Matiging contractuele boete wegens niet-nakoming koopovereenkomst t.z.v. woning. Standaardboetebeding uit…

[appellanten] hebben [in] 2023 van [geïntimeerde] de woning aan het [adres]

in [woonplaats2] gekocht voor een koopsom van € 380.000.-.

“artikel 4 Eigendomsoverdracht

De akte van levering zal gepasseerd worden op 16 juni 2023 of zoveel eerder of

later als partijen tezamen nader overeenkomen. (...).

(...)

artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk

op 26 mei 2023 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen

stellen voor een bedrag van € 38.000,- (...).

Indien het bedrag van de garantie aan de notaris wordt uitgekeerd, zal deze daarmee

handelen als in artikel 11 is bepaald. (...)

(...)

artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen

nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst

voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze

koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een

schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande

ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(...)”

[appellanten] hebben door een bankinstelling een waarborgsom van € 38.000.- doen

stellen.

Per brief van 17 juni 2023 heeft [geïntimeerde] [appellanten] gesommeerd om binnen acht

dagen alsnog aan hun verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen. In deze brief

heeft [geïntimeerde] aangekondigd dat hij aanspraak zal maken op een boete van € 38.000.- als

[appellanten] niet alsnog hun verplichtingen nakomen.

Per brief van 27 juni 2023 heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst met [appellanten]

ontbonden. In deze brief heeft [geïntimeerde] de boete van € 38.000,- opgeëist.

[appellanten] komen met vijf genummerde grieven op tegen de afwijzing van hun vordering door de rechtbank, met als doel dat [geïntimeerde] alsnog wordt veroordeeld tot terugbetaling van de boete.

Zij leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij de boete onverschuldigd hebben betaald, dan wel dat [geïntimeerde] ongerechtvaardigd is verrijkt. De (oorspronkelijk meer subsidiaire) grond van onrechtmatige daad is ingetrokken en daarmee in hoger beroep niet meer aan de orde.

Meer subsidiair stellen zij dat de boete moet worden gematigd tot nihil.

Het hof volgt [appellanten] niet in hun stelling dat sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking (6:212 BW), reeds omdat de boete is overeengekomen in artikel 11.2 van de koopovereenkomst. [appellanten] stellen weliswaar nog dat het artikel toepassing mist bij gebreke van een toerekenbare tekortkoming, maar dat argument gaat niet op. De vereiste toerekenbaarheid betekent namelijk niet dat hun een verwijt (in de zin van schuld) moet zijn te maken. [appellanten] geven in zoverre een te beperkte uitleg aan het vereiste van toerekenbaarheid. Van toerekenbaarheid is immers ook sprake als de tekortkoming volgens de verkeersopvatting voor risico van de tekortschietende partij moet blijven. De door [appellanten] opgeworpen feiten en omstandigheden – die het hof hierna in de sleutel van het beroep op matiging zal bespreken – geven het hof geen aanleiding te oordelen dat [appellanten] gevrijwaard zouden moeten blijven van dit risico.

Het voorgaande geldt ook voor het beroep van [appellanten] op onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW), althans voor zover dit artikel is ingeroepen in relatie tot (in het bijzonder artikel 11.2 van) de koopovereenkomst. Echter, voor zover het hof het hierna te bespreken beroep van [appellanten] op matiging honoreert, is de vordering van [appellanten] tot terugbetaling van het reeds aan [geïntimeerde] betaalde, wel toewijsbaar op grond van onverschuldigde betaling als uitvloeisel van de uitkomst van de rechterlijke matigingsbevoegdheid.

Hoewel het hof wil aannemen dat van onwil geen sprake is geweest, blijft overeind het terechte verwijt aan [appellanten] dat zij – ondanks dat de notaris hen, bij e-mail van 28 februari 2023 (productie 3 bij inleidende dagvaarding), uitvoerig had geïnformeerd over de maatregelen die nodig waren voor de verdeling van de overwaarde – niet tijdig een verzoek voor een (in dit geval noodzakelijke) rangregeling hebben ingediend. Uit het e-mailbericht van mr. Peijnenburg, destijds (ook) de advocaat van de ouders van [appellanten] , aan de notaris van 20 maart 2023 – dat is een week voor het ondertekenen van de koopovereenkomst – volgt dat op dat moment de overwaarde nog steeds gereserveerd stond op de derdengeldenrekening van de notaris.

Bij die stand van zaken worden ook [appellanten] redelijkerwijs geacht te hebben kunnen voorzien dat een rangregelingsprocedure noodzakelijk zou zijn voor de verdeling van de overwaarde.

Met hun stelling dat zij met de veilingopbrengst en aanvullende hypotheek de koopsom met negen maanden vertraging alsnog hadden kunnen opbrengen, miskennen zij het recht op en belang van [geïntimeerde] bij nakoming van de (termijn)afspraken uit de koopovereenkomst.

