ontruiming in kort geding wegens ernstige stankoverlast en verwaarlozing woning

Trudo heeft met ingang van 9 mei 2019 een huurovereenkomst gesloten met [appellant]

met betrekking tot de zelfstandige woonruimte gelegen aan [adres]

(verder te noemen: het gehuurde danwel de woning). Op de huurovereenkomst zijn de

Algemene Huurvoorwaarden van Trudo van toepassing.

Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex, met meerdere

appartementen die ook door Trudo worden verhuurd en koopappartementen.

In de Algemene Huurvoorwaarden zijn de volgende relevante bepalingen

opgenomen:

Op 7 juli 2021 heeft Trudo een eerste huisbezoek aan [appellant] gebracht. In het

verslag dat door de medewerker van Trudo is opgemaakt, is opgenomen dat de lucht in het

appartement bij binnenkomst vochtig en bedompt was, alsof er nooit geventileerd werd. In

het appartement verbleven een hond en diverse pups. [appellant] gaf aan dat de pups op korte

termijn weg zouden gaan. Verder gaf hij aan dat het niet goed met hem ging, dat hij in het

verleden behandeling en medicatie via de GGzE had gehad, maar dat hij daar nu

uitgeschreven was. Hij kreeg wel weer nieuwe medicatie, en hij kon zich weer inschrijven

bij GGzE, maar [appellant] wist nog niet of hij dat wilde.

Trudo heeft een nieuw huisbezoek aangekondigd. Nadat verschillende huisbezoeken

door [appellant] waren afgezegd, heeft op 20 oktober 2021 dat huisbezoek plaatsgevonden.

Bij brief van dezelfde datum heeft Trudo de tijdens het huisbezoek gemaakte

afspraken aan [appellant] bevestigd. In deze brief is, onder andere, het volgende opgenomen:

“Op 20 oktober 2021 hebben wij een gesprek met elkaar gehad bij u thuis. De aanleiding

voor dit gesprek was uw (woon)gedrag en de overlastklachten die wij hebben ontvangen van

omwonenden. Omwonenden klagen over geblaf van honden en stankoverlast.

We hebben in dit gesprek afspraken gemaakt voor de toekomst. Wanneer u zich aan deze

afspraken houdt, zal de overlast worden beëindigd. Deze brief bevat een samenvatting van

het gesprek dat w hebben gehad en van de afspraken die we hebben gemaakt.

Verloop van contact en samenvatting gesprek

Op 7 juli 2021 zijn wij voor de eerste keer bij u op huisbezoek geweest in uw woning aan de

[adres] . De aanleiding voor dit bezoek was een melding van

vervuiling vanuit de Vereniging van Eigenaren. Tijdens dit huisbezoek hebben we u gewezen

op uw verantwoordelijkheid als huurder en heeft u toegezegd dat u de woning schoonmaakt

en schoonhoudt. Desondanks ontvingen wij vervolgens klachten van omwonenden en

hebben wij per brief d.d. 22 september 2021 opnieuw een huisbezoek aangekondigd. U heeft

deze afspraak en de daaropvolgende steeds geannuleerd, waardoor we pas op 20 oktober

2021 weer in uw woning zijn geweest.

Wij hebben tijdens het huisbezoek op 20 oktober 2021 geconstateerd dat uw woning

vervuild is. Wij hebben op diverse plekken (resten van) hondenuitwerpselen aangetroffen

met name in de woonkamer. Daarnaast hebben wij gezien dat uw woning niet is opgeruimd.

U heeft ons verteld dat u wel bezig bent met spullen wegbrengen en opruimen, maar dat het

u door persoonlijke omstandigheden nog niet gelukt is om uw woning schoon te maken. U

heeft drie honden, waarvan twee pups. U heeft aangegeven dat u de honden minimaal één

keer per dag uitlaat.

U heeft aangegeven dat u ondertussen een verwijzing naar de GGzE heeft gekregen van uw

huisarts en dat u zich heeft aangemeld bij WIJeindhoven. Op dit moment is er nog geen

hulpverlening betrokken.

Wij hebben u verteld dat wij de situatie onacceptabel vinden en hebben met u gesproken

over de inzet van de gemeente om uw woning schoon te maken. Tijdens het gesprek stond u

hier in eerste instantie voor open, echter heeft u uiteindelijk aangegeven dat u de woning

zelf wilt en gaat schoonmaken.

Afspraken

We hebben de volgende afspraken met elkaar gemaakt:

• u zult geen overlast meer veroorzaken in welke vorm dan ook, maar specifiek geen geluidsoverlast

van hondengeblaf en stankoverlast;

• uiterlijk 1 november 2021 heeft u uw woning opgeruimd en schoongemaakt. Wij komen op 1

november 202l om 9.00 uur op huisbezoek om te bezien of bovenstaande is gerealiseerd;

• indien de situatie dan onveranderd is of zelfs verergerd, zullen wij alsnog de gemeente

inschakelen.

(...)

Mocht nu alsnog blijken dat de overlast niet afneemt, of wanneer u de afspraak op 1

november 2021 om 9.00 uur annuleert of niet thuis bent, dan kunnen wij overgaan tot het

nemen van gerechtelijke stappen. Dat zou zelfs kunnen betekenen dat de huurovereenkomst

die u heeft met Trudo wordt beëindigd. Wij gaan er echter vanuit dat het zo ver niet zal

komen."

Trudo heeft ook na 20 oktober 2021 overlastmeldingen ontvangen. Op 1 december

2021 heeft Trudo opnieuw een huisbezoek gebracht aan [appellant] . De gemeente was hierbij

ook aanwezig. In een brief van 7 december 2021 heeft Trudo aan [appellant] de gemaakte

afspraken bevestigd. Trudo schrijft in deze brief, onder andere:

"Op woensdag 1 december 2021 heeft u een gesprek gehad met [de woonconsulent]

bij u thuis in de woning aan het adres [adres] . Bij dit gesprek

was ook aanwezig [persoon A] van [de gemeente] . De aanleiding voor dit

gesprek was uw (woon)gedrag en de overlastklachten die wij hebben ontvangen van

omwonenden. Wij hebben hierover reeds meermaals contact met u gehad.

Er zijn in dit gesprek afspraken met u gemaakt voor het reinigen van uw woning, met als

doel de overlastklachten te laten stoppen en de onderhoudswerkzaamheden aan de

rookgaskanalen deze maand doorgang te laten vinden. In deze brief informeren wij u over

de vervolgafspraken.

Afspraken

Wij hebben met u besproken dat de schoonmaakwerkzaamheden uiterlijk 21 december 2021

uitgevoerd zullen worden.

Hiervoor zullen wij aanstaande donderdag 9 december 2021 om 11.00 uur samen met een

medewerker van Eko Allround Service bij u op huisbezoek komen. Tijdens deze afspraak zal

bepaald worden hoe de werkzaamheden eruit gaan zien.

Dit zijn geen vrijblijvende afspraken, derhalve verzoeken wij u zeer dringend om hierin alle

medewerking te verlenen. "

Bij brief van 10 december 2021 zijn vervolgafspraken aan [appellant] bevestigd:

"U ontvangt deze brief omdat we een aantal afspraken hebben gemaakt met betrekking tot

de sanering van uw woning.

Het volgende is afgesproken:
- Maandag 13 december om 10 uur zal er gestart worden met de sanering. U zorgt

dat u aanwezig bent om de medewerkers van Eko Allround toegang tot de woning te verlenen.
- De sanering kan 4 dagen gaan duren. U zorgt dat u elke dag bij start aanwezig bent

om de medewerkers van Eko Allround toegang tot de woning te verlenen.

worden welke ondersteuning in de thuissituatie ingezet wordt om ervoor te zorgen

dat de woning niet opnieuw vervuild.

laatste check van de woning plaats vinden om er zeker van te zijn dat de

medewerkers het onderhoud in uw woning uit kunnen voeren.

Zoals u weet zal er een dringende renovatie van de rookgaskanalen plaats gaan vinden.

Deze werkzaamheden staan gepland op dinsdag 21 december 2021 van 9:00 tot 16:00 uur

De totale werkzaamheden aan uw gemeenschappelijk rookgaskanaal duren ongeveer 1

dag.

De renovatie van de rookgaskanalen op 21 december 2021 heeft geen doorgang

gevonden. Trudo heeft op 21 december 2021 opnieuw een huisbezoek bij [appellant] afgelegd.

Bij brief van 23 december 2021 heeft zij hetgeen tijdens dit bezoek is besproken, aan [appellant] bevestigd:

"Ik ben bij u op huisbezoek geweest op 21 december 2021 nadat we via de VVE te horen

kregen dat de geur in uw woning het onderhoud aan de rookgaskanalen wederom

onmogelijk zou maken. Ondanks de sanering die ingezet is medio december was de

geuroverlast volgens de medewerkers dusdanig dat het onderhoud aan de rookgaskanalen

niet uitgevoerd kon worden. U bent hier reeds van op de hoogte.

Naar mijn mening is er inderdaad nog steeds sprake van geuroverlast. Vermoedelijk komt

dit doordat de urine van uw honden in de laminaatvloer (en ondervloer) van uw woning is

getrokken. U geeft zelf aan 'geurblind' te zijn, maar dat u ook van de schoonmaaksters die

de sanering hebben gedaan gehoord heeft dat zij geuroverlast ervaren. Daarbij ben ik wel

van mening dat als men passende beschermingsmiddelen zou gebruiken (mondmasker met

luchtventiel/filter) de werkzaamheden uitgevoerd hadden kunnen worden

U geeft aan dat u graag de overlast op wilt lossen. Hierbij geeft u onderstaande acties aan

die u per direct gaat ondernemen:

dat de mannelijke pup bij uw ouders verblijft en niet in uw woning.

Afspraken

Wij willen voorkomen dat de woning in de toekomst opnieuw vervuild c.q. verwaarloosd

raakt. Daarom maken wij de volgende afspraken met u:

helpen bij het opgeruimd en schoonhouden van de woning, bv. door inzet van

woonbegeleiding en huishoudelijke ondersteuning:

houden, zullen we van u vragen om mee te werken aan het herplaatsen van de jonge

honden.

