Onvoorziene omstandigheden; maatstaf. Huurder vordert ontbinding en schadevergoeding op grond van onvoorziene…

Nr. 16353
zitting 28 nov. 1997

Mr. Hartkamp

Conclusie inzake

[eiseres] B.V.

tegen

Het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds

Edelhoogachtbaar College,

Feiten en procesverloop

1) In haar bestreden vonnis in hoger beroep van 1 februari 1996 is de Arrondissementsrechtbank te Rotterdam kennelijk mede uitgegaan van de feiten die de Kantonrechter te Rotterdam heeft vastgesteld in zijn vonnis van 12 oktober 1993, gewezen tussen partijen in een procedure ex art. 116 Rv, welke feiten hij heeft overgenomen in zijn vonnis van 29 maart 1994 in de onderhavige bodemprocedure. Voor zover in cassatie van belang gaat het om het volgende.

Tussen [eiseres] (eiseres tot cassatie) als huurster en het ABP (verweerder in cassatie) als verhuurder - daarbij vertegenwoordigd door makelaarskantoor [A] B.V. - is op 30 december 1992 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het [a-straat 1] te [vestigingsplaats] , bestemd om te worden gebruikt als galerie en als juweliersbedrijf. Ingangsdatum van de overeenkomst was 1 januari 1993, de huurprijs bedroeg ƒ 125.000,-- per jaar, waarbij werd overeengekomen dat [eiseres] over de eerste vijf maanden geen huur behoefde te betalen en voorts dat over 1993 en 1994 een korting van ƒ 20.000,-- op de jaarhuur zou worden gegeven.

2) Bij dagvaardingen van 8 juli 1993 heeft [eiseres] de procedure ex art. 116 Rv en de onderhavige procedure tegen het ABP aanhangig gemaakt. In deze procedures vorderde zij, kort weergegeven, de vernietigd-verklaring of vernietiging, althans ontbondenverklaring of ontbinding van de huurovereenkomst, althans de verklaring dat [eiseres] daaraan niet langer gebonden was, alsmede de veroordeling van het ABP tot het aanbieden van een ander, geschikter huurobject en het betalen van (een voorschot op) de door [eiseres] geleden schade, door haar begroot op ƒ 227.229,59 tot ƒ 312.229,29.
betoogde daartoe dat zij er bij het aangaan van de huurovereenkomst van uit was gegaan dat het gehuurde zich bevond in een toekomstige luxe winkelstraat, die nadat een aantal werkzaamheden zouden zijn afgerond en enige verdere aanpassingen waren uitgevoerd, gekwalificeerd zou kunnen worden als een zeer goede winkellocatie. Volgens [eiseres] was deze indruk geheel te wijten aan uitlatingen die door of namens het ABP , met name bij monde van [betrokkene 1] van makelaarsbedrijf [A] B.V., jegens haar waren gedaan. Na enige maanden was [eiseres] echter gebleken dat de winkellocatie nauwelijks winkelend publiek trok, en dat van de voorgespiegelde aanpassingen van de straat niets was gerealiseerd. Als gevolg daarvan was de omzet van [eiseres] zo laag dat zij in een noodsituatie was geraakt.
Volgens [eiseres] volgde uit deze gang van zaken dat de huurovereenkomst was aangegaan onder invloed van dwaling, althans dat sprake was van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in art. 6:258 BW. Daarnaast was volgens [eiseres] sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van het ABP , nu het een winkel had aangeprezen en verhuurd die ongeschikt was om als juwelierswinkel te worden gebruikt.
Het ABP betwistte deze stellingen. Volgens hem had [eiseres] zelf alle tijd en mogelijkheid gehad te onderzoeken of zij de locatie geschikt achtte voor de vestiging van haar winkel. Dat haar beheerder [A] B.V. de locatie in algemene bewoordingen had aangeprezen was niets bijzonders; een aantal specifieke uitlatingen van [betrokkene 1] betwistte het ABP . Volgens het ABP was het [a-straat] inmiddels een locatie met exclusieve winkels, en kon hem niet verweten worden dat de toestroom van het winkelpubliek wellicht tegenviel. Garanties met betrekking tot de aankleding van de straat of de hoeveelheid winkelende passanten waren nimmer gegeven. Op grond van het voorgaande waren de vorderingen van [eiseres] volgens het ABP niet toewijsbaar. Van dwaling was geen sprake, mede omdat ook indien de stellingen van [eiseres] juist waren, zij zou hebben gedwaald in een uitsluitend toekomstige omstandigheid. Van verandering van omstandigheden als bedoeld in art. 6:258 BW was eveneens geen sprake omdat de aanpassingen in het straatbeeld, voorzover niet daadwerkelijk gerealiseerd, zeker niet automatisch tot een grotere publieke belangstelling voor de juwelierswinkel zouden hebben geleid en het niet aantrekken van publiek typisch een omstandigheid is die voor rekening komt van de ondernemer. Nu namens het ABP geen onjuiste mededelingen waren gedaan, laat staan garanties terzake de toestroom van publiek waren afgegeven, was er voorts geen tekortkoming zijdens het ABP in de huurovereenkomst, zodat er geen grond was voor vergoeding van de gepretendeerde schade.
In reconventie vorderde het ABP betaling van de achterstallige huur.

