WOZ. De onroerende zaak is een gaswinnings- en gasbehandelingslocatie en bestaat uit grond en opstallen. De…

Uitspraak op het hoger beroep na cassatie en verwijzing van

de heffingsambtenaar van de gemeente Oldambt,

hierna: de heffingsambtenaar,

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de rechtbank) van 10 augustus 2020, nummer LEE 17/3928, in het geding tussen de heffingsambtenaar en

[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats 1] ,

hierna: belanghebbende.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZ-beschikking) en daarbij de waarde van [locatie B] ( […] [straat] 1) te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar en gebruiker voor het jaar 2016 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft het hoger beroep ongegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. De Hoge Raad heeft het cassatieberoep van de heffingsambtenaar gegrond verklaard, heeft de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vernietigd en het geding verwezen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (hierna: het hof) ter verdere behandeling en beslissing van het arrest (hierna: het verwijzingsarrest).

Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben een conclusie na verwijzing door de Hoge Raad ingediend. Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in Mijn Rechtspraak geplaatst.

De zitting heeft plaatsgevonden op 27 maart 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daarbij zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [persoon 1] , [persoon 2] , [persoon 3] , [persoon 4] en [persoon 5] , en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] , bijgestaan door [persoon 6] , [persoon 7] , [persoon 8] , [persoon 9] en [persoon 10] . Op deze zitting zijn gelijktijdig behandeld de onderhavige zaak en de zaak met zaaknummer 25/856.

Beide partijen hebben tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de andere partij.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst.

Bij de beoordeling gaat het hof uit van de in het verwijzingsarrest genoemde uitgangspunten in cassatie, waar nodig aangevuld door het hof.

De onroerende zaak is een gaswinnings- en gasbehandelingslocatie en bestaat uit grond en opstallen. De locatie beslaat ongeveer 17 hectare. De opstallen kunnen worden onderscheiden in drie onderdelen:
- 21 putten;
- ‘utilities’ zoals compressoren, pompen, turbines, meet- en regelapparatuur, pijpleidingen, koelers en afsluiters (ook wel: installaties); en
- infrastructuur/gebouwen.
De bruto-vervangingswaarde van de putten, de utilities en de infrastructuur/gebouwen is € 177.921.346. Belanghebbende heeft het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht en is de gebruiker van de onroerende zaak.

Het is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden vastgesteld. Partijen hebben de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen berekend door het bedrag van de bruto-vervangingswaarde van de verschillende onderdelen achtereenvolgens te verminderen met bepaalde percentages in verband met de werktuigenuitzondering en correcties wegens technische en functionele veroudering. Daarbij zijn de percentages telkens toegepast op het bedrag dat na aftrek van het voorafgaande percentage resteerde.

Partijen verschillen van mening over een aantal van de toe te passen percentages. In beroep verdedigde de heffingsambtenaar de WOZ-waarde zoals verminderd bij uitspraak op bezwaar en nader vastgesteld op € 33.825.000. In beroep bepleitte belanghebbende een waarde van € 14.902.000.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde gecorrigeerde vervangingswaarde niet aannemelijk heeft gemaakt en belanghebbende de door haar verdedigde waarde evenmin. De rechtbank heeft vervolgens de percentages vastgesteld waarover verschil van mening bestond. Met inachtneming daarvan heeft de rechtbank op basis van de door partijen gezamenlijk gehanteerde berekeningswijze als hiervoor in 2.3 bedoeld, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 15.639.000.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft geoordeeld dat het geen aanleiding ziet de rechtbank niet te volgen in de door haar vastgestelde waarde van € 15.639.000.

De heffingsambtenaar heeft in het geding na cassatie en verwijzing opnieuw het standpunt ingenomen dat de waarde moet worden vastgesteld op het door hem voorgestane bedrag van € 33.825.000.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de rechtbank de waarde van de onroerende zaak terecht en op goede gronden heeft vastgesteld op € 15.639.000. Ter onderbouwing hiervan heeft belanghebbende zich in het geding na cassatie en verwijzing beroepen op een aan haar verleende ‘Aardgas- en Aardolieconcessie Groningen’ (hierna: de concessie). In artikel 7, lid 1 onder c, lid 5 en lid 6 van de concessie is bepaald:

De Hoge Raad heeft in het verwijzingsarrest beslist dat verwijzing moet volgen voor een nadere beoordeling met betrekking tot:
(a) de abandonneringskosten;
(b) de buiten beschouwing te laten werktuigen, en
(c) de correctie wegens excessieve gebruikskosten.

