Executieverkoop perceel. Vordering hypotheekhouder tot betaling contractuele boete wegens het niet afnemen…

Team handel en haven

Zaak- en rolnummer: C/10/713805 / HA ZA 26-88

Proces-verbaal van de mondelinge behandeling en het mondeling vonnis van 6 oktober 2026

in de zaak van

[eiser] ,

wonend in [woonplaats]

eisende partij,

advocaat: mr. A. Bijnevelt,

tegen

[gedaagde] ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

advocaat: mr. J. Smael.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Rotterdam.

De zaak wordt behandeld door mr. B.J. Hermans, rechter, bijgestaan door V. Balesar als griffier.

Aanwezig zijn:

De rechter is overgegaan tot de mondelinge behandeling. De rechter stelt vast dat tot het procesdossier behoren:

De rechter heeft na de inhoudelijke behandeling en na een korte schorsing mondeling uitspraak gedaan. Daarvan is op grond van artikel 29a Rv dit proces-verbaal opgemaakt.

De rechter doet de volgende uitspraak.

[eiser] heeft aan [persoon B] een geldlening verstrekt van € 650.000,00. Als zekerheid voor de terugbetaling van deze lening heeft [persoon B] aan [eiser] een recht van hypotheek eerste in rang verleend voor een bedrag van € 877.500,00 op een perceel van [persoon B] plaatselijk bekend als [adres] in Nieuwerkerk aan den IJssel. [persoon B] heeft de lening niet afgelost. [eiser] heeft daarop de geldlening opgeëist en de openbare verkoop van het perceel aangezegd.

Met toestemming van de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag heeft [eiser] het perceel onderhands verkocht aan [gedaagde] voor een bedrag van € 950.000,00. De algemene voorwaarden voor executieverkopen 2017 zijn op de koopovereenkomst van toepassing verklaard. [gedaagde] heeft de koopsom voor de woning niet betaald. [eiser] heeft daarop de koopovereenkomst ontbonden. Volgens [eiser] moet [gedaagde] op grond van artikel 26 lid 2 van de veilingvoorwaarden een boete betalen van € 142.500,00. In deze procedure vordert [eiser] zowel rechtstreekse betaling van de boete door [gedaagde] als een verklaring voor recht dat de notaris de door [gedaagde] betaalde waarborgsom, verminderd met kosten en heffingen, ten titel van boete aan [eiser] moet betalen. Daarnaast heeft [eiser] conservatoir derdenbeslag onder de notaris gelegd ten laste van [gedaagde] . [eiser] vordert vergoeding van de beslagkosten en vordert bovendien rente en incassokosten.

De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] af en licht hierna toe waarom.

De vordering tot betaling van € 142.500,00 wordt afgewezen

De rechtbank overweegt dat [eiser] als hypotheekhouder geen rechtstreekse betaling van de boete door [gedaagde] kan eisen. Uit artikel 3:270 lid 1 BW volgt dat de koper de koopsom aan de notaris betaalt en niet aan de hypotheekhouder. De wet bepaalt niet letterlijk dat dit ook voor een boete op grond van de koopovereenkomst geldt, maar uit artikel 12 lid 2 van de veilingvoorwaarden volgt dat bij een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst de notaris de waarborgsom, verminderd met de kosten en heffingen, ten titel van boete moet uitkeren aan de in de veilingvoorwaarden gedefinieerde ‘Verkoper’, in dit geval [eiser] als hypotheekhouder. Dit betekent dat een eventuele boete, net als de koopsom, aan de notaris wordt betaald althans wordt verrekend met de waarborgsom en dus niet rechtstreeks aan de hypotheekhouder moet worden betaald. De vordering tot betaling van € 142.500,00 wordt daarom afgewezen.

De rechtbank ziet geen grond voor recht te verklaren dat de notaris de waarborgsom, verminderd met de kosten en heffingen, op grond van artikel 12 lid 2 van de veilingvoorwaarden ten titel van boete moet uitkeren aan [eiser] als hypotheekhouder. Daargelaten dat de notaris, tot wie de gevorderde verklaring voor recht (mede) is gericht, niet is gedagvaard door [eiser] , kan de rechtbank in dit stadium niet erop vooruitlopen dat een boete (volledig) aan [eiser] toekomt.

