Sint Maarten. Vervolg op ECLI:NL:OGHACMB:2024:109. Listing agreement beëindigd.

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

de vennootschap naar vreemd recht

FIRENZE LTD,

gevestigd in Anguilla, B.W.I.,

oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

thans appellante in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel,

gemachtigden: mrs. M.R.B. Gorsira,

tegen

de besloten vennootschap

MELROSE REALTY B.V., h.o.d.n. LIGHTHOUSE REALTY,

gevestigd in Sint Maarten,

oorspronkelijk eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

thans geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel,

gemachtigden: mrs. C.R. Rutte en M.H.M. Janssen.

De partijen worden hierna Firenze en Lighthouse Realty genoemd.

1.1

Voor het procesverloop tot aan 17 januari 2024 verwijst het Hof naar zijn vonnis van die datum (verder: het tweede tussenvonnis), waarvan de inhoud geldt als hier herhaald en ingelast.

1.2

Op 20 februari 2024 heeft Lighthouse Realty een akte na tussenvonnis in incidenteel appel tevens nadere akte in principaal appel en heeft Firenze een akte houdende nadere uitlating na tweede tussenvonnis genomen. Op 13 maart 2024 heeft Lighthouse Realty een antwoordakte en heeft Firenze een antwoordakte tevens reactie op verzoek om op eerdere eindoordelen terug te komen en verzet tegen de wijziging van (de grondslag van) de eis in conventie genomen.

1.3

Vonnis is gevraagd en bepaald op vandaag.

Principaal appel

Het Hof komt niet terug van een bindende eindbeslissing

2.1

In het tweede tussenvonnis heeft het Hof overwogen dat Lighthouse Realty niet is geslaagd in het bewijs dat partijen de Overeenkomst zijn aangegaan voor de duur van één jaar, dat voor de verdere beoordeling als uitgangspunt geldt dat de looptijd van de Overeenkomst zes maanden bedroeg, dus van 1 maart 2016 tot 1 september 2016 en dat de Overeenkomst per 1 september 2016 rechtsgeldig door Firenze is beëindigd.

2.2

Lighthouse Realty heeft onder verwijzing naar artikel 4 lid 5 van de Overeenkomst gesteld dat ook in geval van verkoop en/of overdracht na het einde van de Overeenkomst, Firenze de volledige commissie is verschuldigd indien zij een koper heeft gevonden gedurende de looptijd van de Overeenkomst. Het Hof heeft in het tweede tussenvonnis hierover het volgende overwogen:

2.7

De aandelenoverdracht die tot gevolg had dat Villa Deseos werd verkocht aan een derde vond plaats op 31 oktober 2016, dus na het einde van de Overeenkomst. Lighthouse Realty stelt onder verwijzing naar artikel 4 lid 5 van de Overeenkomst dat ook in geval van verkoop en/of overdracht na het einde van de Overeenkomst, Firenze de volledige commissie is verschuldigd indien zij een koper heeft gevonden gedurende de looptijd van de Overeenkomst.

2.8

In haar conclusie na enquête en contra-enquête tevens akte uitlating na tussenvonnis heeft Lighthouse Realty hiertoe het volgende gesteld. Een dergelijk verkooptraject behelst het vinden van een koper, een due diligence onderzoek en de daadwerkelijke overdracht. Dit neemt de nodige tijd in beslag. Gelet op de datum van de aandelenoverdracht van 1 oktober 2016, kan het niet anders zijn dan dat Firenze reeds voor 1 september 2016, dus gedurende de looptijd van de Overeenkomst contact heeft gelegd met de koper en het bod van US$ 1.500.000 heeft ontvangen. Het zou zeer onwaarschijnlijk zijn als zich pas op of direct na 1 september 2016 en bovendien nog ruim voor aanvang van het hoogseizoen een koper bij Firenze zou hebben gemeld. Firenze is dus op grond van artikel 4 lid 5 van de Overeenkomst toch commissie verschuldigd, aldus Lighthouse Realty.

2.9

Dit betoog heeft LR pas na het getuigenverhoor in hoger beroep (voldoende duidelijk) gevoerd en moet worden aangemerkt als een nieuwe grondslag voor haar vordering. Weliswaar heeft zij in haar memorie van antwoord en in haar pleitnota in hoger beroep ook al aangevoerd dat Firenze voor 31 oktober 2016 contact moet hebben gehad met de koper, maar dit is toen niet aangevoerd als feitelijke grondslag voor een beroep op artikel 4 lid 5 van de Overeenkomst. Dit betoog moet daarom wegens strijd met de eisen van een goede procesorde buiten beschouwing worden gelaten. Ten overvloede overweegt het Hof dat het betoog niet meebrengt dat Firenze voor 31 oktober 2016 de koper heeft "secured" in de zin van artikel 4 lid 5 van de Overeenkomst.

2.3

Lighthouse Realty heeft het Hof verzocht om terug te komen van deze bindende eindbeslissing omdat er geen sprake is van een nieuwe grondslag die pas na het getuigenverhoor is aangevoerd. Ter onderbouwing voert Lighthouse Realty aan dat zij al eerder in de procedure, namelijk bij inleidend verzoekschrift onder 15, 17 en 18 en bij memorie van antwoord onder 2.3 e.v., een beroep heeft gedaan op artikel 4 lid 5 van de Overeenkomst.

2.4

In de memorie van antwoord onder 2.17 stelt Lighthouse Realty dat Firenze wanprestatie heeft gepleegd door (i) de aandelen in de eigenaar van Villa Deseos gedurende de looptijd van de Overeenkomst over te dragen en dit niet aan Lighthouse Realty te melden en (ii) door Lighthouse Realty onjuist te informeren over het eigenaarschap van het Tweede Perceel. Lighthouse Realty motiveert dit door te stellen dat Firenze haar niet heeft geïnformeerd over deze transactie en alles in het werk heeft gesteld om de transactie buiten het zicht van Lighthouse Realty te houden (2.24), het niet anders kan of Firenze heeft in de periode voor 31 oktober 2016 veelvuldig contact gehad met de koper (2.25), dat dit allemaal handelingen zijn waarover Firenze op grond van artikel 7 van de Overeenkomst Lighthouse Realty had moeten informeren en dat Firenze door dit na te laten haar verplichtingen heeft geschonden (2.27).

2.5

Voormelde stellingen zijn door Lighthouse Realty aangevoerd als feitelijke grondslag voor een beroep op artikel 7c van de Overeenkomst en niet voor een beroep op artikel 4 lid 5 van de Overeenkomst. In zoverre is niet gebleken dat bedoelde in het tussenvonnis gegeven overweging berust op een onjuiste feitelijke grondslag.

2.6

2.7

Lighthouse Realty stelt dat wat zij heeft aangevoerd als feitelijke grondslag voor een beroep op artikel 4 lid 5 van de Overeenkomst in ieder geval ook moet worden opgevat als feitelijke grondslag voor een beroep op artikel 7 sub c van de Overeenkomst en verzoekt het Hof dat alsnog te beoordelen. Lighthouse Realty heeft al eerder in de procedure, in de memorie van antwoord onder 2.26, aangevoerd dat Firenze artikel 7 sub c van de Overeenkomst heeft geschonden. Het beroep op schending van artikel 7 lid c van de Overeenkomst betreft dus geen nieuwe grondslag en zal door het Hof worden beoordeeld.

2.8

Artikel 7 sub c van de Overeenkomst luidt als volgt:

2.9

Firenze heeft gemotiveerd betwist dat zij gedurende de looptijd van de Overeenkomst, dus tussen 1 maart 2016 en 1 september 2016, heeft onderhandeld met de koper van Villa Deseos. Zij heeft ter onderbouwing hiervan het volgende aangevoerd. De Amerikaanse koper die de aandelen in Firenze -en dus Villa Deseos- heeft gekocht, heeft zich pas voor het eerst in september 2016, dus na beëindiging van de Overeenkomst, bij Firenze gemeld. Het betrof een toerist in de persoon van [belanghebbende] en aandeelhouder van de uiteindelijke koper van Villa Deseos (RX3). De heer [belanghebbende] voormeld heeft tijdens zijn verblijf op Sint Maarten Villa Deseos voor het eerst bezichtigd. Na de bezichtiging is hij terug gegaan naar Amerika, waar hij overleg heeft gevoerd met zijn medeaandeelhouders van RX3 en dit resulteerde uiteindelijk in de aankoop van Villa Deseos via een aandelentransactie.

