Vervolg op tussenarrest ECLI:NL:GHARL:2025:3670. Verkoper van appartementen niet geslaagd in bewijsopdracht…

De getuigenverklaringen

[verkoper] heeft als getuige onder andere het volgende verklaard. De eerste bezichtiging was op vrijdag 2 april 2021. [verkoper] :
“ [koper] is toen gekomen. [naam1] en ik waren er ook. […] Het was [koper] die op die middag het bedrag van 1.284.000 euro noemde. Hij vroeg mij of dat een harde prijs was of dat er nog wat te onderhandelen was. Ik heb toen geantwoord dat er misschien wel wat mogelijk was. Zo heb ik gewezen op de SNN-subsidies. Die zouden een onderdeel van de koopprijs kunnen zijn en zouden hetzij door mij hetzij door hem kunnen worden aangevraagd, maar in beide gevallen zou het bedrag mij toekomen. Op die vrijdagmiddag is niet besproken wat er zou gebeuren als de SNN-subsidies niet werden verleend. Op de bespreking van 2 april 2021 hebben wij informatief een goed gesprek gehad. Er is toen geen overeenkomst gesloten.”

De tweede bezichtiging was op vrijdag 9 april 2021. [verkoper] :

“Op vrijdagmiddag 9 april waren opnieuw [koper] , [naam1] en ik aanwezig. De appartementen zijn toen opnieuw bezichtigd. Ook het tweede gesprek was een vriendelijk gesprek. [koper] vroeg mij of de 28.000 euro buiten de koopovereenkomst kon worden gehouden. Ik had daar geen probleem mee. Ik zag het als een voorwaardelijke prijsverlaging of een soort uitgestelde betaling. Ik zou in ieder geval de 28.000 euro krijgen als onderdeel van de koopsom. Het is op die bespreking geweest dat ook is besproken dat [koper] de 28.000 euro aan mij zou betalen als de SNN-subsidies niet werden uitbetaald. Daar was [koper] het mee eens. Hij zei mij dat het hem logisch leek en het een prima afspraak vond.[…]”

Over de onderhandelingen tot aan de koopovereenkomst heeft [verkoper] verklaard:

“De SNN-subsidies zijn daarna in de onderhandelingen niet meer aan de orde gekomen.[…] In de contacten die ik met [naam1] had, heb ik ook steeds gerekend met de 28.000 euro wat naast de koopsom in de koopovereenkomst betaald moest worden. Ik heb dan ook steeds gezegd welk bedrag [koper] moest betalen als de SNN-subsidies werden toegekend en welk bedrag hij aan mij moest betalen als de SNN-subsidies niet werden toegekend.”

[verkoper] verklaart over de koopovereenkomst van 26 april 2021:

“In de koopovereenkomst is wel naar deze afspraak verwezen door de bepaling dat [koper] geen aanspraak maakt op de SNN-subsidies.”

Over wat er gebeurde na de koopovereenkomst heeft [verkoper] verklaard:

“Eerst nadat de beide panden juridisch geleverd waren, kwam de SNN-subsidies weer aan de orde. […] Ik heb toen [naam1] gevraagd de SNN-subsidies aan te vragen.”

Toen de aanvragen van [verkoper] voor de SNN-subsidies waren afgewezen, is volgens [verkoper] het volgende gebeurd:

“toen duidelijk werd dat de SNN-subsidies niet aan mij werden uitbetaald, heb ik daardoor tegen [koper] gezegd dat hij mij de 28.000 euro moest betalen. Dat staat ook in het besprekingsverslag van 22 april 2022.”

De door [verkoper] opgeroepen getuige [naam1] , makelaar/vastgoedbeheerder, heeft onder andere het volgende verklaard. Over de aanloop naar de eerste bezichtiging:

“Ik ben altijd opzoek naar panden die verkocht zouden kunnen worden. […] Zo heb ik ook de gegevens van [verkoper] gevonden en heb ik hem begin 2021, ik denk eind maart, telefonisch benaderd. […] Ik ben toen samen met een klant, dat was niet [koper] , in de beide panden geweest. [….] De eerste klant met wie ik in de panden was geweest, haakte af. Ik heb toen [koper] benaderd. […]”

Over de eerste bezichtiging op 2 april 2021:

“Begin april, ik denk op 2 april 2021, heb ik met [koper] en [verkoper] de appartementen bezichtigd. […] Tijdens die bezichtiging op 2 april 2021 is zowel door [verkoper] , mij en [koper] de door [verkoper] gevraagde koopprijs van 1.284.000 euro genoemd. [koper] heeft toen gevraagd of er ruimte was voor onderhandeling. [verkoper] heeft toen aangegeven dat hij de SNN-subsidies zou aanvragen en dat dat bedrag van zeven keer 4.000 euro van de koopprijs af zou kunnen. Er is toen duidelijk gezegd door [verkoper] dat als de subsidies niet werden verkregen, [koper] dat bedrag aan hem moest betalen. Ik vond dat een redelijk voorstel van [verkoper] . [koper] is daar toen ook mee akkoord gegaan.

U vraagt mij of er toen op 2 april 2021 overeenstemming is bereikt. Nee, we zaten nog in het onderhandelingsproces. Er is later ook nog wat van de koopprijs afgegaan.”

Over de tweede bezichtiging op 9 april 2021:

“Op 9 april 2021 is er weer een bezichtiging geweest. De afspraak over de SNN-subsidies was al op 2 april 2021 gemaakt. Dat is toen op die bezichtiging herhaald.”

Vervolgens is de getuige [naam1] gevraagd naar zijn whatsappbericht van 10 april 2021:

“In het whatsappbericht van 10 april 2021 doe ik een tekstvoorstel aan [koper] en daarin staat het bedrag van 1.232.500 euro. […] In dat bericht wordt geen melding gemaakt van de 28.000 euro aan SNN-subsidies. Maar dat bedrag moet er wel bij worden opgeteld. Daarover was op 2 april 2021 een mondelinge afspraak […] gemaakt. [koper] wilde niet dat die afspraak zwart op wit kwam en moest buiten de overeenkomst blijven.”

Over de koopovereenkomst van 26 april 2021:

“In de koopovereenkomst is wel een verwijzing naar de SNN-subsidies opgenomen. Ik heb de tekst van de koopovereenkomst gemaakt en dus ook die passage. [koper] was daarmee akkoord, omdat er geen bedrag werd genoemd. […] Dat de regeling over 28.000 euro niet zwart op wit kwam, was de wens van [koper] . Dat scheelde hem kosten, zoals de overdrachtsbelasting.”

Eerder in de getuigenverklaring heeft [naam1] het over een koopovereenkomst van 2 juni 2021, maar hij zal hebben gedoeld op de leveringsakte van die datum. Getuige [naam1] verklaart:

“In de koopovereenkomst van 2 juni 2021 is een koopprijs opgenomen van 1.200.000 euro. Daarnaast gold nog de afspraak over 28.000 waarover al eerder overeenstemming was bereikt. Bovendien moest [koper] ook betalen een cashbetaling van 35.000 euro. Dat heeft hij ook gedaan.”

De getuige [naam1] is iedere alinea van zijn schriftelijke verklaring van 16 november 2022 voorgehouden. De getuige [naam1] heeft steeds verklaard dat het voorgelezene klopt en heeft over de laatste alinea in zijn verklaring verklaard:

“U zegt dat in die laatste alinea staat dat de heer [koper] op verschillende momenten na 2 juni 2021 heeft verklaard dat hij de restantkoopsom van 28.000 euro aan [verkoper] zou voldoen. Dat klopt wat er staat. In ieder geval is dat niet op schrift gebeurd, maar was dat mondeling. En dat heeft [koper] op verschillende momenten tegen mij gezegd. Wanneer dat was, dat weet ik niet meer.”

Getuige [koper] heeft – voor zover relevant – het volgende verklaard. Over de eerste bezichtiging op 2 april 2021:

“Op de bezichtiging op 2 april 2021 waren [verkoper] , [naam1] , mijn zoon en ik aanwezig. U moet weten dat mijn bedoeling is mijn panden door te geven aan mijn kinderen. Mijn zoon is in deze business geïnteresseerd, zodat ik in hem in principe mijn opvolger zie. […] Bij aanvang van de bezichtiging kende ik niet de vraagprijs van [verkoper] . Ik kan mij ook niet herinneren dat de vraagprijs op de bezichtiging is besproken. Op die eerste bezichtiging is ook niet gesproken over SNN-subsidies. Na afloop van de bezichtiging heb ik gezegd dat ik over de aankoop van de panden zou nadenken. […] U leest mij een passage voor in de getuigenverklaring van [verkoper] […] Nu ik dit hoor, zal op die bezichtiging een prijs genoemd zijn, maar welke prijs weet ik niet. Ik heb in ieder geval gevraagd of het een harde prijs was en of er nog wat te onderhandelen viel.”

Over de tweede bezichtiging op 9 april 2021:

“Op 9 april 2021 zijn de panden opnieuw bezichtigd. Het initiatief kwam van mij. […] Ik denk niet dat op die tweede bezichtiging over de prijs is gesproken. Op deze tweede bezichtiging waren naast [verkoper] , [naam1] en ik ook mijn zoon aanwezig. De tweede bezichtiging is afgesloten met mijn mededeling dat we erop terug zouden komen. […] Op die tweede bespreking is niet over de 28.000 euro gesproken. Dat is later gebeurd. […] Ook is niet gesproken over de SNN-subsidies.”

Over de periode na de tweede bezichtiging tot de koopovereenkomst van 26 april 2021:

“In de onderhandelingen voorafgaand aan de koopovereenkomst is niet over SNN-subsidies gesproken.”

Over de koopovereenkomst:

“De eerste keer was tijdens de bespreking van de koopovereenkomst. Daarin staat een regeling over de subsidies. Bij die passage ontbreekt een artikelnummer. Ik las het toen voor het eerst. Ik heb toen gevraagd: ‘wat bedoelen jullie hiermee?’ [verkoper] wilde toen zeker stellen dat het bedrag van de subsidie die hij had aangevraagd bij hem terecht zou komen en niet naar de koper zou gaan. Het leek mij logisch dat als hij de subsidie had aangevraagd, de subsidie naar hem ging. Ik ben toen akkoord gegaan met deze regeling. Op die bespreking is niet over 28.000 euro gesproken. Ook eerder niet trouwens. Ook is niet afgesproken dat dat bedrag in mindering kwam op de koopprijs.”

Over de periode na de koopovereenkomst:

“De eerste keer dat het bedrag van 28.000 euro genoemd is en voor mij duidelijk werd dat [verkoper] wilde dat ik dat bedrag aan hem moet betalen, is het Whatsappbericht geweest van 2 april 2022. […] Het klopt dat op 22 april 2022 ook een online bespreking is geweest waarvan [naam1] een verslag heeft gemaakt. Na die bespreking is een conceptvaststellingsovereenkomst toegezonden. Die heb ik niet getekend, want daarin stonden gekke bepalingen.”

In reactie op de getuigenverklaring van [naam1] :

“Mondelinge toezeggingen over betaling van 28.000 euro heb ik nooit gedaan.”

[naam2] heeft – voor zover relevant – verklaard. Over zijn rol:

“Inhoudelijk ben ik bij de aankoop van de panden van [verkoper] niet betrokken geweest. Ik was wel op de bezichtigingen aanwezig. De data van die bezichtigingen weet ik niet, maar ik neem aan dat de data in de stukken kloppen. Er zijn twee bezichtigingen geweest. Daarbij waren aanwezig mijn vader en ik, [naam1] en [verkoper] . […] Ik was toen 19 jaar en zat in 6 vwo. […] Mijn vader neemt mij regelmatig mee zodat ik wat kan leren. Mijn broer en ik gaan mogelijk op termijn met de panden van mijn vader verder en ik heb er affiniteit mee.”

Over de eerste bezichtiging op 2 april 2021:

“Mijn vader was op de eerste bezichtiging enthousiast. Op de eerste bezichtiging is er niet over een koopprijs gesproken, niet over 28.000 euro en ook niet over SNN-subsidies.”

Over de tweede bezichtiging op 9 april 2021:

“De tweede keer was de bezichtiging zakelijker. Er is toen wel over geld gesproken. Zo is mogelijk gesproken over factoren en huurprijs, maar ik weet dat niet meer zo precies. Dat er over geld is gesproken, weet ik nog goed, omdat ik toen in de kamer stond en uit het raam keek. Mijn vader stond bij mij en verderop stonden [verkoper] en [naam1] . Ik vond het moeilijk een houding te geven en ben er later door mijn vader op aangesproken. Ik weet zeker dat toen niet is gesproken over 28.000 euro en SNN-subsidies. Van SNN-subsidies had ik tot deze procedure nog nooit gehoord.”

