WOZ. Geen standaardwoning. Vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar. Uob niet voldoende…

en

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 december 2025.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 3.006.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2025 opgelegd.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

De rechtbank heeft het beroep op 21 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, zijn echtgenoot , [naam 1], de heffingsambtenaar, in de persoon van mr. H. Oderkerk, en de taxateur, [naam 2].

2. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een 2-onder-1-kapwoning, gebouwd in 1956. De woning heeft een woonoppervlakte van 276 m2, met een berging van 7 m2 en een garage. De woning staat op een kavel van 476 m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum.

Wettelijk kader

3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.

De waarde wordt bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht, waarvan recente marktgegevens beschikbaar zijn, en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning (de vergelijkingsmethode). De vergelijkingsmethode wordt in de rechtspraak algemeen erkend als geschikte methode om de WOZ-waarde vast te stellen.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld (de bewijslast). De rechtbank beoordeelt of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Hierbij weegt de rechtbank ook de door eiser aangevoerde argumenten mee.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De rechtbank oordeelt dat de in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Nu de woning van eiser geen standaardwoning is, heeft de taxateur zijn best gedaan vergelijkbare woningen te selecteren die binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. In beroep heeft de heffingsambtenaar andere referenties gebruikt, zodat de woning en de vergelijkingsobjecten hetzelfde type woning zijn. De beroepsgronden met betrekking tot het verschil in type woning, aangevoerd bij de [adres 4] en de [adres 2], komen hiermee te vervallen. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure met nieuwe vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van de waarde te komen. De nieuwe vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar, omdat het allemaal 2-onder-1-kapwoningen zijn, die uit dezelfde bouwperiode komen en gelegen zijn in [locatie 2]. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat in dezelfde buurt als waar eiser woont geen andere (meer) vergelijkbare panden verkocht zijn met de juiste objectkenmerken. Hierdoor heeft de taxateur uit moeten wijken naar een andere buurt. De heffingsambtenaar heeft dit ook mogen doen, omdat het geen vereiste is dat de woning (nagenoeg) identiek is en in exact dezelfde buurt ligt. Enig verschil tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is toegestaan, mits de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met deze verschillen. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.

Volgens eiser is het daarnaast niet duidelijk hoe de verschillen tussen de woningen zijn gekwantificeerd en gewaardeerd. Hierdoor is de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt.

Volgens de heffingsambtenaar is wel rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit blijkt uit de matrix, die onderdeel is van het intern waardeadvies. In deze matrix staan de correctiepercentages waarmee is gerekend wanneer er verschillen bestaan in kwaliteit, onderhoud en ligging. De gegevens over de correctiefactoren waarmee wordt gerekend, staan ook in het verantwoordingsdocument dat raadpleegbaar is op de website van de gemeente Amsterdam onder het kopje “Belastingen”. Andere verschillen die bestaan tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn ondervangen door de marge in neutrale vierkante meterprijs van de woning (€ 6.197,-) en de neutrale vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 7.248,-). Dit zorgt voor een ruim verschil van € 1.051,- per vierkante meter. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in de door hem gegeven onderbouwing. Deze beroepsgrond van eiser slaagt dus ook niet.

Eiser vindt verder dat direct vergelijkbare woningen in dezelfde straat ten onrechte niet zijn aangemerkt als vergelijkingsobjecten. Het gaat om [adres 6], [adres 7], [adres 8] en [adres 9] die in dezelfde straat liggen, een vergelijkbaar bouwjaar, straatbeeld en een vergelijkbare woonomgeving kennen en daarmee volgens eiser de meest aangewezen referenties vormen. De heffingsambtenaar heeft volgens eiser niet duidelijk gemaakt waarom deze woningen niet in de waardering zijn betrokken.

De onder 3.1 besproken vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze methode is één van de methoden die wordt voorgeschreven in de Wet WOZ. In die wet staat ook hoe de vergelijkingsmethode dient te worden toegepast. Een WOZ-waarde kan niet tot stand komen door vergelijking met andere WOZ-waarden. Nu de panden die eiser in zijn beroepschrift noemt niet rondom de waardepeildatum zijn verkocht, kunnen deze panden niet gebruikt worden om de WOZ-waarde vast te stellen. Deze beroepsgrond van eiser slaagt daarom niet.

De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift erkend dat in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de argumenten uit het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft daarom toegezegd het griffierecht voor het instellen van beroep bij de rechtbank te vergoeden. Op de zitting is de heffingsambtenaar teruggekomen op zijn standpunt dat onvoldoende is ingegaan op de argumenten uit het bezwaarschrift. In de uitspraak op bezwaar is volgens hem wel uitgebreid ingegaan op alle bezwaargronden. Hij blijft wel bij zijn toezegging het griffierecht te vergoeden.

De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar inderdaad is ingegaan op alle bezwaargronden van eiser. De uitspraak op bezwaar is dan ook voldoende gemotiveerd. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet. De heffingsambtenaar is gelet op zijn toezegging wel gehouden het griffierecht aan eiser te vergoeden.

Nu de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, acht de rechtbank het beroep ongegrond. Omdat de heffingsambtenaar heeft toegezegd het griffierecht te vergoeden, zal de rechtbank hem hiertoe opdragen.

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A.L. Wiersinga, rechter, in aanwezigheid van mr. J.Y. Exterkate, griffier.

Uitgesproken op 25 juni 2026.

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.