Appartementsrecht. Verzoek ex artikel 5:130 BW. Gebruik van de bedrijfsruimte als Döner-zaak is in strijd met…

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummers: 12124924 \ EA VERZ 26-257 en 12244572 \ EA VERZ 26-618

Proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 oktober 2026

in de zaken van

allen woonplaats kiezende te [woonplaats] ,

verzoekende partijen,

verwerende partijen in de tegenverzoeken,

hierna samen te noemen: [verzoekers] ,

gemachtigde: mr. K. Kroon,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS [adres],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verwerende partij,

verzoekende partij in het tegenverzoek,

hierna te noemen: de VvE,

gemachtigde: mr. N.S. Aarland-Kensdell,

De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam.

De zaken worden behandeld door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, bijgestaan door mr. S.M.P. Mulder als griffier.

Aanwezig zijn:

Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.

In een notariële akte van 29 maart 2006 (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw met de daarbij behorende grond, staande en gelegen te [adres] , gesplitst in vier appartementsrechten. Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 17 januari 2006 (MR 2006) van toepassing verklaard, met wijzigingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte omschreven.

[verzoekers] is eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex [nummer] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond en het souterrain, met tuin en een plat dak op de tussenverdieping. Op grond van artikel c van de splitsingsakte in aanvulling op artikel 25 lid 1 MR 2006 is dit appartementsrecht uitsluitend bestemd tot bedrijfsruimte. Het is volgens de splitsingsakte verboden de bedrijfsruimte als horecaruimte en/of beroeps- of bedrijfsmatig te (doen) exploiteren op het gebied van de erotiek en/of als kamerverhuurbedrijf te (doen) exploiteren, alles in de ruimste zin van het woord.

De huurder van [verzoekers] exploiteert de bedrijfsruimte op de begane grond als Döner-zaak.

Tijdens een vergadering op 26 januari 2026 heeft de VvE een besluit genomen over het starten van een gerechtelijke procedure namens de VvE tegen [verzoekers] De VvE machtigt het bestuur om een advocaat aan te stellen, een procesvolmacht te verstrekken en alle noodzakelijke proceshandelingen te verrichten. Volgens de notulen is gedurende meerdere jaren getracht tot een minnelijke oplossing te komen over het gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond, waaronder overleg, gemaakte afspraken en juridisch advies, zonder dat dit tot een structurele oplossing heeft geleid.

Tijdens een vergadering op 30 april 2026 heeft de VvE een besluit genomen over het opleggen van een boete aan [verzoekers] conform het bepaalde in artikel 41 lid 2 MR 2006, nadat eerder, bij brief van 19 februari 2026, een schriftelijk waarschuwing is gegeven aan [verzoekers] om de geconstateerde overtreding te beëindigen. De gestelde termijn van een maand is verstreken zonder dat de overtreding is beëindigd. De boete bedraagt € 50,00 per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 25.000,00. De boete is verschuldigd vanaf de dag na het verstrijken van de in de waarschuwing gestelde termijn, zijnde 19 maart 2026. De tenuitvoerlegging van de boete wordt tijdelijk opgeschort, wanneer er binnen een redelijke termijn door [verzoekers] wordt deelgenomen aan een mediationtraject om te komen tot een minnelijke oplossing.

In de procedure met zaaknummer 12124924 \ EA VERZ 26-257 heeft [verzoekers] verzocht om nietigverklaring dan wel vernietiging van bovengenoemde besluiten van de VvE van 26 januari 2026. In deze procedure heeft [verzoekers] tevens verzocht voor recht te verklaren dat het huidige gebruik van de bedrijfsruimte als Döner-zaak conform de bestemming in de splitsingsakte is, althans dat de VvE toestemming heeft gegeven voor het huidige gebruik van de bedrijfsruimte als Döner-zaak.

In de procedure met zaaknummer 12244572 \ EA VERZ 26-618 heeft [verzoekers] verzocht om nietigverklaring dan wel vernietiging van bovengenoemde besluiten van 30 april 2026.

De vraag die moet worden beantwoord is of het gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond als Döner-zaak in strijd is met de splitsingsakte. Het gaat hier dus niet specifiek om de vraag of er overlast bestaat, althans dat is niet van doorslaggevend belang. De VvE heeft belang bij de handhaving van de bepalingen uit de splitsingsakte.

Bij de beantwoording van voormelde vraag komt het aan op de uitleg van artikel 25 lid 1 MR 2006, zoals aangevuld in artikel c van de splitsingsakte. Volgens vaste rechtspraak geldt voor de uitleg van een bepaling in een splitsingsakte de in deze akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de bewoordingen van die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud. Daarbij mogen alleen de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn, worden meegenomen.

