huurder bedrijfsruimte moet schadevergoeding aan verhuurder betalen omdat huurder de overeengekomen…

Zaaknummer hof : 200.348.471/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 10250521 CV EXPL 22-38960

Arrest van 11 augustus 2026

in de zaak van

[appellante] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. M.G.G. de Bruin, kantoorhoudend in Sliedrecht,

tegen

[geïntimeerde] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. C.A. van Zwieten, kantoorhoudend in Den Haag.

Het hof noemt partijen hierna [appellante] en [geïntimeerde] .

[geïntimeerde] huurt bedrijfsruimte. Met toestemming van de verhuurder heeft zij vervolgens een deel van deze ruimte onderverhuurd aan [appellante] . Om de ruimte geschikt te maken voor beide bedrijven, moest er verbouwd worden. Deze zaak gaat over de vraag of [appellante] deze verbouwingswerkzaamheden moest uitvoeren. De kantonrechter heeft geoordeeld dat dat het geval was. Het hof is het daarmee eens. Omdat [appellante] niet alle werkzaamheden (tijdig) heeft uitgevoerd, moet zij schadevergoeding aan [geïntimeerde] betalen.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 19 juli 2024, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 28 juni 2024;

• de memorie van grieven tevens houdende vermeerdering van eis in reconventie van [appellante] , met bijlagen;

• de memorie van antwoord van [geïntimeerde] .

[geïntimeerde] is een bedrijf dat zich bezig houdt met begeleiding van bevallingen. Zij exploiteert ook een ‘baby spa’.

[appellante] exploiteert een huisartsen-, tandarts-, fysiotherapie-, psychologen- en diëtistenpraktijk.

[geïntimeerde] huurt een bedrijfsruimte aan de [adres] te Rotterdam van Stichting Woonstad Rotterdam.

Met instemming van Woonstad Rotterdam heeft [geïntimeerde] later een onderhuurovereenkomst gesloten met [appellante] (hierna: de huurovereenkomst) voor de huur door [appellante] van een gedeelte van de bedrijfsruimte met ingang van 1 november 2021.

Om de onderneming van beide partijen in de bedrijfsruimte te kunnen vestigen was een verbouwing noodzakelijk. De bedoeling was dat beide ondernemingen na de verbouwing in een eigen vleugel zouden zijn ondergebracht, met een centrale, gezamenlijke ingang. [appellante] is in november 2021 begonnen met die verbouwingswerkzaamheden.

Partijen hebben op 4 januari 2022 een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend (hierna: de schriftelijke huurovereenkomst). In artikel 1.1 van die schriftelijke huurovereenkomst staat:

In artikel 11.1 van de schriftelijke huurovereenkomst is over de verbouwing het volgende bepaald:

In verband met de verbouwing van de bedrijfsruimte is in de schriftelijke huurovereenkomst bepaald dat [appellante] over de periode van 1 november 2021 tot en met 31 december 2021 nog geen huur hoefde te betalen.

Begin 2022 heeft [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] , de bouwkundig ingenieur die namens [geïntimeerde] betrokken was bij de onderhandelingen over en begeleiding van de verbouwing, (hierna: [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] ) een lijst opgesteld van werkzaamheden die nog verricht moesten worden (hierna: de Lijst). De Lijst, die door [geïntimeerde] is overgelegd als productie 5 bij de inleidende dagvaarding, omvat (in ieder geval: voornamelijk) werkzaamheden ten behoeve van het gedeelte dat [geïntimeerde] zou gaan gebruiken. De werkzaamheden zijn opgesomd onder de kopjes “Verloskundige kamers en echo” en “Baby spa”. De Lijst is aan [appellante] overhandigd.

