Funderingsgebrek. Vervangende schadevergoeding.

Zaaknummer hof : 200.347.710/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C/10669041 / ZA HA 1001

Arrest van 29 september 2026

in de zaak van

2. [appellant 2],

beiden wonend in [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. C.L. Verhoef, kantoorhoudend in Utrecht,

tegen

de vennootschap onder firma [VOF],

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. L.C.M. de Vos, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt partijen hierna [appellant 1] , [appellant 2] en [VOF] .

[appellant 1] en [appellant 2] vorderen vergoeding van schade die zij zeggen te hebben geleden als gevolg van een gebrek in de fundering van de woning die [VOF] voor hen heeft gebouwd. Het hof verwerpt in dit arrest het beroep van [VOF] op de (korte) verjaring van artikel 7:761 lid 1 BW van twee jaar en wijst de vorderingen deels toe.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 17 september 2024 waarmee [appellant 1] en [appellant 2] in hoger beroep zijn gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 19 juni 2024;

• het arrest van dit hof van 10 december 2024 waarin een mondelinge behandeling is gelast;

• de producties 15 tot en met 17 die [appellant 1] en [appellant 2] in het geding hebben gebracht ter gelegenheid van de hierna bedoelde mondelinge behandeling;

• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 februari 2025;

• de memorie van grieven van [appellant 1] en [appellant 2] , met bijlagen;

• de memorie van antwoord van [VOF] , met bijlagen;

• de akte uitlaten van [appellant 1] en [appellant 2] , met bijlage;

• de akte uitalten van [VOF] , met bijlage.

De woning is in 2003 opgeleverd. In 2011 heeft [VOF] herstelwerkzaamheden aan de buitenzijde van de woning verricht nadat er scheuren in en buiten de woning waren ontstaan.

Op 17 juni 2019 heeft [appellant 1] per e-mail aan [VOF] gemeld dat er weer scheurvorming in de woning was ontstaan.

Op 10 september 2020 heeft [VOF] per e-mail aangegeven dat zij niets aan de scheurvorming ging doen. Zij heeft daarbij een beroep gedaan op een bepaling van de Woningborg Garantie- en waarborgregeling (hierna: de Woningborggarantie), die op de bouw van de woning van toepassing was en onder welke regeling de woning destijds is opgeleverd. Deze regeling kent voor het onderdeel bouwkundige constructie een verjaringstermijn van 10 jaar.

In reactie daarop heeft [appellant 1] op dezelfde dag een aansprakelijkstelling verzonden aan [VOF] , waarin hij onder meer stelt dat de garantietermijn voor herstelwerkzaamheden en bouwgebreken 20 jaar is.

Op 14 januari 2022 heeft een medewerker van [VOF] hierop geantwoord dat hij deze mail in goede orde had ontvangen en dat hij zich even in het dossier moest verdiepen voordat hij met een reactie kon komen.

De medewerker van [VOF] heeft daar op dezelfde dag op gereageerd met het bericht dat [VOF] graag de rapportage ontving waaruit bleek dat sprake was van een ernstige funderingspaalbreuk, zodat zij dat in haar reactie kon afwegen.

De advocaat van [appellant 1] en [appellant 2] heeft bij brief van 15 augustus 2023 aan de advocaat van [VOF] een rapport gestuurd van bouwkundig adviesbureau Techniek & Methode waarin wordt geconcludeerd dat de fundering van de woning hetzij niet goed is ontworpen, hetzij niet goed is uitgevoerd. De advocaat van [appellant 1] en [appellant 2] heeft in die brief tevens gesteld dat daarmee sprake was van een ernstig gebrek in de zin van artikel 16 lid 2 aanhef en onder b AV, [VOF] gesommeerd om binnen veertien dagen kenbaar te maken dat zij zorgdraagt voor de benodigde herstelwerkzaamheden zoals in het rapport aangegeven en voor herstel van de schade aan de woning. Die advocaat heeft ten slotte aangekondigd dat indien [VOF] aan het voorgaande geen gehoor zou geven, zij dan in verzuim zou verkeren en [appellant 1] en [appellant 2] niets anders restte dan haar in rechte te betrekken om vervangende schadevergoeding te vorderen.