3) De kantonrechter verwierp het beroep op dwaling nu deze ook volgens de stellingen van [eiseres] betrekking had op een uitsluitend toekomstige omstandigheid (namelijk de verwachtingen ten aanzien van de ontwikkeling van het [a-straat] als winkelstraat). Ook van een toerekenbare tekortkoming zijdens het ABP was volgens de kantonrechter geen sprake, zodat ontbinding op die grond niet mogelijk was.
Wel achtte de kantonrechter onvoorziene omstandigheden aanwezig, in dier voege dat het ABP naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mocht verwachten. Op grond daarvan diende de overeenkomst volgens de kantonrechter per 1 oktober 1993 te worden ontbonden. Omdat [eiseres] (mede) was afgegaan op mededelingen van de door het ABP ingeschakelde makelaar op wiens deskundigheid hij mocht vertrouwen, waren de onvoorziene omstandigheden niet van zodanige aard dat zij voor rekening van [eiseres] dienden te blijven.

De kantonrechter ontbond dan ook de huurovereenkomst per 1 oktober 1993, waarbij hij [eiseres] in reconventie veroordeelde tot betaling van de achterstallige huur tot die datum.

4) Tegen dit vonnis van de kantonrechter stelden beide partijen hoger beroep in. Slechts het principale beroep van het ABP had succes.
In haar bestreden vonnis oordeelde de rechtbank bij de behandeling van dit principale appel dat de kantonrechter kennelijk als onvoorziene omstandigheid had aangemerkt dat het [a-straat] zich kort na het sluiten van de huurovereenkomst niet heeft ontwikkeld tot een drukke winkelstraat, dit in afwijking tot wat partijen hadden verwacht (r.o. 5.6). Van onvoorziene omstandigheden zou volgens de rechtbank echter, met name vanwege het in art. 6:258 lid 2 bepaalde, slechts sprake kunnen zijn indien [eiseres] deze verwachting ten aanzien van de ontwikkeling van het [a-straat] redelijkerwijs mocht hebben (5.7). Nu als vaststaand diende te worden aangenomen dat het [a-straat] op het moment van het sluiten van de overeenkomst geen drukke winkelstraat was, konden de stellingen van [eiseres] die betrekking hadden op de absolute ongeschiktheid van deze locatie vanaf het eerste begin, slechts afdoen aan haar betoog dat sprake was van onvoorziene omstandigheden (5.8).
Daarop begaf de rechtbank zich in de toetsing van de vraag of [eiseres] inderdaad redelijkerwijs zulke gunstige verwachtingen van de ontwikkeling van het [a-straat] had mogen koesteren (5.9 e.v.). Voorop stelde zij dat [eiseres] niet mocht afgaan op een in algemene bewoordingen gegeven gunstig toekomstbeeld; dat zij zich had moeten afvragen of concreet voorgespiegelde verbeteringen inderdaad het gewenste effect zouden kunnen hebben en dat de gevolgen van vermeende tekortkomingen aan de kant van het ABP niet werden beheerst door art. 6:258 BW (5.10).
Aan enthousiaste uitlatingen van [betrokkene 1] over het winkelkarakter van het [a-straat] in het algemeen had [eiseres] slechts beperkte betekenis mogen toekennen (5.11). Voorzover [betrokkene 1] concrete toekomstige verbeteringen had aangekondigd waren deze deels gerealiseerd, terwijl het niet-gerealiseerde deel onvoldoende belangrijk was om aan te kunnen nemen dat deze aanpassingen van het [a-straat] wel een drukke winkelstraat zouden hebben gemaakt (5.12). Waar zijdens het ABP was aangekondigd dat in de omliggende panden andere huurders zouden komen, had [eiseres] niet mogen verwachten dat dit in de korte periode die het ABP daartoe had, gerealiseerd zou kunnen worden (5.13), hetgeen temeer geld voor de panden waarover het ABP geen zeggenschap had (5.14).