Toekomst

Wij zouden graag zien dat u in de woning kunt blijven wonen. Om dat te kunnen

bewerkstelligen moet u wel uw steentje bijdragen. Wanneer u zich in de toekomst niet aan

de afspraken houdt, zullen wij uiteindelijk genoodzaakt zijn om nadere stappen te

ondernemen. We kunnen de situatie immers niet opnieuw laten ontstaan. Wij hopen dat het

zover niet hoeft te komen. Wij adviseren u om op tijd om hulp te vragen indien de situatie

weer verslechtert. U kunt daarvoor bij mij of bij uw generalist terecht.

Om de geuroverlast volledig te verhelpen is het nodig dat de laminaatvloer in uw woning

vervangen wordt. Hiervoor wil ik eventueel een fonds aanschrijven omdat dit financieel

voor u niet haalbaar is. Voordat ik dit kan doen is het nodig dat de hond(en) die u in uw

woning heeft volledig zindelijk zijn. Mocht dit niet lukken is het van belang dat de honden

herplaatst zijn voordat hierin verdere actie ondernomen kan worden.”

Na een melding van een omwonende dat er mogelijk nieuwe puppy’s in het

gehuurde verbleven, is Trudo op 6 juli 2022 opnieuw naar het gehuurde gegaan. [appellant] was

niet thuis of deed de deur niet open, maar Trudo heeft door het raam naar binnen gekeken en

zes honden, waarvan drie pups, gezien.

Trudo heeft [appellant] op 26 september 2022 opnieuw een brief gestuurd. Zij schrijft daarin:

Sinds 9 mei 2019 huur je een woning van Trudo aan [adres]

. Na veelvuldige overlastklachten vanuit omwonenden aangaande de vervuiling

Van jouw woning ben je opgenomen in het programma van Trudo genaamd bijzondere klanten.
Vervuiling woning

Ik, en [medewerker A] , hebben jou gedurende het afgelopen jaar geprobeerd

te helpen bij het oplossen en tegengaan van vervuiling van jouw woning en daarmee het

voorkomen van overlastmeldingen van omwonenden. Jouw woning raakte ernstig vervuild

doordat je honden en pups houdt in de woning. We hebben meerdere keren afspraken met

elkaar gemaakt, welke je in eerste instantie goed na kwam. Echter kom je sinds de sanering

van jouw woning in december 2021 de gemaakte afspraken niet meer na. Het gaat dan met

name om de huisbezoeken vanuit Trudo om de woonsituatie te kunnen monitoren.

Afsluiting programma

Op dit moment laatje mij (en andere instanties zoals bv. WIJeindhoven) niet meer toe in de

woning en weiger je structureel hierover in gesprek te gaan met mij. Ik kan daarom niets

meer voor je betekenen en het programma bijzondere klanten heeft dus geen toegevoegde

waarde meer voor jou. Je wordt overgeplaatst naar reguliere verhuur.

Gevolgen

Indien, en voor zover, je je gedraagt zoals een goed huurder betaamt, kun je in de woning

blijven wonen Op het moment dat je opnieuw de woning vervuilt of laat vervuilen en/of

omwonenden hebben hier overlast van, zal tegen jou een procedure worden gestart. Deze procedure kan als gevolg hebben dat je de woning dient te ontruimen. Trudo kan je dan niet

voorzien in andere woonruimte. Ik of een andere collega van team bijzondere klanten, zal

jou in de toekomst ook niet meer proberen te helpen indien het opnieuw zover komt.”

Op 4 oktober 2022 heeft Trudo, tijdens een onaangekondigd huisbezoek, twee

nieuwe puppy’s aangetroffen bij [appellant] .

In 2023 heeft Trudo nieuwe overlastmeldingen van omwonenden ontvangen. Zo

meldt de bewoner van [nabij gelegen adres] een indringende en penetrante stankoverlast vanuit

de woning van [appellant] en overlast van vliegen, en geeft hij aan dat er permanent, 24 uur per

dag, sprake is van die overlast.

Naar aanleiding van de nieuwe overlastmeldingen heeft Trudo [appellant] bij brief van

15 augustus 2023 opnieuw aangeschreven, met het verzoek contact op te nemen om zo in

gesprek te kunnen gaan.

Op 12 september 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden op het kantoor van WIJeindhoven. Bij dit gesprek waren Trudo, [appellant] , WIJeindhoven en de moeder van

[appellant] aanwezig. Bij brief van 18 september 2023 heeft Trudo aan [appellant] bevestigd wat in

dit gesprek is besproken. De conclusie van Trudo uit dit gesprek is, dat er geen afspraken

voor de toekomst gemaakt kunnen worden. Trudo heeft het gesprek verder samengevat en

schrijft, onder andere:

"We begonnen het gesprek met de agendapunten, hierbij werd vrijwel direct aangehaald dat Trudo

nieuwe overlastmeldingen heeft ontvangen die gaan over stankoverlast. Toen u dit hoorde vroeg u om namen van melders, ondergetekende heeft aangegeven dit niet aan u te kunnen geven. Hierop vertoonde u verbaal agressief gedrag, u sloeg met uw vuisten op de tafel en schreeuwde naar ondergetekende dat zij de ruimte moest verlaten als zij geen namen zou geven.