2.10

Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft Lighthouse Realty haar stelling dat Firenze in strijd heeft gehandeld met artikel 7 sub c van de Overeenkomst onvoldoende nader onderbouwd. De enkele stelling dat het niet anders kan of Firenze moet voor 31 oktober 2016 veelvuldig contact hebben gehad met de koper dan wel voorafgaand aan 1 september 2016 reeds contact was gelegd met de koper is niet voldoende. De koop is immers uiteindelijk gesloten op 31 oktober 2016. De periode september 2016 tot 31 oktober 2016 kan niet als een dermate korte periode voor het sluiten van een overeenkomst worden aangemerkt dat reeds op die grond al onaannemelijk is dat de koper zich pas na 1 september 2016 heeft gemeld. Dat Firenze op 22 juli 2016 een bod van de hand heeft gewezen en drie dagen later de Overeenkomst opzegde duidt evenmin zonder meer op contact met de koper gedurende de Overeenkomst.

2.11

Niet is dus komen vast te staan dat Firenze gedurende de Overeenkomst heeft onderhandeld met een koper zonder deze door te verwijzen naar Lighthouse Realty. Het beroep van Lighthouse Realty op schending van artikel 7 sub c van de Overeenkomst wordt daarom verworpen.

2.12

Het Hof heeft in het tussenvonnis van 17 januari 2024 onder meer het volgende overwogen:

2.13

Artikel 6 van de Overeenkomst luidt als volgt:

2.14

2.13

Firenze stelt dat de strekking van artikel 6 van de Overeenkomst is te verzekeren dat bij een eventuele verkoop van het Tweede Perceel, Firenze ervoor instaat dat die verkoop en de levering kan en zal worden uitgevoerd. Lighthouse Realty stelt dat dit niet, althans niet de enige strekking van artikel 6 is. Lighthouse Realty heeft echter onvoldoende onderbouwd waarom aangenomen zou moeten worden dat artikel 6 van de Overeenkomst een bredere strekking heeft dan bescherming te bieden tegen beschikkingsonbevoegdheid. Gelet op de tekst van artikel 6 bezien in de context van de Overeenkomst als geheel en in het licht van wat partijen hebben aangevoerd, gaat het Hof er bij de verdere beoordeling van uit dat de (overwegende) strekking van artikel 6 van de Overeenkomst is om bescherming te bieden tegen eventuele beschikkingsonbevoegdheid van de verkoper.

2.14

Gelet op de verdere discussie tussen partijen moet het Hof beoordelen of artikel 6 van de Overeenkomst alleen wanneer daadwerkelijk een koopovereenkomst is gesloten bescherming biedt tegen beschikkingsonbevoegdheid van de verkoper of ook wanneer geen koopovereenkomst is gesloten. Lighthouse Realty stelt dat ongeacht of een koopovereenkomst is gesloten, Firenze commissie verschuldigd is bij een onjuiste mededeling over de eigendom van het Tweede Perceel. Zij voert ter onderbouwing het volgende aan. De strekking van artikel 6 van de Overeenkomst is om de exclusiviteit en de daaraan verbonden commissieaanspraak van Lighthouse Realty te waarborgen. Artikel 4 lid 6 van de Overeenkomst zou geen zelfstandige betekenis hebben als daarmee niet wordt beoogd om aanspraak op commissie op grond van artikel 6 veilig te stellen ongeacht of het tot een verkoop komt, aldus Lighthouse Realty.

