Kort geding. Opheffing executoriaal beslag afgewezen. Geen misbruik bevoegdheid.

Civiel recht, voorzieningenrechter

Zaaknummer: C/13/782499 / KG ZA 26-65 EAM/EvK

Vonnis in kort geding van 26 februari 2026

in de zaak van

AREND VASTGOED B.V.,

te Den Haag,

eisende partij bij dagvaarding van 4 februari 2026,

hierna te noemen: Arend Vastgoed,

advocaat: mr. J.C. Debije,

tegen

MOGELIJK PLUS B.V.,

te Breukelen,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Mogelijk Plus,

advocaat: mr. M.F.A. Vreeswijk.

Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 12 februari 2026 heeft Arend Vastgoed de dagvaarding toegelicht. Mogelijk Plus heeft verweer gevoerd, mede aan de hand van een vooraf ingediende conclusie van antwoord. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en Arend Vastgoed ook een pleitnota.

Na verder debat is vonnis bepaald op vandaag.

Arend Vastgoed is een vennootschap van [naam 1] (hierna: [naam 1]). [naam 1] had in persoon, en middels vennootschappen zoals Arend Vastgoed, een onroerend goedportefeuille bestaande uit diverse panden.

Eén van de projecten die Mogelijk Plus heeft gefinancierd is het pand aan de [adres] te [plaats]. Dat pand heeft Arend Vastgoed op 31 december 2024 gekocht voor € 1,2 miljoen. Het pand bestaat uit vier appartementen, appartement [appartement 1] op de begane grond was op dat moment vrij van huur en de andere drie appartementen ([appartement 2], [appartement 3] en [appartement 4]) werden elk verhuurd.

In loop van de 2025 ging het financieel niet goed met Arend Vastgoed. Onder de leningen die Mogelijk Plus aan Arend Vastgoed had verstrekt is verzuim ontstaan. Mogelijk Plus heeft deze leningen opgeëist per 25 juli 2025.

Op 10 oktober 2025 heeft Mogelijk Plus de executoriale veiling aangezegd van alle via Mogelijk Vastgoedfinancieringen gefinancierde panden. De veilingen hebben voor een groot deel van de panden plaatsgevonden op 25 november en 4 december 2025.

Op 31 oktober 2025 heeft Mogelijk Plus aan Arend Vastgoed via deurwaardersexploot de cessie aangezegd van de vorderingen van de betrokken geldverstrekkers/investeerders aan Mogelijk Plus, waardoor Mogelijk Plus een vordering had op Arend Vastgoed van (op dat moment) € 368.030,51.

Op 6 november 2025 heeft Mogelijk Plus voor terugbetaling van deze vordering executoriaal beslag gelegd op alle panden van Arend Vastgoed, waaronder ook het pand aan de [adres] te [plaats].

Arend Vastgoed is op zoek gegaan naar een koper voor het pand aan de [adres] omdat zij zelf niet meer de middelen had om dit pand te ontwikkelen.

Realest Beheer B.V. (hierna: Realest) bleek bereid het pand van Arend Vastgoed te kopen voor dezelfde prijs als die Arend Vastgoed het jaar daarvoor had betaald, zijnde € 1,2 miljoen. Arend Vastgoed kende Realest omdat Realest bij verwerving van het pand één van de geldverstrekkers was en een bedrag van € 550.000 had verstrekt ter financiering van de aankoop en verbouwing.

Op 4 december 2025 hebben Arend Vastgoed en Realest een schriftelijke koopovereenkomst gesloten waarin een uiterste datum van levering was overeengekomen van 31 december 2025.

Het pand aan de [adres] is op dit moment bezwaard met:

• een hypotheek van Pearl Capital B.V., ter hoogte van € 1.181.250,

• een conservatoir beslag van de heer [naam 3] (hierna: [naam 3]), voor een vordering ter hoogte van € 86.320, en

• het hiervoor genoemde executoriaal beslag van Mogelijk Plus voor de vordering van € 491.365,36 (per 22 december 2025).

Het conservatoir beslag van [naam 3] is gelegd op 13 november 2025 op meerdere panden van Arend Vastgoed, waaronder [adres]. Over de vordering van [naam 3] wordt tussen [naam 3] en Arend Vastgoed geprocedeerd. Dit betreft een huurzaak. [naam 3] is een huurder van appartement [appartement 4]. Met [naam 3] werd een vertrekregeling getroffen tegen betaling van een vertrekpremie van € 65.000. Dit bedrag is (nog) niet betaald aan [naam 3]. [naam 3] stelt nu in de huurzaak dat hij recht heeft op het bedrag van € 65.000 en dat hij, totdat hij dat krijgt, hij zijn huur-/gebruiksrechten niet prijsgeeft.

Arend Vastgoed heeft Mogelijk Plus op 9 januari 2026 verzocht om medewerking te verlenen aan de levering van het pand [adres] aan koper Realest. Daarbij heeft Arend Vastgoed toegelicht dat bij verkoop van het pand voor een verkoopprijs van € 1.200.000 en uitbetaling aan hypotheekhouder (voor haar vordering van € 1.181.250) een bedrag van € 18.750 resteert voor de beslagleggers. Dit surplus zal naar rato onder de beslagleggers worden verdeeld, waarbij aan Mogelijk Plus een bedrag toekomt van € 15.950, dat direct bij levering aan haar kan worden uitgekeerd (omdat sprake is van executoriaal beslag). Ten aanzien van [naam 3] wordt een bedrag van € 2.800 in depot gehouden in afwachting van het geschil tussen hen, waarbij dit deel mogelijk nog aan Mogelijk Plus toekomt als blijkt dat [naam 3] hier geen recht op heeft.

Mogelijk Plus heeft op 12 januari 2026 gereageerd dat zij bij gebreke van schriftelijke stukken en onderbouwing van de verkoop en verkoopprijs niet over zal gaan tot opheffing van het beslag.

Arend Vastgoed heeft op 13 januari 2026 de verkoop en totstandkoming van de verkoopprijs toegelicht en Mogelijk Plus gesommeerd om medewerking te verlenen aan opheffing van het beslag. Mogelijk Plus heeft hier niet aan meegewerkt.

Realest heeft Arend Vastgoed op 19 januari 2026 in gebreke gesteld en Arend Vastgoed nog een termijn gegeven van acht dagen om aan haar leveringsverplichting van [adres] te voldoen. Realest heeft aangezegd dat daarna aanspraak zal worden gemaakt op de boete van 3% van de koopsom per dag.

Mogelijk Plus voert verweer. De verkoopprijs van € 1,2 miljoen voor het pand aan [adres] is geen reële verkoopprijs en daarom wil Mogelijk Plus niet meewerken aan opheffing van het beslag omdat zij hierdoor wordt benadeeld. Mogelijk Plus twijfelt aan de wijze waarop de verkoop met Realest tot stand is gekomen, omdat dit een bekende is van Arend Vastgoed. De door Arend Vastgoed gegeven onderbouwing van de verkoopprijs is een doelredenering. Het is namelijk dezelfde verkoopprijs als waarvoor Arend Vastgoed het ruim een jaar geleden heeft gekocht, terwijl in de tussentijd waardeverhogende omstandigheden zich hebben voorgedaan, zo worden bijvoorbeeld nu niet meer alle appartementen verhuurd en is een omgevingsvergunning verkregen, nog los van de positieve marktwerking van 8,6% per jaar.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Bij een vordering tot opheffing van een executoriaal beslag heeft de voorzieningenrechter een beperkte taak. Hij zal slechts in de executie mogen ingrijpen, indien de executant zich door de executie schuldig maakt aan misbruik van bevoegdheid.

In beginsel heeft Mogelijk Plus recht op behoud van haar beslag vanwege de vordering die zij op Arend Vastgoed heeft. Mogelijk Plus heeft belang bij een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst omdat zij daar als beslaglegger in meedeelt. Arend Vastgoed stelt dat verkoop van het pand [adres] voor € 1,2 miljoen een redelijke en marktconforme prijs is, dat Mogelijk Plus als beslaglegger bij deze prijs niet wordt benadeeld en dat zij dus misbruik maakt van haar bevoegdheid door niet mee te werken aan opheffing van het beslag. Verschillende omstandigheden wijzen juist een andere kant op en maken dat voldoende aannemelijk is dat de verkoopprijs van € 1,2 miljoen geen reële verkoopprijs is. Hiertoe is het volgende relevant.

Arend Vastgoed heeft het pand [adres] op 31 december 2024 voor € 1,2 miljoen aangekocht ‘as is’, wat inhield dat op dat moment drie appartementen waren verhuurd en er nog geen omgevingsvergunning was aangevraagd of verkregen voor ontwikkeling van het pand. Op dit moment is echter voldoende aannemelijk dat niet alle drie de verdiepingen meer worden verhuurd omdat voldoende aannemelijk is dat de huur voor appartement [appartement 4] is geëindigd.

Het appartement van [appartement 4] werd gehuurd door [naam 3]. Arend Vastgoed heeft met hem een vertrekregeling willen afspreken waarbij [naam 3] een vertrekpremie zou ontvangen. Over deze kwestie is tussen partijen een huurzaak aanhangig (zie 2.12). Arend Vastgoed stelt in deze zaak dat [naam 3] in de huurzaak een beroep doet op het gebruikersrecht van de woning en het dus niet zeker is dat [appartement 4] niet meer verhuurd zal worden. Volgens Arend Vastgoed is [naam 3] inmiddels echter ook uit het appartement vertrokken, om zo aanspraak te kunnen maken op de vertrekpremie, maar staan er nog wel spullen van hem. Uit de feiten en omstandigheden zoals door Arend Vastgoed zelf geschetst lijkt de inzet van die huurzaak de vertrekpremie die [naam 3] zou ontvangen, en heeft [naam 3] daarbij, als hij die vertrekpremie niet krijgt, een beroep gedaan op het gebruikersrecht, maar is hij niet van plan om te blijven. Arend Vastgoed zal in de huurzaak ook geen beroep doen op voortzetting van de huur zodat de inzet van beide partijen in die procedure lijkt te zijn dat de huur is geëindigd.

