Appartementsrecht. Verzoeken ex artikelen 5:130 en 5:121 BW. De VvE heeft in redelijkheid en naar billijkheid…

De datum voor beschikking is bepaald op vandaag.

2. De feiten

In de notulen van de vergadering van de VvE van 1 november 2022 is het volgende vermeld:

[naam 3] [[naam 3]] has sound disturbance from Mrs [verzoeker] on the 4th floor. Mrs [verzoeker] will ask for a quote to redo the floor with insulation and keep [internetsite] and [naam 3] posted about it. The new floor must be installled between now and six months.

In een e-mail van 14 november 2022 schrijft [verzoeker] aan [naam 3] :

We got quotes for the floor and I just wanted to inform you about what the plan is so that you can give input before we proceed since you didn’t reply on WhatsApp when I previously hoped to discuss this.

The plan is: to take out the floor and put in 15mm of soundkiller 10-decibel underfloor before putting the floor back. It will be with the same company that [naam 4] used originally to put in the flooring.

Please let us know if you have any thoughts by the end of this week so that we can sign the contract and get the installation started as soon as possible.

In een e-mail van 15 november 2022 schrijft [naam 3] aan [verzoeker] :

I added VVE Tje to this conversation because this is also an VVE topic. It’s great that you think along, because as you know, I experience excessive noise nuisance, especially in the evenings.

I wonder on the basis of what advice you came to this floor, has anyone with knowledge about this visited you to give advice, and if so, which company was this and did they write a report about this?

The floor as it is with you is not like in a standard building and the floor on the fourth floor is already very sensitive, because the floor you live on is not built as a living floor, but originally this was a space for storage. so not for living.

I spoke to a contractor who was very surprised at the choice you have send me; 15 mm is very low in the building where we live. To give an example; my floor is raised at least 5 cm with insulation material and than I also have a sturdier construction under my floor than you. In addition, my floor is also special PVC with a sound reduction on it, and this has been professionally installed.

When I read your email, I understand that it is now only about a subfloor, and that you want to lay normal parquet / laminate over it, is this correct? The contractor also told me that it is normal to look at it before making a choice and that such a floor is laid by a recognized floor installer who has experience in this and therefore also has experience with old (crooked) [plaats] buildings.

In een e-mail van 15 november 2022 schrijft [verzoeker] aan [naam 3] :

We came to an agreement on how to cover the costs of the renovation with the previous owners, [naam 4] and [naam 5] . The exact contractor and material were recommended by [naam 4] and [naam 5] . They have been working with the same company for a very long time and it is my understanding that they have sufficient knowledge about the situation and they have previously assessed the apartment.

My understanding is that according to the VVe regulations, we have to put in an insulating layer that is 10-decibel certified but please correct me if I am wrong, [naam 1] . Soundkiller meets this requirement, thus for our part, this recommendation was okay. As you didn’t reply to my previous request to discuss this, we were planning to go ahead with this recommendation.

In een e-mail van 25 november 2022 schrijft [verzoeker] aan [naam 3] :

I am starting this email stream to come to an agreement regarding the insulation for the 4th floor.

As I mentioned in my previous email, upon sharing more details, the municipal mediators said that they, unfortunately, can't help us in this case as it involves a technical matter.

I think we all agree that the floor needs to be changed as soon as possible, both to reduce nuisance to [naam 3] but also to investigate & permanently fix the source of the water leakage and the squeaking of the floorboards.

We have a potential date with a contractor for December 19th to replace the insulation, but this is currently not

confirmed, as [naam 3] hasn't agreed to the insulation material that our contractor proposed to put in (soundkiller, 15mm, compliant with the 10-decibel noise reduction requirement).

As mentioned previously, we are planning to renovate our entire apartment soon (including ripping out the entire

bath room to make it 100% waterproof). We suggest that we put in the insulation specified in the quote and fix the pipes and the squeaking in December. If [naam 3] is still unhappy with the result we can reopen the discussion and change the insulation again while renovating. This way we can make sure that the urgent leakage problem is resolved as soon as possible while hopefully solving [naam 3] 's other issue as well regarding noise.

I strongly suggest taking this route, as flooring contractors are scarcely available on short notice & during the holiday season, and we would like to resolve the water leakage issue as soon as possible, to avoid any further damage to the structural integrity of the house.

In een e-mail van 19 december 2022 heeft de toenmalige gemachtigde van [naam 3] het volgende aan [verzoeker] geschreven:

Tot mij heeft zich gewend mevrouw [naam 3] , voor advies en bijstand in verband met de geluidsoverlast die zij vanuit uw woning ervaart en de water lekkages waarbij water van boven haar woning binnenkomt. Een en ander is u genoegzaam bekend.

