Wet Woz. Waardevaststelling woningen.

Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 januari 2021, nummer UTR 19/4474 t/m 19/4486, 19/4488 en 19/4489, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen de WOZ-waarde van de volgende onroerende zaken voor het kalenderjaar 2019, naar waardepeildatum 1 januari 2018, als volgt vastgesteld:

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 27 augustus 2019 de vastgestelde waarden gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 15 januari 2021 de beroepen inzake de WOZ-waarde van [adres1] 85 en 89 gegrond verklaard, de overige beroepen ongegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar inzake de WOZ-waarde van [adres1] 85 en 89 vernietigd, de desbetreffende WOZ-waarde verminderd tot respectievelijk € 491.000 en € 411.000, en de heffingsambtenaar veroordeeld tot een vergoeding van het griffierecht en de proceskosten van respectievelijk € 47 en € 1.598. Deze uitspraak is op 26 januari 2021 aan partijen verzonden.

Belanghebbende heeft op 5 maart 2021 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Daarvoor is een griffierecht betaald van € 134.

De heffingsambtenaar heeft op 8 oktober 2021 een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft op 18 februari 2022 een nader stuk ingediend.

De heffingsambtenaar heeft op 18 februari 2022 een nader stuk ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 maart 2022. Namens belanghebbende is verschenen mr. D.A.N. Bartels MRE. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam1] en taxateur [naam2] .

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. Het betreft woningen die worden verhuurd. De woningen aan de [adres1] zijn gelegen in de nabijheid van een [bedrijf] dat door belanghebbende wordt geëxploiteerd.

Ter zitting van de Rechtbank heeft belanghebbende zijn beroepen inzake de objecten [adres1] 67, 69 en 69A ingetrokken. Verder heeft belanghebbende op die zitting verklaard dat de vastgestelde waarde van de objecten [adres2] 7 en [adres3] 21 r1 niet in geschil is.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende verklaard dat de door de Rechtbank verminderde waarde van het object [adres1] 89 niet langer in geschil is. Verder heeft belanghebbende uitdrukkelijk verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarde van de onroerende zaken ter beoordeling voorligt en dat hij alle overige grieven en het beroep op betalingsonmacht intrekt. Dit betekent dat in hoger beroep uitsluitend de WOZ-waarde van de overige negen objecten - [adres1] 65A, 67A, 67B, 67C, 85, 129, 131 en 133, alsmede [adres2] 7BS – worden beoordeeld.

Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van deze negen objecten op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij concludeert dan ook tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar inzake deze negen objecten en tot vermindering van de vastgestelde waarden van deze objecten. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44 en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarden te hoog zijn. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van deze onroerende zaak vastgesteld op € 384.000. Ter onderbouwing van deze waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van taxateur [naam3] van 23 december 2019, waarin deze waarde als volgt is bepaald:

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 356.000 voor het vergelijkingsobject [adres1] 13 dat in dezelfde straat is gelegen en een zelfde bouwjaar (1904) heeft. Bovendien zijn de woonoppervlakte (80 m2 versus 75 m2) en de bouwkundige kwaliteit (voldoende) goed vergelijkbaar. Dat de onroerende zaak een grotere perceeloppervlakte heeft dan [adres1] 13, komt naar het oordeel van het Hof voldoende tot uiting in de lagere waarde per vierkante meter (€ 531 versus € 750) waarvan de heffingsambtenaar bij de onroerende zaak is uitgegaan. Met het verschil in onderhoudsniveau (matig versus voldoende) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een lagere waarde per vierkante meter (€ 2.667 versus € 3.277) in aanmerking te nemen. Anders dan belanghebbende betoogt, acht het Hof de ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de uitrit van het parkeerterrein van het [bedrijf] niet zodanig dat daarvan een waardedrukkende invloed uitgaat. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van deze onroerende zaken vastgesteld op respectievelijk € 183.000, € 171.000 en € 154.000. Ter onderbouwing van deze waarden wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrices van taxateur [naam3] van 24 december 2019, waarin deze waarden als volgt zijn bepaald:

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken per 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 189.732 voor het vergelijkingsobject [adres5] 17B dat in dezelfde wijk ( [wijk1] -buurt) is gelegen en eveneens een vooroorlogs bouwjaar heeft. Bovendien zijn het woningtype (appartement versus bovenwoning), de woonoppervlakte (44, 41 en 37 m2 versus 46 m2) en de bouwkundige kwaliteit (voldoende) goed vergelijkbaar. Met het verschil in onderhoudsniveau (voldoende versus goed) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaken een lagere waarde per vierkante meter (€ 4.168, € 4.173 en € 4.179 versus € 4.348) in aanmerking te nemen. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van deze onroerende zaak vastgesteld op € 532.000. De Rechtbank heeft vanwege de ligging aan de inrit tot het [bedrijf] de aan de grond toegekende waarde met 25% verminderd en de waarde van deze onroerende zaak bepaald op € 491.000.

