WOZ. Beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. Gegevens uit de BAG zijn niet leidend, want niet berekent…

en

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 november 2025.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 651.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2025 opgelegd.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

De rechtbank heeft het beroep op 21 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de heffingsambtenaar, in de persoon van mr. H. Oderkerk, en de taxateur, [naam].

2. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een eindwoning, gebouwd in 1989. De woning heeft een oppervlakte van 115 m2. Daarnaast heeft de woning een schuur van 4 m2 en een kavel van 139 m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum.

Wettelijk kader

3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.

De waarde wordt bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht, waarvan recente marktgegevens beschikbaar zijn, en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning (de vergelijkingsmethode). De vergelijkingsmethode wordt in de rechtspraak algemeen erkend als geschikte methode om de WOZ-waarde vast te stellen.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld (de bewijslast). De rechtbank beoordeelt of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Hierbij weegt de rechtbank ook de door eiser aangevoerde argumenten mee.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

4. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn van eenzelfde type woning als de woning van eiser (tussen- of eindwoning), hebben een gelijk of vergelijkbaar bouwjaar, liggen in dezelfde straat en hebben een vergelijkbare woonoppervlakte (van 115 m2 of 124 m2). De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten – verkocht binnen een jaar voor of na de waardepeildatum – zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.

5. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde verlaagd moet worden op grond van het gelijkheidsbeginsel, omdat zijn woning qua perceel- en woonoppervlakte niet verschilt met de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Dit is ook vastgelegd in het WOZ-waardeloket, waar de gemeente Amsterdam zelf verantwoordelijk voor is via de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Omdat de woningen nagenoeg identiek zijn aan de woning van eiser moet een gelijke waardering plaatsvinden, aldus steeds eiser.

De heffingsambtenaar voert aan dat in de BAG niet de juiste metrages staan vermeld. Op de zitting heeft hij toegelicht dat alle woningen bij de oplevering worden voorzien van bouwtekeningen. De heffingsambtenaar bepaalt met behulp van deze bouwtekeningen, en met toepassing van de NEN 2580 norm, de oppervlakten. Deze meetnorm geeft duidelijk aan waarmee (geen) rekening gehouden moet worden. De vastgestelde oppervlakten worden vervolgens opgeslagen in het systeem van de heffingsambtenaar, en die kunnen afwijken van de oppervlakten vermeld in het WOZ-waardeloket. De heffingsambtenaar heeft, op basis van de gegevens uit dit systeem, een overzicht overgelegd waarin de woon- en perceeloppervlakten en de kwalificaties van kwaliteit, onderhoud, ligging en voorzieningen van de woningen die eiser aandraagt, worden vergeleken met die van de woning van eiser:

De rechtbank stelt voorop dat voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel een vergelijking moet worden gemaakt met woningen die (nagenoeg) identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel moet bovendien worden ondersteund met de stelling dat minstens twee objecten die (nagenoeg) identiek zijn aan de woning lager zijn gewaardeerd (de meerderheidsregel). De partij die zich op de schending van het gelijkheidsbeginsel beroept, in dit geval eiser, draagt daarvan de bewijslast.

De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd dat hij is uitgegaan van de juiste woonoppervlakten en kwalificaties van de woning van eiser en de aangevoerde woningen aan de [adres 5]. Eiser heeft ook niet aangetoond dat de gehanteerde oppervlakten en/of kwalificaties onjuist zijn. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens.

Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt naar het oordeel van de rechtbank niet. De rechtbank stelt vast dat de woningen aan de [adres 2] en [adres 4] beiden een oppervlakte hebben van 109 m2, en daarmee een stuk kleiner zijn dan de woning van eiser van 115 m2. Deze woningen zijn daarom niet nagenoeg identiek. Ook [adres 5] [adres 3] is niet nagenoeg identiek, omdat de kwaliteit en het onderhoud verschillen van de woning van eiser. Omdat niet is gebleken dat tenminste twee woningen (nagenoeg) identiek zijn aan de woning van eiser, vindt de meerderheidsregel geen toepassing.

De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het beroep van eiser de houten aan- en ombouw van de stenen schuur buiten beschouwing gelaten bij de taxatie gehouden. Hierdoor is de oppervlakte van de schuur gewijzigd van 12 m2 naar 4 m2. Dit heeft geen invloed op de WOZ-waarde, omdat een schuur een vaste eenheidsprijs heeft die geldt voor elke schuur, ongeacht het aantal m2. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat in de taxatie in beroep de kwalificatie voor kwaliteit en onderhoud geldt voor het volledige object, en niet voor afzonderlijke onderdelen (zoals de schuur). Hij vindt het niet passend om de kwaliteit en het onderhoud van het volledige object te kwalificeren als matig. Volgens de heffingsambtenaar kan de slechte staat van de schuur bovendien gecompenseerd worden door de marge tussen de prijs per vierkante meter van de woning (€ 3.456,-) en de vergelijkingsobjecten (€ 3.789,-). Dit geeft een ruime marge van € 38.295,-.

De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de schuur een slechte staat heeft. Hiermee is volgens de rechtbank voldoende rekening gehouden omdat het slechte deel – de houten aan- en ombouw van de schuur – buiten de taxatie is gehouden. De heffingsambtenaar heeft met zijn uitleg in het verweerschrift en op de zitting helder toegelicht hoe hij tot de kwalificatie van de (volledige) woning is gekomen en hoe in dat kader rekening is gehouden met de schuur. Bovendien bestaat een marge van € 333,- per m2 in het voordeel van eiser. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van de schuur.

De heffingsambtenaar heeft op de zitting erkend dat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte niet op de bezwaargrond met betrekking tot de schuur is ingegaan. Daarom heeft de heffingsambtenaar aangeboden om het griffierecht van eiser te vergoeden.

De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de uitspraak op bezwaar niet voldoende is gemotiveerd. Dit is een gebrek. De rechtbank ziet hierin geen reden om de uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat eiser door dit gebrek niet in zijn belangen is geschaad. In beroep heeft de heffingsambtenaar alsnog op de (bezwaar)gronden van eiser gereageerd en eiser heeft daar op zijn beurt weer op kunnen reageren. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. Het gebrek leidt ertoe dat eiser recht heeft op vergoeding van het griffierecht door de heffingsambtenaar. Dit is door de heffingsambtenaar al toegezegd op de zitting.

8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

De heffingsambtenaar moet door het motiveringsgebrek wel het griffierecht van eiser vergoeden. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A.L. Wiersinga, rechter, in aanwezigheid van mr. J.Y. Exterkate, griffier.

Uitgesproken op 25 juni 2026.

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.