Overeenkomst tot levering van een perceel grond. Bewijsbeoordeling inzake beweerde voorwaarde…

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.079.851/01

arrest van 11 december 2012

in de zaak van

Abc Wonen BV, voorheen genaamd Architectenburo [Architectenburo] BV,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. G.J.A. van Dinter,

tegen:

2. [geïntimeerde 2],

beiden wonende te [woonplaats 1],

geïntimeerden in principaal appel,

appellanten in incidenteel appel,

advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest in incident van 27 september 2011 in het hoger beroep van het door de rechtbank Roermond onder nummer 97565/HA ZA 09-895 gewezen vonnis van 15 december 2010. Het hof zal ABC Wonen BV hierna aanduiden als [Architectenburo] en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in enkelvoud als [geïntimeerden].

Het hof zal de nummering van dat arrest voortzetten.

Bij genoemd arrest heeft het hof de vorderingen van [Architectenburo] in het incident afgewezen en is de zaak naar de rol verwezen voor memorie van antwoord aan de zijde van [geïntimeerden].

7.1

De rechtbank heeft geen feiten vastgesteld. Het hof zal alsnog de feiten vaststellen die als niet dan wel onvoldoende bestreden tussen partijen vast staan. Het hof merkt hierbij op dat [Architectenburo] op bladzijde 2 van de memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft opgemerkt dat zij "het onjuiste door [geïntimeerden] geschetste feitensubstraat in het principaal appel nader bij pleidooi [zal] bespreken ter vermijding van in kwantitatief opzicht uitdijende processtukken alsmede gelet op het negatieve aspect van de devolutieve werking."
[Architectenburo] heeft evenwel blijkens haar antwoordakte van 26 juni 2012 gesteld zich nog te beraden op een pleidooi, welk pleidooi niet is gehouden. [Architectenburo] heeft de door [geïntimeerden] in incidenteel appel gestelde feiten slechts in beperkte mate bestreden, zodat voor zover niet bestreden deze feiten hierna worden vermeld. Het hof merkt hierbij op dat gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen van partijen deze feiten ook van belang zijn inzake het principaal appel. Ten aanzien van de door [geïntimeerden] in hoger beroep overgelegde nieuwe stukken (besprekingsverslag met Waterschapsbedrijf en besluit wijziging bestemmingsplan van de gemeente [woonplaats 1]) geldt voorts dat [Architectenburo] de authenticiteit daarvan niet heeft bestreden.

7.2

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( a) [geïntimeerden] is eigenaar van een drietal percelen, thans kadastraal bekend als gemeente [woonplaats 1], [sectieletter] nummers [sectienummer 1], [sectienummer 2] en [sectienummer 3]. Deze percelen zijn gelegen op de hoek van de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] te [woonplaats 1].
Ten laste van (thans) perceel [sectienummer 2] is bij notariële akte van 23 december 1982 (productie 2 bij dagvaarding in eerste aanleg) over een lengte van ongeveer 105 meter een zakelijk recht gevestigd ten behoeve van een persleiding van het Waterschap Zuiveringschap Limburg (later genaamd Waterschapsbedrijf, welke naam het hof hierna zal aanhouden). In artikel 3 van de akte is onder de kop "Schadevergoeding aan de rechtmatige gebruiker" onder b onder meer het volgende opgenomen:

"Indien in de toekomst de grondeigenaar als gevolg van de aanwezigheid van de leiding, dan wel anderszins ten gevolge van de gesloten overeenkomst, schade door waardevermindering zou lijden, dan wel deze overeenkomst een langdurige en directe belemmering zou gaan vormen voor door de grondeigenaar voorgenomen bebouwing en/of ander grondgebruik, welke zonder deze overeenkomst rechtens zou zijn toegestaan, dan zal het zuiveringschap naar haar keuze:
- hetzij de schade vergoeden, voor zover althans deze schade niet reeds volgens de bepalingen van de gesloten overeenkomst is vergoed;
- hetzij de nodige uitzonderingen toestaan op de verbodsbepalingen van artikel 1, lid f;
- hetzij de leiding verleggen, en/of daaraan de nodige voorzieningen treffen, zulks op voorwaarde, dat de grondeigenaar de aanwezige of redelijkerwijze te verwachten schadeoorzaken en/of belemmeringen tijdig schriftelijk aan het zuiveringschap mededeelt; een vergoeding als in dit lid bedoeld zal in beginsel slechts eenmaal verschuldigd zijn met betrekking tot hetzelfde perceel grond, tenzij bijzondere omstandigheden een andere beslissing rechtvaardigen; in dit lid dient onder de grondeigenaar te worden verstaan: degene(n), die bij het sluiten van de overeenkomst als wederpartij van het zuiveringschap optreedt (optreden), dan wel de huidige rechtmatige gebruiker - niet eigenaar - alsmede beider rechtsopvolgers onder algemene titel; ( )"

• b) [Architectenburo] is een architectenbureau dat zich onder meer bezighoudt met projectontwikkeling. In het kader daarvan heeft [Architectenburo] in juli 2005 naast de percelen van [geïntimeerden] gelegen gronden aangekocht met de intentie op die gronden en de percelen van [geïntimeerden] woningbouw te ontwikkelen.

• c) In verband met de plannen van [Architectenburo] is tussen [Architectenburo] en [geïntimeerden] op 19 mei 2006 een optieovereenkomst gesloten (productie 5 bij dagvaarding in eerste aanleg). Deze optie is niet gelicht.

• d) Het Waterschapsbedrijf heeft een besprekingsrapport opgemaakt (productie 5 bij bijlage 27 bij memorie van antwoord in incidenteel appel d.d. 19 juli 2011) van een bespreking op 18 december 2007 tussen[vertegenwoordiger waterschapsbedrijf] (namens het Waterschapsbedrijf) en de heer [Architectenburo] van Architectenburo [Architectenburo] BV. In dit rapport is onder meer opgenomen:

"Architectenburo [Architectenburo] is bezig met een planontwikkeling met betrekking tot het oprichten van 59 stuks woningen nabij de [straatnaam 1] te [woonplaats 1]. ( )
Om de bouwplannen te kunnen realiseren dient de persleiding in de percelen [woonplaats 1], [sectieletter], [sectienummer 2], [sectienummer 4] en [sectienummer 5] aangepast/verlegd te worden. Het architectenburo zal een schriftelijk verzoek bij het Waterschapsbedrijf Limburg indienen om de leiding te verleggen. ( )
Tijdens de bespreking is op hoofdlijnen het stappenplan besproken om te komen tot het verleggen van de persleiding.
Een afschrift ter kennisgeving verzonden aan het architectenburo [Architectenburo], [straatnaam 3], [postcode] [woonplaats 1]."

