Geldlening. De geldnemers voldoen niet aan betalingsverplichtingen. Uitleg van afspraken over regeling en…

“Ik ontving zojuist een telefoontje van de Notaris.

Deze vertelde dat ik precies zou weten hoe het zit met het geld.

Om je de waarheid te vertellen weet ik helaas niet precies hoe het zit. In grote lijnen was het mij

wel duidelijk, maar de details ontbreken.

Jullie hebben mij opdracht gegeven om de woning te verkopen.

Jullie hebben zelf een deal met de hypotheekgever gemaakt en er moet blijkbaar nog wat geld

overgemaakt worden.

Het vriendelijke verzoek van de notaris is om dat verschil naar hem over te maken zodat er

getransporteerd kan worden.”

[persoon A] heeft deze e-mail diezelfde dag om 09:43u doorgestuurd naar [geïntimeerde] :

“Beste [geïntimeerde] ,

Je weet wat wij hebben afgesproken.

Hierdoor kan ik om 11.00 uur niet naar de notaris om te tekenen.”

“ [persoon A] heeft mij verzocht de makelaar te betalen. In dat geval houd ik de garage als zekerheid voor het

nakomen van zijn verplichting om mij het bedrag terug te betalen.

Hierbij ontvangt u de aangepaste afrekening van de hypotheek van [adres A] . Ik ga akkoord met een betaling van € 663.300,- waarbij ik uitsluitend royement verleen voor het onderpand (hypotheek) van;

Uitdrukkelijk vermeld ik hierbij dat GEEN royement wordt verleend voor de pand/garage gelegen [adres B]

. Zie akte notaris [yy] d.d. 8 oktober 2015.

Mocht u nog vragen hebben dan verneem Ik dat graag.”

“Beste [geïntimeerde] ,

Zoals wij bij het transport van het pand aan [adres A] hebben afgesproken, zou ik zo spoedig mogelijk de helft van de makelaars courtage betalen zodat de hypotheek van de garage er af zou gaan.

Ik heb de laatste maanden wat opzij kunnen leggen zodat het thans zo ver is.

Kunnen wij afspreken dat volgende week, mits de notaris kan, dit bedrag via de notaris aan jou wordt overgemaakt, onder finale kwijting van alle schulden en doorhalen van de hypotheek op de garage aan [adres B] ?

Ik hoor graag.”

“Op maandag 16 december 2019 heeft het transport van [adres A] plaatsgevonden. Destijds was de afspraak dat ik - in mijn hoedanigheid van hypotheeknemer - voor drie onroerende zaken royement zou verlenen tegen betaling van € 670.000,-. Ook zou ik in dat geval finale kwijting verlenen voor het restant van de vordering, ten belope van € 63.984,44. Omdat u nadien aangaf dat u niet in staat was de courtage van de makelaar te voldoen, ben ik u nog tegemoet gekomen door een verbeterde courtage met de makelaar uit te onderhandelen (1% i.p.v. 1,5%) en toe te zeggen de helft daarvan te zullen voldoen mits u de andere helft uiterlijk bij de levering onder de notaris gestort zou hebben.

Een half uur voordat het transport zou plaatsvinden heeft u mij echter bericht dat de verkoop geen doorgang zou vinden indien ik niet de gehele makelaarskosten zou voldoen, waarbij u toezegde dat ik dan de helft van die kosten in januari 2020 van u terug zou ontvangen. Door op deze wijze te handelen heeft u mij onder druk gezet en heeft u misbruik gemaakt van de omstandigheden. Ik heb de door u verschuldigde makelaarskosten vervolgens noodgedwongen volledig moeten betalen (om nog meer schade en kosten te voorkomen). Deze kosten van € 6.700,- komen echter voor uw rekening, u bent door mijn betaling ongerechtvaardigd verrijkt en u dient dit bedrag aan mij terug te betalen. De afspraak die we hadden waarbij u de helft van die makelaarskosten bij levering onder de notaris gestort zou hebben, bent u niet nagekomen. Voor zover nodig ontbind ik deze afspraak hierbij. (Anders dan u toezegde heeft u in januari 2020 overigens ook niets van deze kosten terugbetaald aan mij.)

Zoals van meet af aan duidelijk was voor alle partijen, zou ik royement voor drie hypotheekrechten verlenen en finale kwijting, mits ik een bedrag van € 670.000 zou ontvangen bij het transport van [adres A] . Aangezien u zich niet aan die afspraak hield (ik ontving € 663.300) is niet voldaan aan deze voorwaarde, zodat ik destijds geen royement heb verleend voor de garage aan [adres B] . Ook is door uw tekortkoming geen kwijtschelding verleend.