De Hoge Raad heeft hiertoe in het verwijzingsarrest als volgt overwogen:

Middel III is gericht tegen het hiervoor in 3.3 vermelde oordeel, en betoogt onder meer dat het Hof ten onrechte op de heffingsambtenaar de bewijslast heeft gelegd met betrekking tot de vraag of de werktuigenuitzondering kan worden toegepast op bepaalde werktuigen die deel uitmaken van de utilities. Het middel slaagt in zoverre op de gronden vermeld in onderdeel 9.14 van de conclusie van de Advocaat-Generaal. Op de belanghebbende rust de stelplicht, en in geval van betwisting de bewijslast ten aanzien van feiten en omstandigheden die meebrengen dat op bepaalde onderdelen van de onroerende zaak de werktuigenuitzondering van toepassing is. Slaagt de belanghebbende daarin, dan is het aan de heffingsambtenaar om te stellen, en in geval van betwisting aannemelijk te maken dat hij bij de waardevaststelling in voldoende mate met de werktuigenuitzondering rekening heeft gehouden.3

Gelet op hetgeen hiervoor in 4.1.2, 4.3, en 4.4.2 is overwogen, kan de uitspraak van het Hof niet in stand blijven. De middelen I en III voor het overige, en middel IV behoeven geen behandeling. Verwijzing moet volgen voor een nadere beoordeling met betrekking tot (a) de abandonneringskosten, (b) de buiten beschouwing te laten werktuigen, en (c) de correctie wegens excessieve gebruikskosten. Ten aanzien van de buiten beschouwing te laten werktuigen dient het verwijzingshof zo nodig alsnog in te gaan op het in rechtsoverweging 4.17 van de bestreden uitspraak bedoelde, door het Hof onbehandelde geschilpunt met betrekking tot de toerekening van installatiekosten.

Met betrekking tot de correctie wegens excessieve gebruikskosten, die door het verwijzingshof opnieuw moet worden vastgesteld, merkt de Hoge Raad op dat een dergelijke correctie, zoals in het vierde middel terecht wordt betoogd, niet mag worden toegepast op onderdelen van de compressie-installatie die op grond van de werktuigenuitzondering buiten aanmerking moeten blijven bij de waardebepaling. Op grond van artikel 2, lid 1, aanhef en letter e, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak de waarde van bepaalde werktuigen buiten aanmerking gelaten. Dit brengt mee dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een zaak als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ geen rekening mag worden gehouden met een waardedaling van zulke werktuigen die is opgetreden als gevolg van technische en functionele veroudering daarvan. Daarbij verdient nog wel opmerking dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wel rekening moet worden gehouden met veroudering van buiten aanmerking te laten werktuigen voor zover als gevolg van die veroudering ook de vervangingswaarde van de rest van die onroerende zaak is gedaald, bijvoorbeeld doordat het gebouw specifiek is afgestemd op een zich daarin bevindende installatie waarop de werktuigenuitzondering van toepassing is. (…)

De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de rechtbank en derhalve tot gegrondverklaring van het door hem ingestelde hoger beroep. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank en derhalve tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.

Ten aanzien van het geschil

a. De abandonneringskosten

Het hof dient allereerst te beoordelen of op belanghebbende als eigenaar van de winningsinstallatie een bij de waardevaststelling in aanmerking te nemen zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting rust om na beëindiging van de gaswinning die installatie te verwijderen. Bij bevestigende beantwoording van die vraag zal het hof moeten beoordelen welke invloed die verplichting heeft op de waarde van de onroerende zaak.

De Hoge Raad heeft in het verwijzingsarrest overwogen dat de uit een voorwaarde bij de concessie voortvloeiende verplichting de mijnwerken na beëindiging van de gaswinning te verwijderen, zozeer samenhangt met de eigendom van de desbetreffende mijnwerken, dat deze verplichting is aan te merken als een zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting van de eigenaar van die werken. Bovendien moet worden aangenomen dat een zodanige verplichting de omvang van het genot van de zaak (de mijn met mijnwerken, zoals de winningsinstallatie) en daardoor ook de waarde ervan beperkt, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde. Daarom moet met die verplichting rekening worden gehouden bij de bepaling van de waarde van die zaak op grond van artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ. Dit geldt evenzeer voor een verplichting het terrein ter plaatste terug te brengen in zijn oorspronkelijke staat, indien een dergelijke verplichting voortvloeit uit de concessievoorwaarden.

Met inachtneming van het voorgaande overweegt het hof als volgt.

Het is niet in geschil dat belanghebbende eigenaar is van de onroerende zaak. Het is ook niet in geschil dat belanghebbende de concessie heeft verkregen, dat moet worden uitgegaan van de versie die belanghebbende in het geding na cassatie en verwijzing in het geding heeft gebracht (zie 2.8) en dat belanghebbende zich op grond van die concessie onder meer bezig houdt met het winnen van aardgas op de locatie door middel van ondergrondse boorputten.