Op basis van het voorgaande oordeelde de rechtbank dat hetgeen was gebleken en door [eiseres] was aangevoerd niet leidde tot de conclusie dat [eiseres] redelijkerwijs had mogen aannemen dat het [a-straat] zich op korte termijn zou ontwikkelen tot een drukke, voor het juweliersbedrijf geschikte winkelstraat (5.15-17).
Volgens de rechtbank was er dus geen reden de huurovereenkomst te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden, zodat [eiseres] de volledige huursom, ook na 1 oktober 1993, verschuldigd was.
Het incidentele beroep, gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat er geen grond was voor betaling van schadevergoeding ten laste van het ABP aan [eiseres] , werd door de rechtbank verworpen nu noch van een tekortkoming, noch van onrechtmatig handelen door het ABP kon worden gesproken (5.21 e.v.). Het afgaan op uitlatingen zijdens het ABP terzake de geschiktheid van de locatie op het moment van sluiten van de overeenkomst achtte de rechtbank te lichtvaardig, aangezien [eiseres] op dat moment zelf had kunnen zien - en zo nodig had moeten onderzoeken - hoe het met de drukte ter plaatse gesteld was. Ten aanzien van de toekomstverwachtingen verwees de rechtbank naar haar behandeling van het principale beroep en oordeelde zij dat van onrechtmatig handelen aan de zijde van het ABP , bestaande uit misleiding van [eiseres] , geen sprake was.
Daarop vernietigde de rechtbank het vonnis van de kantonrechter en wees zij in conventie de vorderingen van [eiseres] alsnog af. In reconventie veroordeelde zij [eiseres] tot betaling van de achterstallige huur, onder veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

5) Bij dagvaarding van 26 april 1996 heeft [eiseres] tegen dit vonnis het onderhavige cassatieberoep ingesteld. Nadien zijn door haar nog (herstel-)exploiten uitgebracht op 3, 20 en 24 mei 1996. Partijen hebben vervolgens hun stellingen schriftelijk toegelicht en arrest gevraagd.

De ontvankelijkheid van het cassatieberoep

6) Alvorens het middel kan worden behandeld dient de ontvankelijkheid van het cassatieberoep te worden beoordeeld. Daartoe is het volgende van belang.
Procespartij in feitelijke instanties was de rechtspersoon het Algemeen burgerlijk pensioenfonds , zijnde de publiekrechtelijke rechtspersoon bedoeld in art. L 1 van de Algemene burgerlijke pensioenwet ( Abp-wet) en ingesteld bij art. 1 lid 1 van de (bij de inwerkingtreding van de Abp-wet ingetrokken) Pensioenwet 1922 (zie art. T 1 en U 48 Abp -wet); zie ook Asser/Van der Grinten, De rechtspersoon (1991), nr. 180 sub j.
Op 1 januari 1996 is in werking getreden de Wet privatisering ABP (Wet van 21 december 1995, Stb. 639). Met de inwerkingtreding van deze wet is de Abp-wet ingetrokken (art. 77 sub a Wet privatisering ABP ). Gelijktijdig zijn alle vermogensbestanddelen van de publiekrechtelijke rechtspersoon Algemeen burgerlijk pensioenfonds onder algemene titel overgegaan op de privaatrechtelijke rechtspersoon (stichting) Stichting Pensioenfonds ABP (art. 24 Wet privatisering ABP ). Zie voor een algemene beschouwing over deze privatiseringsoperatie en haar gevolgen: Van Dongen/Oranje, Privatisering van het ABP , S&V 1996, p. 131-136.
De cassatiedagvaarding van 26 april 1996 en de herstelexploiten van 3 en 20 mei 1996 zijn alien uitgebracht aan (de procureur in hoger beroep van) 'de rechtspersoon HET ALGEMEEN BURGERLIJK PENSIOENFONDS '. Op 24 mei 1996 is aan 'de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting: STICHTING PENSIOENFONDS ABP ' te Heerlen een exploit uitgebracht waarin, onder verwijzing naar de gelijktijdig betekende dagvaarding en herstelexploiten voornoemd, werd aangezegd dat,