De advocaat van [VOF] heeft hier op 23 augustus 2023 afwijzend op gereageerd.

[appellant 1] en [appellant 2] hebben [VOF] gedagvaard en gevorderd - samengevat - dat de rechtbank [VOF] met verklaring van uitvoerbaarheid bij voorraad en veroordeling in de proceskosten veroordeelt tot betaling van:
i. vervangende schadevergoeding bestaande uit de kosten voor herstel van de woning, nader op te maken bij staat;
ii. € 226.188,00 bij wijze van voorschot op de door [appellant 1] en [appellant 2] onder i. gevorderde vervangende schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente.

[appellant 1] en [appellant 2] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat de woning een ernstig gebrek heeft en dat [VOF] op grond van artikel 16 lid 2 onder b AV aansprakelijk is voor herstel van dat gebrek. [appellant 1] en [appellant 2] eisen vervangende schadevergoeding omdat [VOF] aan hen heeft medegedeeld het gebrek niet te zullen herstellen.

[VOF] heeft een beroep gedaan op de verjaringstermijn van artikel 7:761 lid 1 BW.

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellant 1] en [appellant 2] in de proceskosten veroordeeld. Zij oordeelde daartoe onder andere als volgt:
- partijen hebben met de verjaringsregeling van artikel 16 AV niet de toepasselijkheid uitgesloten van de verjaringsregeling van artikel 7:716 lid 1 BW;
- het beroep van [VOF] op verjaring is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar;
- [appellant 1] en [appellant 2] hebben de in deze laatste bepaling geregelde verjaring niet gestuit; en
- ten overvloede: niet is komen vast te staan (op grond van het rapport van Techniek & Mehtode) dat de woning een ernstig gebrek vertoont.

[appellant 1] en [appellant 2] willen dat het hof alsnog hun vorderingen toewijst, met dien verstande dat zij hun voorschotvordering op grond van nieuwe schadebegrotingen hebben verhoogd naar € 254.818,40. Zij maken bezwaar tegen de in de vorige alinea samengevatte oordelen van de rechtbank.

Tussen partijen is niet in geschil dat de overeenkomst tussen hen moet worden aangemerkt als een aanneemovereenkomst. Artikel 7:716 lid 1 eerste volzin BW bepaalt in dat verband dat elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd.

[appellant 1] en [appellant 2] voeren aan dat deze regeling hier niet van toepassing is, omdat op de verhouding tussen partijen voor een rechtsvordering op grond van een ernstig gebrek de afzonderlijke vervalregeling geldt van artikel 16 lid 5 AV. Daarbij geldt dat (i) artikel 16 lid 1 AV voorziet in een garantie van de aannemer tot herstel, (ii) op grond van lid 2 onder b bij een ernstig gebrek geen plicht bestaat tot het melden binnen een redelijke termijn na ontdekking door de koper, en (iii) op die garantie alleen de vervaltermijn van 20 jaar van lid 5 van toepassing is. Partijen hebben daardoor met artikel 16 AV bedoeld af te wijken van de wettelijke regeling van artikel 7:716 lid 1 BW en [VOF] kan zich daarop dus niet beroepen.

[VOF] bestrijdt terecht deze uitleg van artikel 16 AV. Bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Naast de taalkundig meest voor de hand liggende betekenis van de tekst van de overeenkomst komt het daarbij aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op dat wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Artikel 3:317 lid 1 BW bepaalt dat de verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis wordt gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt.