Samenvattend sommeer ik u tot betaling van de volgende bedragen:

Restant vordering geldlening (cf. afrekening notaris) € 63.984,44

Makelaarskosten € 6.700,-

Kosten Advocaat (buitengerechtelijke incassokosten) € 3.878,58

Geaccumuleerde rente restant vordering € P.M .

Te voldoen € 74.563,02”

"[…] Cliënten zullen aan deze sommatie geen gevolg geven.

Tussen cliënten en u is in december 2019 overeengekomen dat zij de helft van de makelaarscourtage a € 6.700,= ex BTW zouden voldoen. Omdat cliënten daartoe niet direct in december 2019 in staat waren is de betaling uitgesteld en is -ter zekerheid- een hypotheekrecht op de garage van cliënten blijven rusten. In verband met betaling heeft [persoon A] in januari meermaals getracht om telefonisch met u in contact te komen, maar dat is niet gelukt. Op grond waarvan u thans meent aanspraak te kunnen maken op € 74.563,02 is mij niet duidelijk.

Als gezegd: cliënten zullen het overeengekomen bedrag ad €3350 te vermeerderen met BTW voldoen tegen royement van het hypotheekrecht. Gaarne ontvang ik van u een bevestiging dat u daartoe uw medewerking zult verlenen waarna een afspraak met de notaris kan worden gemaakt om e.e.a. te effectueren."

Het geschil in eerste aanleg

Primair

met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van de werkelijke proceskosten die [geïntimeerde] vanaf 2022 in het kader van dit geschil en deze procedure heeft gemaakt, althans de buitengerechtelijke kosten en proceskosten conform de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het liquidatietarief.

Het geschil in hoger beroep

[geïntimeerde] heeft in het principale hoger beroep geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellanten] althans tot ongegrondverklaring van hun grieven en afwijzing van hun vorderingen.

[geïntimeerde] heeft in het incidentele hoger beroep drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover het betreft de rechtsoverwegingen waartegen [geïntimeerde] heeft gegriefd, bekrachtiging van het vonnis voor het overige en het alsnog volledig toewijzen van alle vorderingen van [geïntimeerde] , met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van de werkelijke proceskosten van [geïntimeerde] in beide instanties, althans de buitengerechtelijke kosten en proceskosten conform de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het liquidatietarief.

De afspraken over kwijting en courtage

[appellanten] vorderen nakoming van de afspraak dat de hypotheek op de garage na betaling aan [geïntimeerde] van € 3.350,- zal worden doorgehaald. [appellanten] stellen dat deze afspraak op 16 december 2019 tijdens een telefoongesprek tussen [persoon A] en [geïntimeerde] is gemaakt en vervolgens door [geïntimeerde] aan de notaris per e-mail bevestigd. [appellanten] stellen voorts dat door betaling van de koopsom minus de courtage aan [geïntimeerde] , aan hen finale kwijting is verleend, behoudens voor wat betreft het hiervoor genoemde bedrag van € 3.350,-.

Dit alles wordt door [geïntimeerde] betwist. Volgens hem is er maar één afspraak, namelijk de afspraak dat hij na ontvangst van de verkoopopbrengst van [adres A] aan [appellanten] finale kwijting zou verlenen. De oorspronkelijke afspraak was dat [geïntimeerde] na ontvangst van de volledige verkoopopbrengst van € 670.000,- kwijting zou verlenen. Deze afspraak is aangepast toen bleek dat [xx] Beheer de makelaarscourtage van € 6.700,- niet kon betalen. [geïntimeerde] was bereid om de helft hiervan voor zijn rekening te nemen en genoegen te nemen met (€ 670.000,- -/- € 3.350,-) € 666.650,- in plaats van € 670.000,-. Aangezien hij maar (€ 670.000,- -/- € 6.700,-) € 663.300,- heeft ontvangen, is van finale kwijting geen sprake. Tijdens het telefoongesprek op 16 december 2019 heeft [persoon A] toegezegd dat [xx] Beheer haar deel van € 3.350,- alsnog zo spoedig mogelijk, in januari 2020, op de bankrekening van [geïntimeerde] zou overmaken, maar een toezegging is niet hetzelfde als een afspraak en bovendien heeft hij die afspraak in zijn brief van 23 april 2020 (zie rov. 6.2.13. hiervoor) rechtsgeldig ontbonden, aldus [geïntimeerde] .