In de concessie zijn voor belanghebbende als houder van de concessie verplichtingen opgenomen in het geval van het verlaten van een boring (artikel 7, lid 5) en het niet meer in gebruik hebben van werken (artikel 7, lid 6). Belanghebbende is verplicht om bij het verlaten van een boring de verbuizing van het boorgat op een bepaalde diepte af te snijden en het afgesneden deel van die verbuizing te verwijderen (artikel 7, lid 5) en zij is verplicht om de niet meer in gebruik zijnde werken te verwijderen, tenzij deze voor andere doeleinden kunnen blijven bestaan (artikel 7, lid 6).

Naar het oordeel van het hof hangen deze verplichtingen tot verwijdering zozeer samen met de eigendom van de onroerende zaak voor zover zij zien op de putten (ofwel de boorgaten, die na aanleg, inrichting en afwerking in gebruik zijn genomen). Belanghebbende is bij het verlaten of niet meer gebruiken van de putten verplicht tot afsnijding en verwijdering daarvan. Belanghebbende heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de putten niet in aanmerking komen om voor andere doeleinden in stand te blijven. De putten zijn uitsluitend geplaatst voor gaswinning, van een alternatief gebruik is geen sprake geweest en technisch gezien ook niet mogelijk en gaswinning op de locatie is sinds 2024 verboden, zoals belanghebbende onbetwist heeft toegelicht. Deze verplichtingen van belanghebbende als houder van de concessie zijn dan ook aan te merken als een zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting van belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaak.

Het voorgaande geldt niet voor de voor belanghebbende uit de concessie voortvloeiende verplichtingen met betrekking tot de overige onderdelen van de onroerende zaak, te weten de onderdelen installaties en infrastructuur/gebouwen. Volgens belanghebbende zijn er geen herontwikkelingsmogelijkheden na stopzetting van de activiteiten aanwezig, anders dan gebruik voor agrarische doeleinden. Dit betekent dat de overige onderdelen wél in aanmerking kunnen komen voor andere doeleinden. In dat geval geldt geen verplichting om de betreffende werken na beëindiging van de gaswinning te verwijderen (artikel 7, lid 6).

Ook de verplichtingen om het terrein bij verwijdering van de werken weer in de oorspronkelijke staat te brengen, en zo nodig maatregelen te treffen om de bodemstructuur zoveel mogelijk te herstellen, kunnen evenmin worden aangemerkt als zakelijke of daaraan gelijkgestelde verplichtingen (artikel 7, lid 6, in samenhang met artikel 7, lid 1, onder c van de concessie). Uit de concessie volgt dat deze verplichtingen voor belanghebbende als houder van de concessie alleen gelden indien en voor zover de betrokken eigenaar dit verlangt. Op belanghebbende als eigenaar rust daarom geen zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichtingen tot het hiervoor bedoelde herstel van het terrein en de bodemstructuur.

De door belanghebbende gesloten huurovereenkomsten met landeigenaren, waarin in de toepasselijke algemene voorwaarden is bepaald dat zij voorafgaand aan de beëindiging van de huur alle door haar, op of in het terrein aangebrachte zaken tot minimaal 1,50 meter diepte moet verwijderen, kunnen ook niet worden aangemerkt als zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting voor belanghebbende als eigenaar. De huurovereenkomsten en de algemene voorwaarden hangen naar het oordeel van het hof niet zozeer samen met de eigendom van de betreffende mijnwerken zoals bedoeld in het verwijzingsarrest (zie 4.2).

Belanghebbende heeft tot slot een beroep gedaan op de algemene zorgplicht zoals bepaald in artikel 33 Mijnbouwwet (geldend van 1 januari 2003 tot en met 31 december 2003). Volgens belanghebbende vloeit hieruit een verwijderingsplicht voor mijnbouwwerken op het land voort, zoals verder vormgegeven in de afspraken tussen de vergunninghouder en grondeigenaren en later in de Mijnbouwwet is opgenomen. Het hof volgt belanghebbende hierin niet. De wettelijke regels zien op algemene verplichtingen voor de houder van een vergunning. Voor belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaak vloeien daar geen (zakelijke) verplichtingen of daarmee gelijk te stellen verplichtingen uit voort.

De rechtbank is voor wat betreft de abandonneringskosten uitgegaan van een functionele correctie van 15% over de gehele onroerende zaak. De abandonneringskosten gelden naar het oordeel van het hof alleen voor het onderdeel putten en zijn aldus ten onrechte in aanmerking genomen ter zake van de onderdelen installaties en infrastructuur/gebouwen. Het hoger beroep van de heffingsambtenaar gericht tegen de uitspraak van de rechtbank is in zoverre gegrond. Het standpunt van de heffingsambtenaar dat voor wat betreft de abandonneringskosten ook eventuele positieve resultaten van verkoop van utilities in aanmerking moeten worden genomen, is niet langer relevant en behoeft geen verdere bespreking en beoordeling.

