Huur bedrijfsruimte. Voorwaardelijk verzoek tot verlenging ontruimingstermijn. Met de kantonrechter is het…

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.360.343/01

zaaknummer rechtbank : 11566727 \ EA VERZ 25-209

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 oktober 2026

inzake

[appellant] , h.o.d.n. [bedrijf],

wonend te [plaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. D.J.B. Bosscher te Halfweg,

tegen

SCHINKELDIJKJE B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.J. Hagemans te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en Schinkeldijkje genoemd.

Tussen partijen is in geschil of de door [appellant] gehuurde bedrijfsruimte moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: 230a-bedrijfsruimte) dan wel als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: 290-bedrijfsruimte). Het hof is – met de kantonrechter – van oordeel dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als 230a-bedrijfsruimte.

[appellant] is bij beroepschrift, met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 15 oktober 2025, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 15 juli 2025 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking).

Op 29 december 2025 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep, met één productie, van Schinkeldijkje ingekomen.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 1 september 2026 laten toelichten, [appellant] door mr. Bosscher voornoemd en Schinkeldijkje door mr. Hagemans voornoemd, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog producties overgelegd.

De uitspraak is bepaald op vandaag.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en hem alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, met veroordeling van Schinkeldijkje in de kosten van het geding in hoger beroep.

Schinkeldijkje heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden beschikking, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft onder 2.1 en 3.5 van de bestreden beschikking de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellant] heeft tegen die vaststelling een grief gericht (grief I), waarmee bij de feitenvaststelling hieronder, voor zover relevant, rekening zal worden gehouden. De door de kantonrechter vastgestelde feiten zijn voor het overige in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat, en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.

Schinkeldijkje is eigenaar en verhuurder van onroerende zaken gelegen op een bedrijventerrein aan het adres [straat] te [plaats 2] . Zij wil alle lopende huurovereenkomsten beëindigen om het terrein te kunnen herontwikkelen.

[appellant] heeft op grond van een schriftelijke huurovereenkomst ingaande 1 juli 2017 van de rechtsvoorganger van Schinkeldijkje een ruimte gehuurd die in de huurovereenkomst is aangeduid als unit 14 (nadien gewijzigd in unit 14-B). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van zes maanden waarbij is overeengekomen dat de huurovereenkomst na het verstrijken van die periode (en behoudens opzegging tegen het einde van een lopende termijn) steeds voor aansluitende periodes van een jaar wordt voortgezet. Vóór het sluiten van deze overeenkomst gold een gelijksoortige overeenkomst met betrekking tot unit 15 die was ingegaan op 1 januari 2010.

De considerans van de in 2017 tussen partijen gesloten huurovereenkomst (verder: de huurovereenkomst) vermeldt dat aan de huurder opslagruimte wordt verhuurd. Voorts vermeldt de huurovereenkomst onder meer het volgende:

Huurder mag de ruimte gebruiken op de wijze, zoals bij partijen bekend. Het is huurder verboden op andere plaatsen dan in de gehuurde opslagruimte of op het gehuurde opslagterrein werkzaamheden uit te voeren.

Het is huurder te allen tijde verboden het gehuurde te gebruiken als winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek.

Bij brief van 16 september 2024 heeft Schinkeldijkje de huurovereenkomst met [appellant] opgezegd per 31 december 2024. De ontruiming van de unit is aangezegd tegen 1 januari 2025.

[appellant] heeft zich tegen de opzegging verzet door middel van deze procedure. Na het eerste voorwaardelijke verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn dat heeft geleid tot de bestreden beschikking, heeft hij een opvolgend verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ingediend. Bij beschikking van 5 juni 2026 heeft de kantonrechter dat verzoek afgewezen en het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vastgesteld op 31 juli 2026. Bij vonnis in kort geding van 15 juli 2026 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [appellant] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van voornoemde beschikking afgewezen. [appellant] heeft het gehuurde op 30 juli 2026 aan Schinkeldijkje opgeleverd.

[appellant] heeft in eerste aanleg primair verzocht om hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW op de grond dat hij bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW huurt. Subsidiair heeft hij de kantonrechter verzocht de termijn waarbinnen hij het gehuurde moet ontruimen, te verlengen met een jaar.

Schinkeldijkje heeft (onder meer) verzocht de verzoeken van [appellant] af te wijzen en het tijdstip van ontruiming vast te stellen op 1 juli 2025.

De kantonrechter heeft, voor zover van belang, het verzoek van [appellant] om hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat [appellant] een 290-bedrijfsruimte huurt. Volgens de kantonrechter zijn partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst overeengekomen dat [appellant] 230a-bedrijfsruimte huurt. De kantonrechter heeft het subsidiaire verzoek van [appellant] toegewezen en de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden verlengd tot 1 januari 2026.