'voor het uitdrukkelijke geval dat de rechtspersoon het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds ten tijde van het uitbrengen van genoemde exploiten niet meer zou bestaan dan wel niet of niet meer als procespartij kan worden gezien, in de exploiten van 26 april en 3 mei 1996 voornoemd, daar waar als de geïntimeerde is vermeld:

"de rechtspersoon HET ALGEMEEN BURGERLIJK PENSIOENFONDS , gevestigd en kantoorhoudende te Heerlen "

als geïntimeerde dient te worden beschouwd c.g. dient te worden gelezen:

"de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting: STICHTING PENSIOENFONDS ABP , statutair gevestigd te Heerlen ."'

Voorts werd genoemde stichting in dit exploit gedagvaard, althans opgeroepen te verschijnen ter terechtzitting van de Hoge Raad, een en ander conform de dagvaarding van 26 april 1996.

In 1987 wees de Hoge Raad een arrest (HR 13 november 1987, NJ 1988, 941 m.nt. WLH) tussen de Staat en de houder van een girorekening, waarin de vraag rees of het cassatieberoep tegen de Staat ontvankelijk was nu alle activa van de door de Staat onderhouden Postcheque en girodienst ex art. 2 van de Postbankwet waren overgegaan op de Postbank N.V. Volgens de Hoge Raad was het tegen de Staat ingestelde cassatieberoep desondanks ontvankelijk, waartoe hij het volgende overwoog:

"Uitgangspunt moet zijn dat een rechtsmiddel in beginsel dient te worden ingesteld tegen de processuele wederpartij in de voorafgaande instantie. Dit beginsel kan - zoals het geval was in HR 8 febr. 1980, NJ 1980, 316 - uitzondering lijden in dier voege dat de partij die het rechtsmiddel aanwendt de vrijheid heeft om naast of in plaats van de processuele wederpartij in de vorige instantie de rechtsopvolger van deze wederpartij in de volgende instantie te betrekken. Voorts is een uitzondering op het beginsel op haar plaats indien de oorspronkelijke processuele wederpartij ten tijde van het aanwenden van het rechtsmiddel niet meer bestaat: alsdan zal het rechtsmiddel uitsluitend kunnen worden ingesteld tegen de rechtsopvolger."