2.15

Het Hof volgt Lighthouse Realty niet in haar stelling dat artikel 6 van de Overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat dit de exclusiviteit en daaraan verbonden commissieaanspraak beoogt te waarborgen. De exclusiviteit wordt immers gewaarborgd door artikel 7 van de Overeenkomst en bij schending daarvan, artikel 4 lid 5 van de Overeenkomst. De commissieaanspraak wordt geregeld in artikel 4 van de Overeenkomst, dat bepaalt in welke gevallen Lighthouse Realty recht heeft op commissie. Uit de Overeenkomst en meer in het bijzonder de bewoordingen van artikel 6 blijkt niet dat de strekking van artikel 6 in de eerste plaats is de exclusiviteit en commissieaanspraak te waarborgen in die zin dat schending van dat artikel, ook wanneer geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, leidt tot aanspraak op commissie. Hetgeen door Lighthouse Realty is gesteld leidt niet tot de conclusie dat partijen redelijkerwijs die betekenis aan de tekst mochten toekennen. Uit artikel 4 lid 2 van de Overeenkomst volgt immers als uitgangspunt dat commissie verschuldigd is bij “the closing of any sale or exchange of all or part of the Properties.” Ook de leden 3, 5 en 7 gaan uit van een koopovereenkomst. Weliswaar bevat artikel 4 lid 4 een uitzondering in die zin dat als de verkoper een bod weigert hij commissie verschuldigd is, maar dat brengt, anders dan Lighthouse Realty meent, niet mee dat zij te allen tijde recht heeft op commissie. Het feit dat artikel 4 leden 4 en 6, anders dan de overige leden een termijn van 30 dagen noemen waarna de commissie opeisbaar wordt, pleit evenmin zonder meer voor de uitleg van Lighthouse Realty.

2.16

Lighthouse Realty heeft nog aangevoerd dat bij de door Firenze voorgestane uitleg artikel 4 lid 6 van de Overeenkomst betekenisloos zou zijn. Het Hof volgt Lighthouse Realty daarin niet. Artikel 4 lid 6 heeft immers ook dan betekenis, namelijk in het geval een onjuiste mededeling wordt gedaan met betrekking tot de eigendom van onroerend goed, die ertoe leidt dat niet geleverd kan worden met als eventueel gevolg dat schade wordt geleden.

2.17

Dat artikel 9 van de Overeenkomst bepaalt wat geldt indien er geen verkoopprijs kan worden vastgesteld leidt evenmin tot de conclusie dat artikel 6 een andere strekking heeft dan hiervoor vermeld.

2.18

Ook volgt het Hof Lighthouse Realty niet in haar stelling dat artikel 6 beoogt bescherming te bieden tegen eventuele kwade trouw van [betrokkene]. Uit de tekst van dat artikelen noch uit andere feiten en omstandigheden kan dat worden afgeleid.

2.19

2.20

Het principaal appel slaagt en het incidenteel appel faalt. Het bestreden vonnis van 18 mei 2021 zoals hersteld op 4 juni 2021 wordt vernietigd en het Hof zal opnieuw rechtdoen. De vordering van Lighthouse Realty in conventie tot betaling van US$ 166.000,- aan commissie wordt afgewezen. Bij deze stand van zaken komt de vordering van Firenze in reconventie tot opheffing van het door Lighthouse Realty op 25 september 2019 gelegde beslag op Villa Deseos voor toewijzing in aanmerking. Een belangenafweging leidt niet tot een andere conclusie.

2.21

Firenze heeft bij memorie van grieven gevorderd om Lighthouse Realty te veroordelen tot terugbetaling aan Firenze van al hetgeen Firenze uit hoofde van het vernietigde vonnis aan Lighthouse Realty heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling door Firenze tot de algehele voldoening. Deze vordering zal worden toegewezen. Indien Firenze uit hoofde van het bestreden vonnis geen betalingen heeft verricht, zoals Lighthouse Realty bij memorie van antwoord heeft gesteld en onbetwist is gebleven leidt deze veroordeling niet tot enige terugbetalingsverplichting.

2.22

Lighthouse Realty wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in principaal en incidenteel hoger beroep.