Deze zaak gaat over het beroep van eiseres tegen het toekennen van een tegemoetkoming in de planschade aan de…

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wijdemeren (het college), verweerder

(gemachtigde: A. van Dekken).

Als derde partij nemen aan deze zaak deel: [derde-partij 1] , [derde-partij 2] (eigenaren [adres 1] ) en [derde-partij 3] en [derde-partij 4] (eigenaren [adres 2] ) (derde belanghebbenden)
(gemachtigde: mr. M.B. de Jong).

1. Deze zaak gaat over het beroep van eiseres tegen het toekennen van een tegemoetkoming in de planschade aan de eigenaren van de woningen aan [adres 1] en [adres 2] in [woonplaats] , waarbij een drempel van 4% van de waarde van deze woningen is gehanteerd als omvang van het normaal maatschappelijk risico. Eiseres is het niet eens met de hoogte van deze toekenning en voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Volgens eiseres had het college moeten uitgaan van een drempel van 5% vanwege het normaal maatschappelijk risico, wat tot een lagere tegemoetkoming zou leiden. Eiseres heeft ook een contra-expertise overgelegd ter onderbouwing van haar beroep. Aan de hand van de beroepsgronden van eiseres beoordeelt de rechtbank het bestreden besluit.

De rechtbank komt tot het oordeel dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de omvang van het normaal maatschappelijk risico niet hoger is dan 4% van de waarde van de woningen en verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit heeft.

2. De eigenaren van de woningen aan [adres 1] en [adres 2] hebben respectievelijk op 12 december 2023 en op 4 december 2023 een verzoek om tegemoetkoming in de planschade ingediend. De verzoeken hebben betrekking op de vaststelling van het bestemmingsplan […]. Op grond van dit nieuwe bestemmingsplan is een vergunning verleend voor de bouw van een appartementencomplex, bestaande uit 49 appartementen, op de plaats waar voorheen twee vrijstaande woningen stonden.

Het onafhankelijke adviesbureau [adviesbureau 1] is door het college gevraagd om advies over de ingediende verzoeken uit te brengen. Op 6 december 2026 heeft [adviesbureau 1] twee definitieve adviezen uitgebracht over de verzoeken. In deze adviezen wordt geconcludeerd dat verzoekers door de planologische wijziging die het gevolg is van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan […] in een nadeligere situatie terecht zijn gekomen. [adviesbureau 1] heeft geadviseerd om beide verzoeken te honoreren en hierbij als omvang van het normaal maatschappelijk risico een percentage van 4% te hanteren.

Het college heeft op basis van de adviezen van [adviesbureau 1] de volgende besluiten genomen:

Op 12 april 2025 heeft eiseres bezwaar ingediend tegen beide besluiten. Het college heeft het bezwaar met het bestreden besluit van 28 oktober 2025 ongegrond verklaard.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Door de gemachtigde van derde belanghebbenden is een zienswijze ingediend.

De rechtbank heeft het beroep behandeld op de zitting van 24 september 2026. Eiseres heeft zich daarbij laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld door [A] , senior adviseur ruimtelijke ordening bij [adviesbureau 2] . Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Namens derde belanghebbenden was aanwezig [derde-partij 3] , bijgestaan door mr. R.V. Lin-a-lien.

Overgangsrecht

Beoordelingskader

Het college heeft de toewijzingen van de verzoeken om planschade gebaseerd op de adviezen van [adviesbureau 1] . Het is vaste rechtspraak van de Afdeling dat het college zich bij het nemen van een besluit op een verzoek om planschadevergoeding mag baseren op het advies van een door hem benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige, tenzij er concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies naar voren zijn gebracht.

Tussen partijen is niet in geschil dat de derde belanghebbenden door de planologische wijziging in een planologisch nadeliger situatie terecht zijn gekomen. Partijen verschillen van mening over de hoogte van de toegekende bedragen, specifiek de aftrek op het schadebedrag die is toegepast als omvang van het normaal maatschappelijk risico van 4% van de waarde van de woningen van de derde belanghebbenden. Volgens eiseres past de ontwikkeling naar haar aard en omvang volledig in de ruimtelijke structuur van de omgeving, waardoor een drempel wegens normaal maatschappelijk risico van 5% had moeten worden gehanteerd. Ter onderbouwing van haar beroep heeft eiseres een rapport overgelegd van ruimtelijk adviesbureau [adviesbureau 2] . Het college stelt zich op het standpunt dat de ontwikkeling slechts deels in de ruimtelijke structuur van de omgeving past en daarmee de omvang van het normaal maatschappelijk risico niet hoger is dan 4% van de waarde van de woningen.

