Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 december 2020, nummer UTR 19/3575, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 898.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2019 de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur1] , taxateur.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in de wijk [de wijk1] gelegen twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1904) met een gebruiksoppervlakte van 131 m2. De woning beschikt over een berging en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 380 m2.

3.1.

In geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit - naar het Hof begrijpt -een waarde van € 571.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

3.3.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en het nadere stuk, alsook zijn beroep op betalingsonmacht, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot de navolgende punten met betrekking tot de waarde van de woning, te weten:

- Waardevermindering als gevolg van ondervonden overlast vanwege:

- De voor de woning getaxeerde woningwaarde per m2 is niet in lijn met de woningwaarde per m2 van de vergelijkingsobjecten.

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep overgelegde taxatiematrix van 3 maart 2020, opgesteld door [de taxateur2] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 898.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De woning en de drie vergelijkingsobjecten hebben de volgende kenmerken:

Bij zijn nadere stuk heeft de heffingsambtenaar in aanvulling hierop (verkoop)documentatie betreffende de woning, de vergelijkingsobjecten [adres3] 145 en [adres2] 39 alsmede - bij vergissing - [adres4] 10 (in plaats van 20) overgelegd, zoals die is opgenomen in de applicatie iWOZ (Vastgoedrapport Woningen).

4.5.

Voor het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding, aangezien die termijn niet is overschreden.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof:

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (V.F.R. Woeltjes)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 22 maart 2022

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.