WOZ-waarde van een pand bepaald met gebruikmaking van de ITZA-methode, waarbij het winkeloppervlak is…

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 14 maart 2025, nummer ROE 22/2699, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,

hierna: de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] 40 in [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zitting heeft plaatsgevonden op 10 juli 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het is een pand met winkel-/verkoopruimte (300 m2) en opslagruimte/kantoor/kantine (ongeveer 72 m2) gelegen op de begane grond, in het centrum van [plaats 1] , met bouwjaar 1921. Belanghebbende is ook eigenaar van de bovengelegen onroerende zaak, maar die speelt in deze procedure geen rol ( [adres 1] 42 ).

Tussen belanghebbende, als verhuurder, en [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ), als huurder, is een huurovereenkomst gesloten die jaarlijks kan worden beëindigd. [bedrijf 1] exploiteert in de onroerende zaak een Etos-filiaal.

De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.025.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. De rechtbank heeft overwogen dat de redelijke termijn voor de beslechting van het geschil is overschreden met bijna 12 maanden en een schadevergoeding aan belanghebbende toegekend van € 500 per half jaar overschrijding, voor 1/6e deel voor rekening van de heffingsambtenaar (€ 166,67) en voor 5/6e deel voor rekening van de minister (€ 833,33).

Belanghebbende heeft in beroep een taxatierapport overgelegd van taxateur [naam 1] , verbonden aan [bedrijf 2] B.V. te [plaats 2] , van 7 april 2023 (hierna: het taxatierapport van belanghebbende). In het taxatierapport van belanghebbende is de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer vastgesteld op € 670.000. De waarde is bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 62.500 per jaar en de kapitalisatiefactor is berekend op 10,7. In het taxatierapport van belanghebbende is ter onderbouwing van de waarde verwezen naar zes referentieobjecten in het centrum van [plaats 1] (drie koopreferenties: [adres 2] 8 en 43 en [adres 1] 60 - 62D en drie huurreferenties: [adres 1] 1B en 45 en [adres 3] 43 ).

De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een herzien taxatierapport overgelegd van taxateurs [naam 2] en [naam 3] van 19 januari 2023 (hierna: het taxatierapport van de heffingsambtenaar). In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer vastgesteld op € 1.061.000. De waarde is bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. De kapitalisatiefactor is berekend op 10,7. De huurwaarde is vastgesteld op € 99.180 per jaar, waarbij gebruik is gemaakt van de ITZA-methode (‘In Terms of Zone A’):

In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is ter onderbouwing van de waarde verwezen naar vier huurtransacties en drie verkooptransacties van referentieobjecten, alle gelegen in het centrum van [plaats 1] :

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 670.000, tot veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten in bezwaar, beroep en in hoger beroep en tot vergoeding van het griffierecht in beroep en hoger beroep, de reiskosten en de kosten van het in zijn opdracht gemaakte taxatierapport.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Ten aanzien van het geschil

De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het hof volgt partijen in deze opvatting nu deze niet onjuist is gebleken.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld het onder 2.5. genoemde taxatierapport overgelegd en verder, kort samengevat, het volgende aangevoerd. Volgens belanghebbende heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Ook is de door de heffingsambtenaar gehanteerde ITZA-methode niet bruikbaar omdat de onroerende zaak uit één grote winkelruimte bestaat. De onroerende zaak heeft een hoger aantal m2 vloeroppervlak, waardoor een lagere m2 prijs van toepassing is (‘economies of scale’). Verder is de kapitalisatiefactor van 10,7 niet deugdelijk onderbouwd. Bij de vanaf 2020 gestegen marktrente, de huurovereenkomst met [bedrijf 1] die op ieder moment kan worden beëindigd en een mogelijk lang leegstandsrisico, is een lagere factor passend. Uit dit alles volgt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde kapitalisatiefactor en daarmee de WOZ-waarde te hoog is uitgevallen, aldus belanghebbende.

De rechtbank heeft onder meer als volgt overwogen:

Uit het taxatierapport blijkt verder dat verweerder de jaarhuur van de onroerende zaak heeft afgeleid uit marktgegevens van de vergelijkingsobjecten. Bij de herleiding van deze jaarhuur uit de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder de ITZA-methode (“In Terms of Zone A”) gebruikt. Bij deze methode wordt elk object ingedeeld in zones. Zone A wordt als de meest waardevolle zone van het object aangemerkt. De huurwaarden van de andere zones van het object worden uitgedrukt in een percentage van de huurwaarde van zone A van het object. Aan de hand daarvan wordt uit de huurprijs van het object, de huurwaarde per vierkante meter van zone A van het object afgeleid. De taxateur heeft onderhavige onroerende zaak opgesplitst in 3 zones, te weten de zones A, B en C. Zone A heeft een vloeroppervlakte van 120 m². De taxateur hanteert hiervoor een huurwaarde per vierkante meter van € 487,-. Voor zone B met een vloeroppervlakte van 120 m² hanteert de taxateur een huurwaarde van € 243,- per vierkante meter. Voor zone C en de opslagruimte met een vloeroppervlakte van respectievelijk 60 m² en 72 m², zijn huurwaarden van respectievelijk € 121,- en € 60,- per vierkante meter gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de ITZA-methode en de uit de analyse van de marktgegevens bekende informatie inzichtelijk heeft gemaakt dat de voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarde per vierkante meter niet te hoog is vastgesteld. Eiser heeft deze cijfers als zodanig niet bestreden. Dit leidt ertoe dat de door verweerder voor de onroerende zaak gehanteerde jaarhuur evenmin te hoog is.

