Kort geding. Huurrecht woonruimte. Hof vernietigt ontruimingsvonnis vanwege overwegend belang huurder bij…

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)

zaaknummer : 200.358.414/01 KG

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 11720770 \ VV EXPL 25-41

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 juli 2026

in de zaak van

[appellant] ,

zonder vaste woon- of verblijfplaats,

appellant,

advocaat: mr. S.G.H. Langeweg te Koog aan de Zaan,

tegen

STICHTING WOONZORG NEDERLAND,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. P.L.T. Roks te Tilburg.

Partijen worden hierna [appellant] en Woonzorg genoemd.

Huurder komt in beroep tegen een ontruimingsvonnis in kort geding van de kantonrechter. Op grond van een handgemeen tussen huurder en een medehuurder heeft de kantonrechter overwogen dat het in hoge mate waarschijnlijk is dat de huurovereenkomst met huurder in een bodemprocedure wordt ontbonden en dat, daarop vooruitlopend, verhuurder spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Het hof komt tot een ander oordeel. De gevolgen van de ontruiming zijn voor deze 84-jarige huurder zo ernstig dat zijn belang bij het behoud van de woonruimte totdat in een bodemprocedure op de vordering tot ontbinding en ontruiming is beslist, zwaarder weegt dan het belang van verhuurder bij ontruiming.

[appellant] is bij dagvaarding van 17 juli 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 26 juni 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Woonzorg als eiseres en [appellant] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

Op 16 juni 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, aan de zijde van Woonzorg aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De kantonrechter heeft onder 2.1. tot en met 2.8. van het bestreden vonnis de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven. Dat [appellant] blijkens grief I het niet eens is met de inhoud van de door zijn buurvrouw gedane aangifte, neemt niet weg dat die is gedaan. Ook het hof neemt daarom de feiten uit het bestreden vonnis tot uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere relevante feiten, zijn die feiten de volgende.

Woonzorg is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en richt zich met name op de huisvesting van senioren en mensen met een zorgvraag. Woonzorg en [appellant] zijn met ingang van 1 februari 2004 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot een sociale huurwoning in [plaats] (hierna: de woning). De woning maakt onderdeel uit van een seniorenwooncomplex (hierna: het complex). [appellant] is thans [jaar] .

Naast [naam 1] , op nummer [nummer 2] , woont [naam 2] (hierna: [naam 2] ). De thuishulp van [naam 2] , [naam 3] (hierna: [naam 3] ) heeft de politie gebeld. Bij aankomst van de politie heeft [naam 1] aangifte gedaan van mishandeling. Zij heeft in die aangifte onder andere verklaard:

De politie heeft een foto gemaakt van het letsel van [naam 1] en bij de aangifte gevoegd. Dat letsel duidt erop dat [naam 1] stevig bij haar armen is vastgepakt.

[naam 3] heeft op 18 februari 2025 per mail een getuigenverklaring afgelegd. Zij heeft daarin onder meer het volgende verklaard:

Op 11 maart 2025 heeft [naam 2] onder meer het volgende verklaard over [appellant] :

Na het incident heeft Woonzorg [appellant] bij brief van 18 februari 2025 uitgenodigd voor een gesprek bij haar op kantoor op 28 februari 2025. Op 25 februari 2025 heeft [appellant] telefonisch doorgegeven dat hij niet zou verschijnen. Woonzorg heeft van dit gesprek een audio-opname in het geding gebracht.

Bij brief van 7 april 2025 is [appellant] nogmaals door Woonzorg uitgenodigd voor een gesprek op haar kantoor op l5 april 2025. Op 14 april 2025 heeft [appellant] laten weten niet te zullen verschijnen.

Kort daarna heeft [appellant] zich, zonder voorafgaande afspraak, gemeld bij de balie van het kantoor van Woonzorg en is door een collega van de zaaksbehandelaar te woord gestaan.

