Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de zestiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 25 juli 2018, nummer AWB 17/6998, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente [C] (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 223.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar een aanslagen in de onroerendezaakbelasting 2017 opgelegd.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 7 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is een vrijstaande woning van het bouwjaar 1986 met een garage, carport, dakkapel en tuinhuis met sauna. De inhoud van de woning bedraagt 508 m³. De kaveloppervlakte is 1010 m².

De onroerende zaak was oorspronkelijk gelegen aan de rand van de bebouwing. De gemeente heeft de bestemming van de naastgelegen gronden gewijzigd ten behoeve van de aanleg van een bedrijventerrein. Het bedrijventerrein is opgehoogd, waardoor het perceel van belanghebbende ongeveer 65 centimeter lager ligt.

Bij de aanleg van het bedrijventerrein heeft de gemeente aan de rand van het terrein en aansluitend aan het perceel van belanghebbende een groenstrook van zes meter breed aangelegd. Deze groenstrook is door de kopers van de bouwkavels weer verwijderd. Op een afstand van ongeveer 21 meter van de onroerende zaak van belanghebbende staat in het zicht een grote industriële bedrijfshal. De percelen zijn van elkaar gescheiden door een tuinafscheiding. De bedrijfshal stond in de periode 1 februari 2014 tot 1 oktober 2017 leeg.

In 2015 heeft de gemeente een last onder dwangsom aangekondigd aan de eigenaar van de bedrijfshal. Reden hiervan was dat er was geconstateerd dat achter de bedrijfshal afvalstoffen op de bodem lagen opgeslagen. Het ging om een kapotte Bigbag met daarin resten van kabels en verbrand plastic. Daarnaast was geconstateerd dat er al enkele jaren een koelcontainer stond.

Provincie Gelderland heeft een kaart opgesteld, waarop locaties worden getoond waarop bij de provincie bodemverontreinigingen bekend zijn. De onroerende zaak valt niet onder een locatie op deze kaart.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 223.000. Belanghebbende bepleit daarentegen een waarde van € 193.000. Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de toenemende overlast door het ontbreken van de groenstrook en de hierdoor ontstane verontreiniging van de grond.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is een door [A] (hierna: de taxateur) op 29 januari 2018 opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dit rapport is de onroerende zaak door middel van de vergelijkingsmethode gewaardeerd op € 223.000. De waarde van de onroerende zaak is als volgt bepaald:

De taxateur heeft zeven vergelijkingseobjecten aangedragen, waarvan er vier in [Z] in de nabijheid van de onroerende zaak zijn gelegen. Het betreft de vrijstaande woningen aan [b-straat] 6, [b-straat] 7, [c-straat] 73 en [d-straat] 3, allen gelegen te [Z] . De woningen aan de [b-straat] zijn gelegen aan een doorgaande weg die de aanliggende wijken omsluit en verkeerden ten tijde van verkoop in een (deels) gedateerde staat. De woning aan [c-straat] 73 is eveneens gelegen aan een doorgaande weg die aanliggende wijken omsluit. De woning heeft een goede staat van onderhoud. De woning aan de [d-straat] is rustig gelegen en heeft een gemiddelde staat van onderhoud. Drie vergelijkingsobjecten zijn verderaf gelegen, in [B] en [C] , en zijn meegenomen omdat bij deze woningen sprake is van grote negatieve omgevingsfactoren. Het betreft een geschakelde woning aan [e-straat] 26 te [B] en vrijstaande woningen aan [f-straat] 337 te [C] en [g-straat] 7 te [B] . De woning aan [e-straat] 26 is 44 meter van de snelweg A18 gelegen en verkeerde ten tijde van de verkoop in een gedateerde staat. De woning aan [f-straat] 337 ligt direct aan het perceel van ijzergieterij [D] en de staat van onderhoud is slecht. De woning aan [g-straat] 7 is op 16 meter gelegen van de snelweg A18 en grenst aan een voormalige camping.

