Huurrecht winkelruimte. Nadere huurprijsvaststelling; motivering, innerlijke tegenstrijdigheid oordelen in…

6 juni 2008

Eerste Kamer

Nr. C06/346HR

EV/AS

BLOKKER B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. E. van Staden ten Brink,

[Verweerder],

wonende te [woonplaats],

VERWEERDER in cassatie,

niet verschenen.

[Verweerder] heeft bij exploot van 31 maart 1994 Blokker gedagvaard voor de kantonrechter te Eindhoven en gevorderd, kort gezegd, de huurprijs van een winkelruimte welke wordt verhuurd aan Blokker vast te stellen op ƒ 250.000,-- per jaar, althans op een zodanig bedrag als de kantonrechter juist zal oordelen met rente en kosten.

Blokker heeft de vordering bestreden en, in reconventie gevorderd, kort gezegd, de huidige huurprijs te verlagen.

De kantonrechter heeft, na vier tussenvonnissen waarbij onder andere een deskundigenbericht is bevolen, bij eindvonnis van 10 december 1998 de vordering in conventie en in reconventie afgewezen.

Tegen het eindvonnis heeft [verweerder] hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te 's-Hertogenbosch. Blokker heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.

Bij tussenvonnis van 22 december 2000 heeft de rechtbank de Bedrijfshuuradviescommissie (hierna: BHAC) te 's-Hertogenbosch verzocht een aanvullende rapportage uit te brengen en daarin aanvullend te adviseren. Nadat de BHAC aanvullend had gerapporteerd heeft de rechtbank na een tussenvonnis van 23 oktober 2002 bij tussenvonnis van 29 januari 2003 een deskundigenbericht bevolen, dhr. G.J.M. van Heck tot deskundige benoemd en de door de deskundige te beantwoorden vragen geformuleerd.

Bij tussenvonnis van 12 oktober 2005 heeft de rechtbank een mondelinge toelichting op het schriftelijke rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige bevolen en een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen tot het geven van inlichtingen en teneinde een schikking te beproeven. Bij eindvonnis van 3 mei 2006 heeft de rechtbank in het principale appel het vonnis van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de huurprijs met ingang van 31 maart 1994 vastgesteld op € 105.858,33 per jaar, te indexeren conform het in de tussen partijen geldende huurovereenkomst bepaalde. Het incidentele appel is verworpen.

De vonnissen van de rechtbank van 12 oktober 2005 en 3 mei 2006 zijn aan dit arrest gehecht.

Tegen de vonnissen van de rechtbank van 12 oktober 2005 en 3 mei 2006 heeft Blokker beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen [verweerder] is verstek verleend.

De zaak is voor Blokker toegelicht door haar advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R. Huydecoper strekt tot vernietiging en tot afdoening door de Hoge Raad als in alinea's 11 en 12 van de conclusie is aangegeven, met veroordeling van de verweerder in cassatie in de kosten van het geding in cassatie.

3.1 Het gaat in deze zaak, voor zover in cassatie van belang, om het volgende.

Blokker huurt sinds 1988 winkelruimte van [verweerder] aan de [a-straat], te [plaats]. In 1994 is [verweerder] een procedure begonnen tot nadere vaststelling van de huurprijs. Die bedroeg destijds ƒ 168.560,76 per jaar. De kantonrechter heeft de vordering van [verweerder] afgewezen.

3.2 De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 12 oktober 2005 het standpunt van Blokker gehonoreerd dat de deskundige ten onrechte de kelder van het vergelijkingspand aan de [b-straat] niet als verkoopruimte heeft aangemerkt en een waardering van het kelderoppervlak heeft toegepast van 15% in plaats van de door Blokker voorgestane 50%. De rechtbank heeft in rov. 2.16 overwogen dat zij het oppervlak van de kelderruimte waardeert op 50%.

In haar eindvonnis van 3 mei 2006 heeft de rechtbank echter het standpunt van de deskundige gevolgd, de vordering van [verweerder] toegewezen en de huurprijs vastgesteld op ƒ 233.281,05 (€ 105.858,33), met veroordeling van Blokker in de proceskosten.

3.3 Het middel, dat klaagt dat het eindvonnis van de rechtbank op dit punt in tegenspraak is met rov. 2.16 van voormeld tussenvonnis, is terecht voorgesteld.

De rechtbank, die evenals de deskundige is uitgegaan van een oppervlakte van de door Blokker gehuurde winkelruimte van 485,82 m², heeft vastgesteld dat de deskundige met inachtneming van de hiervoor genoemde waardering van het kelderoppervlak van het vergelijkingspand aan de [b-straat] van 15% is uitgegaan van een gemiddelde huurprijs per m² per jaar van ƒ 480,18, hetgeen resulteert in het hiervoor in 3.2 genoemde bedrag van ƒ 233.281,05 (zie het tussenvonnis, rov. 2.4). In overeenstemming met haar voormelde tussenvonnis uitgaande van een waardering van het bedoelde kelderoppervlak van 50% had de rechtbank in haar eindvonnis de gemiddelde huurprijs per m² per jaar moeten vaststellen op ƒ 452,72. Op basis van deze gemiddelde huurprijs had de rechtbank de door Blokker verschuldigde huurprijs per jaar moeten vaststellen op (ƒ 452,72 x 485,82, derhalve op afgerond) ƒ 219.940,--. De Hoge Raad verwijst naar de nadere berekening zoals weergegeven in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 8-10. Het bestreden eindvonnis kan derhalve op dit punt niet in stand blijven.

De Hoge Raad:

vernietigt het eindvonnis van de rechtbank 's-Hertogenbosch van 3 mei 2006, doch uitsluitend voor zover daarin de door Blokker verschuldigde huurprijs met ingang van 31 maart 1994 nader is vastgesteld op € 105.858,33 (ƒ 233.281,05) per jaar;

stelt de huurprijs met ingang van 31 maart 1994 nader vast op € 99.804,42 (ƒ 219.940,--) per jaar;

veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Blokker begroot op € 400,70 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.