huur van woningen; corona; redelijkheid en billijkheid; onvoorziene omstandigheden: gedaagde heeft van eisers…

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.314.996/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9708729

arrest van 12 september 2023

in de zaak van

[appellant] , h.o.d.n. [naam1] ,

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. I. Heijselaar te Amsterdam,

tegen

die woont in [woonplaats5] ,

en die bij de kantonrechter optraden als eisers,

hierna samen: NNV c.s., respectievelijk NNV, [geïntimeerden2 t/m 4] ( [geïntimeerde2] , [geïntimeerde3] en [geïntimeerde4] ) en [geïntimeerde5],

advocaat: mr. A. Melsen te Assen.

Na het arrest van 25 oktober 2022 heeft op 10 augustus 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

In dit geschil gaat het erom dat [appellant] van NNV c.s. woningen heeft gehuurd die hij met instemming van zijn verhuurders heeft onderverhuurd aan buitenlandse arbeidskrachten die aan grote projecten in de Eemshaven werkten. Door de coronacrisis zijn die arbeidskrachten volgens [appellant] allemaal vertrokken en was het hem niet langer mogelijk de huur te betalen.

Op vordering van NNV c.s. heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot betaling van € 11.597,36 aan NNV, € 17.285,34 aan [geïntimeerden2 t/m 4] en € 9.071,83 aan [geïntimeerde5] , steeds te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen van NNV c.s. alsnog worden afgewezen. [appellant] heeft in dit hoger beroep ook eigen vorderingen ingesteld.

Inleiding

Het hof zal oordelen dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Dat wordt hierna uitgelegd.

Het hof stelt voorop dat het [appellant] op grond van artikel 353 lid 1 Rv niet is toegestaan voor het eerst vorderingen in hoger beroep in te stellen. Dat verbod kent geen uitzondering voor gevallen waarin de reconventionele vordering nauw verband houdt met de vordering in conventie. Er is geen aanleiding om op deze regel een uitzondering te maken.

Voor zover [appellant] met zijn vorderingen en daartoe aangevoerde argumenten een verlangen tot wijziging of ontbinding van de huurovereenkomsten op de voet van artikel 6:258 BW tot uitdrukking heeft willen brengen, geldt weliswaar dat daarvoor het instellen van een vordering op zichzelf niet vereist is, maar wel dat aan de stelplicht ten aanzien van zo’n verlangen hoge eisen mogen worden gesteld. Aan die eisen heeft [appellant] niet voldaan. Dit wordt hieronder nog toegelicht.

Het verweer van [appellant] tegen de vorderingen van NNV c.s. strekt tot afwijzing daarvan. Hij heeft aangevoerd dat veel van de arbeidskrachten aan wie hij de woningen heeft onderverhuurd, hals over kop zijn vertrokken toen de cafés en restaurants op 13 oktober 2020 verplicht dichtgingen als gevolg van de onvoorziene en abrupte terugkeer van de corona-epidemie. In de huurovereenkomsten werd over die mogelijkheid met geen woord gerept. Hij vindt het onredelijk dat zijn verhuurders niet met hem in overleg wilden treden over het gegeven dat hij de woningen daarna niet langer kon exploiteren – dit temeer omdat [appellant] de lokale woningmarkt niet kende. Het is daarom in zijn ogen ook onredelijk (het hof leest: naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar) de overeengekomen huur en kosten in volle omvang te vorderen. Er is immers sprake van diep in de overeenkomsten ingrijpende, onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in artikel 6:258 BW. Het getuigt niet van goed verhuurderschap om dan onverminderde nakoming van de huurverplichtingen te vorderen, aldus [appellant] .

Dit betoog moet alleen al stranden op het vaststaande feit dat de huurovereenkomsten met [appellant] dateren van september en oktober 2020 - dus geruime tijd na het uitbreken van de pandemie, en zeer kort voor de lock down – en dat die overeenkomsten voor hem als huurder allemaal voorzagen in een opzegtermijn van 1 maand. Gelet daarop valt zonder toelichting, die [appellant] niet gegeven heeft, niet in te zien dat hier sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW respectievelijk van omstandigheden van zodanige aard dat de wederpartij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet zou mogen verwachten. Het komt voor rekening en risico van [appellant] zelf dat hij van de mogelijkheid tot opzegging op hele korte termijn geen gebruik heeft gemaakt en – ook dat staat vast - geen enkele moeite heeft genomen om nieuwe onderhuurders te vinden. Waarom dat voor hem ‘geen optie’ was, heeft hij niet toegelicht. De enkele opmerking dat hij de lokale markt niet kende, volstaat in dat opzicht niet. Gelet op dit alles is er geen plaats voor toewijzing van het beroep op onvoorziene omstandigheden.

Voor zover het de bedoeling van [appellant] is een beroep te doen op verrekening, wordt dat afgewezen, omdat zijn tegenvorderingen worden betwist en niet op eenvoudige wijze zijn vast te stellen.

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 26 april 2022;

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van NNV c.s.:

€ 2.135 aan procedurele kosten

€ 3.062 aan salaris van de advocaat van NNV c.s. (2 procespunten x appeltarief III)

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door M.W. Zandbergen, M.E.L. Fikkers en P.S. Bakker, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken

12 september 2023.