Daarna is tussen partijen discussie ontstaan over de verbouwingswerkzaamheden. Uit Whatsapp berichten van eind maart/begin april 2022 tussen [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] en [bouwbegeleider appellante] , die van de zijde van [appellante] de verbouwing begeleidde (hierna: [bouwbegeleider appellante] ), blijkt dat [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] aankaartte dat bepaalde werkzaamheden niet of niet goed waren uitgevoerd door [appellante] . Daarop heeft [bouwbegeleider appellante] op 7 april 2022 per Whatsapp geantwoord:

[geïntimeerde] heeft [appellante] gedagvaard. [geïntimeerde] stelt dat partijen hebben afgesproken dat [appellante] verbouwingswerkzaamheden zou uitvoeren, waaronder de op de Lijst opgenomen werkzaamheden, en de kosten daarvan zou dragen, maar dat [appellante] die werkzaamheden niet overeenkomstig de gemaakte afspraken heeft uitgevoerd en heeft geweigerd dat alsnog te doen. [geïntimeerde] stelt dat zij de verbintenis tot het verrichten van deze verbouwingswerkzaamheden heeft omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding en dat zij die werkzaamheden inmiddels zelf heeft laten uitvoeren, en eist dat [appellante] de kosten daarvan van € 49.948 (met rente) aan haar betaalt. Daarnaast eist [geïntimeerde] op grond van schadevergoeding na tekortkoming dat [appellante] ook € 13.331,05 (met rente) betaalt voor overige schade die zij als gevolg van de tekortkoming van [appellante] heeft geleden. Daarnaast vordert [geïntimeerde] ook buitengerechtelijke incassokosten van € 1.407,79 (met rente).

[appellante] heeft betwist dat zij haar verplichtingen niet is nagekomen. Daarnaast heeft zij een tegenvordering ingesteld. Zij stelt dat [geïntimeerde] in de periode van 1 januari 2022 tot 1 april 2023 een door [appellante] gehuurd deel van het pand (namelijk de ruimte waar de keuken van [appellante] zou moeten komen) in gebruik heeft gehouden, en vordert een bedrag van € 6.006,70 aan teveel betaalde huur terug omdat zij niet het volledige huurgenot heeft gehad.

De kantonrechter heeft [geïntimeerde] toegelaten tot bet leveren van bewijs van haar stellingen dat:

1. partijen hebben afgesproken dat [appellante] de op de Lijst vermelde werkzaamheden voor haar rekening zou uitvoeren, en

2. partijen verder hebben afgesproken dat [appellante] pas na oplevering van de verbouwde ruimtes het volledige gebruik van het door [appellante] gehuurde deel van het bedrijfspand zou hebben.

Na het horen van getuigen heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerde] op beide punten is geslaagd in de bewijslevering. De kantonrechter heeft [appellante] vervolgens veroordeeld tot betaling van € 63.279,05 (met rente) aan schadevergoeding en € 1.407,79 (met rente) aan buitengerechtelijke incassokosten. De tegenvordering van [appellante] is afgewezen. [appellante] is in de proceskosten veroordeeld en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

[appellante] is het niet eens met de beslissing van de kantonrechter. Zij wil dat het hof alsnog alle vorderingen van [geïntimeerde] afwijst en de vordering van [appellante] van € 6.006,70 alsnog toewijst. [appellante] heeft daarnaast haar eis vermeerderd en vordert nu ook betaling van een bedrag van € 203,13. Dat zijn de kosten voor de bankgarantie die [appellante] heeft gesteld om executie van het vonnis van de kantonrechter te voorkomen.

[appellante] heeft verschillende bezwaren tegen het vonnis naar voren gebracht, die hieronder bij de beoordeling verder aan de orde zullen komen voor zover ze van belang zijn voor de beslissing.

De hamvraag die ook in hoger beroep voorligt is welke verbouwingswerkzaamheden [appellante] diende te verrichten.