Tussen partijen staat vast dat [appellant 1] en [appellant 2] op 17 juni 2019 bij [VOF] hebben geklaagd over scheurvorming in de woning, waardoor zij een daarmee samenhangende rechtsvordering binnen twee jaar daarna hadden moeten instellen, behoudens stuiting. [appellant 1] en [appellant 2] beroepen zich in dat verband op de mailberichten van [appellant 1] van 10 september 2020, 11, 26 en 27 januari 2022 en 1 april 2022.

Het hof geeft hen gelijk. Om een verjaring te stuiten moet de schriftelijke mededeling in de zin van artikel 3:317 lid 1 BW een voldoende duidelijke waarschuwing aan de schuldenaar inhouden dat hij, ook na het verstrijken van de verjaringstermijn, rekening ermee moet houden dat hij de beschikking houdt over zijn gegevens en bewijsmateriaal, opdat hij zich tegen een dan mogelijkerwijs alsnog door de schuldeiser ingestelde vordering behoorlijk kan verweren. Bij de beoordeling of de mededeling aan deze eisen voldoet, moet niet alleen te worden gelet op de formulering daarvan, maar ook op de context waarin de mededeling wordt gedaan en op de overige omstandigheden van het geval.

Met [appellant 1] en [appellant 2] en de rechtbank is het hof van oordeel dat het mailbericht van [appellant 1] van 10 september 2020 aan deze eisen voldoet: hij stelt (mede namens [appellant 2] ) [VOF] aansprakelijk en deelt alvast mede dat hij een advocaat en de rechtbank zal “inschakelen”, hetgeen zal leiden tot een “procedure”. Eerder die dag had [VOF] [appellant 1] bericht dat zij niets aan de scheurvorming ging doen en daarbij verwezen naar de verjaringstermijn van 10 jaar uit de Woningborggarantie. In antwoord daarop heeft [appellant 1] er in zijn mailbericht van die dag op gewezen dat de verjaringstermijn niet 10, maar 20 jaar bedraagt. Daarmee heeft hij kennelijk een beroep gedaan op de garantiebepaling van artikel 16 lid 2 aanhef en onder b AV. [VOF] heeft dit oordeel van de rechtbank ook niet ter discussie gesteld.

[appellant 1] en [appellant 2] verwijzen in de tabel onder punt 6 van hun memorie van grieven onder andere naar de e-mailberichten van [appellant 1] van 11, 26 en 27 januari 2022. Ook deze berichten houden een ondubbelzinnig voorbehoud in op het recht van [appellant 1] en [appellant 2] op nakoming van de garantie. Op 11 januari 2022 verwijst hij naar een scheurvorming die samenhangt met een funderingspaalbreuk en vraagt hij om een bespreking met de directie van [VOF] om “deze zaak [volledig op te] lossen”. Nadat de medewerker van [VOF] hem bericht dat hij zich even in het dossier moet verdiepen en het daarna even stil blijft verwijst [appellant 1] op 26 januari 2022 naar de “ernstige funderingspaalbreuk die bij onze woning grote scheuren veroorzaakt” en wenst hij dat “er gewerkt [kan] worden aan een constructieve oplossing” en dat er een gesprek kan worden ingepland “om dit probleem te beëindigen met elkaar!”. De medewerker van [VOF] vraagt vervolgens om de rapportage waaruit de ernstige funderingspaalbreuk blijkt. [appellant 1] verwijst dan naar een bestaande rapportage van de constructeur van [VOF] , vermeldt dat [VOF] had gegarandeerd dat het aanbrengen van een dilatatievoeg het probleem van verdere scheurvorming zou oplossen en vraagt opnieuw om een constructieve oplossing. Omdat [appellant 1] het in deze mailwisseling uitdrukkelijk heeft over een “ernstige” funderingspaalbreuk had voor [VOF] duidelijk moeten zijn dat [appellant 1] daarmee wederom verwees naar de aansprakelijkheid buiten de onderhoudsperiode voor ernstige gebreken in de zin van artikel 16 lid 2 aanhef en onder b AV. [VOF] heeft niet toegelicht hoe zij deze herhaalde verzoeken van [appellant 1] om besprekingen en “constructieve oplossingen (…) om dit probleem te beëindigen”, gelezen in het verlengde van de stuiting van 10 september 2020, anders had kunnen opvatten dan als voorbehouden op een beroep op nakoming van deze garantie, mochten die oplossingen uitblijven.