Van cliënte begreep ik dat vandaag een nieuwe vloer bij u zal worden gelegd. Cliënte heeft vernomen dat niet verwacht wordt dat deze vloer adequate verbetering biedt tegen de geluidsoverlast. Bovendien is onvoldoende onderzocht wat de oorzaak is van de lekkages die cliënte meermaals heeft ervaren. Het onderzoek naar lekkages zal mogelijk vanuit uw woning moeten plaatsvinden. Cliënte heeft u uitgelegd dat onderzoek vanuit haar woning niet mogelijk is zonder onaanvaardbare schade aan haar plafond. Dat u de vloer nu legt zonder dat dat onderzoek heeft plaatsgevonden zal er toe kunnen leiden dat er alsnog onderzoek moet plaatsvinden met mogelijke (gedeeltelijke) verwijdering van- of schade aan uw vloer. Bovendien zou kunnen blijken dat de isolatie onvoldoende is of dat de vloer überhaupt niet is toegestaan.

In een e-mail van 21 december 2022 heeft de toenmalige gemachtigde van [naam 3] het volgende aan [verzoeker] geschreven:

Nadat gisteren bij u een nieuwe vloer is gelegd zijn de contact geluiden nog erger dan voorheen. Bovendien trilt de afzuigkap in de keuken nu ook wanneer er over de vloer wordt gelopen. Ik kom er bij u op terug.

In een e-mail van 28 februari 2023 schrijft [naam 3] aan [verzoeker] dat de geluidsoverlast is verergerd. In reactie op deze e-mail schrijft [verzoeker] het volgende aan [naam 3] :

I have noted that you experience noise when we walk into the kitchen (and I'm once again really sorry about the disturbance it's causing you). Herewith I confirm in writing, that we are indeed planning to renovate the floor (and the rest of the apartment) this April and May. I have talked to several contractors who have a specialization in old, wooden buildings and we have come up with the following plan with them to improve the floor insulation:

In een e-mail van [verzoeker] aan de VvE van 25 april 2023 is het volgende vermeld:

As you are aware, we are starting renovation work in our apartment. Today, the subfloors have been opened which revealed a lot of debris in the space of the structural beams.

We would like to remove this debris and clean it up, but I think we need your permission since this is in the

structural part of the house. There was also some wool insulation found in the subfloor, but it is only a small amount and thus is not sufficient for noise insulation. This is why I would like to ask you to give your permission to remove the debris and the old wool insulation and to fully replace it with new wool insulation in the gaps of the structural beams. This should improve both the thermal and sound insulation of the subfloor. This means, that there would be likely a better improvement in how much noise is reduced to [naam 3] . Please let me know if you consent.

I also have some videos I can share via WhatsApp, just let me know.

Also thank you for giving your approval for changing the windows + adding a new velux window to be able to transport big materials into the home + changing the leaky side window to a Velux window during our last VvE meeting. As we discussed, this will NOT involve removing any structural beams but will prevent further leakages from the windows into our apartment. [naam 6] had concerns about the new windows being heavier, so I wanted to also let you know that we have confirmed with the constructor that they are not heavier, so it should be all good.

In opdracht van de VvE is op 19 december 2023 een bouwkundig onderzoek verricht door DDKeuring Bouwkundig Inspectiebureau. In het rapport van 9 januari 2024 is als volgt geconcludeerd:

Geconcludeerd kan worden dat de scheurvorming in het appartement van [nummer 2] wel degelijk veroorzaakt kan worden door de verzwaring die op de vloerconstructie op [nummer 1] heeft plaatsgevonden, het extra gewicht dat wellicht ook nog op een onvoldoende draagkrachtige vloerconstructie is aangebracht, zorgt voor extra druk op de onderliggende wanden. Hierdoor ontstaat doorbuiging van de vloerconstructie/plafond en springen de onderliggende plaatnaden open en dit leid tot scheurvorming, Daarnaast klemt de voordeur van het appartement a.g.v. het inzakken van de wand op deze plaats.

Geadviseerd wordt de maximale vloerbelasting van de zolderverdieping te laten berekenen door een constructeur en deze te laten adviseren hoe de vloerconstructie op een juiste manier verstevigd kan worden, waardoor er geen schade meer zal ontstaan op onderliggende verdiepingen Een verzwaring van een verdiepingsvloer mag nimmer worden uitgevoerd, zonder constructieve berekeningen.