Het standpunt van [geïntimeerde] is als volgt. In de maanden voor de ondertekening van de schriftelijke huurovereenkomst hebben partijen uitvoerig overleg gevoerd. In augustus 2021 is mondeling overeengekomen dat [appellante] de bedrijfsruimte - zowel het door [appellante] als het door [geïntimeerde] in gebruik te nemen gedeelte - voor haar rekening zou verbouwen en gebruiksklaar zou maken, zodat beide ondernemingen na de verbouwing zouden worden ondergebracht in twee aparte vleugels die via een centrale ingang toegankelijk zouden zijn. In november 2021 is [appellante] begonnen met de verbouwing. De schriftelijke huurovereenkomst is uiteindelijk pas op 4 januari 2022 getekend. Het klopt dat de daarin genoemde bijlage 7 op het moment van ondertekening niet was opgemaakt. Die bijlage moest een overzicht bevatten van de verbouwingswerkzaamheden die [appellante] nog diende te verrichten. De ruimtes waar [geïntimeerde] haar werkzaamheden diende voort te zetten waren namelijk nog onafgewerkt en de verhuizing van de babyspa vanuit de vleugel waar [appellante] gevestigd zou worden naar de vleugel van [geïntimeerde] was nog niet (op de juiste wijze) voltooid. Partijen hebben in januari 2022 afgesproken dat [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] (die namens [geïntimeerde] betrokken was bij de verbouwing) en [bouwbegeleider appellante] (die daar van de zijde van [appellante] bij betrokken was) een plan zouden maken voor de werkzaamheden die [appellante] nog moest uitvoeren. [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] heeft vervolgens de Lijst opgesteld. De Lijst is tijdens een bouwvergadering met [appellante] besproken en aan [bouwbegeleider appellante] overhandigd. De Lijst is slechts een uitwerking van de al eerder gemaakte afspraak, die inhield dat [appellante] ook de vleugel waarin [geïntimeerde] haar bedrijfsactiviteiten zou onderbrengen gereed zou maken.

[appellante] heeft van haar kant aangevoerd dat zij op grond van de schriftelijke huurovereenkomst alleen de in artikel 11.1 genoemde werkzaamheden in het gehuurde moest uitvoeren. “Het gehuurde” betreft volgens artikel 1.1 alleen het door [appellante] gehuurde deel van het pand. Dat betekent dat [appellante] volgens de huurovereenkomst alleen werkzaamheden in haar deel van het pand hoefde te verrichten. [appellante] heeft erkend dat zij daarnaast mondeling, los van de huurovereenkomst, met [geïntimeerde] is overeengekomen dat zij ook een aantal wanden in het door [geïntimeerde] te gebruiken deel van de bedrijfsruimte zou plaatsen, en dat zij dat ook heeft gedaan. In de conclusie van antwoord (vóór de getuigenverhoren) heeft [appellante] zich op het standpunt gesteld dat verder niets is overeengekomen over andere werkzaamheden die zij zou verrichten. In hoger beroep heeft [appellante] toegegeven dat er naast het enkel plaatsen van de wanden in het deel van [geïntimeerde] toch nog andere afspraken zijn gemaakt over door haar uit te voeren werkzaamheden. Dat betrof volgens [appellante] echter alleen de werkzaamheden waarover haar getuigen tijdens de getuigenverhoren expliciet hebben verklaard dat zij die ook zou uitvoeren, namelijk het verplaatsen van de babyspa / jacuzzi’s, het aanbrengen van plinten en het afsluiten van de meterkast. Dat brengt volgens [appellante] mee dat voor andere werkzaamheden (waaronder zo’n driekwart van de Lijst) geldt dat niet is komen vast te staan dat daarover tussen partijen afspraken zijn gemaakt.

Het hof komt tot het oordeel dat afdoende is komen vast te staan dat [appellante] op grond van de huurovereenkomst verplicht was om op haar kosten de verbouwingswerkzaamheden uit te voeren die nodig waren om te bewerkstelligen dat niet alleen zij maar ook [geïntimeerde] (naast een gezamenlijke ingang) ieder over een eigen vleugel met afgewerkte ruimtes zouden komen te beschikken waarin zij hun respectieve ondernemingen konden uitoefenen, en dat [appellante] in dat verband ook de op de Lijst opgesomde werkzaamheden diende te verrichten. Het hof licht dat als volgt toe.

Als maatstaf geldt dat bij de uitleg van een overeenkomst telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, waarbij bepalend is de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Voor zover een overeenkomst schriftelijk is vastgelegd, betekent dit dat het antwoord op de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar dat het ook dan aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht, de manier waarop de overeenkomst tot stand is gekomen, de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de ene of de andere uitleg en de wijze waarop partijen uitvoering hebben gegeven aan de overeenkomst.

De schriftelijke huurovereenkomst is op 4 januari 2022 gesloten, maar beide partijen stellen dat zij al vóór 4 januari afspraken hebben gemaakt en vaststaat dat zij daaraan vóór die datum ook al uitvoering hebben gegeven. Zo heeft [appellante] gesteld dat partijen “na onderhandelingen daarover” een huurvrije periode hebben afgesproken voor de maanden november en december 2021 “omdat zij in die maanden zou verbouwen”. Partijen hebben in de schriftelijke huurovereenkomst van 4 januari 2022 dan ook afgesproken dat de onderhuur was ingegaan per 1 november 2021. Daarnaast heeft [geïntimeerde] onbetwist gesteld dat [appellante] de babyspa op 20 november 2021 heeft laten verplaatsen naar het voor [geïntimeerde] bestemde deel van de bedrijfsruimte, zij het op de verkeerde plek, en is [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] op 30 december 2021 een Whatsapp-correspondentie begonnen met [bouwbegeleider appellante] over de voortgang van de door [appellante] te verrichten werkzaamheden. Hierdoor staat tussen partijen vast dat zij al op enig moment vóór 1 november 2021 zijn overeengekomen dat [appellante] een bepaald deel van de totale bedrijfsruimte zou huren en dat zij in dat verband vanaf 1 november bepaalde werkzaamheden zou verrichten. Dit betekent dat partijen die werkzaamheden niet pas schriftelijk hebben afgesproken op 4 januari 2022, maar daarvoor. Dat is een reden om minder gewicht toe te kennen aan de tekst van artikel 11.1 van de schriftelijke huurovereenkomst en om meer gewicht toe te kennen aan de overige verklaringen en gedragingen van partijen.

De getuigen die van de kant van [geïntimeerde] zijn gehoord, bevestigen haar hiervoor bij 6.2 beschreven stelling. [naam 1] , operational manager bij [geïntimeerde] (hierna: [naam 1] ), heeft verklaard dat zij bij de gesprekken over de werkzaamheden is geweest en dat de afspraak was dat [appellante] alle ruimtes helemaal bedrijfsklaar zou maken, ook in het deel dat [geïntimeerde] zou betrekken, zodat [geïntimeerde] die alleen nog maar hoefde in te richten. Zij verklaart dat de werkzaamheden die [appellante] in dat gedeelte moest verrichten onder andere bestonden uit het maken van kamers, het afwerken van de kamers inclusief plafonds en het maken van de installatie voor de babyspa, met de installatie daaronder. Het hof constateert - evenals de kantonrechter - dat die werkzaamheden ook voorkomen op de Lijst. Die Lijst heeft als opschriften “Verloskundige kamers en echo” en “Baby spa”, hetgeen duidt op het door [geïntimeerde] in gebruik te nemen deel, en tussen partijen staat vast dat [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] deze Lijst aan [appellante] heeft overhandigd. Anders dan [appellante] aanvoert is daarbij niet van belang of dat in februari 2022 of in maart 2022 is geweest. [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] heeft als getuige verklaard dat hij destijds namens [geïntimeerde] de contractonderhandelingen heeft gedaan, dat hij de Lijst heeft opgesteld en aan [bouwbegeleider appellante] heeft gegeven, dat deze toen geen bezwaar heeft geuit, dat [appellante] deze werkzaamheden zou uitvoeren en dat ze die ook deels hebben uitgevoerd. Zoals ook de kantonrechter heeft geconstateerd, vinden deze verklaringen steun in de overgelegde Whatsapp gesprekken tussen [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] en [bouwbegeleider appellante] , onder andere op 23 maart en 7 april 2022, waarin [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] zijn ongenoegen uit over de werkzaamheden die volgens hem onder de maat waren en waarin [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] aangeeft dat hij een Lijst met werkzaamheden heeft gestuurd die door [appellante] moesten worden uitgevoerd. Dat [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] sinds maart 2023 verbonden is aan de familie van de aandeelhoudster van [geïntimeerde] maakt niet dat daarom aan de juistheid van zijn verklaringen moet worden getwijfeld.