Artikel 12 lid 2 van de veilingvoorwaarden komt in essentie overeen met het bepaalde in artikel 3:270 lid 2 BW, namelijk dat de notaris de netto-opbrengst van de executieverkoop aan de hypotheekhouder moet uitkeren. Uit artikel 3:270 lid 2 BW volgt echter dat de notaris de netto-opbrengst aan de hypotheekhouder verstrekt voor de hoogte van de hypothecaire vordering en dat het overschot wordt uitgekeerd aan degene wiens goed is verkocht. Artikel 2:270 lid 3 BW bepaalt verder dat wanneer er (meer) hypotheekhouders, schuldeisers of beperkt gerechtigden zijn, de notaris de netto-opbrengst in beginsel bij een bewaarder stort. Zij kunnen eventueel een gerechtelijke rangregeling verzoeken op voet van artikel 3:271 lid 1 BW voor de verdeling van de executieopbrengst.

Uit de door partijen naar voren gebrachte feiten en omstandigheden, waaronder beschikkingen van de rechtbank Den Haag van 9 september 2025 en 4 februari 2026, volgt dat het verhypothekeerde perceel aan een nieuwe koper is verkocht voor een bedrag van € 811.000,00 en dat meerdere andere partijen beslag hebben gelegd op het perceel. De rechtbank Den Haag overweegt in een beschikking van 4 februari 2026, waarin zij toestemming geeft voor voornoemde verkoop aan een nieuwe koper, dat de hypothecaire vordering van [eiser] naar verwachting volledig kan worden voldaan uit deze verkoopopbrengst en dat de boete die [gedaagde] (mogelijk) moet betalen niet (volledig) aan [eiser] zal toekomen. [eiser] heeft in deze procedure tegen [gedaagde] over betaling van de boete niet toegelicht, laat staan met stukken onderbouwd, dat deze overweging niet juist is.

Voor zover [eiser] betoogt dat hij meer kan ontvangen dan het bedrag van zijn hypothecaire vordering en dus een voordeel kan behalen, namelijk door zich te verhalen op de koopsom die zijn hypothecaire vordering waarschijnlijk volledig dekt en aanvullend aanspraak te maken op de boete, stuit dit af op de wet en in het bijzonder de positie van een hypotheekhouder. Een hypotheekhouder kan niet meer ontvangen dan wat hem/haar op basis van zijn/haar hypotheek toekomt. Een mogelijk overschot van de executoriale verkoop, waar het bedrag van de boete toe kan behoren, komt dus toe aan eventuele andere hypotheekhouders, schuldeisers, beperkt gerechtigden of (als deze partijen zijn voldaan) degene wiens goed is verkocht (in dit geval [persoon B] ). De uiteindelijke verdeling moet door de notaris in een eventuele gerechtelijke rangregeling worden vastgesteld. Dat in de veilingvoorwaarden niet is opgenomen dat de boete niet altijd aan de veilende eersterangs hypotheekhouder toekomt, doet daaraan geen afbreuk. Deze voorwaarden gelden slechts voor zover de wet niet dwingend een andere regeling voorschrijft. Artikel 3:270 BW is van dwingend recht. Daarnaast volgt uit de definitie van ‘Verkoper’ in de veilingvoorwaarden dat de kwalificatie van ‘Verkoper’ geen wijziging brengt in de positie waaraan hij zijn bevoegdheid tot executoriale verkoop ontleent. Het ontvangen van een hoger bedrag dan het bedrag van de hypothecaire vordering vormt evident een wijziging van deze positie. Ook daarom kan [eiser] geen beroep doen op artikel 12 lid 2 van de veilingvoorwaarden.

De conclusie is dat de gevorderde verklaring voor recht niet wordt gegeven.

De rechtbank zal wegens het voorgaande ook de gevorderde beslagkosten en incassokosten afwijzen.

Dit vonnis betekent niet dat [gedaagde] de boete niet is verschuldigd, maar slechts dat [eiser] de boete niet rechtstreeks van haar kan vorderen en dat de rechtbank in dit stadium geen aanleiding ziet om vooruit te lopen op de verdeling van de netto-opbrengst van de executieverkoop.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten inclusief nakosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

• griffierecht € 7.062,00

• salaris advocaat € 4.102,00 (2 punten x tarief € 2.051,00)

• nakosten € 189,00 (plus eventuele verhoging, zie de beslissing)

Totaal € 11.353,00

[gedaagde] heeft geen rente over de proceskosten of uitvoerbaarverklaring bij voorraad gevorderd.

De rechtbank

wijst de vorderingen van [eiser] af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 11.353,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 98,00 extra betalen aan [gedaagde] , plus de kosten van betekening.