In opdracht van [verzoeker] is een constructieberekening verricht door EWP Ingenieurs op basis van originele bouwtekeningen uit het gemeentelijk archief. In de toelichting van het rapport van 15 februari 2024 is het volgende vermeld:

Het appartement is onlangs verbouwd en is er een estrich-vloerafwerking op het vloerbeschot aangebracht

alsook diverse lichte scheidingswanden. Dit extra pakket afwerking op de vloer is voor een appartement

gebruikelijk en wordt ook geadviseerd in verband met brandwerendheid en geluidsisolatie naar het

onderliggende appartement. Echter door de gewichtstoename op de vloer blijkt in het appartement eronder

schade te zijn ontstaan in het plafond.

Op basis van de aangeleverde gegevens (door opdrachtgever, bewoner van appartement [nummer 1] ) is er een

controle berekening gemaakt. De aangeleverde foto’s tonen aan dat de oorspronkelijke balklaag aanwezig is en

versterking van de vloerconstructie is niet zichtbaar. Hierdoor is aannemelijk dat de vloerbalken nog zijn zoals

de oorspronkelijke bouwtekening weergeeft.

Op basis van de berekening blijkt dat de balklaag niet voldoet. Dit was al het geval nadat de voormalig zolder /

bergruimte is omgezet naar een woonfunctie. Dit is ook zichtbaar op de archiefstukken. De verdiepingsvloeren

zijn uitgevoerd met een balklaag 80 x 230 mm met een hart-op-hart-afstand van 650 mm. De zoldervloer is

uitgevoerd met 80 x 230 mm met een hart-op-hart-afstand van 780 mm (circa 17% minder capaciteit). De

balken van de 1e t/m 2e verdieping geven een acceptabel resultaat bij een belasting van circa 60 kg aan eigen

gewicht (vloerbeschot, balken en plafond). De 4e verdieping, met extra belasting uit afwerking, komt te kort.

In opdracht van de eigenaars van het appartementsrecht met appartementsindex [nummer 3] is op 26 april 2024 een bouwkundig onderzoek verricht door E&S Totaalbouw B.V. Op basis van dit onderzoek is als volgt gerapporteerd:

De woning op de 4e etage is oorspronkelijk bedoeld als berging, hierdoor liggen de vloerbalken verder uit elkaar. De hart op hart afstand is volgens archief tekeningen minimaal 750mm. Dit is niet geschikt om op te wonen. Voordat de renovatie plaats vond had de aannemer van mevrouw [verzoeker] , de eigenaresse van de 4e etage extra balken moeten plaatsen en/of de bestaande balklaag moeten verzwaren. Er is door mevrouw [verzoeker] besloten om vloerverwarming te plaatsen. Dit is gebeurd zonder toestemming van de VVE en, net als voor de rest van de renovatie, is er geen vergunning aangevraagd voor deze werkzaamheden.

Voordat de vloerverwarming gemonteerd werd is de vloer uitgevuld met 2-3 lagen multiplex 18mm en is daar overheen een fermacel vloer geplaatst. Daarna is er 10-12 mm egaline overheen gegoten waarop de PVC vloer gelegd is. Dit is een veel te zware belasting op de vloerbalken.

(…)

Oplossing:

Stap 1: Vloer en diverse ondervloeren inclusief vloerverwarming verwijderen

Stap 2: Een constructeur benaderen om elke balk apart te berekenen

Stap 3: Balken verzwaren met houten balken en daar waar nodig met stalen profielen.

Stap 4: Underlayment platen 18mm of vloerdelen terug plaatsen en, indien de verzwaarde vloer dit kan dragen, de vloerverwarming terug plaatsen maar dan met een zo licht mogelijk systeem.

(…)

In opdracht van ABN AMRO Verzekeringen, de verzekeraar van [verzoeker] , is op 11 juli 2024 onderzoek verricht door McLarens B.V. in verband met een aansprakelijkstelling van [verzoeker] voor schade vanwege aanbrengen vloerverwarming op vloerconstructie. In het rapport van 14 augustus 2024 is het volgende vermeld:

Met betrekking tot het gewicht van de nieuw aangebrachte vloeropbouw kunnen wij zeer globaal aangeven dat deze als volgt is. Het aangegeven gewicht is hierbij per vierkante meter opgenomen. Er dient rekening gehouden te worden met een marge van 10%:

PVC: 5 kg

Egaline, gemiddelde dikte 5mm: 7,5 kg

Knauf Brio isolatie: 30 kg

Vloerverwarming verschil/isolatie*: 5 kg

Totaal gewicht vloeropbouw per m2: 55,5

(…)

In opdracht van [verzoeker] is op 7 juli 2025 onderzoek verricht door Kwaliteitszaak Bouwadvies. In de rapporten van 3 augustus en 10 oktober 2025 is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

Conclusie

Vloer moet verstrekt worden en plafond moet brandwerend gemaakt worden.

