Huurzaak. Vordering ontbinding huurovereenkomst. Na een aantal incidenten in 2007 - 2009 (o.m. stankoverlast…

RECHTBANK AMSTERDAM KORT GEDING

SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM

Kenmerk : KK 11-234

Datum : 5 april 2011

178

[eiser]

gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam

eiseres

nader te noemen [eiser]

gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus

[gedaagde]

wonende te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen [gedaagde]

gemachtigde: mr. P.R. Worp

1. Als uitgangspunt in dit geding geldt het navolgende

1.1. [gedaagde] huurt sinds 28 februari 2005 van [eiser] de woning aan de [adres] te Amsterdam.

1.2. Artikel 10 lid 7 van de huurovereenkomst bevat een verbod aan de huurder om een gedeelte van de woning zonder toestemming door de verhuurder in gebruik te geven. Volgens de bepaling wordt de toestemming verleend op voorwaarde dat de huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning.

1.3. In het pand waarvan de door [gedaagde] gehuurde woning deel uitmaakt, is in 2007 overlast ontstaan door de aanwezigheid van ratten, muizen en kakkerlakken.

1.4. Naar aanleiding van klachten van omwonenden over stankoverlast is op zeker moment in de tweede helft van 2007 de woning van [gedaagde] door een functionaris van de GGD bezocht. Daarbij is de functionaris gebleken dat [gedaagde] circa 60 bruine ratten zelf had gevangen en in een kooi had gestopt. De functionaris heeft de ratten in beslag genomen.

1.5. Onder meer naar aanleiding van bovenstaand incident is door [eiser] met [gedaagde] afgesproken dat deze zijn woning beter schoon moet houden, zijn huisdieren goed moet verzorgen, geen wilde duiven in huis mag nemen en ook geen duiven mag voeren door voedsel vanaf zijn balkon naar beneden te gooien.

1.6. Later in 2007 en medio 2008 zijn opnieuw bruine ratten in een kooi en losvliegende duiven in de gehuurde woning aangetroffen.

1.7. Halverwege 2009 heeft een medewerkster van de dierenbescherming geconstateerd dat diverse door [gedaagde] gehouden knaagdieren onvoldoende verzorging kregen. Voorts bleken er wilde duiven op de zolderkamer te verblijven en zat de zolderkamer onder de duivenuitwerpselen.

1.8. Begin 2010 is het [eiser] gebleken dat [gedaagde] een illegaal in Nederland verblijvende man onderdak had geboden door het ter beschikking stellen van zijn zolderkamer. De betreffende man bleek op de zolderkamer een barbecue te hebben staan die hij gebruikte om zijn eten te verwarmen en hij bleek te urineren in een jerrycan. Tezelfdertijd bleek de bewoner van tweehoog zijn zolderkamer aan een drugsgebruiker ter beschikking te hebben gesteld.

1.9. Naar aanleiding van dit laatste incident heeft [eiser] bij brief van 21 januari 2010 [gedaagde] gesommeerd om de huur van de woning op te zeggen. Daarbij heeft [eiser] verwezen naar de onrechtmatige bewoning alsmede naar eerdere schendingen van verplichtingen uit het huurcontract, meer in het bijzonder het op onjuiste wijze houden van huisdieren en het achterlaten van afval en etensresten.

1.10. In de daarop volgende periode heeft [eiser] een voorgenomen ontruimingsvordering uitgesteld om eerst de mogelijkheid te onderzoeken om [gedaagde] te plaatsen in een zogeheten beschermd wonen project. Aanvankelijk heeft [gedaagde] te kennen gegeven hieraan te willen meewerken. Bij brief van 23 februari 2011 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] laten weten dat er een kamer in het Martien Schaaperhuis, onderdeel van HVO Querido, voor [gedaagde] is gereserveerd, die maximaal één week voor hem wordt vastgehouden.

1.11. Bij e-mail van 2 maart 2011 heeft de advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van [eiser] laten weten dat [gedaagde] niet bereid is om naar het beschermd wonen project te verhuizen. Wel staat hij open voor intensieve thuisbegeleiding.

