WOZ; gecorrigeerde vervangingswaarde; taxatiewijzer

12 maart 2026

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 13 februari 2025 in de zaak met kenmerk AMS 24/1881 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak [straat 1] 175 te [Z] (het object) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 325.000.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.

Het daartegen ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

In het daartegen ingestelde hoger beroep heeft de gemachtigde van belanghebbende een pro forma hogerberoepschrift, een motivering en een recente machtiging ingediend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 januari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

Daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld heeft de heffingsambtenaar op 27 januari 2026 een nadere onderbouwing van de waarde van het object ingebracht. Belanghebbende heeft op 17 februari 2026 een nader stuk ingebracht.

Het Hof heeft partijen hierna op 19 februari 2026 gedurende twee weken in de gelegenheid gesteld een nadere zitting te verzoeken. Van deze gelegenheid hebben partijen geen gebruik gemaakt. Daarop heeft het Hof het onderzoek gesloten.

Belanghebbende gebruikt het object als kinderdagverblijf. Het pand is gebouwd in 1905 en heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 450 m².

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft onder andere het volgende overwogen (de heffingsambtenaar wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘verweerder’):

“8.1. De rechtbank overweegt dat indien beide partijen voor de vaststelling van de

GVW de richtlijnen van een [bedrijf 1] tot uitgangspunt nemen, uit de rechtspraak van de

Hoge Raad volgt dat de partij die van die richtlijnen wil afwijken, de gronden daarvoor moet

stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat voor de

levensduur moet worden aangesloten bij de [bedrijf 1] en heeft voor het overige — met

uitzondering van de restwaarde - de taxatie van de heffingsambtenaar op basis van de

richtlijnen van de [bedrijf 1] niet betwist. Anders dan de taxateur van eiseres ter zitting

heeft gesteld, heeft eiseres de richtlijnen van de [bedrijf 1] dus niet geheel afgewezen

maar de [bedrijf 1] alleen niet geaccepteerd als onderbouwing van de restwaarde. De

rechtbank volgt het oordeel van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden3 dat eiseres daarmee -

net als de heffingsambtenaar - voor de vaststelling van de GVW van het pand de richtlijnen

van de [bedrijf 1] als uitgangspunt heeft genomen. Dat betekent dat op eiseres de

bewijslast rust voor de door haar gestelde lagere restwaarde en op de heffingsambtenaar

voor de verlengde levensduur voor de ruwbouw.

Restwaarde

De heffingsambtenaar heeft ter zitting in hoger beroep naar aanleiding van vragen van het Hof de stelling betrokken dat de waarde in het economisch verkeer van het object de door hem bepaalde gecorrigeerde vervangingswaarde daarvan ontstijgt. Indachtig het in 5.1 vooropgestelde heeft het Hof hem de gelegenheid geboden deze stelling te onderbouwen. Hiertoe heeft de heffingsambtenaar zijn nader stuk ingebracht (zie 1.6), waarin hij de waarde van het object nader onderbouwd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hij heeft hiertoe de huurwaarde voor de onroerende zaak bepaald door de huurwaardes van een drietal vergelijkingsobjecten te analyseren. De door hem daaruit afgeleide huurwaarde van het object heeft hij vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die hij heeft afgeleid van de verkoopcijfers van een vijftal vergelijkbare objecten (het betreft drie crèches, een kinderdagverblijf en een hogeschool). Hij komt hiermee tot een waarde van het object van € 1.008.000, ruim het drievoudige van de WOZ-waarde.

De door de heffingsambtenaar voor het bepalen van de huurwaarde gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn in gebruik als kantoor (twee objecten) respectievelijk als sportzaal. Met dit verschil in gebruik heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door een aanzienlijk lagere huur voor het object in aanmerking te nemen; de gemiddelde huur van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 338/m2, voor het object heeft de heffingsambtenaar gerekend met een huur van € 172/m2.

Enkele van de door de heffingsambtenaar gehanteerde verkooptransacties zijn wat verder afgelegen van de waardepeildatum; twee vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar van de waardepeildatum verkocht, twee binnen twee jaar en de vijfde is ruim 2½ na de waardepeildatum verkocht. De gemiddelde kapitalisatiefactor die uit deze verkopen volgt is 17,5. Bij de waardebepaling van het object heeft de heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor gehanteerd van 12,5, hetgeen ruimschoots lager is dan de laagste (15,3) van de vijf factoren die hij uit de verkooptransacties heeft afgeleid.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de inbreng van het nadere stuk van 27 januari 2026 alsnog heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte gegevens daartoe toereikend. Gelet op het aanzienlijke verschil, van € 683.000, tussen de door de heffingsambtenaar afgeleide werkelijke waarde en de WOZ-waarde van het object acht Hof voorts ruimschoots voldoende compensatie aanwezig voor de omstandigheden dat de voor de huurwaarde gebruikte vergelijkingsobjecten een ander gebruik kennen en dat enkele van de verkooptransacties wat verder van de waardepeildatum zijn verwijderd.

Het Hof voegt hieraan het volgende toe. Eén van de door de heffingsambtenaar ingebrachte verkooptransacties betreft [straat 2] 84 te [Z] (het vergelijkingsobject beslaat de begane grond en het souterrain van [straat 2] 82, 84 en 86). Deze onroerende zaak is in gebruik als crèche, is gelegen in een mindere buurt dan het object en kent een ongeveer gelijke gebruiksoppervlakte (475 m2). Het is binnen een jaar na de waardepeildatum verkocht voor € 1.500.000. Naar het oordeel van het Hof is enkel deze verkooptransactie reeds voldoende om aannemelijk te achten dat de WOZ-waarde van € 325.000 van het object niet te hoog is vastgesteld. De overige door de heffingsambtenaar ingebrachte vergelijkingsobjecten bieden steun aan dit oordeel. In hetgeen belanghebbende hier tegenover heeft gesteld in haar nadere stuk van 17 februari 2026 ziet het Hof geen aanleiding daar anders over te oordelen.

Nu de door partijen op basis van het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ bepaalde waardes niet hoger zijn dan de waarde bepaald op basis van het tweede lid daarvan, missen de eerstbedoelde waardebepalingen belang in dit geschil gelet op het in 5.1 vooropgestelde. Het Hof zal daar dan ook aan voorbijgaan. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft ingebracht leidt niet tot een ander oordeel.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

Voor een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 12 maart 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: