Verbintenissenrecht
geslaagd beroep op financieringsvoorbehoud koop woning
Rechtbank Rotterdam, 13 november 2019
ECLI:NL:RBROT:2019:9436 · Rechtbank Rotterdam · 13 november 2019
https://www.uitspraken.nl/uitspraak/rechtbank-rotterdam/civiel-recht/verbintenissenrecht/eerste-aanleg-enkelvoudig/ecli-nl-rbrot-2019-9436
Zaakgegevens
Op 13 november 2019 heeft de Rechtbank Rotterdam in eerste aanleg uitspraak gedaan in een zaak over verbintenissenrecht.
- Instantie
- Rechtbank RotterdamRechtbankDe rechter die de meeste zaken als eerste behandelt: civiele zaken, strafzaken en bestuurszaken.Meer uitleg
- Zittingsplaats
- Rotterdam
- Datum uitspraak
- 13 november 2019
- Datum publicatie
- 3 december 2019
- Zaaknummer
- 569874
- Rechtsgebied
- Civiel recht » Verbintenissenrecht
- Procedure
- Eerste aanleg - enkelvoudigEnkelvoudige kamerDe zaak is behandeld door één rechter.Meer uitleg
- Advocaat
- mr. R.J.R.M de Bok, mr. drs. B.P.W.F. Razenberg
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2019:9436
Inhoud van deze uitspraak
Samenvatting
geslaagd beroep op financieringsvoorbehoud koop woning
Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: C/10/569874 / HA ZA 19/241
uitspraak: 13 november 2019
vonnis van de rechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1 [eiser 1] , wonende te [woonplaats eiser 1] , Zwitserland,
2. [eiser 2]wonende te [woonplaats eiser 2] ,
3. [eiser 3]wonende te [woonplaats eiser 3] ,
4. [eiser 4]wonende te [woonplaats eiser 4] ,
eisers,
advocaat: mr. R.J.R.M. de Bok,
tegen
1 [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] ,
allebei wonende te [woonplaats gedaagden] ,
gedaagden,
advocaat: mr. drs. B.P.W.F. Razenberg.
Partijen worden hierna aangeduid als “de erven [naam eisers] ” en “ [naam gedaagden] ”.
1 Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
-
het exploot van dagvaarding van 25 februari 2018;
-
het exploot van 28 februari 2019 met producties, en
-
de conclusie van antwoord met producties.
Op 30 september 2019 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
De datum voor de uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.
2 De vaststaande feiten
Eisers zijn de gezamenlijke erven van de op 27 mei 2018 overleden de heer [erflater] .
In de nalatenschap van [erflater] bevindt zich onder andere de woning aan de [adres] (hierna: “de woning”) te Rotterdam.
Op 6 november 2018 is de schriftelijke koopovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de verkoop van de woning door de erven [naam eisers] aan [naam gedaagden] voor een koopsom van € 730.000,00 (hierna: “de koopovereenkomst”).
De datum voor de levering van de woning is in artikel 4.1 van de koopovereenkomst vastgesteld op 31 januari 2019.
De in verband met deze procedure ingeroepen artikelen uit de koopovereenkomst luiden als volgt:
’11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren (…)’
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 30 november 2018 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen: de thans als gangbaar zijnde voorwaarden en condities, zoals gebruikelijk bij de grotere geldverstrekkende instellingen.
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht.’
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de dezelfde werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’, een kopie van de hypotheekaanvraag . (…)’
De termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud is op verzoek van [naam gedaagden] verlengd tot 7 december 2018.
In de brief van 4 december 2018 heeft de adviseur van ABN AMRO Bank aan [naam gedaagden] een brief geschreven met als onderwerp: ‘Uw aanvraag voor een hypotheek’. In die brief staat onder meer: ‘U heeft ons gevraagd of wij u een hypotheek kunnen geven om een woning te kopen.
Op dit moment kunnen wij u helaas geen hypotheek geven (…)’.
Op 6 december 2018 hebben [naam gedaagden] de makelaar gemaild:
‘Beste [naam makelaar] ,
Het is ons helaas niet gelukt om de financiering rond te krijgen voor de koop van de [adres] , te Rotterdam. Met deze mail willen we u en de verkopers op de hoogte stellen dat we de voorlopige koopovereenkomst willen ontbinden op basis van voorbehoud financiering. Bijgevoegd is de afwijsbrief vanuit de ABN-Amro bank.
Zoudt u zo snel mogelijk (uiterlijk vandaag voor 17:00 uur) ontvangst van deze mail willen bevestigen?
Vriendelijke groet,
[naam gedaagden] ’
3 De vordering
De erven [naam eisers] hebben bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan de erven [naam eisers] van € 73.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 januari 2019, althans vanaf de dag va dagvaarding tot de dag van algehele voldoening en € 1.505,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, met hoofdelijke veroordeling van [naam gedaagden] in de kosten van de procedure.
Aan hun vordering leggen de erven primair nakoming van artikel 11.2 van de koopovereenkomst ten grondslag. Zij stellen dat [naam gedaagden] hun verplichting om de woning te betalen en af te nemen niet zijn nagekomen, zodat de erven [naam eisers] gerechtigd waren de overeenkomst te ontbinden en voor [naam gedaagden] de verplichting ontstond om 10% van de koopprijs te betalen. Subsidiair vorderen zij de hoofdsom als schade die zij hebben geleden door dwaling of onrechtmatige daad.
