WOZ-waarde van een dagverblijf op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde aannemelijk gemaakt. Beroep…

Gebruikte afkortingen:

BWJR = bouwjaar

DAGVB = dagverblijf

FC= factor voor functionele veroudering.

LD/RLD = levensduur/resterende levensduur

OPP = oppervlakte

RP = rekenprijs per m2

RW = restwaarde

TC = factor voor technische veroudering

VW = vervangingswaarde van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering

De bedragen zijn inclusief omzetbelasting.

Omdat de taxateur bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak per abuis de infrastructuur (de verharding) buiten beschouwing heeft gelaten, heeft eiseres ter zitting de door haar bepleite waarde verhoogd tot € 1.082.000,-.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat de door hem vastgestelde waarde van

€ 1.507.000,- niet te hoog is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatiekaart (Taxatiekaart V) overgelegd. De Taxatiekaart V is op 31 maart 2021 opgemaakt door taxateur [taxateur 4] .

In de Taxatiekaart V is, voor zover van belang, het volgende vermeld:

Gebruikte afkortingen:

BLD/VLD/LDV = basislevensduur/verlengde levensduur/levensduurverlenging vanaf 1 januari 2019

BWJR = bouwjaar

DAGVB = dagverblijf

FC= correctie voor functionele veroudering.

FIETSST = fietsenstelling

OB= omzetbelasting

OPP = oppervlakte

RP = rekenprijs per m2

RW = restwaarde

TC = correctie voor technische veroudering

VERHARD = verharding

VW = vervangingswaarde van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering

De bedragen zijn exclusief omzetbelasting.

Verweerder heeft ter zitting als redenen voor de verlenging van de levensduren van de afbouw en de installaties van de dagverblijven het volgende aangevoerd. De dagverblijven functioneren goed. Het onderhoud wordt overeenkomstig het meerjarenonderhoudsplan uitgevoerd. De dagverblijven zijn technologisch up-to-date. Zij voldoen aan de strenge eisen die gelden voor dagverblijven als deze. Aan voortgezet gebruik na afloop van de eerder in aanmerking genomen levensduren van de afbouw en de installaties staat niets is de weg.

Eiseres heeft het een en ander niet, althans niet voldoende gemotiveerd, weersproken.

Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft in een zaak waarin de vraag aan de orde was of de verlenging van de technische levensduur(duren) van (onderdelen) van een dagactiviteitencentrum voor mensen met een verstandelijke (en lichamelijke) beperking door de beugel konden, het volgende overwogen:

“Niet in geschil is dat het gebouw en de installaties normaal functioneren en dat op korte termijn het huidige gebruik als dagactiviteitencentrum niet zal worden beëindigd. Van spoedige vervanging van de installaties is evenmin gebleken. De heffingsambtenaar heeft voorts gewezen op het meerjarenonderhoudsplan met betrekking tot de onroerende zaak dat actueel is en wordt uitgevoerd. Uit het voorgaande leidt het Hof af dat de levensduur van de installaties kennelijk langer is dan vooraf is ingeschat. Gelet op het normale functioneren van de installaties en het voortgezet gebruik van het gebouw kan naar oordeel van het Hof een verlengde levensduur worden toegepast. (…)”

Tegen de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden is beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft het cassatieberoep ongegrond verklaard. De Hoge Raad heeft hiertoe onder meer het volgende overwogen:

“In het oordeel van het Hof ligt besloten dat de heffingsambtenaar in dit geval aannemelijk heeft gemaakt dat en in hoeverre het voortgezette gebruik van de onroerende zaak aanleiding was voor een aanpassing van de technische afschrijving en van de restwaarde van de installaties ten opzichte van de daarvoor gegeven richtsnoeren in de Taxatiewijzer. Dit oordeel geeft geen blijk van miskenning van het hiervoor overwogene. (…).”

Naar het oordeel van de rechtbank geldt wat het Hof Arnhem-Leeuwarden en de Hoge Raad in de hierboven aangehaalde passages hebben overwogen, mutatis mutandis, onverkort voor de onderhavige zaak. Met wat verweerder niet, althans onvoldoende, weersproken heeft verklaard over het functioneren, het onderhoud en het voortgezet gebruik van de dagverblijven, is hij erin geslaagd aannemelijk te maken dat er gegronde redenen zijn voor de verlenging van de levensduren van de afbouw en de installaties op de manier zoals verweerder heeft gedaan.

