Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 21 augustus 2018, nummer AWB 18/1362, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Zevenaar (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 6 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 244.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 422,36.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 december 2019. De heffingsambtenaar is met bericht van verhindering niet ter zitting verschenen. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1953 met een inhoud van ongeveer 301 m3. Tot de woning behoren twee aanbouwen (46 m3 en 66 m3), een berging en een overkapping. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 408 m2.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 207.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB.

De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 244.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix van 23 mei 2018, opgemaakt door ing. [A] , makelaar/beëdigd taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 244.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2016. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur drie panden, alle te [Z] , als referentieobject gebruikt. De taxateur heeft daarbij punten toegekend voor ligging, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid, voorzieningen en uitstraling (LKlOhDmVzUit) aan zowel de woning als aan de referentieobjecten. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar verder nog gewezen op het object [b-straat] 21 te [Z] .

In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat de in de taxatimatrix vermelde grondstaffel resulteert in een lagere waarde van de grond dan in de matrix is vermeld. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat belanghebbende de grondstaffel onjuist heeft geïnterpreteerd en dat het eerste knikpunt bij 350 m2 ligt en de volgende knik bij 450 m2. In het verweerschrift in hoger beroep is de volgende grondstaffel opgenomen:

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld en overweegt daartoe als volgt. De in beroep overgelegde taxatiematrix bevat een grondstaffel die, anders dan de heffingsambtenaar stelt, wel degelijk een eerste knikpunt heeft bij 250 m2. Bij toepassing van deze grondstaffel zou de waarde van het perceel van de woning ruim € 10.000 lager zijn. De heffingsambtenaar heeft geen afdoende verklaring gegeven voor de hogere perceelwaarde, maar slechts gesteld dat de in de matrix weergegeven grondstaffel een eerste knikpunt heeft bij 350 m2, hetgeen niet juist is. In hoger beroep overlegt de heffingsambtenaar een andere grondstaffel die wel een eerste knikpunt heeft bij 350 m2. De heffingsambtenaar heeft echter geen verklaring gegeven voor de twee verschillende grondstaffels en niet onderbouwd waarom de eerst in hoger beroep gepresenteerde grondstaffel de juiste is. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat het aanpassen van de inhoud van de [b-straat] 60 van 358 m3 naar 422 m3 waardoor de m3-prijs van dit referentieobject daalt, geen invloed heeft op de waarde van de woning. Ook heeft de heffingsambtenaar geen verklaring gegeven voor de hogere m3-prijs voor de aanbouw van de woning dan voor het hoofdgebouw.

De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust evenzeer de last de door hem verdedigde waarde van € 207.000 aannemelijk te maken. Hierin is belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. Zo heeft belanghebbende niet onderbouwd waarom de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten resulteren in een waarde van € 207.000. Ook de verwijzing naar de verkoopcijfers van de [d-straat] 2 en de [d-straat] 26 maakt dit niet anders, nu belanghebbende evenmin inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze met de verschillen tussen deze referentieobjecten en de woning rekening is gehouden. Het enkele overleggen van de stamkaarten van de diverse objecten is in dit verband onvoldoende.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door haar voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op wat door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 235.000.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 522 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) ? wegingsfactor 1 ? € 261 (bedrag 2020)), € 1.050 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) ? wegingsfactor 1 ? € 525 (bedrag 2020)) en € 1.050 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) ? wegingsfactor 1 ? € 525 (bedrag 2020)), ofwel in totaal op € 2.622.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde tot € 235.000,

– vermindert de aanslag OZB 2017 dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.622, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 126 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 14 januari 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, Het lid van de enkelvoudige

belastingkamer

(S. Darwinkel) (A.E. Keulemans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 januari 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.