Hetzelfde geldt te meer voor het mailbericht van [appellant 1] van 1 april 2022, dat deel uitmaakt van dezelfde mailketen als de hiervoor bedoelde mails uit januari 2022. Een dag eerder heeft [VOF] in reactie op de mail van [appellant 1] van 27 januari 2022 opnieuw alle aansprakelijkheid afgewezen omdat de garantietermijn volgens haar was verstreken. Gelet op de mailketen gaat het daarbij nog steeds om de aansprakelijkheid uit de garantieregeling van artikel 16 lid 2 aanhef en onder b AV voor het funderingsgebrek en de daarop volgende scheurvorming. De volgende dag reageert [appellant 1] onmiddellijk met een verwijzing naar eerdere aansprakelijkstellingen, de aankondiging aangifte te zullen doen tegen [VOF] en de mededeling “Uiteraard zult u voor andere aansprakelijkheden binnenkort juridische instanties benaderen inclusief advocaat bouw en constructie in Nederland”. Hoewel deze laatste mededeling wat verwarrend kan zijn omdat [appellant 1] daarin schreef dat niet hij maar [VOF] een advocaat zou benaderen, had [VOF] moeten begrijpen dat [appellant 1] bedoelde dat hij (en [appellant 2] ) een advocaat zou(den) inschakelen. Verder is uit de context helder dat het daarbij zou gaan om de aansprakelijkheid van [VOF] en om het instellen van een rechtsvordering tegen [VOF] in te stellen tot nakoming van de garantie van artikel 16 lid 2 aanhef en onder b AV. Dat die volzin volgt op een volzin waarin [appellant 1] dreigt strafrechtelijke aangifte te doen, is daarbij niet van belang: het doen van aangifte laat immers onverlet dat iemand aanspraak kan blijven doen op nakoming van een verbintenis.

Uit het voorgaande volgt dat [appellant 1] en [appellant 2] de verjaring van artikel 7:761 lid 1 BW met betrekking tot het betrokken funderingsgebrek op 10 september 2020 en in januari 2022 rechtsgeldig hebben gestuit, en op 1 april 2022 nog een keer. [appellant 1] en [appellant 2] hebben de onderhavige procedure vervolgens binnen twee jaar ingeleid, namelijk bij dagvaarding van 3 november 2023. De vordering is dus niet verjaard.

Uit artikel 16 lid 2 aanhef en onder b AV volgt dat [VOF] na ommekomst van de garantieperiode van lid 1 aansprakelijk blijft voor ernstige gebreken aan de woning of enig deel daarvan, waarbij uit lid 3 volgt dat een gebrek onder andere als ernstig wordt aangemerkt wanneer het de hechtheid in gevaar brengt van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan.

[appellant 1] en [appellant 2] stellen dat de fundering van de woning een ernstig gebrek vertoont. Voor de beoordeling van die stelling is relevant dat de woning een kopwoning is van een woonblok, met een zijgevel die tevens de kopgevel is van het blok (hierna: zijgevel), een voor- en een achtergevel in het verlengde van de blokgevels en een scheidingsmuur met de buurwoning (hierna: de scheidingsmuur). De funderingsas onder de zijgevel is genummerd 37 en die onder de scheidingsmuur is genummerd 36 (hierna: funderingsassen 36 en 37). Onder funderingsas 37 liggen (vanuit de achtergevel naar de voorgevel gezien) de funderingspalen 74, 75 en 76.