(...) [persoon B] heeft nogmaals de stankoverlast aangehaald in het gesprek, hierop gaf u aan dat

dit niet zou kloppen en dat uw woning schoon is. U gaf aan dat dit aan de vloer lag en dat

[de woonconsulent] u hiermee zou helpen maar dat zij u heeft laten

vallen en niet meer heeft geholpen. Er werd u gevraagd naar uw honden, mogelijk dat de

stank m de vloer door ontlasting van uw honden is. U geeft aan uw honden overdag niet uit

te laten omdat dit voor u niet haalbaar is. U laat ze in de nacht uit, maar u geeft hierbij aan

dat uw honden binnen hun ontlasting niet doen en het de gehele dag ophouden

Verder is er tijdens het gesprek besproken dat [persoon B] en [persoon C] merken dat u hen niet toelaat

en dat het moeilijk is contact met u op te zoeken (… )

Advies

Ondergetekende wil u adviseren de hulp van o.a. [persoon C] en [persoon B] te accepteren en stappen

te maken in bijvoorbeeld het regelen van een nieuwe vloer.

Sommatie

Wij sommeren u iedere vorm van overlast te staken en gestaakt te houden en er in uw geval

voor te zorgen dat er dus geen stankoverlast is.”

Op 10 oktober 2023 heeft Trudo een overlastmelding van de bewoner van nummer

72 ontvangen. De melder schrijft:

”Het is nu bijna 2 maanden geleden dat ik je gemaild heb en ik vroeg me af wat ondertussen

de status is. Ze zijn vandaag onderhoud komen plegen aan het rookgaskanaal van de flat en

het team dat bij mijn onderbuurman naar binnen moest heeft gewoon een hazmat suit en een

gasmasker aan moeten trekken om daar naar binnen te kunnen. Dit was ondertussen al de

4e poging in 2 jaar omdat ze eerder gewoon letterlijk kotsend naar buiten liepen van de stank.
Kortom de bewoner van [huisnummer] is niet alleen een gevaar voor zijn eigen gezondheid en

dat van zijn honden, maar ook van dat van mij en alle andere omwonenden. "

Op 10 oktober 2023 zijn er werkzaamheden in het gehuurde uitgevoerd De

werklieden hebben de werkzaamheden uitgevoerd in pakken en met maskers.

Op 11 oktober 2023 heeft Trudo [appellant] een tweede sommatie gestuurd Trudo

schijft, onder andere:

“U heeft een brief ontvangen met datum 18-09-2023, hierin hebben wij u gesommeerd om

iedere vorm van overlast en met name stankoverlast te staken.

Nieuwe meldingen en renovatiewerkzaamheden

Trudo heeft na 18-09-2023 nieuwe meldingen ontvangen over de stankoverlast en daarbij

ook de zorgen over de gezondheid van u en omwonenden door de slank. Op 10-10-2023 zijn

bij o.a. u werkzaamheden geweest voor de rookgaskanalen. De werklui van FF

kanaalrenovatie hebben enkel de werkzaamheden kunnen uitvoeren in pakken en maskers,

zonder deze materialen konden de werkzaamheden niet uitgevoerd worden in verband niet

extreme stankoverlast. Gelukkig zijn de werkzaamheden uiteindelijk wel uitgevoerd!

Stankoverlast

U geeft zelf aan dat uw woning niet vervuild is, maar dat de stank met name in uw vloer zit.

U zal het initiatief moeten nemen om de stankoverlast te stoppen. Mogelijk dat een nieuwe

vloer de enige optie is de stankoverlast te stoppen. U heeft begeleiding van Wij Eindhoven

én Ervaring Die Staat, beide partijen kunnen u helpen met het vinden van een andere vloer

Hiervoor moet u contact opnemen met hen en stappen maken.

Sommatie

Wij sommeren u per direct nogmaals iedere vorm van stankoverlast te staken en gestaakt te houden.

Op 11 oktober 2023 heeft Trudo een e-mail van de VvE-manager ontvangen, waarin hij onder meer aangeeft:

“Bijgaand 2 foto's van de medewerker van FF Kanaalrenovatie zoals hij gisteren de hele

dag in appartement [adres] heeft moeten werken.

Ook ik was ter plaatse en ben 2 keer in het appartement geweest. En ik kan best goed tegen

een dierenluchtje. Ik heb zelf altijd 2 katten gehad. Maar ook ik kon het na 3 minuten niet

meer uithouden Een zeer ongezonde situatie voor [appellant] zelf lijkt mij. Ook buiten het

appartement ruik je het al op enige afstand (als zijn deur openstaat). De geur kwam ik terug

tegen toen ik 1 uur later weer bij vb&t was. Zat dus in mijn kleren/haren of wat dan ook.

[appellant] zelf heeft bij mij aangegeven dat hij het wel bijhoudt maar dat de geur in de vloer e.d.

zit. Die vloer moet er helemaal uit. Trudo zou volgens [appellant] (vorig jaar) beloofd hebben

hem hierbij te helpen waarna die belofte ook weer is ingetrokken.