Vervolgens moet het hof, gelet op het verwijzingsarrest onder 5.2.1, de invloed van de verplichting op de waarde van de onroerende zaak vaststellen. Nu de heffingsambtenaar geen abandonneringskosten in aanmerking heeft genomen, leidt dit tot de conclusie dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is. Tegelijkertijd heeft belanghebbende berust in het oordeel van de rechtbank dat zij niet was geslaagd in het van haar te verlangen bewijs en dat daarom niet kan worden aangenomen dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op het door haar verdedigde bedrag. Dit betekent dat het hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie zal vaststellen met inachtneming van een negatieve invloed van de abandonneringskosten op de waarde van de putten van 15% als component van de correctie voor functionele veroudering.

Op belanghebbende rust de stelplicht, en in geval van betwisting de bewijslast ten aanzien van feiten en omstandigheden die meebrengen dat op bepaalde onderdelen van de onroerende zaak de werktuigenuitzondering van toepassing is. Slaagt belanghebbende daarin, dan is het aan de heffingsambtenaar om te stellen, en in geval van betwisting aannemelijk te maken dat hij bij de waardevaststelling in voldoende mate met de werktuigenuitzondering rekening heeft gehouden.

Het geschil spitst zich wat betreft de werktuigenuitzondering toe op de utilities manifold en outlet manifold, fakkel (flare) en Low Temperature Separation unit (hierna: LTS-unit). Meer in het bijzonder gaat het erom in hoeverre de uiterlijke herkenbaarheid als specifiek werktuig binnen het (productie)proces door verwijdering van de betreffende gedeelten van het werktuig verloren gaat.

Belanghebbende verwijst onder andere naar de door haar ingediende taxatierapporten van [A BV] van 1 april 2018 en de herziene versie van 1 maart 2020 (met als bijlage een ‘Fotoboek Installatie-overzicht’), naar de Indicatie Uitgezonderde Werktuigen (WTU) van 21 maart 2018, naar de foto’s bij het verweerschrift en de pleitnota in hoger beroep voorafgaand aan cassatie, de foto’s bij de conclusie na verwijzing van 30 september 2025 en de ‘Toelichting bij Taxatierapport [B] ’ van [A BV] van 5 maart 2026.

De heffingsambtenaar verwijst onder andere naar de door hem ingediende taxatierapporten van [C BV] van 3 augustus 2018, van [D] van 25 maart 2021, naar het Taxatie Review Rapport van [D] van 25 maart 2021, naar het gewijzigde taxatierapport van [D] van 24 december 2021, de toelichting van [D] op randnummer 29 van het 10-dagenstuk en naar het Memo [straat] - [B] taxatie review van 11 februari 2026 met de ‘Tabel overzicht waardering’.

Voor het antwoord op de vraag of een onderdeel van een bedrijfscomplex op zichzelf als een gebouwd eigendom is aan te merken, is bepalend of dat onderdeel in bouwkundig opzicht zelfstandigheid binnen dat bedrijfscomplex bezit. De werktuigenuitzondering van artikel 2, lid 1, onderdeel e, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ geldt voor werktuigen die van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht. Als werktuigen op zichzelf als een gebouwd eigendom zijn aan te merken, zijn zij niet uitgezonderd. Tot een werktuig dat op zichzelf een gebouwd eigendom is, kunnen uitgezonderde werktuigen behoren. Voor de beantwoording van de vraag welke gedeelten van een als gebouwd eigendom aan te merken werktuig zelf dat werktuig vormen, is beslissend of zij kunnen worden verwijderd zonder dat de uiterlijke herkenbaarheid van dat werktuig als dat specifieke werktuig verloren gaat.

Belanghebbende stelt dat de uiterlijke herkenbaarheid van de manifold niet verloren gaat wanneer de 50 kleppen, de instrumentatie en het bedieningspaneel worden verwijderd. Deze moeten daarom volgens belanghebbende bij de waardering buiten beschouwing worden gelaten. De rechtbank heeft de door belanghebbende voorgestane gemiddelde uitzondering van 60% gevolgd.

De heffingsambtenaar voert aan dat alleen de instrumentatie en het bedieningspaneel kunnen worden uitgezonderd en derhalve niet de kleppen, aangezien een manifold zonder kleppen slechts een geclusterde groep leidingen is. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar een gemiddelde uitzondering voor de utilities van 40% gehanteerd. Specifiek voor de manifold staat de heffingsambtenaar in hoger beroep een uitzondering van 18% van de vervangingswaarde voor.