Woonzorg heeft [appellant] per brief van 29 april 2025 verzocht de huurovereenkomst zelf door opzegging te beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van een maand. [appellant] heeft hier geen gevolg aan gegeven.

Na het bestreden vonnis heeft [appellant] in kort geding schorsing van de tenuitvoerlegging gevorderd. Dit is bij vonnis van 27 augustus 2025 deels toegewezen in die zin dat de tenuitvoerlegging is geschorst tot 27 november 2025. Vervolgens heeft op 9 december 2025 alsnog de ontruiming plaatsgevonden.

Sinds de ontruiming is [appellant] zonder vaste woon- en verblijfplaats. [appellant] verblijft nu na een wekenlange ziekenhuisopname binnen de maatschappelijke opvang voor dak- en thuislozen en wordt daarin begeleid door ambulant hulpverlener M.E. Koepon (hierna: Koepon). Hij reageert op aangeboden huurwoningen maar vooralsnog zonder succes.

Woonzorg heeft bij de kantonrechter gevorderd om [appellant] bij vonnis te veroordelen tot ontruiming van de woning met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, alles uitvoerbaar bij voorraad. Aan haar vordering heeft Woonzorg ten grondslag gelegd dat [appellant] [naam 1] op 13 februari 2025 ernstig heeft mishandeld en dat dit een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert, die ontbinding in een eventuele bodemprocedure zou rechtvaardigen. Volgens Woonzorg weegt haar belang bij het kunnen waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen zijn gelegen en voor het woongenot van haar huurders zwaarder dan het belang van [appellant] bij behoud van de woning.

[appellant] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van Woonzorg.

De kantonrechter heeft, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering tot ontruiming toegewezen (binnen veertien dagen na betekening van het vonnis) en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen dat zij (gezien de consistente verklaringen van [naam 1] en [naam 3] ) ervan uitgaat dat het incident op 13 februari 2025 zich heeft voorgedaan zoals uit de verklaringen blijkt. [appellant] heeft vervolgens geweigerd het gesprek daarover aan te gaan met Woonzorg en heeft de deur niet opengedaan voor de GGD eind mei 2025. Ook later heeft hij geen zelfinzicht getoond. De kantonrechter heeft overwogen dat het belang van [appellant] om zijn woning te behouden niet opweegt tegen het belang van Woonzorg om haar bewoners tegen dit soort incidenten te kunnen beschermen. Gelet daarop acht de kantonrechter het in hoge mate waarschijnlijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure wordt ontbonden. Woonzorg heeft naar het oordeel van de kantonrechter spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde vooruitlopend op de bodemprocedure.

[appellant] vordert dat het bestreden vonnis wordt vernietigd en de vorderingen van Woonzorg alsnog worden afgewezen, met veroordeling van Woonzorg in de kosten van het geding in beide instanties.

Woonzorg concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, inclusief nakosten.

Beoordelingskader

In dit kort geding moet het hof beoordelen of de vordering van Woonzorg in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing van die vordering vooruit te lopen. Hierbij is het uitgangspunt dat bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding terughoudendheid moet worden betracht vanwege het ingrijpende karakter van die maatregel. In een kort gedingprocedure is geen plaats voor een uitgebreid feitenonderzoek. Voor toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is alleen plaats als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de ontruiming zal worden bevolen, terwijl van de verhuurder, mede gelet op het belang van de huurder, niet gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De beoordeling in hoger beroep dient plaats te vinden naar de situatie ten tijde van de behandeling van het geding in hoger beroep.

[appellant] komt met zeven grieven op tegen de onder 4.3. weergegeven beslissingen van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering. De grieven zijn door Woonzorg bestreden. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling grieven V en VI (die betrekking hebben op de ontruimingstermijn en de uitvoerbaar bij voorraadverklaring) ingetrokken. Het hof ziet aanleiding te beginnen met de beoordeling van grief III, de belangenafweging.