Ontvankelijkheid

Artikel 7:230a lid 8 BW bepaalt dat tegen een beschikking krachtens artikel 7:230a BW geen hogere voorziening openstaat. Hoger beroep staat wel open als erover wordt geklaagd dat de kantonrechter artikel 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast. Dat is hier aan de orde. [appellant] is daarom ontvankelijk in zijn hoger beroep.

[appellant] heeft in hoger beroep tien grieven aangevoerd tegen de bestreden beschikking. Grief I is gericht tegen de feitenvaststelling en is hiervoor onder 3 al behandeld. Grief V heeft betrekking op het passeren van het bewijsaanbod. De overige grieven richten zich – in de kern – tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een overeenkomst met betrekking tot de huur van 230a-bedrijfsruimte.

Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van 290-bedrijfsruimte dan wel 230a-bedrijfsruimte is beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Voor zover [appellant] betoogt dat dit niet (langer) de juiste maatstaf is, volgt het hof hem daarin niet. Het hof leest in de door [appellant] aangehaalde rechtspraak niet dat voor een zaak als deze een andere maatstaf moet worden aangelegd.

De tekst van de huurovereenkomst omschrijft het gehuurde als opslagruimte. Tussen partijen is niet in geschil dat opslagruimte 230a-bedrijfsruimte is. In artikel 4.2 van de huurovereenkomst staat bovendien een expliciet verbod om het gehuurde te gebruiken als 290-bedrijfsruimte. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat partijen toch een gebruik als 290-bedrijfsruimte voor ogen heeft gestaan, gewezen op de eerste zin van artikel 4.1 van de huurovereenkomst, waarin wordt verwezen naar het bij partijen bekende gebruik, de feitelijke inrichting van het gehuurde en het gebruik daarvan als ambachtelijke werkplaats met ontvangst van klanten.

Het hof is van oordeel dat [appellant] bij aanvang van de huurovereenkomst het gehuurde niet (alleen) in gebruik nam als opslagruimte maar (ook) als ambachtelijke werkplaats en dat de verhuurder dit wist. [appellant] heeft genoegzaam met stukken onderbouwd gesteld dat er reeds bij aanvang van de huurovereenkomst in het gehuurde diverse houtbewerkingsmachines stonden, waarvoor [appellant] een vergoeding aan de toenmalige verhuurder heeft betaald, en dat voor beide partijen duidelijk was dat [appellant] die machines in het gehuurde zou gaan gebruiken voor het vervaardigen van op maat gemaakte meubels en het verrichten van andere interieurbouwwerkzaamheden. Dit gebruik van de ruimte als werkplaats kwam bovendien overeen met het gebruik dat [appellant] voorheen maakte van de door hem van dezelfde verhuurder in 2010 gehuurde unit 15, waarmee de verhuurder bekend was. Ook de aanwezigheid in het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst van een toilet, een keukentje en verwarming wijzen op een overeengekomen gebruik als werkplaats en niet op een gebruik als (uitsluitend) opslagruimte. Voor zover Schinkeldijkje haar verweer heeft gehandhaafd dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst gebruik van het gehuurde (enkel) als opslagruimte zijn overeengekomen, faalt dat verweer als onvoldoende onderbouwd. Het hof gaat er daarom vanuit dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen stond dat [appellant] een ambachtsbedrijf zou gaan uitoefenen in het gehuurde.

Om als 290-bedrijfsruimte te kunnen worden aangemerkt moet daarnaast in het gehuurde een voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening aanwezig zijn. Volgens [appellant] was dat het geval en stond beide partijen bij aanvang van de huurovereenkomst de verhuur van een ambachtsbedrijf mét publiekstoegang voor ogen. [appellant] wijst hierbij op de inrichting van het gehuurde met een ontvangst- en showgedeelte en op de toegang tot het gehuurde. In dit (laatste) verband wijst [appellant] erop dat er in de roldeur van de werkplaats een loopdeur zat, die volgens [appellant] vaak openstond. Schinkeldijkje heeft een en ander gemotiveerd weersproken.

