Verboden splitsing van een kavel, die wordt ‘rechtgezet’ door een rectificatieakte, Voldoet de daarin…

registratienummer: BON202300186

datum uitspraak: 29 november 2023

VONNIS

in de zaak van:

[eisers in conventie, gedaagden in reconventie]

beiden wonende te Bonaire,

eisers in conventie,

gedaagden in reconventie,

gemachtigde: mr. M.G. van Dijk,

tegen

[naam vereniging]

gevestigd te Bonaire,

gedaagde in conventie,

gemachtigde: mr. D.A.H. Segbert,

en

2. [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie]

gedaagden in conventie,

eiseressen in reconventie,

gemachtigde: mr. A.C.A. Gonzales.

Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] worden genoemd en gedaagden respectievelijk [de Vereniging], [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie].

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift met producties

• de conclusie van antwoord van de Vereniging

• de conclusie van antwoord tevens van voorwaardelijke eis in reconventie van [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie]

• de akte wijziging van eis in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie]

• de aanvullende producties 7A en 7 B van [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie]

• een aanvullende productie (declaratie advocaatkosten) van de Vereniging

• de comparitie van partijen van 25 oktober 2023 en de bij die gelegenheid door de gemachtigde van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] overgelegde spreekaantekeningen.

1.2.

Ten slotte is vonnis is bepaald op heden.

2.1.

Op 12 september 1997 zijn [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en haar toenmalige [partner gedaagde 1] eigenaar geworden van kavel 18 (hierna: de kavel) in het verkavelingsplan [landgoed] te Bonaire. De kavel wordt gevormd door de kadastrale percelen 163 en 168.

2.2. [

gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [partner gedaagde 1] verkregen de kavel rechtstreeks van de ontwikkelaar, middels een enkele notariële akte waarin tevens de andere kavels aan de overige eigenaars in de verkaveling werden geleverd. In deze akte hebben alle eigenaars zich verbonden aan een aantal in die akte als zodanig aangeduide persoonlijke verplichtingen, waaronder de verplichting om deze aan eventuele rechtsopvolgers op te leggen en deze op hun beurt weer aan hun rechtsverkrijgers op te leggen, enzovoort.

2.3.

Een van de verplichtingen (hierna ook: PV 1) betreft het verbod om de in de akte genoemde percelen te herverkavelen of te splitsen. In de akte is bepaald dat in geval van onder andere deze verplichting de Vereniging de overtreder daarvan schriftelijk in kennis zal stellen en hem daarbij een redelijke termijn van niet langer dan drie maanden zal geven om de overtreding op zijn eigen kosten ongedaan te maken, bij gebreke waarvan de overtreder aan de Vereniging een boete zal verbeuren van NAf 20.000,00 ineens en NAf 500,00 voor iedere dag dat de overtreding voortduurt (deze ‘verplichting’ hierna ook: PV 29).

2.4.

De eigenaars zijn “ter garandering van een gedegen beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen” verplicht lid van de Vereniging (deze verplichting hierna ook: PV 28).

2.5.

In 2005 zijn [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [partner gedaagde 1] uit elkaar gegaan, waarbij de kavel in een daartoe op 20 september 2005 verleden notariële akte alleen aan [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] is toebedeeld. In de akte is de kavel op min of meer dezelfde wijze als in de onder 2.2. bedoelde aankomstakte omschreven, en wel als volgt:

2.6.

Op 10 augustus 2020 zijn [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] met elkaar gehuwd, in en met een, kort gezegd, tot de genoemde percelen beperkte gemeenschap van goederen Het huwelijk is op 5 februari 2021 ontbonden, waarna op 21 juli 2021 een verdelingsakte (hierna: de verdelingsakte) is verleden waarbij perceel 168 is toebedeeld aan [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en perceel 163 aan [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie]. De percelen c.q. de kavel zijn in die akte als volgt omschreven:

2.7. [

eisers in conventie, gedaagden in reconventie] heeft zich verzet tegen de gescheiden toedeling van de (kadastrale) percelen zoals hiervoor beschreven. In een e-mail aan de Vereniging van 4 februari 2023 heeft hij geschreven dat hij uit informatie van het kadaster heeft begrepen dat de twee percelen op naam van verschillende eigenaars zijn gesteld, en verzoekt hij de Vereniging om [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] te vragen de situatie terug te draaien (“reverse the situation”) en haar daarvoor ingevolge PV 29 een termijn te stellen (“to invoke article 29 of the PO immediately”).

2.8.

Na e-mails tussen de Vereniging en [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] waarin zich een discussie ontspint over de vraag of de (kadastrale) percelen 168 en 163 op naam van verschillende eigenaars mogen staan, schrijft de Vereniging uiteindelijk aan [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] in een e-mail van 17 maart 2023 het volgende:

2.9.

Op 26 mei 2023 hebben [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] een rectificatieakte doen passeren waarin zij verklaren te hebben gedwaald omtrent hun overeenkomst van verdeling en de overeenkomst met die akte te vernietigen. In de akte (hierna ook: rectificatieakte) is bepaald dat daarmee de verdelingsakte wordt gerectificeerd op zodanige wijze dat de partijen alle handelingen verrichten die partijen in een rechtstoestand brengen welke overeenkomt met een rechtstoestand gelegen direct voorafgaand aan de verdeling en dat zo nodig, indien onherroepelijk komt vast te staan dat partijen niet slagen in de vernietiging van de overeenkomst, partijen elkaar hun onverdeelde helft van de onroerende zaken A en B zullen leveren. In de rectificatieakte is als ‘historie’ opgenomen:

2.10.

Voornoemde akte is op 29 mei 2023 ingeschreven bij het kadaster, waarna, blijkens een daartoe kort voor de zitting overgelegde schriftelijke inzage, het recht van eigendom van ieder van beide (kadastrale) percelen op naam van [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] staat.

2.11.

Op 12 juni 2023 zijn [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] hertrouwd.

in conventie

3.1. [

eisers in conventie, gedaagden in reconventie] vordert,

3.2.

3.3. [

gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] voeren verweer. [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] stellen dat met de rectificatieakte voldoende duidelijk is dat de eerdere verdelingsakte is komen te vervallen. [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] staan nu geregistreerd als eigenaar van beide percelen die tezamen kavel 18 vormen en welke als zodanig niet splitsbaar zijn. Door het hertrouwen van [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] vallen deze in hun daardoor inmiddels niet meer ontbonden beperkte huwelijksgoederengemeenschap. Echter, primair stellen zij dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] geen vordering tegen hen heeft omdat het recht om naleving van een persoonlijke verplichting te vorderen ingevolge PV 29 is voorbehouden aan de Vereniging.

3.4.

De Vereniging voert het verweer dat zij [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] ingevolge PV 29 een termijn van drie maanden hebben gegeven om de situatie die door de verdelingsakte is ontstaan ‘recht te zetten’, waarna [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] tijdig, binnen die termijn, een rectificatieakte hebben doen passeren. Het is aan de Vereniging om zelfstandig te beoordelen of een overtreding binnen de gegeven termijn is verholpen en of rechtsmaatregelen tegen een betrokken eigenaar moeten worden getroffen. Het is niet aan [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] om de daarin door de Vereniging te nemen stappen te bepalen. Daarom komt [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] geen vorderingsrecht toe tegen de Vereniging, waardoor hij in zijn vorderingen tegen de Vereniging niet ontvankelijk zou zijn. Tot slot stelt de Vereniging dat sprake is van een evidente ongegrondheid van de vordering van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] waardoor sprake is van misbruik van procesrecht. [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] zou daarom in de door de Vereniging gemaakte werkelijke proceskosten moeten worden veroordeeld.

3.5.

Op de stellingen en het verweer van partijen zal hierna, voor zover nodig, verder worden ingegaan.

3.6. [

gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] vorderen, onder de voorwaarde dat de conventionele vordering wordt afgewezen, dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] wordt veroordeeld tot vergoeding van de door hen werkelijk gemaakte advocaatkosten en de kosten van hun persoonlijke inspanningen om de afwijzing van de conventionele vordering te realiseren, als nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

3.7.

Aan hun vordering leggen zij ten grondslag dat sprake is van misbruik van procesrecht omdat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] de door de Vereniging gestelde termijn van drie maanden niet heeft afgewacht door nog voor die tijd het verzoekschrift in deze zaak in te dienen. [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] hebben na het verzoekschrift, maar binnen deze termijn de rectificatieakte doen passeren waarmee het probleem dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] met de verdelingsakte heeft is opgelost.

3.8. [

eisers in conventie, gedaagden in reconventie] voert verweer, waarop hierna, voor zover nodig zal worden ingegaan.

in conventie

4.1. [

gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] voeren, ieder op andere gronden, primair het verweer dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De Vereniging voert het verweer dat zij zelfstandig mag beoordelen of sprake is van een overtreding van een persoonlijke verplichting in de leveringsakten en of het nemen van rechtsmaatregelen op zijn plaats is. [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] is volgens haar niet gerechtigd om zelfstandig te bepalen hoe met een eventuele overtreding door één van de leden de Vereniging moet worden omgegaan. [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] voeren, op hun beurt, het verweer dat niet de eigenaars maar uitsluitend de Vereniging de bevoegdheid heeft om nakoming te vorderen van de persoonlijke verplichtingen.