Eiseres neemt het standpunt in dat de rekenprijs per m2 vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (rekenprijs vóór correcties) lager is dan die waarvan verweerder is uitgegaan.

Ter motivering voert de taxateur van eiseres aan dat in de Taxatiewijzer wat betreft de rekenprijs vóór correcties geen onderscheid wordt gemaakt naar de periode waarin de onroerende zaken zijn gebouwd. De taxateur neemt aan dat de voor het archetype N1800000 in de Taxatiewijzer Verzorging genoemde gemiddelde rekenprijs vóór correcties van € 1.119,- geldt voor dagverblijven met het bouwjaar 2000. De taxateur neemt vervolgens aan dat deze gemiddelde rekenprijs 20% hoger is dan de rekenprijs per m2 voor dagverblijf 1 en dagverblijf 2 uit 1990 en 1991. De op grond van die aanname berekende rekenprijs per m2 van (100/120 x € 1.119,- = € 932,50) heeft eiseres afgerond op € 950,-. Deze rekenprijs ligt, aldus de taxateur, weliswaar onderin, maar niet buiten de bandbreedte van de rekenprijzen vóór correctie die in de Taxatiewijzer Verzorging voor het archetype N1800000 is opgenomen (€ 923,- t/m € 1.315,-).

Voor de beide onder 3.11 genoemde aannames van de taxateur van eiseres zijn geen aanknopingspunten te vinden in de door beide partijen tot richtsnoer genomen Taxatiewijzer Verzorging. Evenmin heeft eiseres deze aannames met marktgegevens of andere objectieve, controleerbare gegevens onderbouwd. Met haar vindingrijke, maar niet op toetsbare feiten berustende rekenarij, heeft eiseres geen gerede twijfel opgeroepen aan de door verweerder gehanteerde rekenprijs van € 1.119,- per m2.

Deze beroepsgrond slaagt niet.

Eiseres neemt het standpunt in dat de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties op 10% moeten worden gesteld. Eiseres kiest daarmee voor restwaarden die aanmerkelijk lager zijn dan de laagste restwaarden, genoemd in het archetype N1800000 in de Taxatiewijzer Verzorging, die door beide partijen bij de onderbouwing van de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak tot richtsnoer is genomen. Zoals onder 3.4 is overwogen moet eiseres de gronden voor deze afwijking van de Taxatiewijzer Verzorging stellen en bij betwisting door de wederpartij aannemelijk maken. Daarin is eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Haar taxateur heeft ter zitting uiteengezet dat de bandbreedte voor de restwaarden in de Taxatiewijzer Verzorging veel te hoog ligt en dat hij daarom, op basis van zijn kennis en ervaring als taxateur, heeft gekozen voor een ‘tussenweg’ tussen de in de (taxatie)praktijk veel gebruikte restwaarde van 0% en de bandbreedte voor de restwaarden in de Taxatiewijzer Verzorging. Eiseres heeft geen marktgegevens of andere objectieve, controleerbare gegevens, waarop deze door haar taxateur gekozen ‘tussenweg’ zou kunnen steunen, in het geding gebracht. Ook anderszins heeft eiseres met wat zij heeft aangevoerd en overgelegd geen gerede twijfel opgeroepen aan de door verweerder gehanteerde restwaarden van - conform archetype N1800000 in de Taxatiewijzer Verzorging - 30, 27 en 17 percent voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties.

Ook deze beroepsgrond slaagt niet.

Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder de levensduren van de afbouw en de installaties van de dagverblijven ten onrechte heeft verlengd. Op de verlenging van deze levensduren is de rechtbank onder 3.5 tot en met 3.7 ingegaan. Daar heeft de rechtbank geoordeeld dat verweerder erin is geslaagd aannemelijk te maken dat er gegronde redenen zijn voor de verlenging van de levensduren van de afbouw en de installaties van de dagverblijven met vier (dagverblijf 1), onderscheidenlijk drie (dagverblijf 2) jaren. Wat eiseres heeft aangevoerd en overgelegd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Deze beroepsgrond slaagt evenmin.

Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, voorzitter, en mr. R.C. Stijnen en

mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 2 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: