WOZ. Waarde woning. Vergoeding van immateriële schade.

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-21/00054

in het geding tussen:

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 15 december 2020, nummer SGR 20/243.

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) naar de toestandsdatum 1 januari 2019, van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 598.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).

1.2.

Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 1 december 2021 heeft het Hof van belanghebbende een nader stuk met bijlagen ontvangen.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 december 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 559 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 807 m2. Belanghebbende heeft het perceel in 2016 gekocht voor € 243.500. De woning is in 2018 gereed gekomen en in gebruik genomen.

“5. In geschil is.de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een

waarde van € 500.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- aan dat hij de grond in

2016 voor een bedrag van € 243.500 heeft gekocht en de woning heeft gebouwd voor een

bedrag van ongeveer € 250.000. Het onderhoudsniveau van de woning is gemiddeld en niet

bovengemiddeld. Voorts is de prijs per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten lager

dan de kubieke meterprijs die voor de woning is gehanteerd.

moet worden. verklaard, omdat het beroep niet gemotiveerd is dan wel omdat sprake is van

misbruik van recht. Subsidiair stelt verweerder zich op het standpunt dat het beroep

ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van zijn subsidiaire standpunt heeft

verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de

woning bepaald op € 598.936. Naast gegevens van de woning bevat deze gegevens van een

aantal vergelijkingsobjecten.

verklaard, omdat het beroep niet is gemotiveerd dan wel omdat sprake is van misbruik van

recht faalt. Eiser heeft immers zijn beroep, hoewel met algemene en weinig inhoudelijk op

de woning betrekking hebbende argumenten, wel gemotiveerd. Voorts zijn volgens vaste

jurisprudentie voor het niet-ontvankelijk verklaren van een bij een rechter ingesteld

rechtsmiddel wegens misbruik van recht zwaarwichtige gronden vereist, omdat een

betrokkene dan in feite het recht op toegang tot de rechter wordt ontzegd. De stelling dat

eiser, na daar door verweerder om te zijn verzocht, zijn standpunten niet nader heeft

gemotiveerd, acht de rechtbank daartoe onvoldoende. Ook anderszins heeft verweerder zijn

stelling dat er sprake is van misbruik van recht onvoldoende onderbouwd. Nu van dergelijke

zwaarwichtige gronden in het onderhavige geval niet is gebleken, is voor nietontvankelijkverklaring

van het beroep geen plaats.

bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en

onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak

in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen

nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de

meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak

meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3,

blz. 44).

een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet

op het door hem overgelegde taxatieverslag, de daarbij gevoegde matrix en hetgeen hij

overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij

gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van

systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te

weten [adres 2] (verkocht op 3 april 2017 met transactieprijs € 567.500),

[adres 3] (verkocht op 1 augustus 2017 met transactieprijs € 485.000) en

[adres 4] (verkocht op 8 november 2017 met transactieprijs € 692.380). De

rechtbank acht die vergelijkingsobjecten, en dan met name [adres 2] en

[adres 4] , gelet op de bouwkenmerken, het bouwjaar en de ligging zeer goed

vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix blijkt verder dat verweerder voor de staat van

onderhoud van de woning vlokcodering `4' (bovengemiddeld) heeft toegepast en voor de

vergelijkingsobjecten een `3' (gemiddeld), met als gevolg dat voor de woning een opwaartse

correctie van € 45 ten opzichte van de gemiddelde m 3-prijs van de vergelijkingsobjecten is

toegepast. Gelet op de omstandigheid dat de woning in 2018 nieuw gebouwd is, acht de

rechtbank niet onbegrijpelijk dat verweerder aan de woning voor de staat van onderhoud een

vlokcodering `4' heeft toegekend. Uit de matrix volgt verder dat verweerder de kubieke

meterprijzen van de drie vergelijkingsobjecten heeft herrekend naar de kleinere inhoud van

de woning en voorts rekening heeft gehouden met de verschillen in de vlokcoderingen

tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft vervolgens de aldus

berekende gemiddelde kubieke meterprijs van de drie vergelijkingsobjecten tot uitgangspunt

voor de waardering van de woning genomen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder

hiermee in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de

vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, ligging, bouwjaar en

onderhoudstoestand. Eisers stelling dat de prijs per kubieke meter van de woning ten

onrechte hoger is vastgesteld dan die van de vergelijkingsobjecten treft dan ook geen doel.

De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.

l0. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.

Dat de bouwkosten van de woning circa € 250.000 hebben bedragen is niet aannemelijk

geworden. Dat verweerder de grond te hoog heeft gewaardeerd en dat de waarde daarvan

moet worden vastgesteld op € 243.500, de waarde waarvoor eiser de grond op

27 december 2016 heeft gekocht, heeft eiser evenmin aannemelijk gemaakt. Die transactie

heeft immers ruim een jaar vóór de waardepeildatum plaatsgevonden. Verweerder heeft de

grondwaarde vastgesteld op basis van de in de matrix vermelde grondstaffel (€ 244.256) en

daarop vervolgens een correctie van 10% toegepast in verband met de bovengemiddelde

ligging van de woning. Daarmee heeft verweerder de waarde van grond niet te hoog

vastgesteld. Voor het overige heeft de gemachtigde van eiser slechts algemene en weinig

inhoudelijk op de woning betrekking hebbende argumenten, zoals de invloed die zou

uitgaan van bodemdaling, palenpest, hoogspanningsmasten en rompslomp, aangevoerd,

zonder -v oor zover een en ander al aan de orde is -t e concretiseren welke invloed deze

aspecten kunnen hebben op de waardebepaling van de onderhavige woning. De rechtbank

gaat daaraan dan ook voorbij.

wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de

redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn

neergelegd in de arresten van de Hoge Raad van 22 april 2005' en 19 februari 20162.V oor

een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn

geschiedt, indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen

uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt aan op het

moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is door

verweerder ontvangen op 4 april 2019 en de rechtbank doet uitspraak op 15 december 2020.

