Meerdere geschillen tussen recreatiepark en de VvE van de kavels/chalets in het park over de uitleg van de…

Comfort Parcs is eigenaar en beheerder van Resort de Molenheide, een recreatiepark met chalets waarvan de meeste zijn verkocht aan particulieren. Een aantal voorzieningen op het park, en ook de infrastructuur, zijn in eigendom gebleven van Comfort Parcs.

De VvE is opgericht teneinde de belangen te behartigen van de eigenaars van een kavel op het park. Alle eigenaars van een kavel zijn ingevolge een kettingbeding bij aankoop van de kavel verplicht lid van de VvE.

Tussen (de rechtsvoorganger van) Comfort Parcs en de VvE is in 2004 een beheerovereenkomst tot stand gekomen (productie 2 bij inleidende dagvaarding), waaraan alle parkbewoners zijn gebonden.

In de beheerovereenkomst is bepaald dat Comfort Parcs zorgdraagt voor het beheer van het park (artikel 1), waaronder in ieder geval worden verstaan taken, diensten en leveringen met betrekking tot de algemene verzorging, de terreinverlichting, speel- en centrumvoorzieningen en het openluchtzwembad (artikel 2).

In artikel 4 van de beheerovereenkomst is bepaald dat groot onderhoud, zoals herbestrating, vervanging van infrastructurele voorzieningen, waaronder het openluchtzwembad en dergelijke, niet onder het in de eerdere artikelen omschreven beheer valt. Dit groot onderhoud, alsmede al die werkzaamheden die van overheidswege of door nutsbedrijven worden voorgeschreven, worden door toedoen van de beheerder (Comfort Parcs) uitgevoerd en aan de vereniging in rekening gebracht.

Artikel 5 van de beheerovereenkomst bepaalt dat elektriciteit, water en gas door de beheerder (Comfort Parcs) worden geleverd via een eigen distributienet van het resort, alsook dat het verbruik wordt geregistreerd door middel van tussenmeters in meterkasten – die zich bevinden op de centrale voorzieningen of op de kavels en die ongeacht de standplaats eigendom blijven van Comfort Parcs – en dat de eigenaren hun medewerking moeten verlenen voor het vestigen van een opstalrecht voor zover dat nodig of wenselijk is.

Artikel 6 van de beheerovereenkomst luidt: "Voor de levering van elektriciteit, water, gas en CAI-signaal zullen de tarieven worden gehanteerd, zoals die gelden voor particulierenkleinverbruikers in de gemeente waarin het resort is gelegen, alsmede de daarbij van toepassing zijnde vastrechttarieven. (…)"

In artikel 11 van de beheerovereenkomst is bepaald dat de kosten van het onderhoud aan en de vervanging van de meterkasten en tussenmeters in de servicevergoeding voor de vaste kosten zijn begrepen.

Artikel 13 van de beheerovereenkomst luidt:

"De vereniging is voor de vaste kosten van het hiervoor omschreven beheer aan de beheerder een vaste servicevergoeding verschuldigd. De vaste servicevergoeding bedraagt per een niet bij de beheerder in eigendom zijnde kavel vierhonderd zestig euro (€ 460,00) exclusief omzetbelasting per kalenderjaar (...).

Bij gewijzigde relevante regelgeving kan het bedrag eenzijdig door de beheerder worden verhoogd."

Op 22 mei 2018 hebben partijen een overeenkomst gesloten ter vaststelling van hun over en weer uit de beheerovereenkomst volgende verplichtingen voor wat betreft de jaren 2015 en 2016. Deze vaststellingsovereenkomst behelst onder meer een voorwaardelijke kwijtschelding door Comfort Parcs van een schuld van de VvE van € 245.000,- wegens in 2015 en 2016 te weinig betaalde kosten ingevolge de beheerovereenkomst.

In de vaststellingsovereenkomst is verder bepaald dat partijen zo spoedig mogelijk in onderling overleg vaststellen welke activiteiten/werkzaamheden ingevolgde de beheerovereenkomst onder het begrip onderhoud vallen (en dus voor rekening van Comfort Parcs komen) en welke activiteiten/werkzaamheden onder het begrip groot onderhoud vallen (en dus voor rekening van de VvE komen), en dat daartoe een aanvulling op de beheerovereenkomst wordt gemaakt. Een dergelijke aanvulling is evenwel nooit tot stand gekomen.

het geschil in eerste aanleg

De VvE heeft vorderingen ingesteld tegen Comfort Parcs die, na eiswijziging, bestonden uit 21 onderdelen in totaal. Comfort Parcs heeft daartegen verweer gevoerd.