Deze lezing en insteek wordt ook bevestigd door de e-mail van mr. Boes van 9 februari 2016, de advocaat van [naam 3], die na navraag door de advocaat van Mogelijk Plus, heeft bevestigd dat [naam 3] de woning heeft verlaten, om aanspraak te kunnen maken op de vertrekpremie.

Tot slot is ook op grond van de koopovereenkomst tussen Arend Vastgoed en Realest voldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst met [naam 3] voor [appartement 4] niet meer bestaat. In de koopovereenkomst staat namelijk alleen nog dat de eerste verdieping ([appartement 2]) en de tweede verdieping ([appartement 3]) worden verhuurd en verdieping drie ([appartement 4]) wordt hierin dus al niet meer genoemd.

Op grond van het voorgaande is voldoende aannemelijk dat de huur voor [appartement 4] al is geëindigd of in ieder geval binnenkort zal eindigen. Dat heeft ook gevolgen voor de waarde van het pand omdat het einde van de huur van een verdieping een waardestijgend effect heeft.

Arend Vastgoed heeft verder ook nog aangevoerd dat de slechte staat van de fundering van het pand een waardedrukkend effect heeft. Deze fundering was echter al slecht, ook toen Arend Vastgoed het pand in december 2024 kocht. Dat heeft toen de aankoopprijs beïnvloed blijkens de toelichting van Arend Vastgoed, maar is op dit moment bij deze verkoop dus niet een ‘extra’ waaardedrukkende factor.

Ten tijde van de aankoop van het pand [adres] door Arend Vastgoed eind 2024 was nog niet bekend hoe dit pand ontwikkeld zou kunnen worden en lag er nog geen plan hiervoor. Hoewel de vergunning nog niet was verleend bij het tekenen van de koopovereenkomst door Realest, is wel voldoende aannemelijk dat voor haar bekend zal zijn geweest dat die vergunning was aangevraagd en welk plan er lag voor ontwikkeling. Die factoren hebben bij elkaar een waardestijgend effect voor het pand. Op grond van de omgevingsvergunning mag het pand namelijk worden uitgebouwd, het souterrain worden verdiept en worden voorzien van balkons over de achterzijde en mag een dakterras worden gerealiseerd.

Tot slot heeft Mogelijk Plus nog betoogd dat Arend Vastgoed banden heeft met koper Realest. Volgens Mogelijk Plus heeft Realest mogelijk een vordering op Arend Vastgoed op grond van die eerdere samenwerking en zij meent dat Realest met deze koopsom wordt gecompenseerd voor een deel van haar vordering. Arend Vastgoed en Realest zouden daarom samen tot de overeengekomen verkoopprijs van € 1,2 miljoen zijn gekomen. Hoewel de vordering van Realest op Arend Vastgoed inderdaad niet is vast te stellen en onduidelijk is wat zij hierover hebben afgesproken, heeft Arend Vastgoed niet weersproken dat zij ten aanzien van het pand [adres] eerder met Realest heeft samengewerkt.

Een belangenafweging maakt dat niet anders. Arend Vastgoed heeft namelijk de koop met Realest gesloten nádat Mogelijk Plus executoriaal beslag had gelegd. Arend Vastgoed wist dus dat dit beslag er lag en moeilijkheden zou kunnen opleveren bij levering van het pand. Het nadeel voor Arend Vastgoed dat zij dus nu een boete verbeurt door de latere oplevering aan Realest, maakt het voorgaande niet anders. In tegendeel, Mogelijk Plus wordt in haar verhaalsbelangen geschaad als het pand voor deze prijs wordt verkocht, terwijl die koop niet met voldoende waarborgen is omkleed en voor Mogelijk Plus onvoldoende inzichtelijk is waar de prijs op is gebaseerd en dit, zoals hiervoor toegelicht, mogelijk eerder een te lage prijs is.

Concluderend, betekent dit dat de vorderingen van Arend Vastgoed worden afgewezen.

Arend Vastgoed is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Mogelijk Plus worden begroot op:

De voorzieningenrechter

weigert de gevraagde voorzieningen,

veroordeelt Arend Vastgoed in de proceskosten van € 2.101,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Arend Vastgoed niet tijdig aan de aanschrijving voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.