Belanghebbende stelt dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met de toenemende overlast door het ontbreken van een groenstrook en de daardoor ontstane verontreiniging van de grond. Hij stelt dat voor het waardedrukkend effect hiervan € 30.000 in aanmerking moet worden genomen. Daarnaast betoogt belanghebbende dat [b-straat] 7 het best vergelijkbaar is met zijn eigen woning en de staat van onderhoud van vergelijkingsobject [b-straat] 7 niet zo slecht is als de heffingsambtenaar doet voorkomen. Dit transactiecijfer ondersteunt zijn betoog dat de waarde te hoog is vastgesteld, aldus belanghebbende.

De heffingsambtenaar betwist dat voor de ligging een extra waardedruk in aanmerking moet worden genomen boven op de € 55.000 die hiervoor reeds in de waardevaststelling is verwerkt. Hij verwijst ter onderbouwing hiervan naar de ligging van een aantal van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar verwijst voor de staat van onderhoud bij [b-straat] 7 nog naar het inlichtingenformulier dat de koper heeft ingevuld.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft met behulp van de taxatiematrix en de daarbij gegeven toelichting ter zitting inzichtelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden.

Voor wat betreft de ligging neemt het Hof in aanmerking dat drie vergelijkingsobjecten net als de onderhavige onroerende zaak een slechte ligging hebben, te weten direct gelegen aan de snelweg A18 en direct naast een ijzergieterij, zodat bij deze objecten de slechte ligging is verdisconteerd in de transactiecijfers. De heffingsambtenaar heeft voorts erop gewezen dat de naast de onroerende zaak gelegen bedrijfshal ten tijde van de waardepeildatum niet verhuurd was en dat de eerder geconstateerde vervuiling als gering van omvang wordt ingeschat en dat de onroerende zaak niet valt binnen een door de provincie Gelderland aangemerkte locatie met bodemverontreiniging. Belanghebbende heeft daartegenover geen verifieerbare gegevens verstrekt die zijn standpunt omtrent bodemverontreiniging op zijn perceel dan wel de waardedruk die daarvan zou uitgaan, ondersteunen. Het Hof acht belanghebbende niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat sprake is van zodanige bodemvervuiling dat daaraan een extra waardedruk moet worden toegekend.

Voor wat betreft de staat van onderhoud neemt het Hof in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten [b-straat] 6 en 7 net als de onroerende zaak ten tijde van verkoop in gedateerde staat verkeerden. Het Hof acht aannemelijk dat de heffingsambtenaar met de gegeven toelichting en de verwijzing naar het inlichtingenformulier van de koper voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de objecten. Dat de staat van onderhoud van de onroerende zaak zodanig vergelijkbaar is met die van de [b-straat] 7, dat een zelfde waardedruk in aanmerking moet worden genomen, heeft belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt. Daarnaast wijst het Hof erop dat de taxateur van de heffingsambtenaar niet door belanghebbende in de gelegenheid is gesteld om de onroerende zaak inpandig op te nemen. Ook de door belanghebbende ingebrachte foto’s uit de verkoopbrochure van het object [b-straat] 7 brengen het Hof niet tot een ander oordeel. Immers, in een verkoopbrochure zal een mindere staat van onderhoud niet worden gepromoot.

Belanghebbende voert terecht aan dat de heffingsambtenaar met de ingebrachte stukken geen volledig inzicht heeft gegeven in de grondstaffels die hij heeft gebruikt ter onderbouwing van de grondwaarde bij de waardevaststelling. Omdat de heffingsambtenaar bij de vergelijkingspanden van (nagenoeg) dezelfde grondprijzen is uitgegaan als bij de onroerende zaak, kan dit belanghebbende niet baten.

Gelet op het voorstaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij met de staat van onderhoud en de ligging van de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden en dat de waarde daarvan niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan hieraan niet afdoen.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Linssen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is op 21 mei 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen, De voorzitter,

(C.E. te Brake) (I. Linssen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 mei 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.