[persoon A] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof toegelicht dat hij vervolgens wel naar de afspraak bij de notaris is gegaan. Daar werd duidelijk dat er niet geleverd zou kunnen worden als er geen oplossing gevonden zou worden voor het bedrag van € 3.350,- aan courtage voor de makelaar, waarna hij telefonisch contact heeft opgenomen met [geïntimeerde] . Volgens [persoon A] hebben hij en [geïntimeerde] tijdens dit gesprek afgesproken dat [geïntimeerde] de volledige courtage van € 6.700,- zou betalen en dat [persoon A] later alsnog zijn deel van € 3.350,- zou betalen, zodat de levering van het pand aan [adres A] doorgang kon vinden en de hypotheken op dit pand en op het woonhuis zouden kunnen worden doorgehaald. De hypotheek op de garage zou in stand blijven tot [xx] Beheer het bedrag van € 3.350,- zou hebben betaald aan [geïntimeerde] . Nadat [geïntimeerde] deze afspraak per e-mail heeft bevestigd aan de notaris (zie rov. 6.2.10. hiervoor), heeft de levering van [adres A] alsnog plaatsgevonden.

[geïntimeerde] heeft deze gang van zaken tijdens de mondelinge behandeling bevestigd.

Tussen partijen staat niet vast wanneer het bedrag van € 3.350,- door [xx] Beheer betaald moest worden. Volgens [persoon A] heeft hij gezegd dat hij het bedrag zo snel mogelijk zou betalen. Volgens [geïntimeerde] heeft [persoon A] gezegd dat hij dat bedrag zo spoedig mogelijk zou terugbetalen, waarop [geïntimeerde] heeft gezegd dat hij in januari 2020 terugbetaald wilde worden.

Op de vraag van het hof aan [geïntimeerde] of het na betaling van het bedrag van € 3.350,- klaar zou zijn, antwoordde [geïntimeerde] bevestigend.

Uit hetgeen in rov. 6.5.3. en 6.5.4. is overwogen, volgt naar het oordeel van het hof dat [appellanten] hun stelling dat er op 16 december 2019 is afgesproken dat de hypotheek op de garage na betaling van € 3.350,- zal worden doorgehaald, voldoende hebben onderbouwd, en dat deze stelling door [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd is betwist.

Volgens [geïntimeerde] was de afspraak dat hij in ruil voor ontvangst van € 670.000,-, welk bedrag vervolgens is verlaagd tot € 666.650,-, kwijting zou verlenen en dat, nu hij dit bedrag niet heeft ontvangen, er ook geen kwijting is verleend en de hoofdsom (vermeerderd met rente en kosten) dus (weer) door [appellanten] verschuldigd is. Dit sluit echter niet aan bij de afspraken die partijen hebben gemaakt in de periode voorafgaand aan 16 december 2019, hetgeen partijen hebben verklaard over de gang van zaken op 16 december 2019 (zie rov. 6.5.4. hiervoor) en hetgeen [geïntimeerde] heeft geschreven in zijn e-mail van die datum aan de notaris (zie rov. 6.2.10. hiervoor). Daaruit volgt immers dat de hypotheken op [adres A] en het woonhuis zouden worden doorgehaald en dat alleen de hypotheek op de garage nog resteerde tot zekerheid van de verplichting van [xx] Beheer om het bedrag van de makelaar aan [geïntimeerde] terug te betalen. Na betaling van het bedrag van € 3.350,- zou het – in de woorden van [geïntimeerde] – klaar zijn. Daarmee strookt niet zijn standpunt dat kwijting niet aan de orde is omdat hij op 16 december 2019 niet het bedrag van 666.650,- heeft ontvangen.

Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] gehouden is om na ontvangst van het bedrag van € 3.350,- mee te werken aan doorhaling van het hypotheekrecht op de garage en dat hij aan [appellanten] finale kwijting heeft verleend. Dat een schuldeiser doorgaans pas korting zal willen geven in geval van daadwerkelijke betaling, zoals de rechtbank heeft overwogen in rov. 2.14 van het bestreden vonnis, leidt gezien het voorgaande niet tot een ander oordeel. Door betaling van € 3.350,- zal [geïntimeerde] immers in de situatie zijn dat hij het bedrag van € 666.650,- heeft ontvangen, in ruil waarvoor hij kwijting zou verlenen (zie rov. 6.5.3. en 6.5.4. hiervoor).