Het hof acht deze overwegingen van de rechtbank juist en op goede gronden gegeven en maakt die tot de zijne. Dat wat in hoger beroep is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Het hof overweegt in aanvulling daarop het volgende.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald op grond van:

- een onderscheid van het winkeloppervlak in zone A, B en C;

- de huurwaarde per m²; en

- de kapitalisatiefactor.

Zone A, B en C

De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling van de onroerende zaak gebruik gemaakt van de ITZA-methode en het winkeloppervlak verdeeld in zone A, B en C. Het hof volgt belanghebbende niet in zijn standpunt dat de ITZA-methode niet bruikbaar is omdat de onroerende zaak uit één grote winkelruimte bestaat en dus geen sprake is van een multifunctioneel pand met verschillende bruikbare ruimtes. Ook in het geval van één grote winkelruimte is de oppervlakte achterin een winkelpand minder productief te gebruiken dan de oppervlakte dichtbij de ingang die binnen het aandachtsveld ligt van de meeste klanten.

In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is een kapitalisatiefactor 10,7 gehanteerd. Deze kapitalisatiefactor is met de bottom-up methode bepaald. De kapitalisatiefactor wordt volgens die methode berekend vanuit het netto-aanvangsrendement (NAR), de exploitatiekosten en de kosten voor de koper. Daarbij bestaat het NAR uit de componenten basisrendement en opslagrisico en de exploitatielasten bestaan uit de componenten onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten en leegstandsrisico.

De heffingsambtenaar heeft bij de berekening van de kapitalisatiefactor rekening gehouden met onderhoudskosten van 4%. Dit betekent dat, anders dan belanghebbende heeft betoogd, de jaarlijkse kosten van onderhoud zijn meegenomen bij de waardering. De heffingsambtenaar heeft verder rekening gehouden met een leegstandsrisico van 17,4%. Volgens de heffingsambtenaar is dit het gemiddelde percentage van de totale binnenstad en is dit een hoger percentage dan gerechtvaardigd voor de onroerende zaak gezien de gunstige locatie, te weten op toplocatie A1 tegenover de ingang van het overdekte [winkelcentrum] winkelcentrum. Dit leegstandsrisico wordt volgens de heffingsambtenaar vooral veroorzaakt door het verder afgelegen [adres 4] met een totaal bouwvolume van 38.000 m², waarvan 14.000 m² (voor detailhandel) grotendeels leegstaat. Belanghebbende heeft dit niet betwist.

Uit het voorgaande volgt dat het hof geen aanleiding ziet om een deskundige te benoemen, zoals belanghebbende heeft verzocht. In alles wat belanghebbende in dit verband heeft aangevoerd ziet het hof geen aanleiding om dat te doen. Met betrekking tot de stelplicht en bewijslast in deze zaak geldt dat deze in overeenstemming is met de jurisprudentie van de Hoge Raad (zie 4.1 hiervoor). Aan het door belanghebbende genoemde arrest Korošec kan niet worden ontleend dat het inschakelen van een deskundige als regel verplicht is in WOZ-zaken, ook niet als ervan wordt uitgegaan dat een WOZ-zaak onder het toepassingsbereik van artikel 6 EVRM valt. Daarbij komt dat in dit geval niet alleen de heffingsambtenaar, maar ook belanghebbende zelf een taxatierapport heeft ingebracht.

Volgens belanghebbende is sprake van een individuele en buitensporige last en daarmee een schending van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Het hof volgt belanghebbende hierin niet.

Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt, samengevat, dat een keuze van de wetgever, binnen zijn beoordelingsvrijheid, voor een belastingplichtige alleen dan kan leiden tot een individuele en buitensporige last indien en voor zover deze last zich in zijn geval sterker laat voelen dan in het algemeen. Of dit laatste zich voordoet, dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval.

In dit geval is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 1.025.000 en is aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting 2022 opgelegd van € 4.084,08. Belanghebbende heeft niet (cijfermatig) onderbouwd dat deze waardebepaling en de daaruit voortvloeiende aanslag zich in zijn geval sterker laat voelen dan in het algemeen. Dit is ook niet gebleken. Uit het taxatierapport van belanghebbende volgt dat hij na het overlijden van zijn vader in 1999 de eigendom van de onroerende zaak in verhuurde staat heeft verkregen en dat op de onroerende zaak geen hypotheek rust. De omstandigheid dat de heffing in box 3 bij deze waarde van de onroerende zaak voor belanghebbende ‘niet om een paar tientjes’ gaat, leidt niet tot een ander oordeel.

Volgens belanghebbende moet de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 worden vernietigd omdat sprake is van discriminatie. Hij heeft de jaarlijkse kosten van gas ten behoeve van de verwarming van het winkelpand voor zijn rekening genomen en die bedragen gemiddeld € 3.000 tot € 5.000 per jaar. Deze kosten hadden, samen met de jaarlijkse kosten voor onderhoud, bij de waardebepaling moeten worden meegenomen, gelet op de heffing in box 3. Ook is sprake van discriminatie omdat de heffingsambtenaar in het leven is geroepen door alle gemeenten in Limburg en van al die gemeenten alle huren op tafel liggen, terwijl belanghebbende moet afwachten of hij van huurders informatie krijgt, aldus de toelichting van belanghebbende tijdens de mondelinge behandeling bij het hof.

Dit beroep op discriminatie slaagt niet. Hetgeen belanghebbende heeft gesteld, brengt niet mee dat sprake is van discriminatie. Dat sprake is van ongelijke behandeling van gelijke gevallen is niet gesteld en ook niet gebleken.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

Het hof:

De uitspraak is gedaan door M.E. Smorenburg, voorzitter, M.H. van Schaik en H.J. Cosijn, in tegenwoordigheid van F. Marcolina, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.

De griffier, De voorzitter,

F. Marcolina M.E. Smorenburg

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.