Het oude bewijsrecht is van toepassing

Uitgangspunten bewijswaardering

Bewijswaardering

Het hof komt tot de volgende bewijswaardering. De getuigenverklaringen van [verkoper] en [naam1] komen op essentiële onderdelen niet overeen. Volgens partijgetuige [verkoper] is op 2 april 2021 geopperd dat de SNN-subsidies aan hem toekomen, maar is volgens hem niet gesproken wat er zou gebeuren als zijn subsidieaanvraag werd afgewezen. Er is volgens partijgetuige [verkoper] toen hierover ook geen overeenstemming bereikt. [naam1] wijkt in zijn getuigenverklaring hiervan af. Volgens hem is op de bespreking van 2 april 2021 juist wel afgesproken dat [koper] het bedrag van € 28.000 zou betalen als [verkoper] de SNN-subsidies niet kreeg. Partijgetuige [verkoper] heeft vervolgens verklaard dat op 9 april 2021 is afgesproken dat [koper] het bedrag aan SNN-subsidies zou betalen als die subsidies niet aan hem werden verleend. Op verzoek van [koper] zou volgens [verkoper] dat bedrag buiten de koopprijs worden gehouden. Volgens [naam1] is op de bespreking van 9 april 2021 de volgens hem al op 2 april 2021 gemaakte afspraak herhaald. Na de getuigenverhoren, waarbij de getuigen onder ede zijn gehoord, heeft [naam1] op een vraag van de advocaat van [verkoper] bij e-mail van 20 april 2026 geantwoord dat hij in zijn getuigenverklaring met 2 april 2021 bedoeld heeft 9 april 2026. Op het getuigenverhoor heeft [naam1] een duidelijke en uitgesproken verklaring afgelegd. In zijn – niet onder ede – afgegeven nadere verklaring wordt niet duidelijk waarom hij zich toen vergist zou hebben. In de e-mail wordt gemeld dat hij in zijn agenda heeft gekeken. De pagina van die agenda is niet overgelegd, zodat niet kan worden nagegaan of [naam1] wat bij de data 2 en 9 april 2021 heeft gezet en zo ja wat daar stond. Ook wordt niet duidelijk wat volgens hem dan wel op 2 april 2021 is besproken. Tegen deze achtergrond hecht het hof aan deze nadere verklaring een gering gewicht toe.

De niet met elkaar in lijn afgelegde getuigenverklaringen vinden geen enkele steun in de verklaringen van [koper] en [naam2] Zij verklaren dat op beide besprekingen niet over de SNN-subsidies is gesproken, laat staan dat gesproken is over wat er zou gebeuren als de SNN-subsidies niet aan [verkoper] werden toegekend.

In de koopovereenkomst van 26 april 2021 is onder het kopje “aanvullende afspraken” een passage opgenomen waarin staat dat [koper] geen aanspraak meer kan maken op de € 4.000 subsidie. De maximale SNN-subsidie per appartement is € 4.000. De verkoop betreft 7 appartementen, zodat deze bepaling kennelijk het oog heeft op maximaal € 28.000 aan SNN-subsidies. Uit de bewoordingen van deze contractuele bepalingen blijkt alleen dat [koper] op die subsidie geen aanspraak meer kan maken. Daarmee wordt kennelijk bedoeld dat [koper] de aanspraak van [verkoper] voor door hem gedane investeringen waarvoor SNN-subsidie kan worden verkregen niet mag frustreren door ook aanvragen voor de SNN-subsidie in te dienen. Die kennelijk bedoeling blijkt ook uit het meer dan een jaar later opgemaakte verslag van een bespreking op 22 april 2022. [naam1] heeft in een e-mail van 23 april 2022 een samenvatting van de bespreking “inzake SNN subsidies” gegeven en daarin opgenomen:

“Uitgaande van de bestaande koopovereenkomst heeft [koper] afstand gedaan van zijn rechten tot de subsidie waardevermeerdering van het SNN, waardoor [koper] , strikt juridisch gezien, voor deze panden voornoemde subsidies niet meer mag aanvragen.”

Uit de bewoordingen van de aanvullende afspraak in de koopovereenkomst blijkt niet dat [koper] aan [verkoper] maximaal € 28.000 moet betalen als [verkoper] de SNN-subsidie niet (volledig) toegekend krijgt. Evenmin blijkt uit de bewoordingen dat dit bedrag een onderdeel is van de koopsom.