2. [eiser] vordert als voorziening [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, met machtiging van [eiser] de ontruiming zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm. [eiser] voert hiertoe aan dat [gedaagde] vanaf 2007 met regelmaat overlast aan omwonenden heeft gepleegd, met name overlast door ongedierte, stankoverlast en overlast door het over zijn balkon de tuin in gooien van brood en ander voedsel. Voorts laat hij de gehuurde woning vervuilen door daar stadsduiven toe te laten en bruine ratten te houden. Hij is diverse malen door [eiser] gewaarschuwd om deze overlast te staken en daarbij de woning schoon en vrij van duiven, gevangen ratten en loslopende knaagdieren te houden. Toen begin 2010 bleek dat [gedaagde] op zijn zolderkamer aan een illegaal onderdak had gegeven, die daar bleek te urineren in een jerrycan en te koken op een barbecuestel, was de maat voor [eiser] vol. [eiser] wilde echter niet dat [gedaagde] op straat zou komen te staan en heeft gewacht om [gedaagde] de gelegenheid te geven om begeleid te gaan wonen. Dit is echter alsnog door [gedaagde] geweigerd. Blijkens een (overgelegde) verklaring van een onderbuurvrouw is de overlast niet afgelopen en gooit Mahadoui nog steeds voedsel over de rand van zijn balkon. Voorts is er een Duitse vrouw bij [gedaagde] gaan wonen, die psychisch niet in orde is en die bijdraagt tot de verloedering van de woning. Er is een keukenbrandje geweest. Voorts is er weer een onbevoegde bewoner gesignaleerd, die dagelijks op dezelfde tijd het huis verlaat. Het Meldpunt Extreme Overlast heeft op 28 maart 2011 haar interventie gestaakt. Al met al is [gedaagde] zo ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de met hem gesloten huurovereenkomst dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zal worden geoordeeld, aldus [eiser].

3. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer tegen de vordering. Hij erkent dat zijn woongedrag in 2007 en 2008 niet door de beugel kon en dat hij in 2009 nog een keer in de fout is gegaan. Daarna heeft hij zijn gedrag verbeterd. In 2010 heeft hij voor korte tijd onderdak willen bieden aan een persoon die dakloos was, terwijl het toen buiten zeer koud was. Hij dacht daar alleen maar goed mee te doen en was zich niet bewust dat dat tegenover [eiser] verkeerd was. Sindsdien zijn er geen incidenten en klachten meer. Hij ontkent brood van het balkon naar beneden te gooien. Hij wijst er voorts op dat de aanwezigheid van muizen, kakkerlakken en ratten een probleem van het hele huizenblok is dat niet door hem veroorzaakt is. Hij ontkent zijn woning weer deels ingebruik te hebben gegeven aan een man. De Duitse vrouw die vaak bij hem verblijft is zijn vriendin.

4. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5. Het door [eiser] gewraakte woongedrag van [gedaagde] in de jaren 2007 – 2009 heeft te maken met stankoverlast, overlast door het gooien van voedsel en het los laten lopen respectievelijk vliegen van knaagdieren en duiven in de woning met alle vervuilende aspecten van dien. Daarbij wordt wel de kanttekening gemaakt dat niet is aangetoond dat het ontstaan van een muizen/ratten/kakkerlakkenplaag door [gedaagde] is veroorzaakt, al zal het naar beneden gooien van voedsel daaraan wel hebben kunnen bijdragen.

6. Het verwijt dat [gedaagde] valt te maken ten aanzien van de ratten in zijn woning is dan ook niet zozeer gelegen in het feit dat hij de ratten die hij in zijn keuken tegenkwam heeft gevangen, maar wel dat hij ze vervolgens in een kooi heeft opgesloten en bij zich heeft gehouden - met alle onhygiënische aspecten van dien - in plaats van ze af te geven aan een daarvoor in aanmerking komende gemeentelijke dienst. Ernstiger nog wordt het feit geoordeeld dat [gedaagde] bij herhaling een slaapkamer heeft opengesteld als onderkomen voor stadsduiven die daar vervolgens de betreffende kamer bevuilden. Voorts is er sprake van het los laten lopen van een konijn, in plaats van dit in een hok te houden. In de stukken wordt door [eiser] gesproken van nog andere loslopende huisdieren, maar dit wordt niet verder toegelicht, zodat dat verder bij de beoordeling geen rol kan spelen.

7. Te begrijpen valt dat [eiser] in de periode 2007-2009 de wijze van bewoning van het gehuurde en de daarbij ontstane overlast niet wilde tolereren. Het valt te prijzen dat [eiser], kennelijk rekening houdende met de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde], niet direct tot vergaande maatregelen is overgegaan, maar haar sociale gezicht heeft getoond en door middel van het maken van afspraken met [gedaagde] heeft geprobeerd diens woongedrag te verbeteren. Dit lijkt na het laatste duivenincident in 2009 ook structureel verbeterd te zijn. In ieder geval valt uit het dossier niet op te maken dat er na deze periode nog sprake is geweest van het houden van ratten, losvliegende duiven of loslopende knaagdieren, dus wordt daar niet van uitgegaan. Wel is er nog een zeer recente klacht van de benedenbuurvrouw dat [gedaagde] nog steeds etensresten naar beneden gooit. Nu dit laatste wordt betwist, het bewijs daarvoor bij [eiser] ligt en het onderhavige kort geding voor bewijslevering geen ruimte geeft, kan van de juistheid van dit verwijt bij de beoordeling evenmin worden uitgegaan.

8. De houding van [eiser] is veranderd toen zij na een melding een illegaal verblijvende man in de zolderkamer van [gedaagde] aantrof. Ook hier past enige nuance. Op zich verbiedt het huurcontract niet aan een huurder om, na verkregen toestemming, een derde tijdelijk te laten inwonen door het ter beschikking stellen van een kamer, zolang men als huurder zelf de woning als hoofdverblijf blijft gebruiken (zie onder 1.2). Dat neemt niet weg dat ook in dat geval de huurder verantwoordelijk blijft tegenover [eiser] voor het gedrag van de inwonende persoon. Het gaat haar in het gegeven geval dan ook minder om de ingebruikgeving van de zolderkamer op zichzelf - hoewel niet eerst toestemming is gevraagd - maar meer om het feit dat [gedaagde] dit heeft gedaan aan een hem kennelijk onbekende man en zonder dat [gedaagde] verder toezicht heeft gehouden op het gebruik van die zolderkamer en zonder de betreffende persoon noodzakelijke voorzieningen te bieden. Dat had onder meer tot gevolg dat deze man op de zolderkamer zijn gang kon gaan met een barbecue, met alle brandgevaar van dien en dat hij zo zijn eigen oplossingen voor toiletproblemen is gaan creëren.

9. Ook in dit laatste geval geldt dat het te begrijpen valt dat [eiser] de geconstateerde ingebruikgeving van de zolderkamer heeft aangemerkt als strijdig met goed huurderschap.

10. [eiser] presenteert het ingebruikgevingsincident als de druppel die de emmer deed overlopen en als de directe aanleiding voor de ontruimingsvordering. De vraag dient dan eerst te worden beantwoord of de hierboven beschreven gedragingen van [gedaagde] in verband met de gehuurde woning, in onderlinge samenhang dan wel afzonderlijk beschouwd, mede gezien in het licht van de overige omstandigheden, een dermate ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst vormt, dat daardoor met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken.

11. [eiser] heeft zelf gekozen voor de weg van de geleidelijke verbetering van het gedrag van [gedaagde] als bedoeld onder 5 t/m 7 van dit vonnis. Daarbij heeft [eiser] kennelijk enig oog gehad voor de eigenaardigheden en onaangepastheden van de persoon [gedaagde] en heeft hem meermalen een nieuwe kans gegeven. Dat daar uiteindelijk een grens aan zit is te begrijpen en nieuwe incidenten met in de woning verblijvende duiven etc. zouden genoeg kunnen zijn om een ontbinding en dus een ontruiming te kunnen rechtvaardigen.