( e) Tussen [Architectenburo] en [geïntimeerden] is op 20 mei 2008 een overeenkomst gesloten met betrekking tot koop van de percelen [sectienummer 1], [sectienummer 2] en [sectienummer 3] tegen een koopprijs van € 990.000 kosten koper. Deze overeenkomst is handgeschreven vastgelegd op een tekening genummerd N1213 (productie 4 bij dagvaarding in eerste aanleg); daarin is onder meer opgenomen:

"Indien de persleiding dient te worden verlegd komen deze kosten te allen tijde voor rekening en risico op perceel [sectienummer 2] van verkopende partij c.q. worden onvoorwaardelijk gekort c.q. verrekend met de overeengekomen schadeloosstelling respectievelijk de koopsom. ( )
Aktepassering c.q. oplevering leeg ontruimd en bezemschoon per datum akte 31 - 12-2008"

( f) Namens notaris [notaris 1] te [plaats] (Limburg) is bij brief van 25 augustus 2008 (productie 8 bij dagvaarding in eerste aanleg aan [geïntimeerden] een concept van de koopovereenkomst toegezonden. Daarin is onder meer onder artikel 6 lid 2 het volgende opgenomen:

( g) Mr.[adviseur geïntimeerden], optredend als adviseur en vertegenwoordiger van [geïntimeerden] (verder: [adviseur geïntimeerden]) heeft bij brief van 21 november 2008 (productie 5 bij productie 17 bij dagvaarding in eerste aanleg) aan het Waterschapsbedrijf onder meer het volgende bericht:

"Naar aanleiding van de situatie bij de heer [geïntimeerden] te [woonplaats 1] hebben wij zelf nog nader initiatief genomen met betrekking tot de mogelijkheden voor woningbouw ter plaatse van de rioolpersleiding. ( )
Onderhandelingen over de prijs met de projectontwikkelaar heeft tot nu toe opgeleverd dat tot prijsovereenstemming kan worden gekomen, maar dat de kosten van het verleggen door de heer [geïntimeerden] moeten worden gedragen, dan wel in mindering zullen worden gebracht op de koopsom indien deze toch bij de koper terecht zouden komen. Daarmee is de waardevermindering van het perceel voor de heer [geïntimeerden] minimaal gelijk aan de kosten van het verleggen van de leiding. ( )
Navraag omtrent een en ander levert op dat tijdens het overleg tussen Waterschap en gemeente is overeengekomen dat de leiding zal worden verlegd en dat het nieuwe tracé in de plankaart is opgenomen. Met andere woorden: het Waterschap is reeds akkoord gegaan met het verleggen van de betrokken leiding en heeft geen bezwaren ingediend tegen de bebouwing binnen het plan zelf."

( h) Bij brief van 11 december 2008 (productie 9 bij dagvaarding in eerste aanleg) heeft voornoemde notaris aan [geïntimeerden] een concept van de leveringsakte toegezonden. In de brief is onder meer het volgende opgenomen:

"Ingevolge de koopovereenkomst dient u de woning met gronden uiterlijk op 31 december 2008 aan de koper te leveren. U bent tevens overeengekomen dat het transportriool nog door u zou worden verlegd en dat de kosten daarvan voor uw rekening zijn.
Graag verneem ik of dit al is gebeurd. Indien dit niet het geval is verneem ik dat graag zo spoedig mogelijk. Ik kan dan samen met u en koper bekijken welke regeling tussen u en koper kan worden getroffen om dit eventueel na de juridische levering te doen of dat de juridische levering wordt uitgesteld (dit in verband met de voorwaarde dat het Waterschap Zuiverschap Limburg alleen de schade aan u vergoedt en niet aan een opvolgend eigenaar.)"

( i) De raad van de gemeente [woonplaats 1] heeft op 15 december 2008 het bestemmingsplan "[straatnaam 1]" vastgesteld (productie 8 bij bijlage 27 bij de memorie van antwoord in incidenteel appel d.d. 19 juli 2011). In het voorstel voor dit besluit is onder meer opgenomen dat de gemaakte opmerkingen en ingebrachte zienswijzen hebben geleid tot (onder meer) de volgende wijziging/aanpassing van het plan:

( j) Namens [geïntimeerden] is bij brief van 16 december 2008 (productie 11 bij dagvaarding in eerste aanleg) op de onder (h) genoemde brief van 11 december 2008 gereageerd door [adviseur geïntimeerden] voornoemd. In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:

"De opmerking over de kosten van de (eventuele) verlegging van het transport riool laat ik voor uw rekening. Wij zijn hiermee overigens in overleg met het Waterschapsbedrijf Limburg. Voorshands gaan wij niet uit van uitstel van de levering. ( )
De heer [geïntimeerden] was en is gerechtigd om tot de leveringsdatum apparaten en materialen uit het registergoed te verwijderen en heeft daar met goedvinden van de koper ook gebruik van gemaakt. Het registergoed wordt dus geleverd in de staat waarop dit zich op de dag van levering bevindt ( )."

( k) Bij brief van 22 december 2008 (productie 12 bij bijlage 30 bij memorie van antwoord in incidenteel appel) heeft [adviseur geïntimeerden] namens [geïntimeerden] aan de notaris onder meer bericht

"De heer [geïntimeerden] gaat er in elk geval van uit en wenst ook absoluut dat akte uiterlijk 31 december a.s.. zal passeren".

• l) De voor 31 december 2008 voorziene levering heeft niet plaatsgehad op die datum.

• m) Bij brief van 2 januari 2009 (productie 13 bij dagvaarding in eerste aanleg) heeft [Architectenburo] aan [geïntimeerden] onder meer meegedeeld:

( n) Bij schrijven van 5 januari 2009 (productie 14 bij dagvaarding in eerste aanleg) heeft [adviseur geïntimeerden] voornoemd namens [geïntimeerden] aan [Architectenburo] onder meer meegedeeld:

• o) [geïntimeerden] heeft vervolgens een kort geding aangespannen tegen [Architectenburo] tot levering van de verkochte gronden. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 14 april 2009 (niet overgelegd) de vordering afgewezen wegens het ontbreken van spoedeisend belang.