Mij lijkt dat hier heel snel hulp van buitenaf moet komen. Ook de omwonenden accepteren

de stankoverlast niet meer en wijzen steeds naar de verantwoordelijkheid van Trudo in deze

Ik ben over dit adres later nog met de voorzitter van het bestuur in gesprek gegaan. Wij

kwamen beiden tot de conclusie dat dit appartement feitelijk helemaal leeg gehaald, en dan

chemisch gereinigd moet worden. De urine- en ontlastingslucht van de honden zit

waarschijnlijk diep in de muren en vooral de vloer getrokken. Zelfs samen met deze

bewoner in de lift staan is voor niemand een pretje.”

Op 26 oktober 2023 heeft Trudo een verklaring ontvangen van de installateur over

de situatie in het gehuurde ten tijde van de uitvoering van diverse werkzaamheden in het

gehuurde:

“Op 29-06-2021 zijn wij als installatiebedrijf voor het eerst ter plaatse geweest in de

woning aan [adres] . De stank en vuil in de woning was zo

extreem dat ik de monteurs heb teruggehaald en de werkzaamheden niet heb laten

uitvoeren. Op de gang ruik je het al en als je de woning binnenstapt slaat het direct op je

luchtwegen en ogen.

Eind 2022 (21-12-2022) nogmaals een poging gedaan. De woning zou zijn schoongemaakt

maar zelfs de huismeester die ter plaatse was zei dat het nog erger was dan daarvoor.

Extreme vieze lucht (schijt/pis van dieren) waardoor je niet eens kan ademhalen in de

woning.

Op 12-10-2023 nogmaals geprobeerd en met de nodige maatregelen toch de klus

afgemaakt. Ik heb zelf de werkzaamheden uitgevoerd maar zonder volgelaatsmasker en

beschermende pakken (asbestpak) was het niet mogelijk geweest de werkzaamheden uit te

voeren.

Op 18 december 2023 ontvangt Trudo een telefonische melding van de bewoner van

[ander huisnummer] . Deze bewoner had het vermoeden dat [appellant] was overleden vanwegé een

lijkengeur die hij zou ruiken.

Op 19 december 2023 ontvangt Trudo een melding van de bewoner van [nog een ander huisnummer]

, die aangeeft dat hij al 2,5 jaar stankoverlast ondervindt van [appellant] .

Op 21 december 2023 ontvangt Trudo een overlastmelding van de bewoners van

[ander huisnummer] , de bovenburen van [appellant] . Zij schrijven:

“het begon toen hij jaren geleden met zijn pups. Die hij niet goed verzorgde. Dat binnen de

poep tegen de muren zit. Toen zouden we rookgaskanaal vernieuwe. Wat door hem 3 keer

niet door is gegaan omdat het daar zo stonk. De laatste keer hebben ze dat met gasmaskers

moeten doen. En als hij in de lift staat ga je over je nek. En nu het probleem dat al onze

woningen echt stinken waarvan je over je nek gaat komt omhoog via afzuigers. Dus we w.c.

douche koelkast komt de stank omhoog. Nou komt hij 1 a 2 keer per week naar huis om zijn

honden de (...) gooit hij op de gronden weinig water. Wal ik gehoord heb hij woont

tegenwoordig veel bij zijn ouders.”

Op 27 december 2023 ontvangt Trudo een anonieme melding, waarin wordt . aangegeven dat het erop lijkt dat [appellant] niet in het gehuurde zijn hoofdverblijfheefi maar

enkel naar het gehuurde komt om zijn honden te voeren.

Op 2 januari 2024 ontvangt Trudo een overlastmelding van de bewoner van nummer

72:

Datum/Tijd en Frequentie van Overlast:

Sinds mijn intrek in het appartement ervaar ik dagelijks stank- en geluidsoverlast. In het

begin heb ik lang verbouwd aan mijn appartement waardoor ik zelf niet altijd aanwezig

was. Vandaar dat ik voorheen minder actief gecommuniceerd heb over deze problemen

Deze situatie is echter niet langer houdbaar en tast mijn woongenot en gezondheid ernstig

aan.

Type en Ernst van de Overlast :

De heer [appellant] veroorzaakt extreme stankoverlast door zijn onhygiënische

leefomstandigheden. Hij houdt waarvan ik het heb gezien minimaal drie honden in zijn

appartement die hun ontlasting binnenshuis doen. Deze honden worden nooit uitgelaten en

de heer [appellant] verblijft hoofdzakelijk bij zijn ouders, waardoor hij slechts sporadisch

langskomt om voor de dieren te zorgen. De stank van de uitwerpselen is ondraaglijk en

dringt mijn woning binnen via de standleiding en hei afzuigsysteem. Ondanks mijn pogingen

om de geur met diverse middelen te nciskeren en mijn appartement te isoleren met

Purschuim en kit, blijft de stank aanhouden. Ook het aanschaffen van een zwaardere

afzuiging mocht helaas niet baten.

(...)