[appellant] heeft met grief III betoogd en op de zitting (bij monde van zijn advocaat en zijn ambulant hulpverlener Koepon) nader toegelicht dat, mede gelet op artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM), zijn belang bij het behoud van de woning zwaarder moet wegen dan het belang van Woonzorg bij ontruiming. Daartoe voert hij onder meer aan dat hij al 21 jaar deze woning huurt en een hoge leeftijd en een kwetsbare gezondheid heeft. Hij heeft geen familie in Nederland bij wie hij - naar het hof begrijpt - al dan niet tijdelijk onderdak zou kunnen vinden. Hulpverlening is opgestart na het kortgedingvonnis en [appellant] blijkt daar wel degelijk ontvankelijk voor te zijn. De hulpverlening wordt echter bemoeilijkt door de stress die het gevolg is van het ontbreken van een vaste woon- en verblijfplaats, aldus [appellant] .

Woonzorg verwijst in haar verweer op deze grief naar haar stellingen in eerste aanleg en haar verweer in het executiegeschil. Dit komt er samengevat op neer dat de gedragingen van [appellant] zeer ernstig zijn geweest en hebben geleid tot een grote inbreuk op de persoonlijke levenssfeer en de lichamelijke integriteit van een andere huurder ( [naam 1] ). Dit incident is bovendien het laatste in een reeks incidenten die gedurende een langere periode hebben plaatsgevonden. Woonzorg dient het rustig en veilig woongenot van al haar huurders in het complex - gericht op de huisvesting van ouderen, die kwetsbaar zijn - te waarborgen en is overigens ook op grond van de Woningwet gehouden te waken voor de leefbaarheid in de wijken waar haar woningen gelegen zijn. Het belang van Woonzorg om te kunnen waken voor de belangen van haar andere huurders, dient zwaarder te wegen dat het belang van [appellant] bij behoud van de woning. Het starten van de hulpverlening doet niet af aan de vrees voor herhaling van dit soort incidenten, aldus nog steeds Woonzorg.

Tussen partijen staat vast dat een incident heeft plaatsgevonden tussen [appellant] en [naam 1] . [appellant] heeft aangevoerd dat het incident minder ernstig was dan door Woonzorg geschetst. Het hof volgt [appellant] daarin niet. [appellant] heeft erkend dat hij naar [naam 1] is toegegaan om verhaal te halen, dat hij [naam 1] (die op leeftijd is) heeft vastgehouden als gevolg waarvan zij blauwe plekken heeft opgelopen en dat - volgens [appellant] : wederzijds – is geduwd en getrokken. Hoewel de precieze toedracht in deze kortgedingprocedure niet kan worden vastgesteld, leveren de door [appellant] erkende gedragingen al een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Niettemin is het hof, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat dit incident, hoe ernstig ook, geen ontruiming rechtvaardigt omdat de belangenafweging ten gunste van [appellant] uitvalt. Daartoe is het volgende redengevend.

[appellant] is door de ontruiming dakloos geworden en inmiddels - ruim een half jaar - aangewezen op het verblijf in een opvang voor dak- en thuislozen terwijl deze vorm van opvang bedoeld is voor kortdurende opvang. [appellant] verblijft daar met anderen die gemiddeld genomen aanmerkelijk jonger zijn dan [appellant] en is daar, naar het hof met name uit de verklaringen van Koepon begrijpt, niet op zijn plek. Het vinden van een vervangende woonruimte lukt tot op heden niet, mede gelet op het feit dat Woonzorg een negatieve verhuurdersverklaring aan [appellant] heeft afgegeven, waardoor zijn kansen op een woning bij een andere woningcorporatie beperkt zijn. Dat [appellant] naar verwachting op korte termijn andere huisvesting zal vinden, zoals Woonzorg betoogt, is door zijn advocaat en Koepon tijdens de zitting in hoger beroep gemotiveerd weersproken. [appellant] is [jaar] en heeft een kwetsbare gezondheid. Na de ontruiming is zijn gezondheid verder verslechterd. Dit heeft geleid tot een ziekenhuisopname vanaf 13 maart 2026. Ook na ontslag uit het ziekenhuis leidt het ontbreken van een vaste woon- en verblijfplaats tot veel spanning. Het verlenen van de noodzakelijke (medische) thuiszorg wordt, volgens opgave van Koepon, bemoeilijkt door het ontbreken van een vaste woonplaats. Het hof acht het zeer aannemelijk dat dit alles een aanzienlijke negatieve impact heeft op het dagelijks functioneren van [appellant] .