• p) [geïntimeerden] heeft vervolgens spoedappel ingesteld. In dit appel heeft het hof arrest gewezen op 29 december 2009 (productie 15 bij conclusie van antwoord in conventie). Het hof heeft geoordeeld dat wel van spoedeisend belang sprake was en heeft het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigd.
  Het hof heeft - onder meer overwegend dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de hiervoor onder (f) opgenomen passage uit de op schrift gestelde koopovereenkomst tussen partijen is overeengekomen - [Architectenburo] veroordeeld mee te werken aan de juridische levering van bedoelde percelen binnen 2 weken nadat aan de in het arrest genoemde voorwaarden zou zijn voldaan; deze voorwaarden zijn voor zover thans van belang als volgt geformuleerd in het arrest:

"4.6.1. De onzekerheid over de door het Waterschap te verlenen toestemming voor de verplaatsing van de persleiding dient voorafgaande aan het transport te zijn weggenomen. [geïntimeerden] dienen de schriftelijke toestemming van het Waterschap hiervoor aan [Architectenburo] B.V. te overleggen. Indien de verplaatsing van de persleiding eerst na de juridische levering van de percelen aan [Architectenburo] B.V. zal plaatsvinden, dient ondubbelzinnig vast te staan dat de schriftelijke toestemming van het Waterschap ook voor die situatie geldt.
4.6.2. De onzekerheid over wie de opdracht tot de verplaatsing van de persleiding zal verstrekken en wie - in eerste instantie - daarvan de kosten zal dragen, dient voorafgaande aan het transport te zijn weggenomen. Ook indien het Waterschap zelf voor eigen kosten de verplaatsing regelt, dienen [geïntimeerden] jegens [Architectenburo] BV ervoor in te staan dat er geen kosten voor rekening van [Architectenburo] B.V. zullen komen. Dit geldt ook indien [Architectenburo] B.V. opdrachtgever voor de werkzaamheden zal zijn. Zolang de kosten niet door het Waterschap of door [geïntimeerden] zijn betaald, zal [Architectenburo] BV gerechtigd zijn om van de koopsom een bedrag van € 100.000 onder de notaris in depot te laten (of dient op andere tussen partijen overeen te komen wijze zekerheid te worden gesteld). ( )
4.6.5. Het hof overweegt dat de af te leveren zaak aan de overeenkomst dient te beantwoorden. In beginsel dient aansluiting gezocht te worden bij de toestand van de zaak ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Het beroep van [geïntimeerden] dat zij in dit geval in afwijking hiervan gecontracteerd hebben, is vooralsnog niet aannemelijk geworden ( ). Het belang van [geïntimeerden] om de percelen te leveren, waarmee tevens een verschuldigd feit van de vaste lasten tot een einde zal komen, dient te prevaleren boven de belangen van [Architectenburo] B.V. om de levering vanwege dit discussiepunt op te houden. Aan dat belang van [Architectenburo] B.V. zal voldoende tegemoet gekomen kunnen worden indien van de koopsom een bedrag van € 25.000,- onder de notaris in depot wordt gelaten ( )."

( q) De advocaat van het Waterschapsbedrijf heeft bij brief van 23 april 2010 (productie 10 bij memorie van grieven) aan de advocaat van [geïntimeerden] onder meer meegedeeld:

"( ) zoals gezegd is mijn cliënt bereid om medewerking te verlenen aan het verleggen van de leiding, doch wenst hij alle rechten voor te behouden uit hoofde van de notariële akte d.d. 23.12.1982. ( ) Als mijn cliënt de leiding dient te verleggen, betekent dit dat mijn cliënt daarvan een werkomschrijving zal maken en dit vervolgens zal uitbesteden aan een aannemer, na de binnen WBL gebruikelijke aanbestedingsprocedure (prijsaanvraag bij meerdere aannemers) te hebben gevolgd. ( ) Mijn cliënt wenst in dit kader uitdrukkelijk te bedingen dat hij eerst werkzaamheden gaat verrichten, als het bedrag is bijgeschreven op de rekening van WBL. Dit betekent aldus dat ook dan eerst de werkomschrijving wordt gemaakt en de aanbestedingsprocedure wordt gestart."

( r) Het Waterschapsbedrijf heeft een verklaring opgesteld d.d. 14 juni 2010 (productie 11 bij memorie van grieven) waarin onder meer is opgenomen:

"Op voorwaarde dat de hieraan verbonden kosten zullen worden gedragen door de heer en mevrouw [geïntimeerden] ( ) is het Waterschapsbedrijf Limburg bereid om medewerking te verlenen aan het verleggen van de riooltransportleiding in het perceel van de heren mevrouw [geïntimeerden] ( ). Verlegging zal plaatsvinden naar het reeds door de gemeente [woonplaats 1] in overleg met projectontwikkelaar in het kader van het bestemmingsplan [straatnaam 1] straat vastgestelde tracé. () Ten behoeve van het vastgestelde tracé zal medewerking worden verleend voor het vestigen van een zakelijk recht. () De medewerking tot het verleggen van de riooltransportleiding geldt ook voor het geval eerst tot het verleggen van de leiding zal worden overgegaan nadat het perceel, kadastraal bekend gemeente [woonplaats 1], [sectieletter] nummer [sectienummer 2] waarin de leiding zich bevindt is overgedragen aan de besloten vennootschap Architectenburo [Architectenburo] BV. ( ) Ter zake het verleggen van de leiding bestaat een contractuele relatie tussen Waterschapsbedrijf en de heer en mevrouw [geïntimeerden]. De heren mevrouw [geïntimeerden] vrijwaren Waterschapsbedrijf Limburg uitdrukkelijk voor aanspraken die derden, waaronder de heer [Architectenburo] ( ) ter zake het verleggen van de leiding jegens Waterschapsbedrijf Limburg mocht stellen te hebben ( )"

( s) Het Waterschapsbedrijf heeft opnieuw een akkoordverklaring uitgebracht d.d.