Naar het oordeel van het hof maakt belanghebbende niet aannemelijk dat de uiterlijke herkenbaarheid van de manifold niet verloren gaat door het verwijderen van de kleppen. De wezensspecifieke en beeldbepalende kenmerken van de manifold met en zonder kleppen zijn voor het hof aan de hand van de overgelegde foto’s zodanig onduidelijk dat de uiterlijke herkenbaarheid niet kan worden beoordeeld. Nu de bewijslast bij belanghebbende ligt, leidt dit tot het oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kleppen kunnen worden verwijderd zonder dat de uiterlijke herkenbaarheid verloren gaat. De interne instrumentatie kan naar het oordeel van het hof wel worden verwijderd zonder dat de uiterlijke herkenbaarheid van de manifold verloren gaat. De heffingsambtenaar staat om die reden een uitzondering van 18% voor. Belanghebbende heeft dit percentage op zichzelf niet betwist en het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de uit te zonderen bestanddelen.

[afbeelding niet beschikbaar] [afbeelding niet beschikbaar] [afbeelding niet beschikbaar] [afbeelding niet beschikbaar] [afbeelding niet beschikbaar]

Voor wat betreft de outlet manifold kunnen volgens belanghebbende, op wie de bewijslast rust, de kleppen en de interne instrumentatie worden verwijderd zonder dat de uiterlijke herkenbaarheid verloren gaat. De rechtbank heeft de door belanghebbende voorgestane gemiddelde uitzondering van 60% gevolgd. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar een gemiddelde uitzondering voor de utilities van 40% gehanteerd. Specifiek voor de outlet manifold staat de heffingsambtenaar in hoger beroep een uitzondering van 12% van de vervangingswaarde voor.

Naar het oordeel van het hof maakt belanghebbende niet aannemelijk dat de uiterlijke herkenbaarheid van de outlet manifold niet verloren gaat door het verwijderen van de kleppen. De wezensspecifieke en beeldbepalende kenmerken van de outlet manifold met en zonder kleppen zijn voor het hof aan de hand van de overgelegde foto zodanig onduidelijk dat de uiterlijke herkenbaarheid niet kan worden beoordeeld. Nu de bewijslast bij belanghebbende ligt, leidt dit tot het oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kleppen kunnen worden verwijderd zonder dat de uiterlijke herkenbaarheid verloren gaat. De interne instrumentatie kan naar het oordeel van het hof wel worden verwijderd zonder dat de uiterlijke herkenbaarheid van de outlet manifold verloren gaat. De heffingsambtenaar staat om die reden een uitzondering van 12% voor. Belanghebbende heeft dit percentage op zichzelf niet betwist en het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de uit te zonderen bestanddelen.

Belanghebbende stelt dat de uiterlijke herkenbaarheid van de flare (fakkel) niet verloren gaat wanneer de flowmeter, brander en instrumentatie, worden verwijderd. Belanghebbende stelt dat de brander zich in de flare bevindt en niet zichtbaar is van buitenaf. Deze kan dus verwijderd worden zonder dat dit zichtbaar wordt, aldus belanghebbende. De rechtbank heeft de door belanghebbende voorgestane gemiddelde uitzondering van 60% gevolgd.

De heffingsambtenaar stelt dat van de flare slechts de instrumentatie en de flowmeter, en dus niet de brander kunnen worden uitgezonderd, aangezien zonder brander een fakkel niets anders dan een schoorsteen is. Door het verwijderen van de brander zou de uiterlijke herkenbaarheid van de flare teniet worden gedaan. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar een gemiddelde uitzondering voor de utilities van 40% gehanteerd. Specifiek voor de flare staat de heffingsambtenaar in hoger beroep een uitzondering van 9% van de vervangingswaarde voor.

Uit jurisprudentie van de Hoge Raad (zie 4.17) volgt dat voor de beantwoording van de vraag welke gedeelten van een als gebouwd eigendom aan te merken werktuig (hier: de flare) zelf dat werktuig vormen (hier: de brander), beslissend is of zij kunnen worden verwijderd zonder dat de uiterlijke herkenbaarheid van dat werktuig (hier: de flare) als dat specifieke werktuig verloren gaat. Hieruit leidt het hof af dat de flare in dat geval zonder de brander op zichzelf, als dat specifieke werktuig, herkenbaar moet zijn. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar stelling dat de brander van buitenaf niet zichtbaar is, een schematische tekening overgelegd van de doorsnede van een flare. Het hof leidt uit die tekening af dat de flare in haar uiterlijke verschijning niet veel meer is dan een cilinder van metaal.