4 De reactie van [naam gedaagden]
betwisten het gestelde.
Zij voeren als verweer het volgende aan. Zij hebben op 6 december 2018 een geslaagd beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 15 lid 3 van de overeenkomst. Subsidiair doen zij een beroep op matiging van de gevorderde boete.
5 De beoordeling
Het staat vast dat [naam gedaagden] de koopsom niet hebben betaald en de woning niet hebben afgenomen. Zij stellen dat zij daartoe ook niet (meer) meer verplicht waren, omdat zij op 6 december 2018 een geslaagd beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud zoals opgenomen in artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst.
De erven [naam eisers] betwisten dat het beroep op het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd is gedaan, zoals is overeengekomen in artikel 15.3 van de koopovereenkomst, omdat er geen kopie van de hypotheekaanvraag is overgelegd.
De documentatie is belangrijk omdat de wederpartij van de partij die de financieringsvoorwaarde inroept de gelegenheid moet krijgen om te controleren of er inderdaad geen financiering mogelijk is. In het kader van het oriëntatiegesprek dat [naam gedaagden] met een medewerker van de ABN-Amro bank hebben gehad zijn door [naam gedaagden] allerlei verificatoire bescheiden overgelegd, zoals een koopovereenkomst, taxaties en inkomensgegevens. De aanvraag heeft geresulteerd in een afwijzing. Dat blijkt uit de brief van de adviseur van de ABN AMRO Bank van 4 december 2018 (zie onder 2.7). In het oriëntatieverslag staat dat [naam gedaagden] maximaal een bedrag van
€ 459.651,00 kunnen lenen. Uit het verslag van het oriënterend gesprek blijkt dat is uitgegaan van een financieringsaanvraag voor een woning met een koopsom van
€ 730.000,00. De aanvraag had derhalve betrekking op de aankoop van de woning aan de [adres] .
Bovendien betwisten de erven [naam eisers] niet dat [naam gedaagden] niet de voor de aankoop van de woning benodigde hypotheek kunnen krijgen. Daarover kan, gelet op de inhoud van alle stukken, ook geen twijfel bestaan. Reeds in de voorfase hebben [naam gedaagden] zich ingespannen om inzicht te krijgen in hun financiële mogelijkheden. Overigens is ook achteraf, nogmaals, hun financieringsaanvraag op 21 december 2018 door een andere bank afgewezen.
[naam gedaagden] hebben een voldoende gedocumenteerd, controleerbaar en dus geslaagd beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud.
Dat betekent dat de koopovereenkomst is ontbonden. Er bestonden dan ook geen nakomingsverplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst meer voor [naam gedaagden] en er kon dus ook geen sprake zijn van een tekortkoming ten aanzien daarvan.
Op de primaire grond kan de vordering van de erven [naam eisers] daarom niet worden toegewezen.
Subsidiair hebben de erven [naam eisers] een beroep gedaan op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling. In artikel 6:228 lid 1 BW is bepaald dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is. De hoofdregel is dat twijfel dwaling uitsluit. Gelet op het contractuele financieringsvoorbehoud staat vast dat er sprake was van twijfel, in de zin dat de erven [naam eisers] rekening hadden moeten houden met de mogelijkheid dat [naam gedaagden] door middel van het inroepen daarvan de koopovereenkomst zouden ontbinden. Daarmee is een beroep op dwaling in beginsel uitgesloten. Er zijn door de erven [naam eisers] geen bijzondere feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden. Bovendien zou een geslaagd beroep op dwaling niet betekenen dat [naam gedaagden] jegens de erven [naam eisers] schadeplichtig zijn. Daarvoor dient een specifieke rechtsgrond aanwezig te zijn (HR 11 oktober 2013, LJN CA3765; NJ 2013/492 (Vano/Foreburghstaete).
Meer subsidiair hebben de erven [naam eisers] tijdens de comparitie van partijen als grondslag aangevoerd dat er sprake is van een onrechtmatige daad van [naam gedaagden] . De erven [naam eisers] stellen dat [naam gedaagden] door het aangaan van de overeenkomst onzorgvuldig en onrechtmatig hebben gehandeld omdat zij hadden moeten begrijpen dat zij geen financiering konden krijgen ter hoogte van de koopsom. [naam gedaagden] betwisten dat. Het staat vast dat er in de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud is opgenomen, dus de erven [naam eisers] mochten niet de eis stellen dat [naam gedaagden] hun financiering al voor het sluiten van de overeenkomsten rond hadden. Zij hebben dan ook niet onrechtmatig gehandeld.
Dat betekent dat de vordering van de erven [naam eisers] wordt afgewezen.
De erven [naam eisers] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [naam gedaagden] worden tot op heden vastgesteld op € 914,00 aan griffierecht en € 2.148,00 aan salaris voor de advocaat
(2 punten volgens het liquidatietarief à € 1.074,00).
6 De beslissing
De rechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt de erven [naam eisers] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [naam gedaagden] vastgesteld op € 3.062,00, vermeerderd met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na heden tot de dag van algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
703