• t) [Architectenburo] heeft bij brief van 6 augustus 2009 (onderdeel van productie 14 bij memorie van grieven) het college van B en W van de gemeente [woonplaats 1] verzocht handhavend op te treden tegen het weer geschikt maken van de stallen van het bedrijf aan de [straatnaam 2] te [woonplaats 1], daartoe aanvoerende dat dit gebruik strijdig is met het recent door de raad vastgestelde bestemmingsplan dat woningbouw ter plaatse mogelijk maakt. Bij brief van 20 augustus 2009 (ook onderdeel van productie 14) heeft de gemeente Venray aan [geïntimeerden] onder meer meegedeeld dat het op nieuw in gebruik nemen van een stal ten behoeve van het houden van pluimvee strijdig is met de (nieuwe) bestemming.

• u) Notaris [notaris 2], opvolger van notaris [notaris 1], heeft na het vonnis d.d. 15 december 2010 in eerste aanleg in deze zaak op 4 februari 2010 proces-verbaal opgemaakt (productie 19 bij memorie van grieven), onder meer inhoudende:

( v) De persleiding is in mei/juni 2011 door het Waterschapsbedrijf op eigen kosten verlegd.

7.3

7.4

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis [Architectenburo] veroordeeld binnen 30 dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan het verlijden van een transportakte met dezelfde inhoud als het als productie 23 (bij akte houdende wijziging van eis d.d. 28 juli 2010) in het geding gebrachte concept en daartoe te verschijnen ten overstaan van notaris [notaris 2] te [plaats] (L.) dan wel diens plaatsvervanger, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 25.000 met een maximum van € 1.500.000; voorts heeft de rechtbank [Architectenburo] veroordeeld om uiterlijk op het moment van de levering de verschuldigde koopsom van € 990.000 te voldoen door storting op de rekening van genoemde notaris (aan welke veroordeling door de rechtbank uitdrukkelijk geen dwangsom werd verbonden), alles met veroordeling van [Architectenburo] in de proceskosten, en onder uitvoerbaarverklaring bij voorraad van deze veroordelingen. De overige vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie heeft de rechtbank afgewezen.
De rechtbank heeft daartoe onder meer overwogen dat eerdergenoemde persleiding feitelijk diende te worden verlegd, en dat voor het al dan niet effectueren daarvan partijen afhankelijk waren van het standpunt van het Waterschapsbedrijf en mogelijk ook van de gemeente. Hoewel dit op hun weg lag, hebben partijen daarover geen, laat staan sluitende, afspraken gemaakt; partijen zijn immers enkel overeengekomen dat [geïntimeerden] de kosten zou betalen indien de riooltransportleiding diende te worden verlegd. Hoewel [Architectenburo] naar het oordeel van de rechtbank moest worden nagegeven dat [geïntimeerden] in beginsel de eerst aangewezen partij was om met het Waterschapsbedrijf in onderhandeling te treden had ook [Architectenburo] een zwaarwegend belang bij een spoedig besluit tot verlegging. Op dit punt was er geen sprake van een resultaatsverbintenis aan de zijde van [geïntimeerden] maar veeleer van een op beide partijen rustende inspanningsverplichting, zodat niet van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerden] sprake was. Ook hebben partijen nagelaten een regeling te treffen voor het geval het Waterschapsbedrijf pas na de afgesproken transportdatum een besluit tot verlegging zou nemen zodat sprake is van een leemte in het contract. Gelet op deze onduidelijkheden sorteren de in januari 2009 over en weer gezonden ingebrekestellingen op dit punt dan ook geen effect, aldus de rechtbank.
Uit de uiteindelijk afgegeven akkoordverklaring van het Waterschapsbedrijf blijkt naar het oordeel van de rechtbank evenwel thans genoegzaam dat het bereid is de riooltransportleiding te verleggen naar het tracé dat volgens de rechtbank kennelijk door [Architectenburo] in samenspraak met de gemeente is vastgesteld, terwijl deze medewerking ook geldt voor het geval de verlegging pas plaatsvindt nadat [Architectenburo] eigenaar is geworden van de betreffende percelen. Ook heeft het Waterschapsbedrijf de voorwaarde gesteld dat de kosten van de verlegging zullen worden gedragen door [geïntimeerden]. Naar het oordeel van de rechtbank vult deze akkoordverklaring de leemten in het contract tussen partijen op op een wijze die in overeenstemming is met de inhoud en strekking daarvan, terwijl zij voldoende tegemoet komt aan en grotendeels in overeenstemming is met de eerder genoemde belangen en verplichtingen van partijen. Derhalve kon de vordering van [geïntimeerden] tot medewerking door [Architectenburo] aan de levering worden toegewezen.
Gelet op de wijziging van eis van [Architectenburo] hoefde de rechtbank naar haar oordeel niet meer in te gaan op de vraag op welke wijze de percelen door [geïntimeerden] moesten worden opgeleverd. De vorderingen tot schadevergoeding heeft zij afgewezen.



De vorderingen van partijen in hoger beroep

7.5

In principaal appel vordert [Architectenburo] vernietiging van het vonnis van de rechtbank, en afwijzing van de vorderingen in conventie van [geïntimeerden] en primair ontbinding, subsidiair gedeeltelijke ontbinding en meer subsidiair wijziging van de op 20 mei 2008 gesloten overeenkomst in reconventie, alles met veroordeling van [geïntimeerden] tot vergoeding van de hierdoor door [Architectenburo] geleden schade, op te maken bij staat. Voorts, voor het geval het hof het vonnis in eerste aanleg geheel dan wel gedeeltelijk bekrachtigt althans [Architectenburo] veroordeelt tot nakoming van de overeenkomst, vordert [Architectenburo] [geïntimeerden] te veroordelen aan [Architectenburo] alle schade te vergoeden die zij lijdt, heeft geleden of zal lijden ten gevolge van de tekortkomingen van [geïntimeerden], op te maken bij staat, en voorts met veroordeling van [geïntimeerden] de onroerende zaken te leveren in de staat en toestand waarin zij zich op 20 mei 2008 bevonden.
In incidenteel appel vordert [geïntimeerden] bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank Roermond wat betreft veroordeling van [Architectenburo] tot het verlenen van medewerking aan het verlijden van een transportakte, en voor het overige vernietiging van dat vonnis. Voorts vordert [geïntimeerden] [Architectenburo] te veroordelen tot betaling van de koopsom van € 990.000, uiterlijk op het moment van de levering, alsmede uitkering van de bedragen van € 100.000 (bedoeld voor de verlegging van de persleiding) en € 25.000 (in verband met het geschil over door [geïntimeerden] uit het verkochte weggenomen zaken) binnen 7 dagen na levering. Voorwaardelijk vordert [geïntimeerden] - en wel indien en voor zover [Architectenburo] binnen 30 dagen na betekening van het te wijzen arrest niet alsnog heeft meegewerkt aan het verlijden van een transportakte alsmede de koopsom niet heeft betaald - de tussen partijen gesloten overeenkomst te ontbinden en voor recht te verklaren dat [Architectenburo] alsdan deswege jegens [geïntimeerden] schadeplichtig is, en voorts [Architectenburo] te veroordelen tot het betalen van de door [geïntimeerden] geleden schade als gevolg van het feit dat [Architectenburo] heeft geweigerd medewerking te verlenen aan het leveren van de verkochte percelen, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, alles met kostenveroordeling van [Architectenburo].

Bespreking van de grieven in principaal en incidenteel appel

7.8

Alvorens de grieven in principaal en incidenteel appel te bespreken, stelt het hof voorop dat - zoals [Architectenburo] in haar memorie van antwoord in het incidenteel appel terecht heeft aangevoerd - de uitspraak van dit hof van 29 december 2009 niet bepalend kan zijn voor de beoordeling van het geschil tussen partijen in deze bodemzaak. Het hof heeft toen immers slechts een voorlopig oordeel gegeven in het kader van een in dat arrest geformuleerde ordemaatregel.



De grieven met betrekking tot de door de rechtbank gehanteerde inhoud en uitleg van de tussen partijen gesloten overeenkomst

7.9

Beide partijen keren zich met grieven tegen het - hiervoor onder 7.4 kort weergegeven - oordeel van de rechtbank over de inhoud van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de consequenties daarvan voor partijen (grieven 1, 3, 4, 5, 6, 11 in principaal appel; grieven 2, 3, 4 in incidenteel appel). Het hof zal dan ook, mede gelet op de opmerkingen van partijen, een nieuwe beoordeling geven van de overeenkomst en wat daaruit naar het oordeel van het hof voor partijen voortvloeit.
Het hof stelt daarbij voorop dat de betekenis van (een omstreden beding in) een overeenkomst door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Overeenkomstig artikel 6:248 BW geldt daarbij bovendien dat een overeenkomst niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen heeft maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien.
Beide partijen dienen daarbij de door hen voorgestane uitleg van de gesloten overeenkomst, voor zover die door de wederpartij is bestreden, te bewijzen.

7.10

Volgens [Architectenburo] was het [geïntimeerden] bij het aangaan van de koopovereenkomst bekend dat de leiding verlegd moest worden, waartoe [Architectenburo] (in grief 1 in principaal appel) verwijst naar het feit dat de verlegging "voor rekening en risico" van [geïntimeerden] diende te geschieden. Volgens [Architectenburo] vloeide uit de overeenkomst van 20 mei 2008 voort dat [geïntimeerden] verplicht was perceel [sectieletter] [sectienummer 2] vóór 31 december 2008 te ontdoen van de persleiding dan wel te zorgen voor verlegging van de persleiding, terwijl [geïntimeerden] ook op grond van het bepaalde in artikel 7:15 BW verplicht was de grond te leveren zonder persleiding.
[geïntimeerden] stelt daarentegen dat hij niet meer is overeengekomen dan dat hij het perceel zou leveren en dat bij een eventuele verlegging van de persleiding de kosten daarvan voor zijn rekening zouden komen. Hij bestrijdt dat hij met [Architectenburo] is overeengekomen dat hij voor verlegging zou zorgdragen en evenzeer dat hij dat vóór 31 december 2008 zou doen.

7.11

7.12

Hoewel de tekst zelf van de overeenkomst van 18 mei 2008 niet beslissend is voor hetgeen tussen partijen geldt, is deze voor de uitleg wel van belang. Naar het oordeel van het hof kan uit de tekst niet meer worden afgeleid dan dat, als tot verlegging worden overgegaan, de kosten van verlegging van de persleiding voor rekening van [geïntimeerden] komen. Dat het tussen [Architectenburo] en [geïntimeerden] bij het sluiten van de overeenkomst vaststond dat de persleiding zou moeten worden verlegd kan uit deze tekst niet worden afgeleid. Ook als uit de hiervoor genoemde toelichting op het raadsbesluit moet worden afgeleid dat er op 15 mei 2008, dus enkele dagen voor het sluiten van de overeenkomst, overleg heeft plaatsgehad tussen [Architectenburo] en het Waterschapsbedrijf, en uit eerdere contacten tussen dat bedrijf en [Architectenburo] kan worden afgeleid dat daarover tussen het Waterschapsbedrijf en [Architectenburo] overeenstemming bestond, betekent dat nog niet dat die overeenstemming er ook was tussen [Architectenburo] en [geïntimeerden].
Evenmin kan uit de tekst zelf van de overeenkomst worden afgeleid dat [geïntimeerden] de verlegging van de persleiding op zich zou nemen, noch dat [geïntimeerden] op zich nam die verlegging te regelen. Anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat uit de tekst van de overeenkomst, en ook overigens uit de omstandigheden van het geval, niet kan worden afgeleid dat het in vooral een belang was van [geïntimeerden] om voor de verlegging zorg te dragen. De verlegging zelf was immers zonder meer van belang voor [Architectenburo] als projectontwikkelaar die ter plaatse van de persleiding huizen wilde bouwen, en uit de door [geïntimeerden] overgelegde stukken van het Waterschapsbedrijf en de gemeente blijkt dat [Architectenburo] wat dat betreft ook stappen had gezet; [Architectenburo] zelf erkent dat hij "inventariserende gesprekken" heeft gehad (memorie van antwoord in incidenteel appel bladzijde 3).
Voor [geïntimeerden] was, toen eenmaal de overeenkomst met [Architectenburo] was gesloten, slechts van belang dat hij, nu hij de eventuele kosten van verlegging als gevolg daarvan diende te dragen, een beroep zou kunnen doen op de overeenkomst uit 1982, waarin immers geregeld was dat hij als eigenaar schade als gevolg van waardevermindering zou kunnen claimen van het Waterschapsbedrijf in verband met de aanwezigheid van de persleiding.

7.13

Anders dan [Architectenburo] aanvoert kan uit de tekst van de overeenkomst ook niet worden afgeleid dat [geïntimeerden] perceel [sectieletter] [sectienummer 2] moest leveren zonder persleiding, of dat levering inclusief persleiding zou betekenen dat door [geïntimeerden] werd gehandeld in strijd met artikel 7:15 en 7:17 BW. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kon levering van dit perceel met deze persleiding geen verrassing inhouden voor [Architectenburo] op als bedoeld in artikel 7:15 en 7:17 BW. Het beroep van [Architectenburo] op laatstgenoemde artikelen jegens [geïntimeerden] faalt dan ook.
Dat is slechts anders wanneer [Architectenburo] met [geïntimeerden] was overeengekomen - zoals [Architectenburo] stelt maar [geïntimeerden] betwist - dat laatstgenoemde ervoor zou zorgen dat voorafgaand aan de levering (die zou plaatsvinden op 31 december 2008) de persleiding uit het perceel zou worden verwijderd. Uit de letterlijke tekst van de overeenkomst kan dat niet worden afgeleid: niet alleen wordt daar verlegging slechts als een mogelijkheid genoemd en wordt ook niet aangegeven dat de verlegging ertoe zou moeten leiden dat de persleiding buiten perceel [sectieletter] [sectienummer 2] zou moeten komen te liggen, maar bovendien staat in de overeenkomst geen termijn genoemd waarbinnen de eventuele verlegging zou moeten zijn voltooid.

7.14

Voor de stellingen van [Architectenburo] pleit de omstandigheid, dat de overeenkomst van 1982 bijzondere rechten toekent aan de eigenaar van perceel [sectieletter] [sectienummer 2], die vervallen bij vervreemding van het perceel. Degene die bij het sluiten van de overeenkomst in 1982 grondeigenaar was kon immers, als hij ten gevolge van de aanwezigheid van de leiding schade door waardevermindering zou lijden, ofwel schadevergoeding verlangen ofwel verlegging van de desbetreffende leiding, dit ter discretie van het Waterschapsbedrijf. Daaruit zou kunnen worden afgeleid dat de onderhandelingen met het Waterschapsbedrijf door [geïntimeerden] moesten worden gevoerd.
Echter, uit de door [geïntimeerden] overgelegde, en wat dit betreft door [Architectenburo] niet dan wel voorshands onvoldoende bestreden, stukken van het Waterschapsbedrijf en de gemeente [woonplaats 1] blijkt dat [Architectenburo] wel degelijk de mogelijkheid had zelf hierover overleg te voeren met het Waterschapsbedrijf zonder dat [geïntimeerden] daarbij betrokken was. [Architectenburo] heeft dat ook gedaan, ook al vóórdat met [geïntimeerden] de koopovereenkomst was gesloten. Dat, zoals uit de in rechtsoverweging 7.2 onder (g) genoemde brief van november 2008 blijkt, ook [adviseur geïntimeerden] contacten heeft gehad met het Waterschapsbedrijf doet hieraan niet af, nu uit die brief blijkt dat het waterschap en de gemeente er toen al overeenstemming over hadden dat de persleiding zou worden verlegd.

7.15

Het voorgaande leidt tot de (voorlopige) slotsom dat uit de tekst van de overeenkomst, de omstandigheden waaronder die gesloten is en de overige gang van zaken voorafgaand aan het sluiten van de koop, voorshands moet worden afgeleid dat de koopovereenkomst niet de vergaande verplichtingen op [geïntimeerden] legde zoals door [Architectenburo] gesteld, maar alleen inhield dat de percelen door [geïntimeerden] aan [Architectenburo] werden verkocht waarbij de eventuele kosten van eventuele verlegging van de persleiding voor rekening van [geïntimeerden] waren. Daarbij lag het voor de hand dat [Architectenburo], in wier belang de verlegging van de persleiding was, de daartoe benodigde stappen zou zetten (zoals, naar voorshands wordt aangenomen, ook door [Architectenburo] is gebeurd). Deze uitleg strookt met de stellingen van [geïntimeerden] op dit punt, zodat het hof de stellingen van [geïntimeerden] op dit punt - behoudens door [Architectenburo] te leveren tegenbwijs - bewezen acht.

7.16

[Architectenburo] heeft echter aangevoerd dat wel degelijk tussen partijen afspraken zijn gemaakt zoals door hem gesteld. In de conclusie van antwoord in conventie heeft [Architectenburo] aangevoerd dat [geïntimeerden] te kennen gaf dat hij alles verder met het Waterschapsbedrijf zou regelen en ermee instemde dat hij jegens [Architectenburo] schadeplichtig zou zijn als de leiding niet verlegd zou worden (bladzijde 3 onder 2.4.1, bewijsaanbod bladzijde 13); in de memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft [Architectenburo] (bladzijde 5) uitdrukkelijk bewijs aangeboden van zijn stelling dat [geïntimeerden] voor verlegging van de leiding voorafgaand aan de levering zou zorgdragen, en dat dat de betekenis van de in de overeenkomst opgenomen zinsnede "voor rekening en risico" is.

7.17

[geïntimeerden] en [Architectenburo] hebben allebei aan hun interpretatie van de op 20 mei 2008 gesloten overeenkomst vorderingen gekoppeld. Voor toewijzing van deze respectievelijke vorderingen dient te komen vast te staan dat de overeenkomst moet worden begrepen zoals door [geïntimeerden] respectievelijk [Architectenburo] gesteld. Van die stellingen draagt [geïntimeerden] respectievelijk [Architectenburo] de bewijslast.
Zoals het hof hiervoor heeft overwogen acht het de interpretatie gegeven door [geïntimeerden] (t.w. dat de percelen door [geïntimeerden] aan [Architectenburo] werden verkocht waarbij de eventuele kosten van eventuele verlegging van de persleiding voor rekening van [geïntimeerden] waren) voorshands bewezen. [Architectenburo] bestrijdt die interpretatie en legt zijn interpretatie van de overeenkomst ten grondslag aan zijn vorderingen. Derhalve dient [Architectenburo] tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte interpretatie van de overeenkomst van 20 mei 2008 zoals gegeven door [geïntimeerden]. [Architectenburo] dient zijn stelling dat de overeenkomst verder strekte zoals door hem gesteld.
Daarnaast zal het hof - mede gelet op grief 8 in principaal appel - [Architectenburo] in de gelegenheid stellen te bewijzen dat (in weerwil van hetgeen is opgenomen in de hiervoor genoemde stukken van het Waterschapsbedrijf en de gemeente [woonplaats 1]) door haar geen overleg met het Waterschapsbedrijf en/of de gemeente is gevoerd zoals in die stukken vermeld.



Andere grieven

7.18

Het hof acht het van belang thans ook reeds in te gaan op de grieven 10 en 14 in principaal appel, waarbij het voor zover nodig uitgaat van de voorshands juist geachte lezing van [geïntimeerden] van de overeenkomst van 20 mei 2008.
Het hof zal bespreking van de overige grieven aanhouden.

7.19

Grief 10 in principaal appel keert zich tegen de overweging van de rechtbank dat ten behoeve van het nieuwe tracé van de persleiding opnieuw een zakelijk recht moest worden gevestigd.
Het hof overweegt hierover dat, nu [Architectenburo] wist dat zich een persleiding in het te kopen perceel grond bevond, zij ermee rekening diende te houden dat de rechthebbende op de persleiding (het Waterschapsbedrijf) zijn rechten daarop zou wensen te handhaven. Van het Waterschapsbedrijf kon immers niet verlangd worden dat de door [Architectenburo] gewenste verlegging van de persleiding (binnen perceel [sectieletter] [sectienummer 2]) verandering zou brengen in de aan het Waterschapsbedrijf toekomende zakelijke rechten (behoudens dan ten aanzien van de loop van de leiding). [Architectenburo] kan dan in redelijkheid ook niet van [geïntimeerden] verlangen dat deze ervoor zorgt dat het Waterschapsbedrijf de met [geïntimeerden] (en andere grondeigenaren over wier grond de persleiding voert) eerder overeengekomen voorwaarden, opgenomen in de akte van 1982, aanpast ten behoeve van [Architectenburo].
Uit de akkoordverklaring van het Waterschapsbedrijf van 24 augustus 2010 blijkt dat het zakelijk recht zal worden gevestigd conform de bepalingen en bedingen opgenomen in de akte van 1982 (zij het dat in de nieuwe akte van levering kennelijk abusievelijk de akte uit 1982 wordt aangemerkt als "deel [deelnummer], nummer [nummer 1]", terwijl kennelijk bedoeld is de akte genummerd [deelnummer]/[nummer 2]).
Het hof verenigt zich met het in grief 10 bestreden oordeel van de rechtbank, zodat deze grief faalt.

7.20

Grief 14 in principaal appel keert zich, mede gezien de opmerkingen op bladzijde 5 en 6 van de memorie van grieven, tegen de dwangsom van € 25.000 per dag met een maximum van € 1.500.000 die de rechtbank heeft verbonden aan de aan [Architectenburo] opgelegde verplichting medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportakte, welke veroordeling de rechtbank uitdrukkelijk heeft beperkt tot medewerking aan de levering, en niet tevens van toepassing heeft verklaard op de verplichting de koopsom van € 990.000 te betalen.

7.21

7.22

In incidenteel appel heeft [geïntimeerden] zijn vordering zoals ingesteld in eerste aanleg vermeerderd. Deze vermeerdering heeft onder meer betrekking op het verleggen van de persleiding (vordering III) en de omvang van hetgeen door [geïntimeerden] moet worden geleverd op grond van de overeenkomst van 20 mei 2008 (vordering IV).
[Architectenburo] vordert, voor het geval het hof het vonnis in eerste aanleg geheel dan wel gedeeltelijk bekrachtigt althans [Architectenburo] veroordeelt tot nakoming van de overeenkomst, alsnog [geïntimeerden] te veroordelen aan [Architectenburo] alle schade te vergoeden die zij lijdt, heeft geleden of zal lijden ten gevolge van de tekortkomingen van [geïntimeerden], deze schade op te maken bij staat, en voorts met veroordeling van [geïntimeerden] de onroerende zaken te leveren in de staat en toestand waarin zij zich op 20 mei 2008 bevonden.
Het hof zal deze vorderingen hierna bespreken.

7.23

[geïntimeerden] vordert in de eerste plaats bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank voor zover [Architectenburo] daarbij is veroordeeld mee te werken aan het verlijden van de transportakte zoals overgelegd als productie 23 bij de akte houdende wijziging van eis. Volgens die akte zal op verzoek van koper ([Architectenburo]) € 100.000 op de kwaliteitsrekening van de notaris in depot blijven "totdat de verplaatsing van de persleiding is gerealiseerd en betaald." De persleiding in het te leveren perceel [sectieletter] [sectienummer 2] is in mei/juni 2011 binnen dat perceel verlegd zonder dat kosten in rekening zijn gebracht aan [Architectenburo] of [geïntimeerden]. Daarover bestaat geen verschil van mening tussen partijen. Dat betekent dat het in depot houden van een bedrag om te verzekeren dat de kosten van verlegging op [geïntimeerden] zouden kunnen worden verhaald niet langer nodig is. [Architectenburo] heeft dit ook erkend. Daaruit volgt dat, indien de vordering tot nakoming van de overeenkomst van 20 mei 2008 wordt toegewezen zoals door [geïntimeerden] gevorderd, het bedrag van € 100.000 niet in depot behoeft te worden gehouden maar aan [geïntimeerden] kan worden uitgekeerd. Vordering III van [geïntimeerden] zal in dat geval worden toegewezen.

7.24

7.25

7.26

Dat is echter anders wanneer partijen daarover nadere afspraken hebben gemaakt. Zowel [geïntimeerden] als [Architectenburo] stelt dat dergelijke nadere afspraken zijn gemaakt, maar zij verschillen van mening over de inhoud daarvan.
Volgens [Architectenburo] is nader afgesproken dat het goed zou worden geleverd in de feitelijke staat waarin het zich op 20 mei 2008 bevond (dus, zo begrijpt het hof, met inbegrip van de zich daar toen in bevindende roerende zaken).