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de verklaringen van de getuigen van de zijde van [appellante] dit beeld onvoldoende ontkrachten. [bouwbegeleider appellante] heeft verklaard dat hij werkzaam was bij een dochterneming van [appellante] , dat hij betrokken is geweest bij de hele voorbereiding en verhuizing van [appellante] naar het bedrijfspand en dat hij voor [appellante] de overleggen met [geïntimeerde] deed. Hij heeft als getuige verklaard dat partijen alleen hadden gesproken over “het zetten van wanden”, maar die verklaring komt niet overtuigend over in het licht van die van [naam 1] en [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] . [bouwbegeleider appellante] heeft verder verklaard dat de Lijst inderdaad aan hem is overhandigd. [appellante] heeft aangevoerd dat zij daar meteen over heeft geprotesteerd, maar heeft daar geen schriftelijk spoor van in het geding gebracht, hetgeen voor de hand had gelegen in het licht van de tussen [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] en [bouwbegeleider appellante] gevoerde Whatsapp-correspondentie, en [bouwbegeleider appellante] heeft daar als getuige ook niets over verklaard, hetgeen eveneens voor de hand had gelegen. [naam 2] bevestigt dat [appellante] een aantal van de werkzaamheden op de Lijst moest uitvoeren. Zo heeft [naam 2] als getuige verklaard dat [appellante] de babyspa / jacuzzi zou verplaatsen van de kant die zij zou gaan gebruiken naar de kant van [geïntimeerde] , dat de betrokken werklieden (daarvoor) een platform moesten bouwen, dat ze ook plinten moesten maken en de meterkast moesten verplaatsen. Ook heeft hij verklaard dat [appellante] de werkzaamheden zou uitvoeren voor eigen kosten. [appellante] heeft niet toegelicht waarom zij in haar eigen deel én wanden zou plaatsen én de ruimtes zou afwerken, terwijl zij in het deel van [geïntimeerde] alleen wanden zou plaatsen (en nog een paar aanvullende werkzaamheden zou verrichten), waardoor [geïntimeerde] voor het verder afwerken een beroep zou moeten doen op een derde. Al met al heeft [appellante] de uitleg die zij in hoger beroep verdedigt, te weten dat zij - naast het plaatsen van wanden in de vleugel van [geïntimeerde] - alleen de specifiek door [naam 2] tijdens het getuigenverhoor genoemde werkzaamheden van de Lijst diende uit te voeren, en verder niets, onvoldoende aannemelijk weten te maken.

Hiervoor is geoordeeld dat [appellante] de in 6.4 beschreven werkzaamheden diende te verrichten. Vaststaat dat [appellante] die werkzaamheden niet volledig heeft verricht, met name omdat zij de voor [geïntimeerde] bestemde ruimtes niet op de overeengekomen wijze had afgewerkt.

[appellante] heeft aangevoerd dat als zou komen vast te staan dat zij meer werkzaamheden had moeten uitvoeren dan zij heeft gedaan, dan geldt dat geen sprake is van schadeplichtigheid omdat zij niet in verzuim was. [appellante] had namelijk eerst in gebreke gesteld moeten worden en dat heeft [geïntimeerde] niet gedaan, aldus [appellante] .

