WOZ-waarden winkelruimten, huurwaardekapitalisatiefactor, feitelijke leegstand.

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/290

[eiseres] ., gevestigd te [plaats] , eiseres

gemachtigde: A. van den Dool,

[verweerder] ), verweerder

gemachtigde: I. Dizdarevic.

Inleiding

1. Eiseres is eigenaar van meerdere winkelruimten aan de [Straatnaam 1] in [plaats] . In een besluit van 28 februari 2019 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de winkelruimten aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] , [adres 12] , [adres 13] , [adres 14] , [adres 15] , [adres 16] , [adres 17] , [adres 18] , [adres 19] , [adres 20] , [adres 21] , [adres 22] , [adres 23] , [adres 24] , [adres 25] , [adres 26] en [adres 27] in [plaats] voor het belastingjaar 2019 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2018. De heffingsambtenaar heeft in datzelfde besluit ook een aanslag onroerendezaakbelastingen aan eiseres opgelegd, waarbij de vastgestelde WOZ-waarden als maatstaf zijn gebruikt.

2. In een uitspraak op bezwaar van 5 december 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres is in beroep gegaan tegen die uitspraak op bezwaar.

3. Het beroep is behandeld op de zitting van 24 september 2020. De gemachtigde van eiseres was bij de zitting aanwezig, samen met taxateur [A] . Namens de heffingsambtenaar waren zijn gemachtigde en [B] aanwezig.

Het geschil

4. Eiseres is het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarden. Volgens haar zijn die te hoog, omdat de heffingsambtenaar een te hoge huurwaardekapitalisatiefactor heeft gebruikt. Eiseres vindt het door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobject [adres 28] niet bruikbaar, omdat dat in een ander deel van [plaats] (op bijna 4 kilometer afstand) op een centrumlocatie ligt. Ook vindt zij dat het leegstandsrisico daar lager ligt dan aan de [Straatnaam 1] . Het leegstandsrisico voor de [Straatnaam 1] is volgens eiseres hoger dan de heffingsambtenaar heeft aangenomen: op de waardepeildatum stonden 5 van de 27 winkelruimten leeg. Volgens eiseres moet de huurwaardekapitalisatiefactor 9,7 zijn. Ter onderbouwing heeft eiseres een taxatiekaart voor [adres 5] ingediend.

5. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden in beroep onderbouwd met een taxatierapport voor [adres 5] en taxatieformulieren voor de overige winkelruimten. Daarin hanteert de taxateur een huurwaardekapitalisatiefactor van 10,7. Volgens de heffingsambtenaar is de [adres 28] wel bruikbaar als vergelijkingsobject. De winkelruimten aan de [Straatnaam 2] zijn qua leegstand, ligging langs een relatief drukke verkeersweg en gerealiseerde huurcijfers goed vergelijkbaar met de winkelruimten aan de [Straatnaam 1] . Zowel de [Straatnaam 2] als de [Straatnaam 1] zijn door de taxateur aangemerkt als een ‘A2-locatie’. Volgens de heffingsambtenaar werden er op de waardepeildatum 3 winkelruimten aan de [Straatnaam 1] te huur aangeboden en geen 5. Het leegstandsrisico is volgens de heffingsambtenaar daarom met 13,3% niet te laag vastgesteld.

De beoordeling door de rechtbank

6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden van de winkelruimten aan de [Straatnaam 1] niet te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot die conclusie is gekomen.

7. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft voor de huurwaardekapitalisatiefactor de [adres 28] als vergelijkingsobject gebruikt. Hij kwalificeert de [Straatnaam 1] als een A2-locatie. De [Straatnaam 2] kwalificeert hij in zijn rapport als een ‘soortgelijke A2-locatie aan een redelijk drukke verkeersweg’. Naar het oordeel van de rechtbank is de afstand tussen de winkelcentra niet bepalend en zijn de door eiseres genoemde verschillen tussen de [Straatnaam 2] en de [Straatnaam 1] niet dusdanig dat de locaties niet vergelijkbaar zijn. De [adres 28] mocht daarom als A2-locatie gebruikt worden als vergelijkingsobject.

8. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft voor het leegstandsrisico aansluiting gezocht bij het leegstandsrisico van de [Straatnaam 2] . Voor de [adres 28] berekent hij een leegstandsrisico van 12,0%. Voor de [Straatnaam 1] hanteert hij 13,3%. In het verweerschrift wordt toegelicht dat die 13,3% is afgeleid van het leegstandspercentage voor de hele [Straatnaam 2] . Dat percentage is door eiseres niet betwist. Volgens eiseres mag voor de winkelruimten aan de [Straatnaam 1] niet worden aangesloten bij het leegstandspercentage van de [Straatnaam 2] , omdat de leegstand aan de [Straatnaam 1] hoger is. Volgens eiseres stonden er op de waardepeildatum 5 winkelruimten leeg, maar volgens verweerder waren dat er maar 3. Beide partijen hebben de feitelijke leegstand op de waardepeildatum echter niet onderbouwd. Gelet hierop kan voor het leegstandspercentage voor de [Straatnaam 1] aansluiting worden gezocht bij het leegstandspercentage voor de [Straatnaam 2] . Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk geworden dat leegstandspercentage van 13,3% dat door de taxateur van de heffingsambtenaar wordt gehanteerd te laag is.

9. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

Hoger beroep

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.