[appellant 1] en [appellant 2] hebben rapporten in het geding gebracht van de bouwkundig adviesbureau’s Techniek & Methode, Emmel en Betaplus.
- Techniek & Methode heeft enerzijds een vloerveldwaterpassing uitgevoerd en daaruit geconcludeerd dat een scheefstand was ontstaan vanuit de scheidingsmuur naar de zijgevel en vanuit de achterzijde naar de voorzijde. Zij heeft daarnaast een funderingsinspectie verricht en daaruit geconcludeerd dat funderingsas 37 was gezakt ten opzichte van funderingsas 36, waardoor er spanning in de constructie was opgetreden, en dat deze zettingen konden zijn veroorzaakt door hetzij een incorrect ontwerp van de fundering, hetzij een incorrect aanbrengen van de funderingspalen onder funderingsas 37.
- Emmel heeft de belasting van funderingsas 37 aan de hand van de ontwerptekening van het woonblok berekend volgens de NEN 6700-serie en daaruit geconcludeerd dat de onder die as gelegen palen 75 en 76 niet het vereiste draagvermogen hebben, uitgedrukt in Newton x 1000 (kN):

Volgens Emmel zijn deze bevindingen in lijn met die van Methode & Techniek, die concludeerde dat de woning naar voren kantelt (paal 76 is aan de voorkant van de woning). Uit deze cijfers volgt volgens Emmel dat de fundering verkeerd is ontworpen als het gaat om de palen 75 en 76: hun bij herberekening gebleken belasting is hoger dan hun draagvermogen. Volgens Emmel treedt door verlies van paaldraagkracht constructieve schade op in de vorm van vermindering van stijfheid, sterkte en stabiliteit van de woning en leidt dat verlies ook tot functionele en esthetische schade in de vorm van scheuren in voeg- en pleisterwerk en ontwrichting van hang- en sluitwerk.
- De berekeningen van Emmel zijn gecontroleerd en correct bevonden door Betaplus. Ook Betaplus concludeert dat de fundering onder funderingsas 37 verkeerd is ontworpen, hetgeen kan leiden tot constructieve problemen zoals (i) verminderde stijfheid en sterkte van de constructie, waardoor de constructieve veiligheid in gevaar komt, en (ii) differentiële zettingen.

[VOF] betwist dat uit deze bevindingen volgt dat de fundering een ernstig gebrek vertoont. Zij heeft daarvoor rapporten in het geding gebracht van de bouwkundig adviesbureau’s Geofunda en Hageman.
- Geofunda heeft gereageerd op het rapport van Techniek & Methode. Zij deelt de conclusie van deze laatste dat de woning scheef staat, maar heeft tegengesproken dat de fundering incorrect is ontworpen of dat de palen onder funderingsas 37 niet correct zijn aangebracht.
- Hageman heeft gereageerd op het rapport van Emmel en de eerste aanvulling daarop. Zij heeft niet de juistheid bestreden van de berekeningen van Emmel die hebben geleid tot de in de vorige rechtsoverweging opgenomen tabel. Zij vermeldt in dat verband dat zij een controleberekening heeft verricht van de paalbelasting volgens de voorschriften die golden ten tijde van de bouw (NEN-norm 6743) en dat daaruit volgt dat de verhouding paalbelasting/paaldraagkracht (de unit check) 1,20 bedraagt, hetgeen aansluit bij de berekeningen van Emmel. Volgens Hageman is daarmee echter geen sprake van een ernstig gebrek in het funderingsgebrek. De fundering voldoet weliswaar rekenkundig niet aan de constructieve eisen ten tijde van de bouw, maar dat hoeft niet te betekenen dat de palen onvoldoende draagvermogen hebben, omdat uit een controleberekening op basis van de minimale constructieve eisen die gelden voor bestaande bouw (NEN-norm 8700 afkeurniveau) volgt dat de aldus berekende paalbelasting lager is dan de paaldraagkracht, met een unit check van 0,96.

