Sint Maarten. Ontruiming verhuurd perceel waarop een woning is gebouwd.

Bij brief van 3 juli 2023 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [gedaagde 2] geschreven:

(…)
Our office has been retained by … [[geïntimeerde], toevoeging Hof] acting as proprietor of a parcel of land (…).
On August 16th 1999 you entered in to an lease agreement with my client (…).

In the lease agreement it is stipulated that as of the expiration date (Aug 16 2009) the lessee would vacate the premises and would break down everything build by the lessee, and to leave the parcel of land in the same state as before the commencement of the lease agreement. You never complied with the above mentioned. Instead, you ignored the several letters of my client and subleased the parcel of land without the permission of my client.

The last payment my client received from you was in October 2021. Client wishes to inform you again that the lease agreement has ended and therefore you are summoned to vacate the premises effective immediately and no later than July 14th 2023. Furthermore, you are hereby ordered to have the property returned to its original state prior to the commencement of the lease agreement.

Please note that there is a current outstanding of 20 months of rent being a total amount of $ USD 2000,-

(…)

De vordering en de beslissing van het Gerecht

Een enkel procedureel punt

De grieven

De gestelde huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant]

appellant] stelt, ook in hoger beroep, dat tussen hem en [geïntimeerde] stilzwijgend een huurovereenkomst is totstandgekomen. Hij onderbouwt dat aldus:

- [ geïntimeerde] wist dat [appellant], samen met zijn toenmalige echtgenote en dochter, vanaf enig moment woonde in het door hem en zijn broer [gedaagde 2] op het perceel gebouwde huis;

- [ gedaagde 2] is in 2005 vertrokken van het perceel; [appellant], zijn echtgenote en dochter zijn er toen blijven wonen; [gedaagde 2] heeft Sint Maarten in 2012 verlaten;

- de huur is tijdens de looptijd van de huurovereenkomst zowel door [gedaagde 2] als door hem betaald;

- over de periode na 1 september 2009 is de huur uitsluitend door [appellant] betaald;

- tussen [geïntimeerde] en [gedaagde 2] is jarenlang onderhandeld over verkoop van het perceel; na het vertrek van [gedaagde 2] is daarover onderhandeld tussen [geïntimeerde] en [appellant].

geïntimeerde] beroept zich erop dat zij bevoegd is om van [appellant] te eisen dat hij het perceel ontruimt, omdat hij niet het recht heeft om er te verblijven. [appellant] ontkent dit laatste en wijst er op diverse plaatsen in zijn processtukken onder meer op dat onduidelijk is in welke hoedanigheid [geïntimeerde] optreedt en wat haar relatie met [perceeleigenaar] is. Het Hof ziet dat in de openbare registers bij het Kadaster [perceeleigenaar] als eigenaar van het perceel staat vermeld, en niet [geïntimeerde]. Maar [appellant] heeft niet gevraagd om gevolgen te verbinden aan de door hem gesignaleerde onduidelijkheden. Daarom zal het Hof in dit kort geding daarop niet verder ingaan en zal het ervan uitgaan dat [geïntimeerde] optreedt als eigenaar of rechtsgeldig namens de eigenaar.

appellant] stelt dat hij huurder is van het perceel en op grond van een tussen hem en [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst het recht heeft om er te wonen. Indien de gestelde huurovereenkomst bestaat, valt de grondslag onder de vordering van [geïntimeerde] weg. Het beroep hierop is daardoor een bevrijdend verweer. Stelplicht en bewijslast daarvan rusten op [appellant].

geïntimeerde] heeft de door [appellant] gestelde feiten gemotiveerd weersproken. Als er niettemin van wordt uitgegaan dat [appellant] samen met [gedaagde 2] op het perceel een of meer woningen heeft gebouwd, dat hij daar met zijn dochter is gaan wonen, dat [gedaagde 2] daarvandaan is vertrokken in 2005, dat [appellant] c.s. daar toen zijn blijven wonen en dat [geïntimeerde] dat alles wist, brengt dat echter nog niet mee dat zij hem accepteerde als (opvolgend) huurder en het gebruik van het perceel om die reden aan [appellant] liet. Het feit dat de huur tot 1 september 2009 deels door [appellant] is betaald en die betaling door [geïntimeerde] is aanvaard, maakt dat niet anders. Het stond [appellant] vrij namens [gedaagde 2] te betalen en er was voor [geïntimeerde] geen reden om die betaling anders te duiden dan als een namens [gedaagde 2] gedane betaling. [gedaagde 2] was immers volgens de schriftelijke huurovereenkomst de (enige) huurder.