Hof zal de vordering van [appellanten] dan ook toewijzen, met dien verstande dat de door [appellanten] gevorderde dwangsom niet zal worden toegewezen. [appellanten] hebben immers geen grief gericht tegen de afwijzing hiervan door de rechtbank.

Het beroep van [geïntimeerde] op ontbinding

Voor het geval het hof oordeelt dat sprake is van twee afzonderlijke afspraken over (1) de kwijtschelding van een deel van de hoofdsom en (2) de kwijtschelding van een deel van de courtage, heeft [geïntimeerde] gesteld dat de afspraak dat [geïntimeerde] de helft van de courtage voor zijn rekening zou nemen, met de brief van 23 april 2020 is ontbonden waardoor [appellanten] het volledige bedrag van € 6.700,- (weer) verschuldigd zijn. Volgens [geïntimeerde] moest het bedrag van € 3.350,- in januari 2020 worden betaald, hetgeen geldt als een fatale termijn in de zin van artikel 6:83 lid 1 sub a BW, en waren [appellanten] dus na afloop van januari 2020 in verzuim.

Uit hetgeen hiervoor in rov. 6.5.3.-6.5.8. is overwogen, volgt dat naar het oordeel van het hof geen sprake is van twee afzonderlijke afspraken.

Hierbij komt dat de omstandigheid dat [geïntimeerde] ervan uit is gegaan dat [appellanten] het bedrag in januari 2020 zouden betalen, naar het oordeel van het hof onvoldoende is voor het aannemen van voor de voldoening bepaalde termijn in de zin van artikel 6:83 lid 1 sub a BW. [appellanten] hebben betwist dat [geïntimeerde] en [persoon A] tijdens het telefoongesprek op 16 december 2019 hebben afgesproken dat het bedrag van € 3.350,- in januari 2020 zou worden betaald. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [persoon A] toegelicht dat hij heeft gezegd dat het bedrag zo spoedig mogelijk zou worden betaald en dat [geïntimeerde] geen termijn heeft genoemd. [geïntimeerde] heeft vervolgens toegelicht dat hij waarschijnlijk heeft gezegd “als dat maar in januari gebeurt” en vervolgens, nadat het hof hem vroeg of hij zeker wist dat hij januari had gezegd, dat hij dat “zeker weten” heeft gezegd. Naar het oordeel van het hof is de opmerking “als dat maar in januari gebeurt” echter onvoldoende voor de conclusie dat partijen een voor de voldoening bepaalde termijn in de zin van artikel 6:83 lid 1 sub a BW zijn overeengekomen. [geïntimeerde] heeft immers niet gesteld dat [appellanten] hiermee hebben ingestemd. Hierbij komt dat gesteld noch gebleken is dat tijdens dat telefoongesprek is gesproken over de consequenties als er niet in januari 2020 zou worden betaald. Andere feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat een fatale termijn is overeengekomen en/of op grond waarvan [appellanten] hadden moeten begrijpen dat sprake is van een fatale termijn zijn door [geïntimeerde] niet gesteld. Het hof verwijst naar hetgeen hierover in rov. 6.5.6. is overwogen. Bewijslevering is dan ook niet aan de orde, nog daargelaten dat op dit punt een gespecificeerd bewijsaanbod ontbreekt.

Dat [xx] Beheer de hiervoor genoemde rekeningaanmaningen van [geïntimeerde] had kunnen en moeten opvatten als ingebrekestelling ter zake de betaling van de makelaarscourtage, valt ten slotte niet in te zien. De rekeningaanmaningen zien immers volgens [geïntimeerde] op de rente over de hoofdsom van de leningen, en verwijzen op geen enkele wijze naar de makelaarscourtage.

Slotsom en afwikkeling

Uit het voorgaande volgt dat de grieven 1 en 2 van [appellanten] in het principale hoger beroep slagen. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd en de vordering van [appellanten] is toewijsbaar als hierna vermeld in het dictum. Grief 3 ziet op de omvang van de vordering van [geïntimeerde] en behoeft gezien het voorgaande geen nadere bespreking.

[appellanten] hebben in hoger beroep uitvoerbaarheid bij voorraad gevorderd. Hiertegen heeft [geïntimeerde] in hoger beroep geen verweer gevoerd. Het hof zal het arrest dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] zullen worden vastgesteld op

De kosten voor de procedure in het principale hoger beroep aan de zijde van [appellanten] . zullen worden vastgesteld op:

De kosten voor de procedure in het incidentele hoger beroep aan de zijde van [appellanten] . zullen vastgesteld worden op € 1.106,50 (1 punt x tarief IV x 0,5).