Uit het voorgaande volgt dat partijen het erover eens zijn dat de fundering van de woning rekenkundig niet voldoet aan de constructieve eisen ten tijde van de bouw. Het hof volgt [VOF] niet in haar betwisting, inhoudende dat voor de vraag of met het ontwerp van de fundering sprake is van een ernstig gebrek niet naar díe eisen moet worden gekeken, maar naar de minimale constructieve eisen voor bestaande bouw, zoals neergelegd in NEN-norm 8700 afkeurniveau. Tussen partijen is niet in geschil dat ten tijde van de bouw van de woning in 2002-2003 de NEN-normen uit de 6700-serie de juiste normen waren om de geschiktheid van nieuwbouw te beoordelen. Emmel heeft toegelicht dat NEN-norm 8700 afkeurniveau een andere functie heeft, namelijk om bij bestaande bouw de aanschrijving door overheden uniform vorm te geven. Ook Hageman licht toe dat die norm is bedoeld om constructieve eisen vast te stellen “volgens het minimaal publiekrechtelijk vereiste veiligheidsniveau voor bestaande bouw”. Waarom [appellant 1] en [appellant 2] voor de vraag of de voor hen nieuw gebouwde woning een ernstig gebrek vertoont genoegen zouden moeten nemen met dat minimaal publiekrechtelijk vereiste veiligheidsniveau heeft [VOF] niet toegelicht en is overigens ongerijmd.

Uit het voorgaande volgt dat de fundering van de woning verkeerd is ontworpen. Hageman heeft weliswaar betwist dat deze bevinding kan worden gebaseerd op de NEN-normen uit de 6700-serie, maar heeft voor het overige niet de bevindingen van Emmel en Betaplus tegengesproken dat een ontwerpfout kan leiden tot constructieve schade in de vorm van vermindering van stijfheid, sterkte en stabiliteit van de woning.

Daarbij is sprake van scheefstand van de woning.
- Techniek & Methode heeft door middel van vloerveldwaterpassing vastgesteld dat de woning van de scheidingsmuur naar de zijgevel helt en van de achtergevel naar de voorgevel. Techniek & Methode heeft geconcludeerd dat de woning sinds de bouw in beweging is geweest en dat funderingsas 37 zakt ten opzichte van funderingsas 36, waardoor er spanning in de constructie optreedt..
- Geofunda heeft in haar reactie daarop vermeld dat uit de vloerwaterpassing duidelijk kan worden herleid dat funderingsas 37 is gezakt ten opzichte van funderingsas 36. Zij heeft daarbij als kanttekening geplaatst dat vloeren nooit 100% waterpas worden aangelegd en dat altijd rekening moet worden gehouden met uitvoeringstoleranties, maar het hof vat deze kanttekening niet aldus op, dat daarmee wordt betwist dat er een zetting heeft plaatsgevonden: in dezelfde alinea staat daarvoor namelijk dat de zetting niet wordt betwist.
- Hageman heeft geen eigen fysiek onderzoek verricht, maar de bevindingen van Techniek & Methode beoordeeld. Zij merkt op dat een vloerwaterpassing moet worden verricht van gevel naar gevel om te vermijden dat een inzakking halverwege de vloer invloed heeft op de cijfers. In de lengterichting van de woning heeft Hageman geen cijfers gepresenteerd waaruit blijkt dat de bevindingen van Techniek & Methode over de scheefstand in die lengterichting, van achter naar voren, onjuist zijn. In de breedterichting geeft Hageman een overzicht van de meetwaardes van Techniek & Methode van de scheidingsmuur naar de zijgevel waaruit blijkt dat in alle gevallen sprake is van een scheefstand, met dien verstande dat de cijfers op de eerste verdieping kunnen zijn beïnvloed door de vloerafwerking. Bij die metingen is zowel op de begane grond als op de eerste verdieping sprake van scheefstand.
Uit dit debat kan de conclusie worden getrokken dat sprake is van scheefstand, zowel van achter naar voren als van de scheidingsmuur naar de zijgevel. Dat die scheefstand op de begane grond volgens Hageman steeds valt binnen een bandbreedte die volgens de KCAF Richtlijn “Funderingen onder gebouwen” wordt aangeduid als “Architectonisch” maakt niet dat géén sprake is van scheefstand.