Uit deze vaste rechtspraak volgt verder dat bij de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normaal maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de verzoeker en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.

Het bestuursorgaan mag een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak toepassen, als de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. Als aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4% in beginsel aangewezen. Als aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of als aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3% in beginsel aangewezen. Als slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of als aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2% aangewezen.

Het college heeft op basis van de adviezen van [adviesbureau 1] gemotiveerd dat de ontwikkeling naar aard en maatvoering slechts deels passend is binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Zo wijkt de bebouwingshoogte af van de bestaande nabijgelegen woningen, waaronder ook de woningen van derde belanghebbenden. Het college wijst er op dat in de directe omgeving geen sprake is van reeds aanwezige bebouwing met een hoogte van 13 meter maar dat een maximale hoogte van 10 meter geldt. Het college stelt daarbij dat de door eiseres genoemde voorbeelden van hogere bebouwing lager zijn dan de ontwikkeling of ver buiten een straal van 100 meter liggen, en daarmee dus buiten de omgeving van het plangebied. Het college wijst daarbij op rechtspraak van de Afdeling waaruit het uitgangspunt volgt dat afstanden tot ongeveer 100 meter tot de omgeving van het plangebied dienen te worden gerekend, waarbij de ter plaatse toegestane bebouwing relevant is in het kader van de beoordeling van het criterium ‘ruimtelijke structuur van de omgeving’.

Met het college vindt ook de rechtbank dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang slechts deels binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. De directe omgeving van het plangebied bestaat voor het merendeel uit grondgebonden eengezinswoningen met drie bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 9 meter hoog. Alleen ten zuidoosten van de ontwikkeling, aan het Godelindenhof, komt gestapelde bebouwing voor. Het gaat om een gebouw voor ouderenhuisvesting van drie bouwlagen en een maximale hoogte 10 meter. Dat is anders dan het appartementencomplex, dat uit vier bouwlagen bestaat met een maximale hoogte van 13 meter. Tussen partijen staat niet ter discussie dat het dichtstbijzijnde gebouw met een vergelijkbare bouwhoogte en aantal bouwlagen als het appartementencomplex is gelegen aan de Nootweg, op ongeveer 190 meter afstand van de planlocatie. Dit is dus verder dan het in rechtspraak van de Afdeling geformuleerde uitgangspunt, dat afstanden tot ongeveer 100 meter tot de directe omgeving van het plangebied dienen te worden gerekend. Bovendien gaat het om een gebouw gelegen in het centrumgebied van Loosdrecht met een andere bestemming – te weten detailhandel – dan de woonbestemming die direct rondom het plangebied geldt. Anders dan eiseres stelt, is het gebouw aan de Nootweg gelet daarop niet representatief voor de structuur van de directe omgeving van het plangebied.

Gelet op het voorgaande heeft het college op goede grond kunnen concluderen dat de ontwikkeling niet volledig past binnen de ruimtelijke structuur van de directe omgeving. Dat er op andere vergelijkbare beeldbepalende en karakteristieke locaties in Loosdrecht sprake is van hogere bebouwing, zoals eiseres stelt, maakt dat niet anders. Daargelaten of inderdaad sprake is van vergelijkbare beeldbepalende en karakteristieke locaties, zijn de afstanden tot die andere locaties zodanig (respectievelijk ongeveer 620 meter en meer dan 1 km) dat dit naar het oordeel van de rechtbank niets zegt over de ruimtelijke structuur van de omgeving van het plangebied. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt en het bestreden besluit in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, voorzitter, en mr. J.A. Spee en
mr. J. Wolbrink, leden, in aanwezigheid van mr.T. Mennen, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op 6 november 2026.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: