Stellende dat van haar niet gevergd kan worden [appellant] nog langer als huurder te accepteren, heeft Wonen…

Arrest d.d. 23 augustus 2006

Rolnummer 0500466

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna te noemen: [appellant],

toevoeging,

procureur: mr J.V. van Ophem,

voor wie gepleit heeft mr E.Tj. van Dalen, advocaat te Groningen,

Stichting "Wonen Noord-West Friesland",

gevestigd te Sint Annaparochie,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna te noemen: Wonen NWF,

procureur: mr H. de Boer, die ook heeft gepleit.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op respectievelijk 10 mei 2005 en 23 augustus 2005 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter), alsmede in de door de kantonrechter gegeven rolbeschikking van 19 juli 2005.

Het geding in hoger beroep

Bij exploot van 13 september 2005 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 23 augustus 2005 met dagvaarding van Wonen NWF tegen de zitting van

21 september 2005.

"bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, het op 23 augustus 2005 door de Rechtbank

Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden tussen partijen gewezen vonnis te

vernietigen en, opnieuw rechtdoende, geïntimeerde alsnog in haar inleidende

vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, danwel haar vorderingen af te wijzen met

veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."

"dat uw Gerechtshof, uitvoerbaar bij voorraad en zonodig onder verbetering en/of

aanvulling der gronden, zal bevestigen het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden, Sector

Kanton, locatie Leeuwarden, d.d. 23 augustus 2005 onder zaak-/rolnummer 165934/CV

EXPL 05-967 tussen partijen gewezen, met veroordeling van appellant in de kosten van

het hoger beroep."

De grieven

[appellant] heeft negen grieven opgeworpen.

De beoordeling

1 Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2. (2.1 t/m 2.5) in het

aangevallen vonnis is, behoudens ten aanzien van de vaststelling waartegen grief I is

gericht, geen grief opgeworpen, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden

uitgegaan, zulks met inachtneming van hetgeen hierna met betrekking tot grief I zal

worden overwogen.

2. Het gaat in dit geding - samengevat - om het volgende.

2.1 [appellant] huurt sinds 1 juli 1987 van Wonen NWF de eengezinswoning aan [adres]

te [woonplaats] (hierna: de woning).

2.2 In 1997 heeft Wonen NWF [appellant] voor de kantonrechter gedagvaard ter zake van

ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Bij vonnis van

3 februari 1998 heeft de kantonrechter die vordering afgewezen. Bij exploot van 28 mei

2004 heeft Wonen NWF [appellant] gedagvaard ter zake het verkrijgen van machtiging om

toegang tot de woning te verkrijgen teneinde noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden

te kunnen verrichten. Deze vordering is bij (verstek)vonnis van de kantonrechter d.d.

22 juni 2004 toegewezen.

2.3 Naar aanleiding van laatstgenoemd vonnis heeft Wonen NWF de woning op

14 december 2004 betreden en zijn op die dag de noodzakelijke onderhouds-

werkzaamheden uitgevoerd. De deurwaarder heeft van de bezichtiging van de woning

op 14 december 2004 proces-verbaal opgemaakt.

2.4 Stellende dat van haar niet gevergd kan worden [appellant] nog langer als huurder te

accepteren, heeft Wonen NWF [appellant] opnieuw voor de kantonrechter gedagvaard tot

ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [appellant] heeft zich

tegen deze vordering verweerd.

2.5 Na de op 21 juni 2005 gehouden descente heeft de kantonrechter bij vonnis van

23 augustus 2005 waarvan beroep de vorderingen van Wonen NWF toegewezen.

3. Grief I luidt dat ten onrechte door de kantonrechter in het aangevallen vonnis onder r.o.

2.5 een aantal zaken wordt geconstateerd die zij tijdens de descente van 21 juni 2005

heeft waargenomen.

3.1 Zoals de grief is geformuleerd, kan deze niet slagen. Immers kan uit de aard der zaak niet

met vrucht worden opgekomen tegen hetgeen de kantonrechter vermeldt feitelijk te

hebben waargenomen.

3.2 Voor zover echter de grief beoogt te zijn gericht tegen de conclusie welke de

kantonrechter in haar vonnis aan haar waarnemingen verbindt en die conclusie als

vaststaand aanmerkt, is de grief terecht voorgesteld. De zinsneden in de bestreden

overweging, luidende dat duidelijk is dat er in de woning niet of nauwelijks wordt

gelucht en dat schemerlampen en elektrische apparaten in de woning uiterst provisorisch

en ondeskundig zijn geïnstalleerd, bevatten immers een conclusie van de kantonrechter.

Deze conclusie is tussen partijen in geschil en volgt ook niet, en zeker niet zonder meer

uit de in het proces-verbaal gerelateerde waarnemingen van de kantonrechter.

4. Grief II komt op tegen de overweging van de kantonrechter - in r.o. 4.1 van het bestreden

vonnis - dat [appellant] het op hem rustende onderhoud aan het gehuurde niet normaal uitvoert,

maar ook iedere medewerking zou weigeren om de Stichting in staat te stellen onderhoud

aan de woning te verrichten.

4.1 Het hof leest de grief als in de kern te zijn gericht tegen hetgeen de kantonrechter in

rechtsoverweging 4.2 in het vonnis waarvan beroep heeft overwogen. De daarin aan het

adres van [appellant] gerichte verwijten zijn op zich echter door hem niet betwist, zodat de

gememoreerde tekortkomingen op zich vaststaan. Het hof komt hierop in het vervolg van

dit arrest nog terug.

4.2 De grief faalt.

5. In grief III wordt geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat tijdens

de descente genoegzaam is gebleken dat [appellant] niet, althans niet volledig aan zijn

verplichtingen als huurder voldoet.

5.1 Het in de grief bestreden oordeel van de kantonrechter wordt naar 's hofs oordeel volledig

gedragen door hetgeen de kantonrechter heeft overwogen met betrekking tot hetgeen zij

ten tijde van de descente in en rond de woning heeft waargenomen. Hetgeen de

kantonrechter heeft geconstateerd, wordt feitelijk ook niet door [appellant] weersproken.

Dat [appellant] aan een en ander een andersluidende conclusie verbindt, maakt dit niet anders.

5.2. Het hof oordeelt derhalve, met de kantonrechter, dat genoegzaam is gebleken dat [appellant]

niet - voldoende - aan zijn verplichtingen als huurder voldoet.

5.3 De grief is dan ook tevergeefs voorgesteld.

6. Grief IV is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in overweging 4.3 in het

aangevallen vonnis dat de veiligheid wel degelijk in het geding is.

6.1 Het hof merkt op dat de kantonrechter zich bij haar oordeel met name baseert op de

situatie met betrekking tot de electrische apparatuur en/of -installatie in de woning. Dit

oordeel impliceert dat sprake zou zijn van een onveilige situatie. Daarvan is in dit geding

echter objectief gezien evenwel niet gebleken. Het hof gaat er daarbij vanuit dat de

kantonrechter geen eigen, specifieke deskundigheid bezit op het gebied van electrische

apparatuur en/of -installatie.

6.2 Aan de stelling van Wonen NWF dat de brandweercommandant de situatie tijdens de

bezichtiging op 14 december 2004 als 'uiterst gevaarlijk' heeft gekenmerkt, moet worden

voorbijgegaan. Tijdens het pleidooi is immers door de vertegenwoordiger van Wonen

NWF verklaard dat de brandweercommandant zelf niet bij de bezichtiging aanwezig is

geweest, maar dat de bewuste opmerking is gemaakt door een toen wel aanwezige

gemeenteambtenaar, die tevens lid is van de vrijwillige brandweer. Het hof acht de

bewuste opmerking onvoldoende om de desbetreffende stelling van Wonen NWF te

dragen.

6.3 Wonen NWF heeft weliswaar nog een bewijsaanbod gedaan, doch dit aanbod is, bezien in

het licht van de omstandigheden van het geval, onvoldoende gespecificeerd en, voor

zover het betreft het horen van de brandweercommandant, onvoldoende ter zake doende,

zodat het hof dit zal passeren.

6.4 De grief slaagt.

7. [appellant] komt met grief V op tegen de overweging in het vonnis waarvan beroep dat de

relatie tussen partijen danig is verstoord, hetgeen een vruchtbare voortzetting van de

huurovereenkomst vrijwel onmogelijk maakt.

7.1 Het enkele feit dat de verstandhouding tussen verhuurder en huurder is verstoord, wat

daarvan in het onderhavige geval ook zij, vormt naar 's hofs oordeel in beginsel

onvoldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Dit klemt in dit geval nog

te meer nu sprake is van sociale verhuur door een woningcorporatie, in welke verhouding

van Wonen NWF als verhuurster mag worden verwacht zich jegens haar huurders anders

- meer flexibel - op te stellen dan in het geval er sprake zou zijn van particuliere verhuur.

Dit betekent dat als er sprake is van afwijkend huurgedrag - zoals onvoldoende

weersproken in casu het geval is - een woningcorporatie eerst met vrucht naar het wapen

van ontbinding van de huurovereenkomst zal kunnen grijpen indien er voor dit gedrag

onvoldoende rechtvaardiging wordt gevonden en het gedrag - hetzij jegens de verhuurster

hetzij jegens haar andere huurders - bovendien van zodanige aard is dat van de

verhuurster niet gevergd kan worden de huurovereenkomst voort te zetten. Dat klemt in

dit geval nog te meer nu aannemelijk is dat de kansen van [appellant] om binnen de sociale

huursector een andere geschikte woning te vinden uiterst gering zijn. Bovendien moet het

als uitgesloten worden geacht dat [appellant] op de particuliere markt een woning zal kunnen

betalen.

7.2 Ook deze grief slaagt.

8. In grief VI bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat van Wonen NWF niet

langer kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [appellant] voortzet en dat

ondanks pogingen daartoe er geen enkele verbetering komt in de onderhavige situatie die

al jaren bestaat. Grief VIII verwijt de kantonrechter ten onrechte het beroep van [appellant] op

het bepaalde in art. 6:265 BW te hebben verworpen. De grieven lenen zich voor

gezamenlijke behandeling.

8.1 Het hof leest de grieven in gezamenlijkheid aldus dat [appellant] zich erop beroept dat de hem

verweten tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

Hiervoor heeft het hof al overwogen dat voor wat betreft de situatie in de woning, en dan

met name op het gebied van de electrische installatie en het gebruik door [appellant] van

electrische apparatuur, Wonen NWF onvoldoende heeft aangetoond dat [appellant] tekortschiet

in zijn verplichtingen als huurder. Met betrekking tot de situatie rondom de woning - de

buitenkant van de woning en de tuin - is het hof van oordeel dat het op de weg van [appellant]

ligt om voor het onderhoud daarvan zorg te dragen. Gebrek aan onderhoud ligt dan ook in

beginsel in de risicosfeer van [appellant]. Hij heeft echter voldoende aannemelijk gemaakt dat

hij fysiek niet in staat is om zelf voor het onderhoud buitenshuis te zorgen. In die zin kan

het gebrek aan onderhoud [appellant] niet worden verweten. Bovendien zijn er zonodig

andere oplossingen om het gebrek aan - met name - het tuinonderhoud op te vangen. In

dit kader overweegt het hof dat Wonen NWF in het verleden in overleg met [appellant] een

derde opdracht heeft gegeven het tuinonderhoud te verzorgen. De daarmee gemoeide

kosten zijn toen door [appellant] aan Wonen NWF voldaan.

8.2 Dat [appellant] - kennelijk - een ander huurgedrag vertoont dan het gros van de huurders

van Wonen NWF en zich daarop niet laat aanspreken, is op zich onvoldoende grond voor

gedwongen huurbeëindiging. Dit zou slechts anders zijn, indien het huurgedrag zodanig

afwijkend is, dat het als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.

Naar het oordeel van het hof heeft Wonen NWF echter onvoldoende onderbouwd dat dit

laatste feitelijk het geval is.

8.3 Bezien in het licht van alle specifieke omstandigheden van het geval acht het hof de aan

[appellant] verweten tekortkomingen derhalve van te gering gewicht om op grond daarvan de

ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

9. In grief VII komt [appellant] op tegen de overweging ten overvloede van de kantonrechter dat

zij van [appellant] heeft begrepen dat hij zelf ook graag naar elders wenst te verhuizen omdat

hij ook zelf de mening is toegedaan dat de toestand onhoudbaar is geworden.

9.1 Zoals [appellant] ook al in de toelichting op de grief aangeeft gaat het hier om een

overweging ten overvloede. Nu die overweging de beslissing van de kantonrechter niet -

mede - zelfstandig draagt, ontbeert de grief belang.

9.2 Het hof voegt hieraan overigens nog toe dat [appellant] naar eigen zeggen door een van de

zorginstanties hulp is toegezegd zodra hij een andere woning toegewezen krijgt. Daarvan

uitgaande komt het het hof voor dat het mogelijk moet zijn om de situatie waarin [appellant]

thans verkeert ten goede te doen keren.

Slotsom

10. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat het vonnis waarvan beroep niet in

stand kan blijven. Opnieuw rechtdoende zal het hof de vorderingen van Wonen NWF

alsnog afwijzen. Dat betekent dat ook grief IX, die zich keert tegen de door de

kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling, doel treft.

Wonen NWF zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van zowel de

procedure in eerste aanleg (3 1/2 procespunten, kantonrechters liquidatietarieftarief in

ontruimingszaken) als die in hoger beroep (3 procespunten, tarief II) worden

veroordeeld.

De beslissing

Het gerechtshof:

veroordeelt Wonen NWF in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die

tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant]:

in eerste aanleg op nihil aan verschotten en een bedrag van euro 525,-- aan salaris gemachtigde;

in hoger beroep op een bedrag van euro 315,93 aan verschotten en een bedrag van euro 2.682,-- aan salaris voor de procureur;

Aldus gewezen door mrs Breemhaar, voorzitter, Kuiper en De Hek, raden, en

uitgesproken door mr Streppel, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in

tegenwoordigheid van de heer Bilstra als griffier, ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 23 augustus 2006.