4.2.

Het oordeel hierover is als volgt. Het is niet aan de Vereniging zelf om te bepalen hoe met een overtreding van de persoonlijke verplichtingen moet worden omgegaan. In de leveringsakten is bepaald dat bij niet naleving van een van de persoonlijke verplichtingen de Vereniging een redelijke termijn zal stellen van niet langer dan drie maanden en dat de overtreder een boete zal verbeuren als de overtreding niet binnen die gestelde termijn ongedaan wordt gemaakt. Uit deze directieve formulering volgt dat het niet gaat om een discretionaire bevoegdheid van de Vereniging, maar om een verplichting die de Vereniging op zich heeft genomen jegens alle eigenaars. De eigenaars mogen erop rekenen dat de Vereniging bij een inbreuk ingrijpt op de wijze zoals beschreven, alsook de nodige rechtsmaatregelen neemt om nakoming van de betreffende verplichting te verzekeren. De conclusie daaruit is dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] ontvankelijk is in zijn vorderingen tegen de Vereniging.

4.3.

De door [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] gestelde niet ontvankelijkheid van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] in zijn vorderingen jegens hen wordt als volgt beoordeeld. De persoonlijke verplichtingen gelden ook tussen de eigenaars onderling. In de leveringsakten is immers bepaald dat de eigenaars elkaar de daarin genoemde persoonlijke verplichtingen opleggen, alsook dat zij deze over en weer aanvaarden. Dat, zoals hiervoor overwogen, uit dezelfde akten volgt dat de Vereniging zal moeten ingrijpen bij een overtreding van een verplichting betekent niet dat niet ook een eigenaar een andere eigenaar op een overtreding van een persoonlijke verplichting zou kunnen aanspreken. Hieruit volgt dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] ook in zijn vorderingen jegens [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] ontvankelijk is.

4.4.

Inhoudelijk gaat het nu nog om het volgende. [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] heeft zijn verzoekschrift ingediend op 9 mei 2023. Dat was nog voordat de door de Vereniging aan [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] gestelde termijn van drie maanden om de verdelingsakte ‘recht te zetten’ was verstreken. Daarna hebben [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie], nog binnen die termijn de verdelingsakte ongedaan gemaakt door het doen passeren van een rectificatieakte. De discussie is nu of met de rectificatieakte de verdelingsakte daadwerkelijk is rechtgezet. [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] meent van niet. Hij stelt dat met de rectificatieakte de splitsing niet ongedaan is gemaakt, maar integendeel is bestendigd omdat daarin de historie onjuist is weergegeven. Anders dan in de rectificatieakte als historie is weergegeven, was er geen sprake van een verkrijging door [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] van twee onroerende zaken – de kadastrale nummers 163 en 168 – maar van één onroerende zaak, namelijk de onroerende zaak die wordt aangeduid als kavel 18. Uit deze onjuiste weergave volgt dat nog steeds sprake is van een (niet toegestane) splitsing van die kavel.

4.5.

Het gerecht kan [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] niet in deze redenering volgen. Voor eenieder die de verdelingsakte leest zal duidelijk zijn dat sprake is van een enkele kavel die door twee afzonderlijke (kadastrale) percelen wordt gevormd. Of daarmee sprake is van één onroerende zaak of twee onroerende zaken is een semantische discussie die er niet toe doet. Waar het om gaat is dat de kavel niet gesplitst mag worden in die zin dat de twee percelen waaruit het bestaat in één en dezelfde hand moeten blijven. Ze mogen slechts tezamen, dus als één geheel, worden verkocht. Dit laat echter onverlet dat de eigendom voor beide percelen afzonderlijk in het kadaster moet worden ingeschreven. Dat is nu eenmaal het gevolg van de omstandigheid dat er geen kadastrale aanduiding bestaat voor kavel 18, maar alleen voor de twee percelen waardoor het wordt gevormd. Dat het om een enkele en onsplitsbare kavel gaat volgt uit de daartoe strekkende persoonlijke verplichting (PV 1), die voor alle duidelijkheid nog samen met de andere persoonlijke verplichtingen in de rectificatieakte is overgenomen. Ook daarom zal het voor eenieder die de rectificatieakte leest volkomen duidelijk zijn dat de twee percelen van kavel 18 niet afzonderlijk mogen worden verkocht. Door en met de verdelingsakte is sprake geweest van een niet toegestane splitsing van kavel 18, immers kwamen de twee percelen daarmee in verschillende handen, namelijk in die van [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en van [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie], maar door de rectificatieakte is dat rechtgezet. [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] staan nu bij het kadaster geregistreerd als eigenaar, ieder voor de helft, van beide percelen.