[appellant 1] en [appellant 2] verwijzen voor het causaal verband tussen de ontwerpfout en de scheefstand naar het rapport van Emmel, die heeft geconcludeerd dat de resultaten met betrekking tot de ontoereikende draagkracht van palen 75 en 76 in lijn zijn met de bevinding van Techniek & Methode dat de woning zowel in de richting van funderingsas 37 als naar de voorkant kantelt. [VOF] en Hageman hebben hier niet afzonderlijk op gereageerd en die gevolgtrekking is concludent omdat de scheefstand op zichzelf vaststaat en het voor de hand ligt dat die scheefstand plaatsvindt met een verzakking daar waar de verhouding tussen berekend draagvermogen en berekende draaglast het slechtst is, namelijk bij funderingsas 37 ten opzichte van funderingsas 36 en, onder funderingsas 37, bij paal 76 en in mindere mate bij paal 75. [VOF] verwijst in het algemeen naar zettingsverschillen, maar legt niet uit waarom die zettingsverschillen een andere, meer waarschijnlijke oorzaak zouden hebben dan de ontwerpfout.

[VOF] moest op grond van artikel 16 lid 1 AV de woning gedurende zes maanden na de datum van oplevering garanderen tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen. Op grond van artikel 16 lid 2 aanhef en onder b. en lid 5 AV geldt voor die garantie bij ernstige gebreken een termijn van 20 jaar in plaats van zes maanden. Dat ernstig gebrek doet zich hier voor en [VOF] heeft niet gesteld dat de rechtsvordering niet binnen 20 jaar is ingesteld.

[VOF] heeft ook niet betwist dat de brief van de advocaat van [appellant 1] en [appellant 2] aan haar advocaat van 15 augustus 2023 kan worden aangemerkt als een ingebrekestelling, waardoor zij met de afwijzende reactie van haar advocaat van 23 augustus 2023 in verzuim is getreden. [VOF] heeft evenmin betwist dat diezelfde brief een geldige voorwaardelijke omzettingsverklaring bevatte die effectief is geworden toen de advocaat van [VOF] op 23 augustus 2023 alle aansprakelijkheid heeft afgewezen.

Het hof heeft hiervoor geoordeeld dat het ontwerp van de fundering een ernstig gebrek vertoont. Zo wordt het berekende draagvermogen van paal 76 met bijna een kwart overschreden door de berekende draaglast.

[appellant 1] en [appellant 2] klagen wat gevolgschade betreft over scheurvorming in de binnen- en buitenmuren van de woning, die volgens hen het gevolg is van de scheefstand van de woning. [VOF] betwist dat.

Het hof geeft [appellant 1] en [appellant 2] gelijk.
- [VOF] voert aan dat scheurvorming tussen de woning en de tuinmuur kan zijn ontstaan door zettingsverschillen tussen de fundering van de woning en de fundering van de tuinmuur, maar gaat daarbij niet in op het feit dat de woning sinds de bouw is verzakt en scheef is gaan staan.
- Hetzelfde geldt voor het betoog dat haarscheuren bij of rondom kozijnen het gevolg kunnen zijn van spanningen binnen de wand, bij de overgang van een vol stuk wand naar een sparing voor een deur, en dat haarscheuren bij tegels het gevolg kunnen zijn van een slechte aansluiting van een tegelvlak met kozijnen en andere randen.
- [VOF] heeft met betrekking tot de scheuren in de binnenwanden aangevoerd dat het daarbij niet gaat om dragende muren, maar heeft niet toegelicht waarom dat van belang is: ook scheuren in niet dragende binnenwanden zijn schade.
- Dat Techniek & Methode geen zichtbare schade of scheuren heeft vastgesteld bij de funderingsbalk aan de achterzijde van de woning zegt niets, omdat de ontwerpfout zich juist voordoet in het midden van funderingsas 37, bij paal 75, en nog meer aan de voorgevelkant van die as, bij paal 76.
- Dat uit foto’s blijkt dat [appellant 1] en [appellant 2] zeer weinig onderhoud aan de woning hebben uitgevoerd, met name als het gaat om vochtdoorslag bij de kozijnen, is evenmin van belang.
Bij het voorgaande geldt bovendien dat [VOF] zich bij deze betwistingen uitsluitend heeft gebaseerd op de foto’s die zij heeft overgelegd als productie 6 bij haar conclusie van antwoord, die door een werknemer zijn genomen en behoudens de scheur tussen de woning en de tuinmuur alleen haarscheuren laat zien aan de binnenkant van de woning, terwijl [appellant 1] en [appellant 2] als productie 14 voorafgaand aan de mondelinge behandeling in eerste aanleg foto’s hebben overgelegd met daarop ook deels wat bredere scheuren in de buitenmuren.

Met het voorgaande is het condicio sine qua non verband tussen enerzijds de ontwerpfout en verzakking en anderzijds de scheurvorming komen vast te staan en is [VOF] aansprakelijk voor de kosten van herstel van die scheurvorming.

[appellant 1] en [appellant 2] hebben zich wat die kosten betreft in eerste aanleg gebaseerd op een offerte van Bouwbedrijf [naam] B.V. (hierna: [naam] ), maar hebben daarvoor in hoger beroep in de plaats gesteld een begroting van Top Bouwwerken B.V. (hierna: Top). Het hof begrijpt dit aldus dat [appellant 1] en [appellant 2] zich in hoger beroep alleen op deze latere begroting beroepen ter onderbouwing van hun voorschotvordering. [VOF] betwist dat de in die begroting opgenomen posten voor vergoeding in aanmerking komen.

[VOF] voert aan dat aan die begroting geen rapportage van Top ten grondslag ligt. Het hof gaat daaraan voorbij omdat [VOF] niet toelicht waarom dat nodig zou zijn. Uit de vaststelling dat sprake is van een ontwerpfout, een scheefstand en scheuren kan in combinatie met de omschrijving van de posten uit die begroting worden afgeleid welke werkzaamheden verband houden met het schadeherstel en welke niet.

Daarnaast betwist [VOF] dat de begroting betrekking heeft op werkzaamheden die zien op herstel van schade die is veroorzaakt door de ontwerpfout. Het hof oordeelt als volgt.

[appellant 1] en [appellant 2] hebben in eerste aanleg aanspraak gemaakt op verhuis- en verblijfkosten voor een geschatte waarde van € 4.500,- tot € 6.000,-. Zij hebben tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg toegelicht dat [naam] er in zijn offerte van was uitgegaan dat de woning leeg en beschikbaar zou zijn voor de werkzaamheden. In hoger beroep hebben [appellant 1] en [appellant 2] verwezen naar het feit dat Top in haar begroting een post heeft opgenomen van € 9.500,00 voor vervangende huisvesting gedurende de periode van herstel. [VOF] heeft in eerste aanleg betwist dat tijdelijke verhuizing noodzakelijk is.

Het hoger beroep van [appellant 1] en [appellant 2] slaagt en het hof zal het bestreden vonnis daarom vernietigen en de vorderingen toewijzen zoals hierna bepaald.

Dit arrest is gewezen door mr. H.M.H. Speyart van Woerden, mr. Th.G. Lautenbach en mr. R.G.C. Veneman en in het openbaar uitgesproken op 29 september 2026 in aanwezigheid van de griffier.