Uit de door [geïntimeerde] overgelegde mailcorrespondentie uit 2009 blijkt dat tussen [geïntimeerde] en de vroegere partner van [appellant], [ex-partner appellant], is onderhandeld over verkoop van het perceel. Uit niets blijkt dat [geïntimeerde] redelijkerwijs moest begrijpen dat [ex-partner appellant] daarbij niet namens [gedaagde 2] optrad. Dat [gedaagde 2] de wederpartij was en niet [appellant] vindt bevestiging in de door [appellant] overgelegde verklaring van 21 februari 2012. Die verklaring is immers volgens [appellant] zelf ondertekend door [gedaagde 2] (niet: [appellant]) en [geïntimeerde]. [appellant] beroept zich in zijn schriftelijk pleidooi nog op de verklaring van [ex-partner appellant] van 7 mei 2025, waarin het Hof bevestiging zou moeten zien van een aantal feiten en omstandigheden die [appellant] heeft gesteld. Het Hof is echter hierboven al van die feiten en omstandigheden uitgegaan, al of niet veronderstellenderwijs.

Dat in de jaren na 2012 sprake is geweest van onderhandelingen over verkoop met hem heeft [appellant] niet onderbouwd. Met [ex-partner appellant] is daarover kennelijk niet gesproken, want zij is volgens haar verklaring in september 2009 naar Canada verhuisd. Wel blijkt dat in 2023, na de sommatie aan [gedaagde 2] om te ontruimen, tussen partijen is gesproken over eventuele verkoop van het perceel. Dat contact duidt echter niet op een aanvaarding van [appellant] als huurder, maar past veeleer in een streven van partijen of een van hen om te pogen een oplossing in der minne te bereiken.

Ook in hoger beroep is op deze gronden onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter, indien de zaak aan deze wordt voorgelegd, zal oordelen dat tussen [geïntimeerde] en [appellant] een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Zeer waarschijnlijk zal ook de bodemrechter [appellant] tot ontruiming van het perceel veroordelen omdat hij en zijn dochter daar onrechtmatig verblijven.

Bij die stand van zaken heeft [geïntimeerde] het recht om te vorderen dat [appellant] het perceel ontruimt, mede omdat het eigendomsrecht zwaar weegt. De ruimte voor een belangenafweging is uiterst beperkt. In het bijzonder geldt dat misbruik van recht of de afwezigheid van enig redelijk belang bij de gevorderde ontruiming tot afwijzing van de vordering van [geïntimeerde] zou kunnen leiden. Van het een noch het ander is sprake: [geïntimeerde] wil verkopen en dat geeft haar een redelijk belang bij de gevorderde ontruiming. [appellant] en zijn dochter worden daardoor getroffen in hun woonbelang en lijden ook financieel nadeel, maar dat ontneemt de redelijkheid niet aan het streven van [geïntimeerde] om het perceel leeg te kunnen verkopen, ook niet als hierbij wordt betrokken dat de meerderjarige dochter van [appellant] behoeftig is. Dit laatste is niet bestreden, maar het is niet duidelijk waaruit die behoeftigheid bestaat zodat ook niet kan worden aangenomen in welke mate dit een verhuizing voor haar en/of voor [appellant] extra nadelig maakt. Dat de ontruiming gelet op alle nadelen daarvan voor [appellant] c.s. zo bezwaarlijk is dat [geïntimeerde] misbruik maakt van haar bevoegdheid om het onrechtmatige verblijf van [appellant] c.s. te beëindigen, is niet aannemelijk gemaakt. De uitoefening van het recht van [geïntimeerde] om op korte termijn te verkopen is dan ook geen misbruik van eigenaarsbevoegdheden.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het vonnis van het Gerecht van 20 september 2024;

veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure en begroot die kosten op

Cg 240,50 aan verschotten;

verklaart dit vonnis ten aanzien van de uitgesproken veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.P.M. ter Berg en H.E. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 28 juli 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.