Belanghebbende heeft daarnaast een foto van de flare overgelegd, die – zoals belanghebbende zelf erkent - niet overeenstemt met de schematische tekening. Belanghebbende merkt immers op dat er geen stoom wordt toegevoegd voor een bredere verbranding waardoor de enter steam in de flare van belanghebbende niet aanwezig is. Daarnaast valt het hof op dat de bovenzijde van de flare van belanghebbende anders is dan op de schematische tekening, aangezien de flare van belanghebbende niet schuin uitloopt zoals op de tekening, maar recht is met een omhulsel met stalen punten. De heffingsambtenaar concludeert op basis van deze waarneming eveneens dat de flare op de locatie verschilt van de foto met de schematische tekening van de doorsnede van een flare die door belanghebbende is overgelegd. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing hiervan zelf ook een foto in het geding gebracht vanaf buiten het terrein. Dit leidt het hof tot de conclusie dat niet vastgesteld kan worden welk gevolg het verwijderen van de brander zou hebben voor de uiterlijke verschijningsvorm van de flare van belanghebbende.

[afbeelding niet beschikbaar] [afbeelding niet beschikbaar]Het vorenstaande leidt het hof tot het oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de uiterlijke herkenbaarheid van de flare met het verwijderen van de brander niet verloren gaat. Belanghebbende heeft daarmee niet aan haar bewijslast voldaan.

[afbeelding niet beschikbaar] [afbeelding niet beschikbaar] [afbeelding niet beschikbaar]

De heffingsambtenaar staat een uitzondering van 9% voor, voor de flowmeter en de instrumentatie. Belanghebbende heeft dit percentage op zichzelf niet betwist. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de uit te zonderen bestanddelen.

Belanghebbende stelt dat de uiterlijke herkenbaarheid van de LTS-unit niet verloren gaat wanneer het leidingwerk, de gas-gas warmtewisselaar en de Jules Thomson Kleppen worden verwijderd. De rechtbank heeft de door belanghebbende voorgestane gemiddelde uitzondering van 60% gevolgd.

De heffingsambtenaar voert aan dat van de LTS-unit slechts de internals van de inlet, en dus niet het leidingwerk, de gas-gas warmtewisselaar en de Jules Thompsonkleppen kunnen worden uitgezonderd, aangezien juist de laatstbedoelde onderdelen cruciaal en bepalend zijn voor de functionaliteit van de LTS-unit en daarbij de uiterlijke herkenbaarheid geven aan de LTS-unit. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar een gemiddelde uitzondering voor de utilities van 40% gehanteerd. Specifiek voor de LTS-unit staat de heffingsambtenaar in hoger beroep een uitzondering van 17% van de vervangingswaarde voor.

Het hof overweegt dat door de afstand en zichthoek van de door belanghebbende gepresenteerde foto’s en het gebrek aan onderbouwing in de onderdelen, de wezensspecifieke en beeldbepalende kenmerken van de LTS-unit niet kunnen worden beoordeeld. Meer specifiek is het onduidelijk voor het hof geworden waar de Jules Thomson kleppen, de gas-gas warmtewisselaar en het betreffende leidingwerk zich bevinden in de getoonde LTS-unit en hoe deze zijn gemonteerd. Belanghebbende heeft ook niet met foto’s of bouwtekeningen van deze specifieke LTS-unit inzichtelijk gemaakt hoe de LTS-unit er uit zou zien als de Jules Thomson kleppen, de gas-gas warmtewisselaar en het betreffende leidingwerk verwijderd zouden worden. Ook hier komt het hof dus tot de conclusie dat belanghebbende niet aan haar bewijslast heeft voldaan.

De heffingsambtenaar staat een uitzondering van 17% voor. Belanghebbende heeft dit percentage op zichzelf niet betwist en het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de uit te zonderen bestanddelen.

[afbeelding niet beschikbaar] [afbeelding niet beschikbaar] [afbeelding niet beschikbaar] [afbeelding niet beschikbaar]

Ten aanzien van de buiten beschouwing te laten werktuigen gaat het hof in op het geschilpunt met betrekking tot de toerekening van installatiekosten.

De heffingsambtenaar voert aan dat belanghebbende installatiekosten (soft-costs) ten onrechte naar rato heeft toegerekend aan de waarde van de uit te zonderen werktuigen. De heffingsambtenaar heeft deze kosten per onderdeel specifiek toegerekend, waardoor aan de uit te zonderen werktuigen een lager bedrag wordt toegerekend.