Verdenking van Dierenmishandeling:

De situatie in het appartement van de heer [appellant] roept ernstige zorgen op over

dierenmishandeling. De honden worden niet uitgelaten, leven in hun eigen vuil, en lijken

verwaarloosd te zijn, wat duidt op een schending van hun welzijn. (...)“

Bij brief van 3 januari 2024 heeft Trudo [appellant] nogmaals gesommeerd om iedere

vorm van overlast te staken en gestaakt te houden. Trudo heeft voorts een huisbezoek met

inspectie van de woning aangekondigd voor 9 januari 2024.

Op 4 januari 2024 ontvangt Trudo een overlastmelding van de bewoner van nummer

104:

“Hierbij willen wij u op de hoogte stellen van de onacceptabele leefomstandigheden die wij

ervaren als directe omwonenden van [huisnummer] binnen het complex. Al ruim drie

jaar ondervinden wij ernstige overlast, voornamelijk veroorzaakt door nalatigheid in het

beheer van het pand en gebrek aan adequate maatregelen.

De hygiënische situatie in en rondom de woning is onmenselijk sinds er illegale puppy

nesten waren in 2020. De penetrante stank, vooral verergerd bij warm weer en bij het

gebruik van de kachel bij koud weer, dringt via alle mogelijke openingen onze woning

binnen. Wanneer de bewoner van [huisnummer] zijn ramen opent, wordt ons balkon

onbruikbaar en is het onmogelijk om met open raam te slapen. De aanhoudende stank is

ronduit ondraaglijk.

Na herhaaldelijke confrontaties hebben we vastgesteld dat de ontlasting van de honden

onopgeruimd door de gehele woning ligt, waardoor het pand een regelrechte zwijnenstal is

geworden. Ondanks talloze meldingen, zowel mondeling als via de overlasttool op de

Trudo- website, heeft dii geen verandering teweeggebracht. (.,)“

Op 7 januari 2024 ontvangt Trudo een melding van de bewoner van [nog een ander huisnummer] :

“Ernst van de overlast is stank. Zo erg dat hij af en toe niet meer te houden is. Ik heb overal

geur waxine’s staan, en zelfs gaat het hier doorheen! Hij heeft 10 of 11 honden (puppy’s)

gehad die allemaal binnen deden, en nu nog 2 honden die binnendoen, de geur is gewoon nu

in de vloer (beton) zeil, wanden gaan zitten dat iedereen boven hem er last van heeft. Dit

duurt nu +/- 2 jaar en ik ben er klaar mee, kan echt niet meer. Wat gaan jullie hier zsm aan

doen? Ik heb he gekocht en niet dat hei straks overal blijft hangen die vieze geur + niet goed

voor de gezondheid.”

Op 9 januari 2024 zijn twee medewerkers van Trudo naar het gehuurde gegaan.

Deze medewerkers hebben zich bedreigd gevoeld door [appellant] . De medewerkers hebben het

volgende verklaard:

(.,.) Bij aankomst op het parkeerterrein voor de woning, zag ik dhr. [appellant] in een

geparkeerde auto zitten en zwaaide naar hem. Nadat wij hem passeerden gaf hij flink gas

waardoor hij zeer kort, toeterend, achter ons aanreed, Even dacht ik dat hij tegen ons aan

zou rijden.

Wij parkeerden onze auto in een parkeervak en stapten uit. Ook dhr. [appellant] stapte uit en

liep direct op mijn collega af terwijl hij zich dreigend uitte: ‘jij kent mijn achterfamilie niet.

zij weten je te vinden’ of iets in die trant. Hij stond daarbij op ongeveer een halve meter

afstand van haar. Toen ik hem; aansprak op de bedreiging liep hij naar zijn auto om daar

een telefoon uit te pakken en foto’s van ons en onze auto te maken. Daarna riep hij nog iets

in de trant van: ‘als dit niet stopt, kom je er wel achter’. Daarna stapte hij in zijn auto en

reed hij met hoge snelheid weg.”

en

“(...) Bij aankomst bij de gloriantstraat stond beklaagde zoals het leek ons op te wachten in

zijn auto. Op het moment dat wij voorbij reden kwam hij agressief al toeterend achter ons

rijden, ik dacht dat hij ons van achteren zou aanrijden. Ik parkeerde de auto en beklaagde

stopte ook. Ongeveer tegelijkertijd stapte wij de auto uit. Beklaagde kwam direct

intimiderend op mij aflopen en schreeuwde iets in de trant van dat hij zijn familie op mij af

zou sturen. Hij kwam dichtbij mij staan, hier voelde ik me enorm bedreigd door. Chantal

sprak hem aan op de dreigementen, hij liep terug naar zijn auto. Pakte zijn telefoon en ging

foto’s maken van ons en de auto. Riep hierbij dat ik er wel achter zou komen wat er zou

gebeuren en dat ze mij wel zouden weten te vinden. Hierna stapte hij de auto weer in en

reed snel weg.”

Bij e-mailbericht van 14 januari 2024 heeft [appellant] gereageerd naar de advocaat van

Trudo. Hij schrijft dat hij zich niet kan vinden in de beschuldigingen en hij geeft aan dat hij

contact met Trudo zal opnemen om met hen om tafel te gaan.