Dat is binnen twee jaar na ontvangst van het bezwaarschrift zodat de redelijke termijn voor

de gezamenlijke behandeling van bezwaar en beroep niet is overschreden. De rechtbank ziet

daarom geen aanleiding om aan eiser een vergoeding voor immateriële schade toe te

kennen.”

4.1.

In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is.

4.2.

Belanghebbende concludeert – naar het Hof begrijpt – tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 500.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van proceskosten en immateriële schade.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Waarde van de woning

5.1.

De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

5.2.

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de woning niet te hoog is.

5.3.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Daartoe overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waarderapport overgelegd, waarbij een matrix is gevoegd. Naar volgt uit het waarderapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof toegelicht dat bij de waardering vooral het bouwjaar in aanmerking is genomen. Hoe nieuwer het gebouw, hoe beter de kwaliteit en het onderhoud, aldus de Heffingsambtenaar. De in het waarderapport en de matrix vermelde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft bouwjaar, bijgebouwen, inhoud en de grootte van het perceel is in het waarderapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Gelet op de in de matrix opgenomen VLOK-codering en hetgeen de Heffingsambtenaar daarover ter zitting van het Hof heeft toegelicht, is bij de bepaling van de waarde van de woning in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De aan de woning toegekende waarde staat in een juiste verhouding tot de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde marktprijzen. Het Hof verwijst tot slot naar de overwegingen van de Rechtbank over de vergelijking tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, die het Hof overneemt en tot de zijne maakt.

5.4.

Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Belanghebbende heeft in hoger beroep over de woning geen nieuwe feiten of omstandigheden aangevoerd en nog steeds onvoldoende onderbouwd waarom de vergelijkingsobjecten ongeschikt zijn om te gebruiken bij de waardering van de woning. Aan het water is geen waarde toegekend, zodat de klacht van belanghebbende dat hieraan geen waarde toekomt, feitelijke grondslag ontbeert. Ook volgt het Hof belanghebbende niet in zijn standpunt dat de eigen aankoopprijs leidend is. Belanghebbende heeft de grond in 2016 gekocht en de woning in 2018 betrokken. Niet duidelijk is geworden hoeveel belanghebbende heeft betaald voor de bouw van de woning, zodat alleen al om deze reden voorbij moet worden gegaan aan de schatting dat de bouw ongeveer € 250.000 zou hebben gekost. De verwijzing door belanghebbende naar een notitie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten en een artikel in PropertyNL van 2021 over de invloed van de coronacrisis op huurprijzen in de horeca leidt het Hof niet tot een ander oordeel, reeds omdat in het onderhavige geval sprake is van de waardering van een woning voor een tijdvak dat is gelegen vóór de coronacrisis. De stellingen van belanghebbende met betrekking tot bodemdaling, palenpest, hoogspanningsmasten, rompslomp en fijnstof kunnen niet tot een ander oordeel leiden, reeds omdat niet is onderbouwd welke invloed deze omstandigheden hebben op de waarde van de woning. Hetgeen belanghebbende verder nog ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, brengt het Hof evenmin tot een ander oordeel.

5.5.

Belanghebbende heeft in zogeheten pinpointbrieven een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, grondstaffels, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof leidt uit het dossier af dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken (in niet-geanonimiseerde vorm) ontvangen. Het Hof merkt daarbij op dat aangezien gesteld noch gebleken is dat tijdens de hoorzitting nieuwe feiten en omstandigheden zijn aangedragen, die vóór de hoorzitting niet in de schriftelijke stukken aan de orde zijn geweest, en belanghebbende niet heeft aangevoerd dat zijn grieven in de uitspraak op bezwaar onjuist of onvolledig zijn weergegeven, uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar kunnen afzien van het opmaken van een hoorverslag.

5.6.

Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt zowel voor de fase van bezwaar en beroep als voor de fase van hoger beroep een termijn van twee jaren als redelijke termijn voor de beslechting van een belastinggeschil (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). Het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 4 april 2019. De Rechtbank heeft uitspraak gedaan op 15 december 2020. De redelijke termijn voor de berechting van een geschil is in de fase van bezwaar en beroep derhalve niet overschreden. Het hogerberoepschrift is door het Hof ontvangen op 29 januari 2021. Aangezien het Hof binnen twee jaar uitspraak doet, is ook in hoger beroep geen sprake van een overschrijding van de redelijke termijn. Belanghebbende heeft dus geen recht op een vergoeding van immateriële schade.

5.7.

Het hoger beroep is ongegrond.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Het Gerechtshof:

Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, A. van Dongen en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 2 februari 2022 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.