12. Het incident met de in gebruik gegeven zolderkamer waarmee “de maat vol was” is echter geheel anders van karakter en valt daarom niet goed te plaatsen onder het niet nakomen van gemaakte afspraken met [eiser] c.q. de GGD voor wat betreft het houden en voeren van dieren. Al met al wordt geoordeeld dat, gelet op het door [eiser] ingezette verbeteringstraject, het ingebruikgevingsincident tezeer op zichzelf staat om als druppel te dienen die de emmer van de voorafgaande incidenten c.q. niet of niet volledig nagekomen afspraken zou kunnen doen overlopen, terwijl het als tekortkoming op zichzelf beschouwd onvoldoende oplevert voor een ontruiming. Daarbij speelt een rol dat [gedaagde], naar het zich laat aanzien, bij het onderdak bieden aan de betreffende dakloze zonder persoonlijk belang en, ten aanzien van de consequenties, naïef heeft gehandeld, terwijl bovendien, blijkens mondelinge toelichting ter zitting, een vergelijkbaar geval bij de buurman/vrouw met een waarschuwing is afgedaan. Dat betekent wel dat een herhaling van dergelijk gedrag tot een ander oordeel zou kunnen leiden.

13. [eiser] heeft aan haar ontruimingsvordering aanvullend ten grondslag gelegd dat de door [gedaagde] gepleegde overlast tot op de dag van vandaag is doorgegaan terwijl er ook weer opnieuw onrechtmatige ingebruikgeving van een gedeelte van de woning wordt vermoed.

14. Hierboven onder 7 is reeds geoordeeld dat de verklaring van de benedenbuurvrouw over het gooien van voedsel bij de beoordeling geen rol kan spelen, daar dit pas na bewijslevering vast zou kunnen komen te staan. Door de ter zitting aanwezige buurtregisseur is als overlastmelding in 2010 alleen een keukenbrandje genoteerd, waarover hieronder onder 15 meer. Ook voor de in dit geding geuite vermoedens van hernieuwde onrechtmatige ingebruikgeving van een deel woning ontbreekt op dit moment voldoende bewijs om thans op de beslissing in de bodemprocedure vooruit te kunnen lopen. Dat een man dagelijks rond half 11 het pand door de beneden buitendeur verlaat is, nu er meerdere woningen in het pand zijn, onvoldoende om aan te nemen dat deze man wel bij [gedaagde] in het gehuurde verblijft.

15. [eiser] heeft nog aangevoerd dat de samenwoning op het gehuurde van [gedaagde] met een Duitse vrouw met psychische problemen bijdraagt tot verloedering van de woning. Hiervoor is echter geen onderbouwing gegeven. Een keukenbrandje komt in alle geledingen van de samenleving voor en is op zich onvoldoende bewijs voor enige vorm van verloedering.

16. Ten slotte heeft [eiser] er nog op gewezen dat blijkens een aan de gemachtigde van [eiser] geadresseerde schriftelijke verklaring van 28 maart 2011 het Meldpunt Extreme Overlast haar interventie heeft gestaakt. Deze verklaring kan echter als bewijsstuk niet in de plaats komen van het bewijs van feiten waar de gestaakte interventie betrekking op zou moeten hebben. Bovendien lijkt de standaardverklaring zonder enige bijzonderhedenin het kader van het op handen zijnde kort geding op verzoek van de gemachtigde aan deze te zijn toegezonden. Onder die omstandigheden valt niet uit te sluiten dat de interventie feitelijk reeds veel eerder is gestaakt en de huidige verklaring deze feitelijke staking heeft geformaliseerd, zodat de verklaring niets hoeft te zeggen over voorvallen uit het recente verleden.

17. Het bovenstaande betekent dat er thans onvoldoende aanleiding is gebleken voor een voorlopige maatregel van ontruiming in afwachting van een beslissing in een bodemprocedure. Dat wil niet zeggen dat er niet van enige aanleiding voor de gevraagde voorziening is gebleken en [gedaagde] dient zich dan ook goed te realiseren dat nieuwe incidenten of gedrag in strijd met de huurovereenkomst en eerder gemaakte afspraken een vordering tot ontruiming alsnog toewijsbaar kunnen doen maken.

18. Gelet op het feit dat voldoende is gebleken dat [gedaagde] heeft bijgedragen aan het opstarten door [eiser] van dit kort geding worden de proceskosten gecompenseerd.

I. wijst de vordering af;

II. compenseert de proceskosten, aldus dat elk der partijen de eigen tot heden gevallen kosten draagt.

Aldus gewezen door mr. H.C. Hoogeveen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 april 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.