[verkoper] heeft verklaard dat met deze aanvullende afspraak is verwezen naar de afspraak die tijdens de bezichtiging is gemaakt. De tekst biedt hiervoor geen steun. Verder heeft de getuige [naam1] slechts verklaard dat de afspraak van € 28.000 ten tijde van de koopovereenkomst nog gold, maar heeft geen specifieke toelichting op deze door hem opgestelde contractuele bepaling gegeven. Getuige [naam1] heeft volstaan met de mededeling dat op verzoek van [koper] geen bedrag is genoemd. Maar dat is onjuist, doordat in de bepaling het bedrag aan subsidie van € 4.000 wordt genoemd, uit het aantal verkochte appartementen is af te leiden dat het om maximaal € 28.000 aan subsidie gaat en niet op toereikende wijze is toegelicht waarom in deze bepaling – of in een begeleidende e-mail of addendum bij de overeenkomst – niet is bepaald dat het risico op het verkrijgen van subsidie op [koper] rust, zodat bij (gedeeltelijke) afwijzing [koper] het bedrag tot maximaal € 28.000 heeft aan te vullen.

De door [verkoper] gestelde betekenis van deze aanvullende afspraak wordt ook niet gesteund door de verklaring van getuige [koper] . Volgens [koper] is de SNN-subsidie voor het eerst ter sprake gekomen tijdens de bespreking van de koopovereenkomst. Volgens [koper] wilde [verkoper] er zeker van zijn dat de door hem aangevraagde subsidie ook bij hem terecht zou komen, waarmee [koper] akkoord is gegaan. Er zijn geen andere afspraken gemaakt, aldus [koper] . Zoals hiervoor is overwogen steunen de bewoordingen van de aanvullende afspraak die uitleg van [koper] .

Betaling van € 9.611,45

Het hof heeft hiervoor al geoordeeld dat partijen hebben afgesproken dat de subsidie op basis van de Regeling waardevermeerdering van maximaal € 4.000 per appartement voor door [verkoper] uitgevoerde duurzaamheidswerkzaamheden aan [verkoper] toekomt.

Dit betekent niet alleen dat [koper] geen subsidie mag aanvragen van door [verkoper] uitgevoerde duurzaamheidswerkzaamheden, maar dat hij ook geen subsidie mag aanvragen voor door hemzelf uitgevoerde werkzaamheden als daarmee het maximale bedrag aan subsidie voor [verkoper] van € 4.000 per appartement wordt verminderd. Voor de beoordeling van dit laatste aspect is van belang of [verkoper] nog aanspraak kan maken op subsidie. Het hof stelt vast dat SNN tweemaal – bij brieven van 16 februari 2022 en 25 juli 2022 – de aanvragen via [naam1] voor door [verkoper] uitgevoerde duurzaamheidswerkzaamheden heeft afgewezen. SNN heeft daarbij expliciet overwogen dat [verkoper] als voormalig eigenaar niet meer voor subsidie in aanmerking komt en dat ook geen aanvragen worden gehonoreerd waarmee wordt “getracht om de subsidie te laten uitbetalen aan” [verkoper] . SNN neemt ook geen subsidieaanvragen meer in behandeling die ertoe strekken dat [verkoper] het bedrag aan subsidie ontvangt. Tegen deze besluiten hebben [verkoper] en [naam1] geen bezwaarschrift ingediend en deze hebben daarmee formele rechtskracht gekregen. Dit betekent dat het hof het ervoor houdt dat [verkoper] als voormalig eigenaar niet meer voor subsidie op basis van de regeling in aanmerking komt. [koper] schaadt dan ook in dit opzicht niet het belang van [verkoper] als [koper] subsidie voor door hemzelf uitgevoerde duurzaamheidswerkzaamheden ontvangt.

Verbod duurzaamheidssubsidies aan te vragen en lopende aanvragen intrekken

Aanvragen subsidie ten behoeve van [verkoper]

De tegenvordering van [koper]

De conclusie

veroordeelt [verkoper] tot betaling van de volgende proceskosten van [koper] :

€ 349,- aan griffierecht;

€ 6.680,- aan salaris van de advocaat van [koper] (4 procespunten x het toepasselijke tarief III);

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. A.A.J. Smelt en mr. A.L. Goederee, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2026.