Daar staat tegenover het belang van Woonzorg een veilige leefomgeving te scheppen voor alle bewoners in het complex, onder wie [naam 1] . Sinds het incident op 13 februari 2025 tot het tijdstip van ontruiming op 9 december 2025 hebben zich echter geen andere incidenten voorgedaan waarbij [appellant] betrokken was. De verwijzingen van Woonzorg naar eerdere incidenten betreffen gebeurtenissen in 2018, 2021 en 2025, waarvan de inhoud tussen partijen niet vaststaat, die in ieder geval minder ernstig waren en die niet hebben geleid tot vervolgacties van Woonzorg of derden. [appellant] blijkt in de praktijk, volgens opgave van Koepon, open te staan voor hulpverlening. Het feit dat [appellant] niet eerder openstond voor hulpverlening en aanvankelijk niet is verschenen op de gesprekken waarvoor Woonzorg hem had uitgenodigd, legt onvoldoende gewicht in de schaal, mede gelet op het feit dat Woonzorg hem (blijkens de door haar overgelegde audio-opname van het telefoongesprek) op geen enkel moment onomwonden heeft voorgehouden dat zij zou koersen op beëindiging van de huurovereenkomst als [appellant] geen gehoor zou geven aan het voorstel om hulpverlening te aanvaarden en op gesprek te komen. Bij de mondelinge behandeling in hoger beroep is bovendien gebleken dat [appellant] naar aanleiding van de uitnodigingen om op gesprek te komen (zonder afspraak) op kantoor bij Woonzorg is verschenen en daar met een medewerker van Woonzorg heeft gesproken. Naar het oordeel van het hof blijkt uit deze gang van zaken dat [appellant] wel degelijk bereid was het gesprek met Woonzorg aan te gaan.

Dit alles afwegende is het hof van oordeel dat de gevolgen van de ontruiming voor [appellant] zo negatief zijn dat niet geoordeeld kan worden dat het belang van Woonzorg bij de gevorderde voorziening tot ontruiming, vooruitlopend op een bodemprocedure, zwaarder weegt dan het belang van [appellant] bij behoud van de woning. Niet valt in te zien waarom een bodemprocedure niet kan worden afgewacht in combinatie met het starten althans voortzetten van hulpverlening voor [appellant] . Dat de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden maakt dit niet anders.

Dit leidt ertoe grief III slaagt. Als gevolg daarvan behoeven de overige grieven - voor zover niet al in de belangenafweging bij grief III meegenomen - geen behandeling. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Binnen het door de grieven ontsloten gebied zijn er in eerste aanleg geen andere (aangevoerde en niet prijsgegeven) verweren of stellingen van Woonzorg naar voren gebracht die tot een ander oordeel kunnen leiden. Woonzorg is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties. Het hof stelt de proceskosten als volgt vast:

- salaris gemachtigde € 543,00

- explootkosten € 148,04

- griffierecht € 362,00

- salaris advocaat € 2.580,00 (tarief II à € 1.290,00, twee punten)

Totaal € 3.090,04

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis en doet opnieuw recht:

wijst de vorderingen van Woonzorg af;

veroordeelt Woonzorg in de proceskosten in beide instanties, aan de zijde van [appellant] in eerste aanleg begroot op € 543,00 aan salaris en in hoger beroep op € 510,04 aan verschotten en € 2.580,00 aan salaris;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.