Hun onervarenheid, alsmede het opvolgen van eventuele adviezen van hun financieel adviseur op dit punt, weegt het hof (ook) bij de toepassing van zijn matigingsbevoegdheid mee als verwijtbare omstandigheden, althans als omstandigheden die, ook in het kader van de matigingsbevoegdheid, voor risico van [appellanten] komen.

Het hof overweegt op dit punt dat beide partijen particulieren zijn, waarbij [appellanten] bovendien gedurende het aankoopproces zijn bijgestaan door een financieel adviseur.

Het hof ziet daarom in beginsel geen aanleiding enig bijzonder gewicht toe te kennen aan de gestelde omstandigheden (overeenkomst tussen particulieren, standaardbeding), althans niet op zichzelf beschouwd, waarover hieronder meer.

[appellanten] hebben tijdens de mondelinge behandeling toegelicht wat het voor hen betekent als zij de boete onverkort verschuldigd blijven. De boete is door de notaris ingehouden op het door [appellanten] gestorte depotbedrag, dat aan [appellanten] beschikbaar was gesteld door het Nationale Waarborgfonds. [appellanten] hebben weliswaar een betalingsregeling getroffen met het Nationale Waarborgfonds waarbij zij € 350,- per maand aflossen op de boete, maar deze (gunstige) voorwaarden van de betalingsregeling zijn voorlopig van aard en kunnen dus nog veranderen. [appellanten] zijn jonge studerende zussen, van 21 respectievelijk 25 jaar, en staan daarmee aan het begin van hun leven en loopbaan. Nog afgezien van een verandering in de betalingsregeling, betekent de verschuldigdheid van de boete op zichzelf reeds een forse beperking van hun financiële armslag en daarmee financieel groeipotentieel, juist in een periode waarin zij hun positie moeten zien op te bouwen, in tijden van fors oplopende kosten van levensonderhoud en sterk stijgende woonlasten.

De stelling die namens [geïntimeerde] ter zitting is geuit dat [appellanten] met hun studies mondzorgkunde respectievelijk tandheelkunde een toekomst tegemoet gaan waarin € 38.000,- moet worden beschouwd als ‘peanuts’, volgt het hof dan ook niet. Niet in zijn algemeenheid, noch in het geval van [appellanten]

[geïntimeerde] heeft daartegenover onweersproken gesteld dat zijn schade als gevolg van de tekortkoming van [appellanten] € 11.455,65 bedraagt.

Mr. Peijnenburg stelde weliswaar dat [geïntimeerde] € 3.500,- aan makelaarskosten te veel heeft opgevoerd, maar deze stelling is pas tijdens de mondelinge behandeling voor het eerst ingenomen, terwijl het eerder in de procedure had gekund en gemoeten. Door de stelling pas in dit (te late) stadium van de procedure in te nemen, is [geïntimeerde] in zijn verweermogelijkheden geschaad. De stelling wordt dan ook als in strijd met de beginselen van een goede procesorde gepasseerd.

Waar [geïntimeerde] opmerkt dat de hogere verkoopopbrengst die hij bij de nieuwe verkoop heeft gerealiseerd geen omstandigheid is die rechtstreeks verband houdt met de niet-nakoming van [appellanten] en daarom niet ten voordele van [appellanten] zou mogen komen, althans dat voordeel niet in mindering zou mogen strekken op zijn schade, miskent hij dat genoten voordelen, voor zover dat redelijk is, mede in aanmerking behoren te worden genomen bij de vaststelling van de te vergoeden schade (artikel 6:100 BW). Daarvoor is allereerst vereist dat tussen de normschending en de gestelde voordelen een condicio sine qua non-verband bestaat, in die zin dat in de omstandigheden van het geval sprake is van een voordeel dat zonder de normschending niet zou zijn opgekomen. Voorts dient het met inachtneming van de in artikel 6:98 BW besloten maatstaf redelijk te zijn dat die voordelen in rekening worden gebracht bij de vaststelling van de te vergoeden schade.

De aanwezigheid van een condicio sine qua non-verband is in deze zaak niet in geschil. Verder acht het hof het redelijk om het voordeel dat [geïntimeerde] heeft genoten met de verkoop van zijn woning tegen een hogere prijs dan die hij van [appellanten] zou hebben ontvangen, te betrekken bij de vaststelling – in het kader van de rechterlijke matigingsbevoegdheid – van de omvang van de door hem geleden schade als gevolg van het tekortschieten door [appellanten] Hetgeen [geïntimeerde] in dit verband heeft aangevoerd acht het hof onvoldoende voor een ander oordeel op dit punt.

Hiertegenover staat de prijs voor de voldoende aannemelijk geworden overlast en onzekerheid die [geïntimeerde] door de toerekenbare tekortkoming door [appellanten] heeft moeten verduren.