Dit betoog van [appellant] slaagt niet. [appellant] heeft verschillende foto’s overgelegd van het interieur van het gehuurde. Op de foto’s is de werkplaats zichtbaar en een kantine. Deze indeling blijkt ook uit een door [appellant] overgelegde plattegrond van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst. Hierop is de werkplaats zichtbaar, ingericht met diverse werkbanken en houtbewerkingsmachines, alsmede een aparte (met een deur af te sluiten) ruimte genaamd kantine/magazijn. Deze ruimte is uitsluitend te bereiken via de werkplaats. Anders dan [appellant] in zijn beroepschrift stelt, is er dus geen ontvangst- en showgedeelte voor klanten in het gehuurde. De relevantie van de aanwezigheid van een loopdeur in de roldeur ontgaat het hof, omdat [appellant] niet heeft toegelicht dat partijen hiermee hebben beoogd het gehuurde voor publiek toegankelijk te maken. Dat het de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan een ambachtsbedrijf te verhuren dat voor het publiek toegankelijk zou zijn, kan op grond van de inrichting van het gehuurde dan ook niet worden vastgesteld. De tekst van de huurovereenkomst duidt daar, zoals gezegd, evenmin op. Ook de verklaring van de dochters (erfgenamen) van de voormalige verhuurder, die zij hebben afgelegd in een zaak van Schinkeldijkje tegen twee andere huurders op hetzelfde bedrijventerrein, wijst niet in die richting. De dochters hebben verklaard dat het de uitdrukkelijke wens van hun vader was dat de huurovereenkomsten kortlopend zouden zijn; gelet op zijn gevorderde leeftijd wilde hij flexibiliteit behouden bij een eventuele verkoop van het bedrijventerrein en langdurige huurovereenkomsten vermijden.

Uit de omstandigheden ten slotte dat [appellant] het adres van het gehuurde als bezoekadres op zijn website en op facturen vermeldde, in de kantine/de werkplaats af en toe klanten heeft ontvangen en er aan de openbare weg een bord stond met daarop de bedrijfsnamen (waaronder die van [appellant] ), kan evenmin worden afgeleid dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst hebben bedoeld de verhuur van een werkplaats mét publiekstoegang overeen te komen. Het gaat immers vooral om handelingen (na het sluiten van de huurovereenkomst) aan de zijde van [appellant] zelf; de (enkele) aanwezigheid van een bord met bedrijfsnamen bij de toegang naar het bedrijventerrein zegt in zichzelf onvoldoende over de bedoeling van partijen over een eventuele publiekstoegang van het gehuurde. Dit betekent dat het oordeel van de kantonrechter over de kwalificatie van de huurovereenkomst in stand blijft. Immers, op de huur van een ambachtsbedrijf dat niet voor het algemene publiek toegankelijk is, is artikel 7:230a BW van toepassing. Dit betekent dat de grieven II tot en met IV, VI en VII falen.

[appellant] heeft met grief VIII subsidiair aangevoerd dat het gebruik van het gehuurde zich sinds 2017 heeft ontwikkeld met kennis en instemming van de verhuurder. De verhuurder was voortdurend aanwezig op het terrein, zag de bedrijfsactiviteiten van [appellant] en heeft deze nooit verboden. Integendeel, er is zelfs meegewerkt aan aanpassingen aan het gehuurde en aan opdrachten vanuit de verhuurder zelf. Daarmee is sprake van méér dan stilzwijgende instemming met een gewijzigd en bestendigd gebruik, aldus nog steeds [appellant] .

Schinkeldijkje heeft betwist dat zij met een wijziging van het toepasselijke huurregime heeft ingestemd.

Het hof begrijpt het betoog van [appellant] aldus dat dit betrekking heeft op het gebruik van het gehuurde als ambachtelijke werkplaats. Het hof heeft hiervoor al geoordeeld dat dit (inderdaad) het overeengekomen gebruik bij aanvang van de huurovereenkomst was (zie onder 5.5). Dat de verhuurder met de (gestelde) publiekstoegang – vereist om onder het huurregime van artikel 7:290 BW te vallen – bekend was, blijkt niet. De stellingen van [appellant] dat de verhuurder voortdurend op het terrein aanwezig was en dat één van de dochters van de voormalige verhuurder in 2022 en 2023 maatwerkmeubels heeft besteld bij [appellant] , zijn daartoe ontoereikend. Bij deze stand van zaken heeft [appellant] al helemaal onvoldoende gesteld voor de conclusie dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de verhuurder heeft ingestemd met een wijziging van het toepasselijke huurregime. De grief faalt dan ook.

[appellant] heeft in hoger beroep aangeboden te bewijzen dat de werkplaats een publieksfunctie had. Het hof gaat aan dit bewijsaanbod voorbij. Het gaat er immers niet om of [appellant] klanten heeft ontvangen in het gehuurde, maar of partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een gebruik als ambachtelijke werkplaats (ambachtsbedrijf) dat voor het algemene publiek toegankelijk is, hebben beoogd. [appellant] heeft over de partijbedoeling met betrekking tot de publieke toegankelijkheid van de werkplaats geen voldoende concreet bewijsaanbod gedaan. Ook overigens heeft [appellant] geen bewijs aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Grief V over het passeren van het bewijsaanbod in eerste aanleg faalt (bij gebrek aan belang) dus ook.

De grieven IX en X bouwen voort op de eerdere grieven en hebben geen zelfstandige betekenis. Ook deze grieven falen daarom.

De grieven treffen geen doel. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.

Het hof:

bekrachtigt de bestreden beschikking;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Schinkeldijkje vastgesteld op € 851,00 aan verschotten en € 2.580,00 voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.