Het hof volgt de heffingsambtenaar hierin niet. Bij het bepalen van de waarde in het kader van de Wet WOZ gaat het om de kosten van de installatie in zijn totaliteit, aangezien deze in zijn totaal benodigd is voor de gaswinning. Kosten zoals ontwerp en engineering maken onderdeel uit van de totale waarde van de installatie. Het is redelijk om de werktuigenuitzondering ook naar rato over die kosten toe te passen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar naar oordeel van het hof desgevraagd geen aannemelijke verklaring gegeven waarom in zijn berekening de installatiekosten van de uitgezonderde werktuigen veel lager zouden moeten zijn dan de overige bestanddelen van het gebouwde eigendom.

Het hof dient de excessieve gebruikskosten opnieuw vast te stellen. Het hof mocht de stelling van de heffingsambtenaar, dat de correctie hooguit 12,5 procent kan zijn, niet buiten aanmerking laten op de enkele grond dat de heffingsambtenaar daaraan geen cijfermatige conclusie heeft verbonden. De Hoge Raad overweegt in het verwijzingsarrest dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde geen rekening mag worden gehouden met de waardedaling van buiten aanmerking gelaten werktuigen die is opgetreden als gevolg van technische en functionele veroudering. De Hoge Raad oordeelt verder dat rekening moet worden gehouden met veroudering van buiten aanmerking te laten werktuigen, voor zover als gevolg van die veroudering ook de vervangingswaarde van de rest van die onroerende zaak is gedaald, bijvoorbeeld doordat het gebouw specifiek is afgestemd op een zich daarin bevindende installatie waarop de werktuigenuitzondering van toepassing is.

Belanghebbende stelt dat als gevolg van het overheidsbeleid de gaswinning is beperkt en dat daardoor op de waardepeildatum geen ruimte en mogelijkheid meer bestond om deze investering terug te verdienen. De heffingsambtenaar betwist dit niet, maar stelt dat het overheidsbeleid niet leidt tot technische of functionele veroudering omdat de overheid op de toestandsdatum als beleid heeft gesteld dat de uitwinningsperiode verlengd zou worden van 2068 tot 2080. Belanghebbende stelt dat een correctie van 25% excessieve gebruikskosten als component van de functionele veroudering in aanmerking moet worden genomen. De heffingsambtenaar staat een correctie van maximaal 8,6% voor. De rechtbank heeft een correctie van 25% toegepast.

De correctie voor excessieve gebruikskosten ziet op de investering van belanghebbende in het [F-project] ( [F-project] ), ook wel de compressie-installatie. Zoals de rechtbank in onderdeel 1.11 van de uitspraak heeft overwogen, heeft belanghebbende aangegeven dat er destijds drie redenen waren voor de gepleegde investeringen in de compressie-installatie. In de eerste plaats moest de druk aan de oppervlakte worden verhoogd, omdat de natuurlijke druk na verloop van tijd inzakt doordat een deel van het gas uit het veld gehaald is. In de tweede plaats moest de leveringszekerheid ook na 2068 worden gewaarborgd, omdat ten tijde van de investeringen verwacht werd dat de exploitatie ook na dat jaar zou worden voortgezet. In de derde plaats waren extra investeringen noodzakelijk, omdat belanghebbende werd geacht met de installatie de zogeheten piekbelasting op te kunnen vangen (de installatie moest in korte tijd kunnen worden opgestart om vervolgens op vol vermogen te kunnen leveren). Belanghebbende heeft toegelicht dat de door haar verdedigde correctie voor excessieve gebruikskosten alleen ziet op de laatste twee redenen (verlengen leveringszekerheid en opvangen piekbelasting). De eerstgenoemde reden (drukverhoging) is namelijk een bij de winning van gas normaal te achten investering gedurende de looptijd van de exploitatie van een gasveld.

Het hof overweegt, gelijk de rechtbank in overweging 11.4, dat er aanleiding is voor een functionele correctie. Het hof zal de omvang van deze correctie opnieuw vaststellen. Naar het oordeel van het hof is de correctie voor excessieve gebruikskosten terecht na de toepassing van de werktuigenuitzondering in aanmerking genomen. In zoverre is de correctie niet toegepast op onderdelen van de compressie-installatie die op grond van de werktuigenuitzondering buiten aanmerking blijven bij de waardebepaling en wordt voldaan aan het oordeel van de Hoge Raad dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde geen rekening mag worden gehouden met de waardedaling van buiten aanmerking gelaten werktuigen die is opgetreden als gevolg van technische en functionele veroudering.