Bij e-mailbericht van 15 januari 2024 heeft de advocaat van Trudo gereageerd op

het bericht van [appellant] . Hij schrijft dat Trudo geen reden of aanleiding ziet nog met [appellant]

in gesprek te treden. Hij geeft aan dat indien [appellant] niet zelf de huurovereenkomst opzegt,

hij van Trudo opdracht heeft om een procedure bij de rechtbank te starten. [appellant] heeft

diezelfde dag gereageerd op dit e-rnailbericht. Uit zijn reactie is af te leiden dat hij niet over

zal gaan tot vrijwillige huuropzegging.

Op 31 januari 2024 is Trudo gebeld door de bestuurder van de VvE, die aangaf dat

bij [huisnummer A] een lekkage was afkomstig van [huisnummer] , zijnde het adres van het

gehuurde. Trudo heeft een onderhoudsservice gebeld met de vraag om met spoed te

bekijken waar de lekkage zit. Een medewerker van Trudo en een medewerker van de

onderhoudsservice zijn direct naar het gehuurde gegaan. De onderhoudsmedewerker kon

niet direct aan de slag. Diezelfde avond is een ploeg gekomen, (in ieder geval) om meubels

en inboedel te verplaatsen.

De onderhoudsservice is ook op 1 februari 2024 langsgekomen om de lekkage te

achterhalen; zij hebben aangegeven dat er een afvoer van de rookgaskanalen verstopt zat.

Op de vloer in de hal, voor de ruimte met de rookgaskanalen, is een vochtplek zichtbaar en

het vocht is in verschillende muren opgenomen.

3.3.2.Aan deze vordering heeft Trudo, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
[appellant] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de

huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden c.q. handelt in strijd met

artikel 7:213 BW, doordat hij:

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen binnen 14 dagen na betekening van dat vonnis en [appellant] veroordeeld in de proceskosten van Trudo en de wettelijke rente daarover. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

De kantonrechter heeft daartoe onder meer het volgende overwogen:
Het is in hoge mate aannemelijk geworden dat de stankoverlast in en rondom het gehuurde wordt veroorzaakt doordat de urine van de honden van [appellant] in de vloer is getrokken. Naast de overlast is gebleken van een bedreiging van twee medewerkers van Trudo door [appellant] op 9 januari 2024. Aldus is [appellant] op ernstige wijze tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat betekent, aldus de kantonrechter dat met redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Van Trudo kan niet worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.

Het hof is van oordeel dat op grond van de hiervoor vastgestelde feiten, waarnemingen en aangehaalde verklaringen voorshands met voldoende zekerheid vaststaat dat vanaf medio 2021 tot en met de datum van de ontruiming sprake is geweest van ernstige stankoverlast en vervuiling van het gehuurde als gevolg van urine en uitwerpselen van de in het gehuurde verblijvende honden en puppy’s.

Het hof deelt daarbij de overwegingen van de kantonrechter zoals weergegeven onder 4.3. en 4.4. in diens vonnis en neemt die overwegingen hier over en maakt ze tot de zijne. Ze luiden als volgt:
4.3. Volgens Trudo is het gehuurde ernstig vervuild doordat [appellant] honden en pups

houdt in de woning. Dat [appellant] honden houdt in het gehuurde, is niet in geschil. Er zijn veel

overlastmeldingen van omwonenden die spreken over honden, ondraaglijke stankoverlast en

uitwerpselen. [appellant] trekt de betrouwbaarheid van de meldingen van omwonenden in

twijfel; volgens hem heeft geen van de omwonenden zijn woning bezocht. Dat is misschien

juist, maar dat impliceert niet dat de omwonenden geen stankoverlast zouden kunnen ervaren. De omwonenden spreken onder meer over een urinelucht en dat ruikt anders dan

vocht als gevolg van een lekkage. Naast de verklaringen van omwonenden zijn er ook

verklaringen van mensen die wel in de woning zijn geweest, namelijk medewerkers van

Trudo, de VvE-manager en onderhoudsmonteurs. Zo schrijft [medewerker A] van Trudo

op 20 oktober 2021: ‘Wij hebben op diverse plekken (resten van) hondenuitwerpselen

aangetroffen, met name in de woonkamer. Op 23 december 2021 schrijft [de woonconsulent]

van Trudo: ‘Naar mijn mening is er inderdaad nog steeds sprake van geuroverlast.

Vermoedelijk komt dit doordat de urine van uw honden in de laminaatvloer (en ondervloer)

van uw woning is getrokken’ De VvE-manager schrijft op 11 oktober 2023: ‘Ook ik (...) ben

2 keer in het appartement geweest. En ik kan best goed tegen een dierenluchtje. Ik heb zelf

altijd 2 katten gehad. Maar ook ik kon het na 3 minuten niet meer uithouden. (...) De urine

en ontlastingslucht van de honden zit waarschijnlijk diep in de muren en vooral de vloer

getrokken.’

De installateur van de rookgaskanalen verklaart op 26 oktober 2023 dat hij eind

2022 in de woning was, en dat toen ‘De woning zou zijn schoongemaakt maar zelfs de

huismeester die ter plaatse was zei dat het nog erger was dan daarvoor extreme vieze

lucht (schijt/pis van dieren) waardoor je niet eens kan ademhalen in de woning.’