[geïntimeerde] heeft bij inleidende dagvaarding gewezen op het Whatsapp-bericht van [bouwbegeleider appellante] van 7 april 2022 waarin deze, in antwoord op een aanmaning van [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] om de contractueel vastgelegde werkzaamheden te verrichten, schreef “Zoek het maar uit niet meer met mij praten of schrijven. Contractueel zijn wij nergens meer aan gebonden. Klaag me maar aan.”. Zij heeft in diezelfde dagvaarding in verband met verzuim opgemerkt dat [appellante] had gesteld niet te zullen nakomen. Volgens [geïntimeerde] mocht zij uit deze mededeling van [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] afleiden dat [appellante] in de nakoming van haar verplichtingen zou tekortschieten, zodat een ingebrekestelling niet meer nodig was. [appellante] heeft van haar kant bij deze Whatsapp-berichten de uitleg gegeven dat [appellante] op dat moment al alles had gedaan wat zij volgens de gemaakte afspraken had moeten doen, namelijk het plaatsen van wanden op de door [geïntimeerde] aangegeven plekken, en dat [bouwbegeleider appellante] daarom liet weten dat [appellante] contractueel niet gebonden was om meer te doen dan zij al had gedaan.

Hiervoor heeft het hof geoordeeld dat is komen vast te staan dat partijen zijn overeengekomen dat [appellante] alle verbouwingswerkzaamheden zou uitvoeren die nodig waren om ervoor te zorgen dat [geïntimeerde] in haar vleugel in afgewerkte ruimtes haar onderneming zou kunnen uitoefenen, waaronder de werkzaamheden die op de Lijst staan, en dat [appellante] vanaf 7 april 2022 in verzuim verkeerde. Het voorgaande brengt mee dat [geïntimeerde] de schade die zij heeft geleden ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming van [appellante] op haar kan verhalen.

De door [geïntimeerde] gevorderde schade bestaat voor een groot deel uit de kosten voor het afmaken van de verbouwing. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat zij klusbedrijf [naam bedrijf] in de hand heeft genomen om de overeengekomen werkzaamheden af te maken zodat [geïntimeerde] haar bedrijfsvoering kan voortzetten, waaronder de exploitatie van de babyspa. [geïntimeerde] heeft een offerte van [naam bedrijf] overgelegd van 15 juli 2022 die uitkomt op € 47.891 (incl. btw) en bewijs van een voorschotbetaling van € 5.000.

[appellante] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Zij wijst erop dat [geïntimeerde] alleen een offerte en een bewijs van een voorschotbetaling heeft overgelegd, maar geen verdere facturen. Volgens [appellante] staat helemaal niet vast dat [geïntimeerde] de werkzaamheden daadwerkelijk heeft laten uitvoeren (waarbij [appellante] opmerkt dat het haar niet zou verbazen als de aanbetaling € 5.000 gewoon is teruggestort). Daarnaast merkt [appellante] op dat opvalt dat op de offerte werkzaamheden staan die niet overeenkomen met de werkzaamheden op de Lijst (vloerafwerking, het egaliseren van vloeren, diverse omtimmeringen, verlaagd systeemplafond, plaatsen rookmelders en sloopwerkzaamheden), dat niet duidelijk is welke werkzaamheden onder de post ‘herstelwerkzaamheden’ vallen en dat de post “winst en risico” (hof: ad € 1.885 excl. btw) niet kan worden aangemerkt als schade.

De vraag is wat de omvang van de schade is die erin bestaat dat het bedrijfspand niet door [appellante] in de staat is gebracht die zij had moeten bewerkstelligen, te weten dat [geïntimeerde] naast de centrale ingang zou komen te beschikken over een vleugel met afgewerkte ruimtes waarin zij haar onderneming zou kunnen drijven, met inbegrip van de punten uit de Lijst. Die schade kan worden gesteld op de kosten die ermee gemoeid zouden zijn om die vleugel in die staat te brengen. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] afdoende heeft onderbouwd dat deze kosten moeten worden gesteld op het bedrag van de offerte. Datgene wat [appellante] daartegenin heeft gebracht is onvoldoende, aangezien de op de offerte vermelde werkzaamheden rechtstreeks verband houden met het bedrijfsklaar maken van de betrokken ruimtes. De post “winst en risico” is gebruikelijk en kan ook worden toegewezen. De door [geïntimeerde] geleden schade wordt daarom gesteld op € 47.891.