In het hiernavolgende houdt het hof de nummering aan die de VvE in haar akte wijziging van eis van 8 juni 2021 heeft gebruikt.

het geschil in hoger beroep

Met grief 4 betoogt de VvE dat de rechtbank ten onrechte het eerste deel van vordering 15 heeft afgewezen, namelijk dat deel waarbij de VvE heeft gevorderd "voor recht te verklaren dat het tarief in de verklaring voor recht zoals door de rechtbank bij vonnis van 17 mei 2018 afgegeven in de kwestie [yy] (rechtsoverwegingen 6.1 en 6.2) en door het hof bekrachtigd bij arrest van 24 maart 2020, een all-in tarief betreft waarin reeds alle prijscomponenten zijn verdisconteerd". De VvE heeft deze vordering in hoger beroep gewijzigd, in die zin dat zij deze vordering aanvult met: "inclusief de post vermindering energiebelasting (heffingskorting)".

Het gaat hier om het vonnis van de kantonrechter te 's-Hertogenbosch (rechtbank Oost-Brabant), van 17 mei 2018, zaaknummer 6305407 \ CV EXPL 17-6716, gewezen tussen [yy] en Comfort Parcs, en het in het hoger beroep van dat vonnis gewezen arrest van dit hof van 24 maart 2020, zaaknummer 200.242.651/01. In die zaken is geoordeeld dat artikel 6 van de beheerovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat het all-in-tarief (€ 0,15 per kWh in 2014 tot en met 2016, het tarief dat een gemiddeld particulier huishouden in [xx] betaalt voor elektriciteit) geldt voor de levering van elektriciteit tot aan het chalet en dat Comfort Parcs geen aanvullende kosten mag rekenen voor het transport van de elektriciteit over het eigen distributienetwerk van het park.

In het bestreden vonnis is het hiervoor geciteerde deel van de vordering afgewezen omdat genoemde uitspraken zien op de rechtsverhouding tussen Comfort Parcs en een (voormalige) individuele parkbewoner ( [yy] ) en het volgens de rechtbank niet aan haar is om in de onderhavige zaak tussen de VvE en Comfort Parcs een algemene beslissing te geven over de uitleg van het oordeel van de kantonrechter en het hof in die specifieke zaken.

Eenzelfde uitleg van artikel 6 van de beheerovereenkomst heeft naar het oordeel van het hof - anders dan Comfort Parcs als verweer heeft aangevoerd - te gelden voor de zogenaamde heffingskorting (de vermindering van de energiebelasting). In eerste aanleg heeft de VvE als productie 87 bij akte van 8 juni 2021 het in haar opdracht opgestelde 'Adviesrapport Tariefonderzoek elektriciteit Resort De Molenheide' van Eco2Advies van 29 januari 2016 in het geding gebracht. Het adviesrapport had tot doel om een onderbouwd oordeel mogelijk te maken over het tarief voor levering van elektriciteit dat door de (voormalig) beheerder van Resort De Molenheide werd berekend aan haar bewoners, zo staat in de inleiding van het rapport vermeld.

Op bladzijde 12 van het rapport wordt de heffingskorting uitdrukkelijk meegenomen als component voor de berekening van het tarief dat een gemiddelde [xx] particulier per jaar betaalt voor elektriciteit.

Op bladzijde 14 van het rapport staat als conclusie vermeld: "Een gemiddeld particulier huishouden in [xx] betaalde in 2014 ca. € 0,1543/ kWh exclusief BTW voor elektriciteit. In dit bedrag zijn alle componenten meegenomen, inclusief de heffingskorting."

Comfort Parcs heeft de inhoud en deugdelijkheid van het rapport als zodanig niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. De conclusie moet naar het oordeel van het hof zijn dat het totale door Comfort Parcs in rekening te brengen energietarief per kWh niet hoger mag zijn dan het totale tarief dat een gemiddeld [xx] gezin met eenzelfde verbruik betaalt per kWh, inclusief de vaste kosten en inclusief de heffingskorting. Het eerste deel van vordering 15 is derhalve toewijsbaar in de enigszins aangepaste vorm zoals in het dictum bepaald (toegespitst op het onderhavige geschil), met inbegrip van de bij wijziging van eis toegevoegde zinsnede. Grief 4 slaagt in zoverre.

Het watertarief

waterprijzen, onverschuldigd is betaald voor zover deze prijzen de tarievenregeling van Brabant Water te boven zijn gegaan (vordering 17).

In het bestreden vonnis is de VvE niet-ontvankelijk verklaard in deze vorderingen, omdat de VvE volgens de rechtbank niet heeft voldaan aan de vereisten die artikel 3:305a BW stelt om een collectieve actie te kunnen starten en de VvE geen eigen belang heeft bij de vorderingen. Hiertegen is grief 5 gericht.