4.6.

Het voorgaande leidt ertoe dat er nu niets meer nodig is om door de verdelingsakte een spreekwoordelijke streep te zetten. Met de rectificatieakte is dat immers al gebeurd. Dat leidt ertoe dat de vordering onder B – het alsnog doen passeren van een akte tot ongedaanmaking – zal worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering onder C, immers zijn [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] geen boete aan de Vereniging verschuldigd, immers hebben zij de rectificatieakte binnen de daarvoor aan hen gestelde termijn van drie maanden doen passeren. Met de afwijzing van de vorderingen onder B en C heeft [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] geen belang meer bij de onder A gevorderde verklaring van recht, die immers alleen de strekking heeft op die vorderingen vooruit te lopen. Daarom zal ook die vordering worden afgewezen. Nu, zoals hiervoor beoordeeld, [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] een rechtstreeks beroep toekomt op de persoonlijke verplichtingen, wordt niet meer toegekomen aan een beoordeling van het onder die voorwaarde subsidiair gevorderde onder D en E, zodat ook die vorderingen niet toewijsbaar zijn. Tot slot volgt hieruit dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] geen aanspraak kan maken op de door hem gemaakte werkelijke proceskosten, waardoor ook de daartoe strekkende vorderingen onder F en G zullen worden afgewezen.

4.7.

4.8.

Het gerecht wijst met deze kostenveroordeling af het verzoek van de Vereniging om [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] in de werkelijke kosten van de procedure te veroordelen. Een volledige proceskostenveroordeling kan alleen aan de orde zijn als sprake is van misbruik van procesrecht of een onrechtmatig handelen. Hiervan is sprake als het instellen van een vordering of het voeren van een verweer, gelet op de evidente ongegrondheid ervan in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Van dat laatste kan pas sprake zijn als de eiser zijn vordering of gedaagde zijn verweer baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid op voorhand kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hebben. Naar het oordeel van het gerecht is daarvan in dit geval geen sprake. Hoewel [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] zijn vordering vroegtijdig heeft ingesteld, namelijk nog voordat de door de Vereniging aan [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] gegeven termijn was verstreken, heeft zich daarna in de procedure een debat tussen partijen ontsponnen over een wezenlijke vraag, namelijk of met de daarna verleden rectificatieakte de verdelingsakte en de daaruit volgende splitsing ongedaan is gemaakt. Van een evidente ongegrondheid van de door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] daarin ingenomen stellingen is geen sprake, althans niet van een zodanige ongegrondheid dat in dat verband sprake zou zijn van misbruik van procesrecht.

4.9.

Met dezelfde overwegingen als hiervoor zal de ook op een veroordeling in de werkelijke proceskosten gerichte reconventionele vordering van [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie zullen zij in de proceskosten, vast te stellen aan de hand van het liquidatietarief, worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] worden begroot op USD 698,00 (2 punten x 0,5 x tarief V) aan salaris gemachtigde.

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] in de kosten van de procedure van de Vereniging, die worden begroot op USD 1.640,00, en aan de Vereniging moeten worden voldaan binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de nakosten van USD 223,00 en te vermeerderen met USD 84,00 indien het vonnis wordt betekend nadat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] niet aan het vonnis heeft voldaan na een aanschrijving van de Vereniging waarin hem een termijn voor voldoening daaraan van veertien (14) dagen is gegeven,

5.3.

verklaart het onder 5.2. bepaalde uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

veroordeelt [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] in de kosten van de procedure van [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] welke worden begroot op USD 1.640,00 voor hen gezamenlijk en hoofdelijk aan hen moet worden betaald, des dat hij aan de een zal hebben betaald hij jegens de ander zal zijn bevrijd,

5.5.

wijst de vorderingen af,

5.6.

veroordeelt [gedaagde 1 in conventie, eiseres 1 in reconventie] en [gedaagde 2 in conventie, eiseres 2 in reconventie] hoofdelijk, des dat de een zal hebben voldaan de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten die aan de zijde van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] worden begroot op USD 698,00.