[geïntimeerden] stelt - onder meer met een beroep op de als productie 17 bij memorie van antwoord in incidenteel appel ingebrachte verklaring van Albers - dat tijdens de onderhandelingen over de verkoop van het bedrijf van [geïntimeerden] door [Architectenburo] en diens adviseur Meertens is gesteld dat [geïntimeerden] de inventaris, voersilo's en dergelijke mocht verwijderen en dat [geïntimeerden] de verkochte stallen intern mocht slopen om materialen zoals isolatieplaten mee te kunnen nemen, althans voor zover deze sloop de sloopkosten van hetgeen overbleef niet duurder zou maken.
Gelet op deze tegenstrijdige stellingen zal het hof beide partijen toelaten hun stellingen te bewijzen.
Als geen van beide partijen slaagt in het opgedragen bewijs, moet ervan worden uitgegaan dat [geïntimeerden] alleen roerende zaken mocht meenemen.

7.27

[Architectenburo] heeft gesteld dat [geïntimeerden] niet alleen roerende zaken heeft meegenomen, maar ook de gebouwen heeft gestript, dus ook bestanddelen van het onroerende goed heeft verwijderd. Ook dat zal door [Architectenburo] bewezen moeten worden, voor zover [geïntimeerden] dit heeft bestreden.
Voor het geval [Architectenburo] slaagt in dit bewijs overweegt het hof reeds thans als volgt.
[geïntimeerden] heeft inmiddels een groot aantal zaken uit de verkochte stallen verwijderd. [geïntimeerden] heeft er daarbij een beroep op gedaan dat het de bedoeling was dat de stallen zouden worden gesloopt. Daartoe heeft hij onder meer verwezen naar een brief van 23 april 2008 (productie 1 bij memorie van antwoord in incidenteel appel d.d. 19 juli 2011 van [geïntimeerden]) waarbij het bedrijf Inbodem BV aan [Architectenburo] een offerte heeft aangeboden betreffende "betreffende het slopen van circa 3000 m² schuren inclusief het verwijderen en afvoeren van asbestcement golfplaten op de locatie [straatnaam 2] [nummer B]te [woonplaats 1]" Ook heeft [geïntimeerden] als productie 2 bij die conclusie een aanvraagformulier sloopvergunning overgelegd voor diezelfde stallen, welk formulier volgens hem op verzoek van [Architectenburo] door hem is opgemaakt. Bij dat aanvraagformulier is een situatietekening gevoegd, waaruit blijkt dat genoemde te slopen stallen zich bevinden op de hoek van de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] op een plaats waar in het door [Architectenburo] ontworpen project woningen zijn gesitueerd. Bovendien blijkt uit de door [Architectenburo] in hoger beroep overgelegde stukken dat [Architectenburo] bij het college van B en W van de gemeente [woonplaats 1] op 6 augustus 2009 bezwaar heeft gemaakt tegen het wederom geschikt maken van genoemde stallen voor het houden van dieren terwijl dat in strijd is met het op 15 december 2008 door de Raad vastgestelde bestemmingsplan dat woningbouw ter plaatse mogelijk maakt, en heeft [Architectenburo] verzocht tegen dit strijdige gebruik handhavend op te treden.
Vooralsnog is het hof van oordeel dat, indien na bewijslevering komt vast te staan dat [geïntimeerden] meer goederen heeft verwijderd dan de afspraken daarover tussen partijen hem toestonden, van [geïntimeerden] in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij die goederen terug plaatst (zoals door [Architectenburo] voorwaardelijk gevorderd) gezien de plannen die [Architectenburo] met het perceel had en de gewijzigde bestemming van het perceel, nu het belang van [Architectenburo] daarbij onvoldoende is gebleken. Wel dient [geïntimeerden] dan de daardoor feitelijk ontstane schade - bestaande in de waarde van die goederen in 2008, welke waarde dan aan [Architectenburo] toekwam en niet aan [geïntimeerden] - te vergoeden. Volgens [geïntimeerden] hebben de verwijderde goederen € 12.000 opgebracht; [Architectenburo] heeft zich daarover niet uitgelaten.

7.28

De overige vorderingen van [Architectenburo] en [geïntimeerden] behoeven thans nog geen bespreking.

7.29

Het hof zal beide partijen bewijsopdrachten verstrekken zoals hiervoor aangekondigd en verdere beslissingen aanhouden.

Het hof:

(1) laat [Architectenburo] toe
a. tegenbewijs te leveren tegen de stelling van [geïntimeerden] dat de tussen partijen gesloten overeenkomst niet meer inhield dan dat de percelen door [geïntimeerden] aan [Architectenburo] werden verkocht waarbij de eventuele kosten van eventuele verlegging van de persleiding voor rekening van [geïntimeerden] waren en/of
b. te bewijzen dat hij met [geïntimeerden] is overeengekomen dat laatstgenoemde ervoor zou zorgen dat voorafgaand aan de levering (die zou plaatsvinden op 31 december 2008) de persleiding aan het perceel zou worden verwijderd;

(2) laat [Architectenburo] toe te bewijzen dat (in weerwil van hetgeen is opgenomen in de hiervoor genoemde stukken van het Waterschapsbedrijf en de gemeente [woonplaats 1]) door haar geen overleg met het Waterschapsbedrijf en/of de gemeente is gevoerd zoals in die stukken vermeld;

(3) laat [Architectenburo] toe te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat het op 20 mei 2008 verkochte zou worden geleverd met inbegrip van de zich daarin op dat moment bevindende roerende zaken;

(4) laat [Architectenburo] toe te bewijzen dat [geïntimeerden] bestanddelen van de verkochte zaak heeft verwijderd;

(5) laat [geïntimeerden] toe te bewijzen dat [Architectenburo] [geïntimeerden] heeft meegedeeld dat hij de inventaris, voersilo's en dergelijke mocht verwijderen en dat hij de verkochte stallen intern mocht slopen om materialen zoals isolatieplaten mee te kunnen nemen;

bepaalt, voor het geval partijen of één van hen bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. Begheyn als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te
's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 8 januari 2013 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de advocaat van [geïntimeerden] bij zijn opgave op genoemde roldatum een fotokopie van het procesdossier zal overleggen;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het

getuigenverhoor zal vaststellen;

verstaat dat partijen tevoren overleg plegen over het aantal en de persoon van de getuigen dat tegen deze datum zal worden opgeroepen en de volgorde waarin de getuigen zullen worden voorgebracht;

bepaalt dat de advocaten tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zullen opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.Th. Begheyn, C.N.M. Antens en J.C.J. van Craaikamp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 december 2012.