De waarde van de utilities is door de rechtbank bepaald aan de hand van de opstelling uit de berekening van belanghebbende. Daarin zijn de utilities gewaardeerd naar ‘type werk’, waarbij een onderscheid is gemaakt in compression, concept design, detailed design, construction, procurement, commissioning, overhead, third party en construction guarantee. In deze opstelling, zoals opgenomen in de ‘Toelichting bij taxatierapport [B] ’ van [A BV] van 5 maart 2026 (pagina 7) en zoals door de rechtbank is gehanteerd in de uitspraak, is de investering in de compressie-installatie ‘bijgeschreven’ bij de bruto-vervangingswaarde van de utilities. Volgens belanghebbende vertegenwoordigt de investering in de compressie-installatie, samen met procesinstallaties en de hardware overige GLT aanpassingen een waarde van € 16.097.849. Belanghebbende heeft dit bedrag met 5% van de totale utilities (€ 80.419.673) verhoogd, wat leidt tot een totale bruto-vervangingswaarde van € 20.118.833. Deze posten tezamen vertegenwoordigen 25% van de bruto-vervangingswaarde van de utilities. Omdat de investering deels nutteloos is gebleken, moet volgens belanghebbende een correctie van 25% excessieve gebruikskosten als component van de functionele veroudering in aanmerking worden genomen.

In het verloop van de procedure bij de rechtbank heeft belanghebbende, in het kader van de toerekening van de werktuigenuitzondering aan de afzonderlijke utilities, de onderverdeling van de waarde van de utilities aangepast. In deze opstelling is voor de compressor een waarde te onderscheiden van € 11.000.000. De procesinstallaties, de hardware overige GLT aanpassingen en de overhead komen niet als afzonderlijke onderdelen terug in de berekening en zijn, zoals het hof het begrijpt, versleuteld in de waarde van de overige utilities. De totale bruto-vervangingswaarde van de utilities is immers in beide berekeningen nagenoeg gelijk.

De verhouding tussen de investering in de compressie-installatie en de bruto-vervangingswaarde, is door belanghebbende bepaald aan de hand van de waardeverhouding vóór toepassing van de werktuigenuitzondering. Als zodanig wegen ook de waarde van de vrijgestelde delen van de compressie-installatie mee in het bepalen van de correctie voor excessieve gebruikskosten. Het hof is van oordeel dat, indachtig de overweging van de Hoge Raad dat geen rekening mag worden gehouden met de waardedaling van buiten aanmerking gelaten werktuigen die is opgetreden als gevolg van technische en functionele veroudering, de verhouding tussen de investering in de compressie-installatie en de bruto-vervangingswaarde van de utilities eveneens moet worden bepaald na toepassing van de werktuigenuitzondering voor wat betreft de compressie-installatie.

De heffingsambtenaar heeft zich geschaard achter de stelling van belanghebbende dat de totale investering in de compressie-installatie, de procesinstallaties en de hardware overige GLT aanpassingen vóór toepassing van de werktuigenuitzondering € 16.097.849 is. Het hof ziet geen aanleiding om, zoals belanghebbende voorstaat, de overhead aan de compressie-installatie toe te rekenen. Immers, de overhead is, door de nieuwe taxatie-opstelling van de utilities, zoals verwoord onder 4.41, verwerkt in de waarde van alle overige installaties. Belanghebbende heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe dit is verwerkt.

De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de correctie voor excessieve gebruikskosten voor de investering in de compressie-installatie, aangezien hij in het geheel geen correctie heeft toegepast. Na toepassing van de werktuigenuitzondering van 60%, zoals door de rechtbank bepaald, resteert een waarde van de compressie-installatie, de procesinstallaties en de hardware overige GLT aanpassingen van € 6.439.140. Dit vertegenwoordigt afgerond 20% van de bruto-vervangingswaarde van de utilities na toepassing van de werktuigenuitzondering (€ 32.167.869). Indien aangesloten wordt bij de systematiek van belanghebbende, maar dan ná toepassing van de werktuigenuitzondering, zou de correctie voor excessieve gebruikskosten 20% zijn. Echter, er waren destijds drie redenen voor de investering in de compressie-installatie en ook volgens belanghebbende zelf was niet de volledige investering excessief. Het hof oordeelt daarom in goede justitie dat de excessieve gebruikskosten voor de utilities vastgesteld moeten worden op 12,5%.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Nu het hoger beroep gegrond is, ziet het hof geen aanleiding om griffierecht te heffen van de heffingsambtenaar.

Ter zitting heeft belanghebbende aangegeven ook in hoger beroep na cassatie en verwijzing geen aanspraak te maken op de vergoeding van proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.

5. Beslissing

• verklaart het hoger beroep gegrond;

• vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissing over het griffierecht;

• vernietigt de uitspraak op bezwaar;

• stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 23.606.733;

• vermindert de aanslag evenredig.

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

1. de naam en het adres van de indiener;

2. de dagtekening;

3. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

4. e gronden van het beroep in cassatie.