Grief 5 slaagt voor zover deze is gericht tegen het oordeel van de rechtbank tot niet-ontvankelijkverklaring van de VvE in vordering 16. De VvE is partij bij de beheerovereenkomst en heeft daarom een eigen belang bij een uitspraak over de uitleg van artikel 6 van die overeenkomst. Daaraan doet niet af, zoals Comfort Parcs heeft aangevoerd, dat Brabantwater uitsluitend levert aan de parkbewoners.

De vordering heeft dezelfde grondslag als de hiervoor behandelde en toewijsbaar geachte vordering tot levering van elektriciteit, namelijk artikel 6 van de beheerovereenkomst. Als zodanig is tussen partijen niet in geschil - zie punt 35 van de memorie van antwoord - dat levering van water, evenals de levering van elektriciteit, dient plaats te vinden tegen de tarieven die een [xx] gezin betaalt. Evenmin is in geschil dat Brabant Water de enige leverancier van water is in [xx] . De vordering is derhalve toewijsbaar, met dien verstande dat de gevorderde verklaring voor recht in tijd zal worden begrensd tot de verkoop van het park aan de gemeente.

Achterstallige VvE-bijdragen

De VvE vorderde in eerste aanleg veroordeling van Comfort Parcs tot betaling van € 8.834,95, te vermeerderen met wettelijke rente en met een bedrag van € 581,80 voor iedere maand of gedeelte van een maand dat Comfort Parcs de percelen nog in eigendom heeft of heeft gehad na 1 juni 2021.

De VvE heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat Comfort Parcs eigenaar is van tien kavels op het park (genoemd in punt 153 van de inleidende dagvaarding) en dat Comfort Parcs op grond van de statuten verplicht lid is en een bijdrage aan de VvE is verschuldigd van € 581,80 per maand voor de tien kavels. Comfort Parcs is echter vanaf januari 2020 in gebreke gebleven de bijdragen te voldoen, aldus de VvE.

In hoger beroep heeft de VvE aangevoerd (bladzijde 21 van de memorie van grieven) dat zij de huurtermijnen voor de milieustraat inmiddels, op 31 maart 2023, heeft voldaan en dat Comfort Parcs daarom niet langer gerechtigd is de VvE-bijdragen op te schorten. De VvE heeft haar vordering vermeerderd. Zij vordert nu veroordeling van € 11.794,25, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 april 2023 (twee weken nadat de VvE haar huurachterstand had ingelost en er dus geen rechtsgrond meer voor de opschorting bestond) en te vermeerderen met een bedrag van € 581,80 voor iedere maand of gedeelte van een maand dat Comfort Parcs de percelen nog in eigendom heeft of heeft gehad na 27 februari 2024.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de VvE als productie 17 een overzicht in het geding gebracht van de achterstanden op 31 maart 2025. Daaruit blijkt een achterstand van € 9.735,25.

Comfort Parcs heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling productie 67 in het geding gebracht. Daaruit blijken de betalingen van VvE-bijdragen die Comfort Parcs in de periode van 1 augustus 2022 tot en met 5 april 2024 heeft gedaan, namelijk 19 betalingen van € 581,80 in de jaren 2022, 2023 en 2024 en één betaling van € 9.430,26 op 31 augustus 2022, derhalve in totaal € 20.484,46.

Ter mondelinge behandeling in hoger beroep hebben partijen afgesproken: "Ten aanzien van de vaststelling van de door Comfort Parcs te betalen VvE-bijdragen zullen de boekhouders van partijen binnen vier weken na heden bijeenkomen om het overzicht te verifiëren van betaalde bedragen en verrekende bedragen over en weer. Partijen zullen het hof uiterlijk op de rol van 10 juni 2025 informeren of de boekhouders overeenstemming hebben bereikt."

Partijen zijn hierover niet tot overeenstemming gekomen.

Het hof overweegt dat de VvE aan haar vordering tot betaling van de VvE-bijdragen ten grondslag heeft gelegd dat Comfort Parcs vanaf januari 2020 is opgehouden de bijdragen aan de VvE te betalen. Vanaf januari 2020 tot de levering van het park aan de gemeente begin april 2024 (vier jaar en drie maanden later) zijn 51 termijnen verschenen. 51 termijnen x € 581,80 = € 29.671,80. Dit bedrag is Comfort Parcs in totaal verschuldigd geworden.

Uit de door Comfort Parcs in het geding gebrachte productie 19, die door de VvE niet is betwist, blijkt dat zij in totaal € 20.484,46 heeft betaald. Andere betalingen zijn het hof niet gebleken. Het verschil tussen beide bedragen, € 9.187,34, is naar het oordeel van het hof als hoofdsom toewijsbaar.

Comfort Parcs heeft geen specifiek verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente, zodat deze kan worden toegewezen zoals gevorderd. Gelet op de levering van het park aan de gemeente kan een veroordeling tot betaling van toekomstige termijnen achterwege blijven.