Niet relevant is of [geïntimeerde] daadwerkelijk is overgegaan tot het afmaken van de verbouwingswerkzaamheden die [appellante] had moeten verrichten. Ook als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat dit (nog) niet (geheel) het geval zou zijn, is deze schade wel geleden door [geïntimeerde] . Het hof gaat daarom voorbij aan het bewijsaanbod van [appellante] , inhoudend dat zij getuigen wil horen (waaronder medewerkers van de huisartsenpraktijk) over de vraag in hoeverre (door [naam bedrijf] ) daadwerkelijk bouwwerkzaamheden zijn verricht. Het antwoord op die vraag is namelijk niet relevant voor de vaststelling van de door [geïntimeerde] geleden schade als gevolg van de tekortkoming van [appellante] . Overigens heeft [geïntimeerde] gesteld dat zij de verbouwing wel heeft laten afmaken door [naam bedrijf] , zodat zij haar deel van het bedrijfspand nu kan gebruiken voor haar bedrijfsvoering.

[appellante] klaagt erover dat de kantonrechter ten onrechte niet is ingegaan op een door haar gesteld schuldeisersverzuim aan de zijde van [geïntimeerde] . Dat is naar het hof begrijpt een verwijzing naar punt 27 van de conclusie van antwoord, waarin [appellante] klaagt dat het aan [geïntimeerde] te wijten is dat zij de keuken in het voor [appellante] bestemde deel van de bedrijfsruimte nog niet heeft geplaatst, omdat [geïntimeerde] die ruimte ten onrechte bezet heeft gehouden. Het hof gaat hieraan voorbij omdat de vordering van [geïntimeerde] op grond van vervangende schadevergoeding geen betrekking heeft op het wel of niet plaatsen van de keuken in het voor [appellante] bestemde deel.

[geïntimeerde] vordert ook een bedrag van € 2.057 (incl. btw) in verband met de kosten van de begeleiding van [naam bedrijf] ’s werkzaamheden door [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] . De kantonrechter heeft dat bedrag toegewezen. [appellante] heeft hiertegen bezwaar gemaakt omdat de kantonrechter het verweer dat zij daartegen had aangevoerd volledig onbesproken heeft gelaten. [appellante] handhaaft dat verweer.

[geïntimeerde] heeft gesteld dat zij als direct gevolg van de wanprestatie van [appellante] ook meer kosten heeft moeten maken voor de diensten van [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] over de periode december 2021 tot en met mei 2022 ten bedrage van € 6.376 (incl. btw). [appellante] heeft daartegen bezwaar gemaakt.

[geïntimeerde] heeft gesteld dat zij schade heeft geleden als gevolg van de wanprestatie van [appellante] doordat zij de baby spa vóór 1 september 2022 niet heeft kunnen gebruiken. Zij heeft een overzicht overgelegd met aanvragen van (betalende) klanten die zij heeft moeten afwijzen. Hierdoor is [geïntimeerde] volgens haar berekeningen een omzet van € 10.699 (incl. btw) misgelopen. [geïntimeerde] heeft als productie 26 een margeberekening overgelegd van de producten “float” die zij aanbiedt, waaruit volgens haar volgt dat het gemiddelde kostenpercentage 35% is. Dat betekent dat de gederfde winst van [geïntimeerde] € 6.954,35 bedraagt. [appellante] dient dit bedrag te vergoeden, aldus [geïntimeerde] .

Het hof stelt vast dat [appellante] in hoger beroep heeft erkend dat zij de babyspa zou verplaatsen naar de vleugel van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft voldoende onderbouwd en [appellante] heeft niet, althans onvoldoende betwist dat [geïntimeerde] de nieuwe sparuimte tot 1 september 2022 niet heeft kunnen gebruiken. Dat betekent dat [appellante] aansprakelijk is voor de gederfde winst als gevolg van afspraken van betalende klanten die [geïntimeerde] is misgelopen.