Uit de stukken blijkt dat het hier, naast afhaal van voedsel, ook gaat om een gelegenheid waar je eten en drinken kunt kopen en ter plaatse kunt nuttigen. Dat is horecagebruik. Dit wordt niet anders als de tafels en stoelen zouden worden verwijderd. De bewoordingen van artikel 25 lid 1 MR 2006, zoals aangevuld in artikel c van de splitsingsakte, wijzen erop dat geen limitatieve opsomming is beoogd en dat ook gelegenheden die gelijksoortig zijn aan een horecaruimte niet zijn toegestaan. Het gaat niet alleen om de verblijfsfunctie, maar meer om de impact en uitstraling op de leefomgeving. Net zoals voor horeca, is voor een afhaal- en bezorgrestaurant een exploitatievergunning vereist. Daarnaast is, net zoals vaak bij horeca het geval is, voedselbereiding, met de mogelijke bijzondere geur- en geluidsbelasting voor de omgeving, een kernactiviteit van een afhaal- en bezorgrestaurant. Uit een uitleg van de splitsingsakte naar objectieve maatstaven volgt dat partijen bij de splitsingsakte de bedoeling hebben gehad om gebruik van de appartementsrechten als horecaruimte, afhaal daaronder begrepen, uit te sluiten. Het gebruik van de bedrijfsruimte als Döner-zaak is daarom in strijd is met de bestemming volgens de splitsingsakte.

[verzoekers] hebben gesteld dat de VvE jarenlang niet tegen het gebruik als Döner-zaak is opgetreden en dus impliciete toestemming is verleend, dan wel sprake is van rechtsverwerking. Dit gaat niet op. Er is in de loop van de tijd sprake geweest van opeenvolgende bedrijven die in de bedrijfsruimte waren gevestigd. Met de inmiddels gevestigde Döner-zaak is echter een meer overlastgevende vorm van horeca dan voorheen op de begane grond gevestigd. De bedrijfsvoering is kennelijk intensiever geworden, nadat een aantal jaren geleden een indeplaatsstelling heeft plaatsgevonden. Uit de stukken blijkt dat het hier in ieder geval ook gaat om een gelegenheid waar bezoekers eten en drinken kunnen kopen en ook ter plaatse kunnen nuttigen. Dit alles leidt tot een duidelijk zwaardere belasting voor de bewoners van de verdiepingen. Zij hebben dan ook een rechtmatig belang bij naleving van het horecaverbod. Dat daarop niet eerder een beroep is gedaan, leidt niet tot verval van dat recht of rechtsverwerking. De belangen van [verzoekers] maken dat beroep niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Ook andere omstandigheden kunnen veranderen, zoals een uitbouw bij de buren of nieuwe leden binnen de VvE. De VvE heeft geen toestemming gegeven voor het afwijkend gebruik, ook niet door opgave van het bestaan van de huurder in de opstalverzekering van de VvE.

Hieruit volgt dat het verzoek om nietigverklaring of vernietiging van de besluiten van 26 januari 2026 wordt afgewezen. Het verzoek om een verklaring voor recht is evenmin toewijsbaar.

Omdat [verzoekers] binnen een maand geen gevolg heeft gegeven aan de waarschuwing was de VvE op grond van artikel 41 MR 2006 gerechtigd om een dagboete op te leggen.

Uit het dossier, met name de notulen van de vergadering van de VvE, volgt dat al jarenlang door de VvE wordt aangedrongen op het nemen van stappen door [verzoekers] om te komen tot beëindiging van de huurovereenkomst met de huurder van de bedrijfsruimte. Al jarenlang wordt door [verzoekers] niet vermeld wat wordt gedaan om te komen tot die beëindiging. Niets is concreet gemaakt. Nota bene tijdens de mondelinge behandeling is nog namens [verzoekers] gesteld dat pas na afloop van deze procedure zal worden besloten of hij een beëindigingsprocedure tegen de huurder zal starten. Pas na doorvragen door de kantonrechter is meegedeeld dat recent een brief aan de huurder is gestuurd tot beëindiging van de huurovereenkomst, die daarmee echter niet heeft ingestemd. Dit terwijl al jarenlang gesteld wordt door [verzoekers] dat er een juridisch traject is gestart, zonder dat nader te specificeren. Het is dus passend en noodzakelijk gebleken om [verzoekers] door middel van een boete te dwingen tot beëindiging van de overtreding te komen, in plaats van de baten van de verhuur bij [verzoekers] te laten blijven komen en de lasten bij de VvE. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat [verzoekers] een professionele vastgoedbeheerder is die wordt bijgestaan door een professionele beheerder en enkele jaren geleden [verzoekers] wederom, in strijd met de splitsingsakte, een nieuwe overeenkomst in de vorm van een indeplaatststelling is aangegaan. Uit het voorgaande volgt dat ook het verzoek om nietigverklaring of vernietiging van de besluiten van 30 april 2026 wordt afgewezen.

In haar tegenverzoeken heeft de VvE verzocht om [verzoekers] te bevelen om het gebruik van de bedrijfsruimte als horecagelegenheid binnen drie maanden na betekening van deze beschikking te staken en gestaakt te houden, [verzoekers] te veroordelen tot betaling van de reeds verbeurde contractuele boetes en tot betaling van een aanvullende rechterlijke dwangsom. Deze vorderingen kennen echter een andere procesingang en horen niet thuis in de onderhavige verzoekschriftprocedure. De VvE wordt daarom niet-ontvankelijk verklaard in haar tegenverzoeken.

Er bestaat aanleiding om [verzoekers] te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De totale proceskosten van de VvE in beide procedures worden begroot op:

wijst de verzoeken van [verzoekers] af,

verklaart de VvE niet-ontvankelijk in haar tegenverzoeken,

veroordeelt [verzoekers] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verzoekers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.