Het is duidelijk dat volgens deze laatste uitzonderingsregel het cassatieberoep in de onderhavige zaak niet-ontvankelijk zou moeten worden geoordeeld. Immers, uit de intrekking van de ABP -wet volgt dat de door art. L 1 van die wet bedoelde rechtspersoon met ingang van 1 januari 1996 niet meer bestaat (vgl. Rb Alkmaar 18 december 1996, TAR 1997, 48). Daarmee is uitgesloten dat na de intrekking van deze wet tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon het Algemeen burgerlijk pensioenfonds nog een rechtsmiddel kon worden ingesteld. Nu de rechtsopvolger van de niet meer bestaande rechtspersoon eerst na het verstrijken van de cassatietermijn is gedagvaard (de termijn eindigde op 1 mei 1996, het exploit aan de Stichting pensioenfonds ABP werd uitgebracht op 24 mei 1996), zou in deze gedachtegang het beroep in cassatie niet tijdig zijn ingesteld.
Ik zou echter deze conclusie toch niet willen trekken, omdat ik op de voormelde uitzonderingsregel ook weer een uitzondering zou willen aanvaarden die in het onderhavige geval van toepassing is. Uit HR 5 juni 1953, NJ 1953, 628 en 5 februari 1971, NJ 1971, 209 kan worden afgeleid dat indien een rechtsmiddel wordt ingesteld tegen de verkeerde persoon, zulks niet tot niet-ontvankelijkheid behoeft te leiden, indien degene die het rechtsmiddel instelt redelijkerwijs niet weet en niet behoeft te weten dat zich bij de wederpartij een verandering in de persoonlijke staat als bedoeld in art. 254 onder 1-3 Rv. heeft voorgedaan. Ook A-G Ten Kate heeft deze stelling verdedigd, met een nog wat ruimer toepassingsgebied; zie zijn conclusie voor HR 8 jan. 1982, NJ 1982, 136. Met Hugenholtz/Heemskerk, Hoofdlijnen nr. 44 (p. 49) zou ik deze leer ook willen toepassen indien de partij die het rechtsmiddel instelt niet weet en redelijkerwijs niet geacht kan worden te weten dat er een rechtsovergang aan de zijde van haar wederpartij heeft plaatsgevonden (waarbij uit de context blijkt dat Heemskerk denkt aan het geval dat de wederpartij in verband daarmee zelf ophoudt te bestaan).
In het onderhavige geval heeft [eiseres] zich op onbekendheid met de rechtsovergang beroepen (hetgeen door het ABP niet is betwist) en bovendien betoogd dat zij - om een geliefde uitdrukking van Schoordijk te gebruiken - door ABP op het verkeerde been is gezet doordat het rechtbankvonnis van 1 februari 1996 haar bij exploit van 22 februari 1996 is betekend ten verzoeke van de 'rechtspersoon Het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds '. Het ABP heeft toegegeven dat dit niet had moeten gebeuren, maar heeft betoogd dat [eiseres] zich desondanks niet op onbekendheid kan beroepen aangezien zij de wetswijziging van 1 januari 1996 had behoren te kennen. Dit beginsel ('nemo censetur ignorare legem', 'ieder wordt geacht de wet te kennen') heeft echter niet de algemene werking die het ABP daaraan wil toekennnen; de betekenis ervan moet voor iedere in aanmerking komende rechtsregel apart worden vastgesteld, hetgeen tot verschillende uitkomsten kan leiden. Zie Asser-Hartkamp II (1996), nr. 196 en de daar genoemde vindplaatsen. In het onderhavige geval meen ik dat een beroep op het beginsel het moet afleggen tegen de door [eiseres] naar voren gebrachte argumenten, zodat het cassatieberoep m.i. ontvankelijk moet worden geacht.

7) Middel I klaagt over het door de rechtbank in het principale appel gegeven oordeel met betrekking tot het beroep op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in art. 6:258 BW. Volgens het onderdeel (vgl. ook nr. 13 van de schriftelijke toelichting van [eiseres] ) is de rechtbank ten onrechte althans zonder voldoende (begrijpelijke) motivering tot het oordeel gekomen dat er in casu niet voldaan is aan de vereisten voor toepassing van art. 6:258 BW.

Alvorens de in het middel geformuleerde klachten te bespreken maak ik een inleidende opmerking.

Uit de parlementaire geschiedenis van art. 6:258 BW (Parl. Gesch. Boek 6, p. 969, zie ook p. 974) volgt dat aan het artikel niet spoedig toepassing gegeven dient te worden:

"redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe."

In overeenstemming daarmee overwoog de Hoge Raad in zijn arrest van 27 april 1984, NJ 1984, 679 m.nt. G dat de rechter terughoudendheid dient te betrachten bij de honorering van een beroep op onvoorziene omstandigheden, waaruit m.i. volgt dat de afwijzing van een dergelijk beroep summier mag worden gemotiveerd, en in elk geval beknopter dan een toewijzing ervan (vgl. Asser-Hartkamp II, nr. 334).

Voorts wijs ik er op dat het in de onderhavige zaak gaat om de vraag (r.o. 5.6) of voor partijen onvoorzien was de omstandigheid dat het [a-straat] zich niet heeft ontwikkeld tot een drukke, voor de uitoefening van het juweliersbedrijf geschikte winkelstraat. Daarmee is de door [eiseres] gestelde onvoorziene omstandigheid gelegen in het niet-intreden van een verwachte toekomstige wijziging van de omstandigheden. Dit staat op zichzelf niet aan de toepasbaarheid van art. 6:258 BW in de weg (vgl. Parl. Gesch. Boek 6, p. 969 en Asser-Hartkamp, a.w. nr. 334), maar noopt m.i. wel tot extra terughoudendheid, omdat een dergelijke verwachting vaak voor de wederpartij moeilijk kenbaar zal zijn.