[geïntimeerde] heeft er in dit verband terecht op gewezen dat het boetebeding niet alleen tot doel heeft de schadevergoedingsverplichting te fixeren, maar ook dient als prikkel tot nakoming (artikel 6:91 BW) en in dat verband mede strekt tot voorkoming van onzekere situaties zoals waarin [geïntimeerde] door het tekortschieten van [appellanten] is gebracht.

[geïntimeerde] heeft in dit verband toegelicht dat hij zich in een moeilijke positie bevond, omdat hij zelf ook een woning had aangekocht die hij moest afnemen op straffe van een boete van € 47.300,- die de verkoper eveneens kon innen uit de door [geïntimeerde] gestelde bankgarantie. Uiteindelijk heeft [geïntimeerde] voor 1 augustus 2023 (de datum voor de afname van zijn nieuwe woning) een andere koper kunnen vinden die bereid was om een goede prijs voor zijn woning te betalen. Daarbij heeft [geïntimeerde] het geluk gehad dat de Rabobank na wekenlang overleg met [geïntimeerde] bereid was om een overbruggingshypotheek te verstrekken en dat zijn verkoper bereid was om medewerking te verlenen aan een uitstel van de overdrachtsdatum.

Het hof ziet aanleiding om het feit dat de schade, veroorzaakt door het toerekenbare tekortschieten van [appellanten] , beperkt is gebleven (althans dat vermogensschade is afgewend) door [geïntimeerde] ’s eigen inspanningen alsmede door de bereidwilligheid van derden, overwegend ten gunste van [geïntimeerde] mee te wegen in de zin dat het hiervoor genoemde voordeel van € 3.168,35 betrekkelijk wordt geoordeeld in het licht van de aannemelijk geworden overlast en onzekerheid voor [geïntimeerde] .

Desalniettemin resteert naar het oordeel van het hof een wanverhouding tussen die overlast en onzekerheid voor [geïntimeerde] enerzijds en de verbeurde boete die [appellanten] als particulieren hebben te dragen anderzijds.

In dit kader overweegt het hof dat het standaardpercentage van 10% van de koopsom past in een tijd waarin de koopprijzen van woningen grofweg de helft waren van de prijzen van nu, althans zoals die waren ten tijde van het ontstaan van het geschil tussen partijen, en waarin verkoop relatief minder vlot plaatsvond. Zelfs gecorrigeerd voor inflatie blijft sprake van een relatief zeer sterke stijging van de woningwaarde (als in een reële stijging van huizenprijzen). Door de spanning op de woningmarkt ten tijde van het geschil, werd een woning nadat de koop was ontbonden juist relatief snel weer verkocht, niet zelden tegen een hogere verkoopprijs. Het hof signaleert in dit verband, in lijn met de toelichting ter zitting namens [appellanten] , een veranderende verkeersopvatting met betrekking tot de redelijkheid van de hoogte van het standaardboetebeding zoals dat nu tientallen jaren ongewijzigd onderdeel uitmaakt van de modelkoopakte en zoals dat beding uitwerkt ten tijde van dit geschil (in 2023), dat wil zeggen in een tijd van een overspannen woningmarkt en fors gestegen huizenprijzen zoals hiervoor benoemd, welke uitwerking overigens in de toekomst, als de markt zou omslaan, weer passend kan zijn, althans minder dissonerend.

In zoverre neemt het hof dan ook, in het licht van de hiervoor bedoelde wanverhouding, alsnog mede in aanmerking de omstandigheid dat [appellanten] particulieren zijn, die niet hebben onderhandeld over aanpassing van het standaardboetebeding.

Al met al is het hof van oordeel dat, ondanks wat [appellanten] is aan te rekenen met betrekking tot de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen door [geïntimeerde] en mede in aanmerking genomen de onzekerheid en overlast die [geïntimeerde] heeft moeten ondergaan, de onverkorte verschuldigdheid van de boete van € 38.000,- door [appellanten] in het licht van de gevolgen voor [geïntimeerde] tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat voor [appellanten] zou leiden.

Tegelijkertijd zou een te ver gaande matiging de bedoeling van het boetebeding ondermijnen; het dient immers als prikkel tot nakoming (ter voorkoming van de hiervoor bedoelde onzekerheid en overlast van [geïntimeerde] die het gevolg was van het toerekenbare tekortschieten van [appellanten] ) en ter voorkoming van discussie over de begroting van schade.

Alles afwegende komt het hof tot het oordeel dat de boete zal worden gematigd tot € 10.000,-. Dat betekent dat [geïntimeerde] € 28.000,- aan [appellanten] dient terug te betalen.

De conclusie

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Aksu, J.H. Kuiper en H. de Hek, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

29 september 2026.