Deze personen zijn allemaal in de woning geweest en verklaren dat de stankoverlast te

maken had met de aanwezigheid van de honden in het gehuurde. Dat die honden in de

woning verbleven staat vast. Meerdere omwonenden verklaren ook dat ze [appellant] slechts

sporadisch zien bij het gehuurde en dat de honden niet (vaak) uitgelaten worden. [appellant]

heeft zelf tijdens een huisbezoek op 20 oktober 2021 verklaard dat hij de honden minimaal

lx per dag uitlaat. Tijdens een gesprek op 12 september 2023 heeft hij echter aangegeven

dat hij de honden overdag niet uitlaat, omdat dat niet haalbaar is voor hem, maar dat hij de

honden ‘s nachts uitlaat. [appellant] stelt dat de honden zindelijk zijn, maar het is niet reëel

ervan uit te gaan dat de verschillende honden, waaronder de pups, allemaal in staat zijn hun

ontlasting gedurende de dag op te houden totdat zij in de nacht worden uitgelaten. Het is

aannemelijk dat, indien zij niet of weinig uitgelaten worden, zij hun behoefte in de woning

doen. Daar komt bij dat vanaf juli 2021 diverse huisbezoeken hebben plaatsgevonden en dat

diverse afspraken met [appellant] zijn gemaakt om de overlast te verminderen. Trudo heeft

steevast de gemaakte afspraken per brief aan [appellant] bevestigd en in die bevestiging is met

enige regelmaat benoemd dat sprake was van vervuiling en hondenuitwerpselen in het

gehuurde. [appellant] heeft dat nooit eerder betwist.

[appellant] voert met grief II nog aan dat, anders dan de kantonrechter overweegt, geen van de omwonenden spreekt van urinelucht. Dat is feitelijk onjuist.

Het dossier bevat schriftelijke verklaringen van bewoners van respectievelijk nummer 72, hiervoor weergegeven onder 3.2.25 (productie 23 bij inleidende dagvaarding), 104 (productie 25 bij inleidende dagvaarding) en 136, (productie 26 bij inleidende dagvaarding) die in niet mis te verstane bewoordingen melding maken van ondraaglijke stank als gevolg van uitwerpselen van honden en puppy’s in de woning van [appellant] die ook hun woningen binnendringt. Voor zover [appellant] betwist dat deze meldingen op waarheid berusten, merkt het hof op dat de overige verklaringen van personen die wél in de woning zijn geweest en dezelfde ernstige stankoverlast hebben ervaren bijdragen aan de geloofwaardigheid van de meldingen van de omwonenden. Het hof heeft op grond van die verklaringen en waarnemingen geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de verklaringen van de omwonenden over de ondervonden stankoverlast.

Ook de verklaring van de aannemer belast met de herstelwerkzaamheden na de ontruiming draagt bij aan de overtuiging van het hof dat sprake is geweest van ernstige stankoverlast als gevolg van urine en uitwerpselen van de honden in de woning van [appellant] . Zo schrijft de aannemer belast met werkzaamheden na de ontruiming van het gehuurde het volgende:
“Gehele woning is zwaar vervuild, G Cleaning heeft inmiddels een paar pogingen gedaan om de stank onder controle te krijgen.

Dit is alleen nog niet gelukt, wel minder geworden, waardoor we tot de volgende

werkzaamheden moeten komen:

mogelijk laten zitten. Anders moeten deze verwijderd worden, stucwerk herstellen en

ook texen.

Een ruwe schatting qua kosten: €15.000/€20.000.”

Verder voert [appellant] aan dat de verklaringen van Meulendijks en [de woonconsulent] dateren uit 2021 toen [appellant] nog puppy’s had. De andere twee verklaringen van de VvE-manager en de rookgaskanaal-installateur dateren van 2023 toen de werkzaamheden aan het rookgaskanaal plaatsvonden, aldus [appellant] . Voor zover [appellant] daarmee betoogt dat de stankoverlast na 2021 te wijten is aan de lekkage bij het rookgaskanaal overweegt het hof het volgende.

Ter zitting is zijdens [appellant] erkend dat [appellant] ook na 2021 nieuwe puppy’s heeft gehad in de woning. Verder blijkt uit de door de kantonrechter aangehaalde verklaringen van de VvE-manager en installateur van het rookgaskanaal dat zij uitdrukkelijk melding maken van heftige urine- en ontlastingsstank en niet van stank als gevolg van vocht/schimmelvorming,

Al met al heeft het hof net als de kantonrechter geen reden om te twijfelen aan het feit dat sprake is geweest van langdurige, ernstige stankoverlast als gevolg van urine en hondenuitwerpselen in de woning en ook voor omwonenden alsmede ernstige verwaarlozing van de woning. In het licht van al het aangedragen bewijs door Stichting Trudo is het verweer van [appellant] dat de stankoverlast het gevolg is van een lekkage in verband met verstopping van het rookgaskanaal onvoldoende onderbouwd. Het hof passeert dit verweer.

Deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst acht het hof overigens zodanig ernstig dat deze op zichzelf de ontruiming rechtvaardigt.

Dit betekent dat de grieven I tot en met III falen.