In hoger beroep is uitsluitend in geschil of deze onroerende zaak op juiste wijze is afgebakend. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat voor de Wet WOZ vanaf 2018 sprake is van twee afzonderlijke onroerende zaken die apart worden verhuurd met de adressen [adres1] 85 en 85A. De heffingsambtenaar is van mening dat op 1 januari 2019 van afzonderlijke onroerende zaken nog geen sprake is. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat als de onroerende zaak correct is afgebakend, de waarde daarvan niet te hoog is vastgesteld.

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat deze onroerende zaak naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar (1 januari 2019) op juiste wijze is afgebakend. In dat verband hecht het Hof waarde aan het feit dat de bewoners van de wooneenheden [adres1] 85 en 85A zich pas in september en oktober 2019 hebben ingeschreven in Basisregistratie Personen (BRP). Daartegenover heeft belanghebbende op generlei wijze enig bewijs geleverd dat reeds vanaf eind 2018 sprake was van twee wooneenheden. Aan de enkele verklaring van belanghebbende dat daarvan sprake is, kent het Hof geen bewijskracht toe, nu deze verklaring niet ondersteund wordt door enig objectief bewijs.

Nu de onroerende zaak op juiste wijze is afgebakend, is de vastgestelde waarde van € 491.000 niet in geschil.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van deze onroerende zaken vastgesteld op respectievelijk € 396.000 en € 380.000. Ter onderbouwing van deze waarden wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrices van taxateur [naam3] van 24 december 2019, waarin deze waarden als volgt zijn bepaald:

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken per 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 475.000 voor het vergelijkingsobject [adres1] 105 dat in dezelfde straat is gelegen met eveneens aan de achterzijde het [bedrijf] , zodat alle liggingsfactoren zijn verdisconteerd in deze koopprijs. Dat de onroerende zaken aan de achterzijde zijn gelegen aan het restaurant van het [bedrijf] , terwijl het vergelijkingsobject is gelegen aan het – naar belanghebbende zelf stelt – erg drukke parkeerterrein van het [bedrijf] , is niet een zodanig verschil dat daaraan enige waardedrukkende invloed kan worden toegekend. Bovendien zijn het bouwjaar (1934 versus 1930), de woonoppervlakte (93 m2 versus 108 m2), de perceeloppervlakte (120 m2 en 98 m2 versus 103 m2), de bouwkundige kwaliteit (voldoende) en het onderhoudsniveau (voldoende) goed vergelijkbaar. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van deze onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van deze onroerende zaak vastgesteld op € 673.000. Ter onderbouwing van deze waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van taxateur [naam3] van 23 december 2019, waarin deze waarde als volgt is bepaald:

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 475.000 voor het vergelijkingsobject [adres1] 105 dat in dezelfde straat is gelegen met eveneens aan de achterzijde het [bedrijf] . Dat de onroerende zaak is gelegen op circa 75 meter van een drukke verkeersweg, terwijl het vergelijkingsobject is gelegen aan het – naar belanghebbende zelf stelt – erg drukke parkeerterrein van het [bedrijf] , is niet een zodanig verschil dat daaraan enige waardedrukkende invloed kan worden toegekend. Bovendien zijn het bouwjaar (1934 versus 1930), de bouwkundige kwaliteit (voldoende) en het onderhoudsniveau (voldoende) goed vergelijkbaar. Met het verschil in woonoppervlakte (170 m2 versus 108 m2) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een lagere waarde per vierkante meter (€ 3.149 versus € 3.896) in aanmerking te nemen. Dat de onroerende zaak een groter perceeloppervlakte heeft dan [adres1] 105 (212 m2 versus 103 m2) komt naar het oordeel van het Hof voldoende tot uiting in de lagere waarde per vierkante meter (€ 640 versus € 750) waarvan de heffingsambtenaar bij de onroerende zaak is uitgegaan. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van deze onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van deze onroerende zaak vastgesteld op € 246.000. Ter onderbouwing van deze waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van taxateur [naam3] van 24 december 2019, waarin deze waarde als volgt is bepaald:

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 218.250 voor het vergelijkingsobject [adres1] 96 dat om de hoek op circa 150 meter afstand is gelegen en hetzelfde bouwjaar (1904) heeft. Bovendien zijn het woningtype (bovenwoning), de woonoppervlakte (62 m2 versus 60 m2), de bouwkundige kwaliteit (voldoende) en het onderhoudsniveau (voldoende) goed vergelijkbaar. Niettemin heeft de heffingsambtenaar bij de onroerende zaak een hogere waarde per vierkante meter (€ 3.979 versus € 3.720) in aanmerking genomen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar als plausibele verklaring daarvoor gegeven dat de onroerende zaak, anders dan het vergelijkingsobject, niet aan een drukke verkeersweg is gelegen, maar in de luwte van een zijstraat daarvan. Verder is uit de tot de gedingstukken behorende foto’s gebleken dat de onroerende zaak een betere uitstraling heeft dan het vergelijkingsobject. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van deze onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2022.

De griffier, De raadsheer,

(A. Vellema) (A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 15 maart 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.