[geïntimeerde] heeft gesteld dat zij recht heeft op buitengerechtelijke incassokosten omdat zij veelvuldig contact met [appellante] heeft gehad en sommaties heeft gedaan en dat zij recht heeft op een bedrag volgens de staffel van het Besluit Buitengerechtelijke Incassokosten (Besluit BIK), wat uitkomt op € 1.407,79. [appellante] heeft daar in hoger beroep bezwaar tegen gemaakt.

De conclusie is dat het hof een schadevergoeding aan [geïntimeerde] zal toewijzen van (€ 49.948 + € 2.000 + € 2.500 =) € 54.448.

heeft aangevoerd dat zij recht heeft op huurprijsvermindering met € 6.006,70 vanwege verminderd huurgenot. Eén van de door [appellante] gehuurde ruimtes (met een oppervlakte van 25,8 m2) is in de periode van 1 januari 2022 tot 1 april 2023 namelijk niet aan haar ter beschikking gesteld. [geïntimeerde] is deze ruimte in die periode blijven gebruiken. [geïntimeerde] heeft betwist dat [appellante] recht heeft op huurprijsvermindering. Aan het betrekken van de ruimtes door [appellante] was namelijk de voorwaarde verbonden dat de voor [geïntimeerde] bestemde ruimtes (in haar vleugel) dan wel klaar en opgeleverd moesten zijn. De onderneming van [geïntimeerde] moest immers kunnen doordraaien. De werkzaamheden aan de vleugel van [geïntimeerde] waren in de hiervoor genoemde periode nog niet voltooid, en daarom heeft [geïntimeerde] de betreffende ruimte pas op 1 april 2023 aan [appellante] ter beschikking kunnen stellen, aldus [geïntimeerde] .

Vast staat dat [geïntimeerde] , voordat zij de huurovereenkomst met [appellante] sloot, de hele bedrijfsruimte zelf gebruikte. Ook staat vast dat [appellante] op grond van die overeenkomst de hiervoor onder 6.4 beschreven werkzaamheden moest verrichten voordat [geïntimeerde] in haar vleugel kon trekken, en dat [appellante] daarin is tekortgeschoten. [appellante] heeft niet (voldoende gemotiveerd) weersproken dat de betreffende ruimte nog door [geïntimeerde] werd gebruikt tot 1 april 2023 omdat de verbouwing in de vleugel van [geïntimeerde] nog niet voltooid was. Dat [geïntimeerde] daarom nog een gedeelte in de vleugel van [appellante] aanhield blijkt ook uit het Whatapp-bericht van [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] aan [bouwbegeleider appellante] van 7 april 2022. Nadat [bouwbegeleider appellante] schrijft “Dan moeten jullie nu je spullen pakken en naar jullie eigen kant gaan”, antwoordt [bouwkundig ingenieur geïntimeerde] namelijk “Ze kunnen niet over omdat jullie de ruimtes niet hebben opgeleverd.”.

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] op een paar (relatief ondergeschikte) punten slaagt. Het hof zal alleen onderdeel 3.1 van het vonnis vernietigen, en [appellante] veroordelen tot betaling van € 54.448, met rente. Voor het overige wordt het vonnis bekrachtigd. Gelet op de uitkomst van het hoger beroep, zal de vordering van [appellante] tot vergoeding van de kosten voor het stellen van de bankgarantie worden afgewezen.

Het hof zal [appellante] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] op:

- vernietigt de beslissing onder 3.1 van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 28 juni 2024, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellante] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 54.448, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag van verschuldigdheid tot de dag van voldoening;

- bekrachtigt het vonnis voor het overige;

• veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 4.716, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellante] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald;

• bepaalt dat als [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellante] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellante] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald;

• verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

• wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.