegen [geïntimeerde] is begonnen is niet onbegrijpelijk, gezien de op dat moment bestaande huurschuld en het faillissement van Meram, en in ieder geval geen omstandigheid op grond waarvan het tekortkomen niet aan [geïntimeerde] zou kunnen worden toegerekend. Dat Rochdale in die procedure op het punt van het huurderschap door de kantonrechter in het ongelijk is gesteld, maakt dat niet anders. Zelfs als het juist zou zijn dat het geschil tussen partijen over wie als huurder had te gelden de aanvraag van een exploitatievergunning heeft bemoeilijkt, geldt bovendien dat dit geschil met het bestreden eindvonnis van 30 september 2025 is beslecht. Zoals hiervoor overwogen, heeft [geïntimeerde] echter ook daarna niet (alsnog) voldaan aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

In de tweede plaats heeft [geïntimeerde] gesteld dat Rochdale een door [geïntimeerde] begin 2026 gedaan verzoek om indeplaatsstelling op oneigenlijke gronden heeft afgewezen. Hierover is een separate procedure tussen partijen aanhangig, aldus [geïntimeerde] . Ook dit standpunt heeft geen succes. Op een verhuurder als Rochdale rust geen plicht om een verzoek tot indeplaatsstelling in te willigen. Dat Rochdale het verzoek heeft afgewezen betekent daarom niet op voorhand dat de tekortkoming van [geïntimeerde] voor rekening van Rochdale zou moeten komen. Dat Rochdale het verzoek op oneigenlijke gronden heeft afgewezen, wat blijkens de daarover aanhangige procedure door Rochdale wordt betwist, heeft [geïntimeerde] niet nader toegelicht en hij heeft daarvan geen bewijs overgelegd of voldoende concreet aangeboden.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de exploitatieverplichting die op grond van de huurovereenkomst op hem rust. Deze tekortkoming raakt de kern van de huurovereenkomst en is van dien aard dat zij de ontbinding daarvan rechtvaardigt. [geïntimeerde] heeft geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan anders zou moeten worden geoordeeld. Dat betekent dat de grieven 1, 2 en 3 slagen.

Bij deze stand van zaken behoeven grief 4 en de aanvulling van de feitelijke grondslag van de vordering van Rochdale geen bespreking.

Het hof ziet geen aanleiding om [geïntimeerde] toe te laten tot bewijslevering, omdat hij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.

Het hoger beroep heeft succes. De bestreden vonnissen worden vernietigd voor zover daarbij de vorderingen van Rochdale tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn afgewezen.

De gevorderde ontruimingstermijn van acht dagen na de betekening van het arrest zal worden toegewezen. [geïntimeerde] heeft daartegen geen verweer gevoerd. Nu bovendien vast staat dat [geïntimeerde] geen restaurant exploiteert in het gehuurde ziet het hof geen aanleiding om een langere termijn voor ontruiming vast te stellen.

De vordering om aan de ontruiming een dwangsom te verbinden zal worden afgewezen omdat de noodzaak van een dwangsom onvoldoende is toegelicht. Daarnaast is er geen aanleiding te veronderstellen dat [geïntimeerde] niet aan een veroordeling zal voldoen.

De bestreden vonnissen worden bekrachtigd voor wat betreft het compenseren van de kosten van de procedure in eerste aanleg. Redengevend daarvoor is dat het niet-exploiteren van een restaurant door [geïntimeerde] na 2025 voor het hof doorslaggevend is voor het toewijzen van de vorderingen van Rochdale in hoger beroep.

[geïntimeerde] is in het hoger beroep grotendeels in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- explootkosten € 136,72

- griffierecht € 851,00

- salaris advocaat € 1.290,00 (tarief II, één punt)

Totaal € 2.277,72.

Het hof:

vernietigt de bestreden vonnissen, voor zover betrekking hebbende op de subsidiaire vorderingen van Rochdale tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

ontbindt de tussen [geïntimeerde] en Rochdale bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de

bedrijfsruimte aan het adres [straat] 1181 te [plaats] ;

veroordeelt [geïntimeerde] om binnen acht dagen na betekening van dit arrest het gehuurde met al het zijne en de zijnen te ontruimen met afgifte van de sleutels aan Rochdale;

bekrachtigt de bestreden vonnissen voor het overige voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 2.277,72;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, M.E. van Neck en G.J.W. Pulles en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2026.