8) Mede in het licht van het voorgaande kunnen de klachten die het middel formuleert tegen de hiervoor in nr. 4 weergegeven beoordeling van de rechtbank m.i. niet tot cassatie leiden. In de volgorde van het middel merk ik bij de diverse onderdelen het volgende op.

In onderdeel 2 (onderdeel 1 bevat geen klacht) klaagt [eiseres] over een (feitelijke) overweging van de rechtbank in r.o. 5.7, te weten dat [eiseres] ten tijde van het aangaan van de overeenkomst op de hoogte was van het op dat moment bestaande karakter van het [a-straat] , met name wat betreft de orde van grootte van het aantal zogenoemde winkelpassanten. Deze overweging is m.i. echter niet onbegrijpelijk, daar uit de stellingen van [eiseres] blijkt dat haar directeur, [betrokkene 2] , zich terdege op de hoogte heeft gesteld van de situatie ter plaatse.

Ook de klacht van onderdeel 3 stuit af op het feitelijke en niet onbegrijpelijke karakter van de r.o. 10, eerste alinea, 11 en 12. Van tegenstrijdigheid tussen de r.o. 11 en 12 is m.i. geen sprake.

9) De klachten onder 4-11 en 14-15 richten zich meer rechtstreeks tegen het oordeel van de rechtbank omtrent de niet-toepasselijkheid van art. 258. Dit oordeel komt er kort gezegd op neer dat a) art. 258 zich, met name gelet op lid 2, niet voor toepassing leent indien [eiseres] redelijkerwijs niet de verwachting mocht koesteren dat het [a-straat] zich in korte tijd tot een drukke winkelstraat zou ontwikkelen (zie r.o. 5.7, eerste zin, terwijl b) de rechtbank vervolgens vaststelt dat die verwachting inderdaad redelijkerwijs niet mocht worden gekoesterd.

De overwegingen die de rechtbank hebben geleid tot haar oordeel omtrent punt b) zijn m.i. in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk. De rechtbank heeft hierbij kennelijk mede acht geslagen op het feit dat [eiseres] zich alvorens de huurovereenkomst te sluiten terdege van de omstandigheden ter plaatse had vergewist, en op het feit dat door het ABP c.q. het voor hem optredende makelaarskantoor geen concrete mededelingen zijn gedaan die de door [eiseres] gestelde, bij haar levende verwachting hebben veroorzaakt.

De overweging sub a) betekent dat naar het oordeel van de rechtbank, zo hier al van een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 258 lid 1 (dus: een door partijen niet in de overeenkomst verdisconteerde omstandigheid) kan worden gesproken, deze - uiteraard in de omstandigheden van dit geval - gelet op de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van [eiseres] komt. Deze beslissing geeft m.i. niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk, onvoldoende of tegenstrijdig gemotiveerd.

Hierop stuiten alle voormelde onderdelen af.

10) De onderdelen 12 en 13 klagen over de derde vooropstelling van de rechtbank in r.o. 5.10, te weten dat een gestelde tekortkoming van het ABP in zijn overeenkomst met [eiseres] geen onvoorziene omstandigheid kan zijn in de zin van art. 6:258 BW. Ook deze klachten falen m.i. Indien het ABP op grond van de overeenkomst de verplichting op zich had genomen het [a-straat] voor een juwelierswinkel geschikt te maken of de garantie had gegeven dat het [a-straat] daarvoor geschikt zou worden, zou er immers geen sprake zijn van een 'onvoorziene', maar juist van een verdisconteerde omstandigheid.

De onderdelen 16 en 17 falen omdat zij zich richten tegen een ten overvloede gegeven overweging.

Onderdeel 18 bevat geen zelfstandige klacht.

11) Middel II klaagt over het door de rechtbank bij de behandeling van het incidentele appel gegeven oordeel dat [eiseres] zich niet kan beklagen over onjuiste voorlichting van de makelaar, omdat zij daarop te lichtvaardig is afgegaan. Ik meen dat ook deze klachten falen, omdat dit op de r.o. 5.13 en 5.14 voortbouwende oordeel niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk is.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,

(Advocaat-Generaal)