Ons advies is dat de vloer vanuit de (derde verdieping) aan de onderzijde versterkt moet gaan worden, vanaf boven is het haast niet mogelijk omdat de gehele verdieping reeds ingericht en afgewerkt is.

(…)

In de agenda voor de vergadering van de VvE van 22 mei 2026 is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

5. Onderhoudszaken

Ingebracht door [nummer 2]

-Besluitvorming verwijderen vloer 4e verdieping en aanpassing vloerconstructie vanaf 4e verdieping

(…)

Ingekomen punten eigenaar nummer [nummer 1] (ingediend per email Engels naar Nederlands vertaald)

(…)

-Versterking van de constructiebalken tussen [nummer 2] en [nummer 1] . Ik zou graag het plan en de planning van de VvE willen horen met betrekking tot het oplossen van dit gebrek. Ik wil daarnaast benadrukken dat [nummer 1] al meer dan 3 jaar geen gebruik kan maken van de wasmachine vanwege het uitblijven van actie door de VvE in deze kwestie.

(…)

Bij e-mail van 29 mei 2026 heeft de beheerder de conceptnotulen van de vergadering van de VvE rondgestuurd aan de eigenaars. De eigenaars zijn daarbij uitgenodigd om binnen veertien dagen te reageren. In deze conceptnotulen is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

5. Onderhoudszaken

Ingebracht door [nummer 5] en [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 2]

-Besluitvorming verwijderen vloer 4e verdieping en aanpassing vloerconstructie vanaf 4e verdieping

De eigenaren stemmen over dit voorstel. De eigenaren van [nummer 1] is tegen het stemvoorstel en stelt dat het een voorstel moet zijn voor de VvE om uit te voeren. De eigenaren van nummer [nummer 5] - [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 2] zijn voor.

(…)

-Versterking van de constructiebalken tussen [nummer 2] en [nummer 1] . Ik zou graag het plan en de planning van de VvE willen horen met betrekking tot het oplossen van dit gebrek. Ik wil daarnaast benadrukken dat [nummer 1] al meer dan 3 jaar geen gebruik kan maken van de wasmachine vanwege het uitblijven van actie door de VvE in deze kwestie.

De eigenaren van va nummer [nummer 1] is voor. De eigenaren van nummer [nummer 5] , [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 2] zijn tegen.

(…)

Naar aanleiding van reacties van de eigenaars van nummers [nummer 5] , [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 2] , ontvangen op 11 en 16 juni 2026, zijn de conceptnotulen op 24 juli 2026, voor zover relevant, als volgt aangepast:

5. Onderhoudszaken

Ingebracht door eigenaren van etages [nummer 5] en [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 2]

-Besluitvorming verwijderen vloer 4e verdieping en aanpassing vloerconstructie vanaf 4e verdieping. Toelichting; [nummer 5] , [nummer 4] en [nummer 2] verwijzen naar alle rapporten die er inmiddels zijn, en die bij alle leden bekend zijn, en dat de VvE naar aanleiding daarvan besluit dat de eigenaar van 4-hoog de door haar aangelegde vloerlaag of vloerlagen (met vloerverwarming) zal moeten verwijderen, omdat zijzelf althans haar aannemer zich van tevoren er niet van had vergewist dat de constructie van de vloer en van het pand (de fundering) deze vloerlaag/lagen zou kunnen dragen. Terwijl zij daar bovendien vooraf op was gewezen.

En dat de VvE vervolgens de Balkenconstructie zal laten aanpassen, zodanig dat deze aan de eisen / aanbevelingen uit de rapportages voldoet, en daarvoor offertes gaat aanvragen.

De eigenaren stemmen over dit voorstel. De eigenaren van [nummer 1] is tegen het stemvoorstel en stelt dat het een voorstel moet zijn voor de VvE om uit te voeren. De eigenaren van nummer [nummer 5] - [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 2] zijn voor het stemvoorstel.

(…)

-Versterking van de constructiebalken tussen [nummer 2] en [nummer 1] . Ik zou graag het plan en de planning van de VvE willen horen met betrekking tot het oplossen van dit gebrek. Ik wil daarnaast benadrukken dat [nummer 1] al meer dan 3 jaar geen gebruik kan maken van de wasmachine vanwege het uitblijven van actie door de VvE in deze kwestie.

De eigenaren van va nummer [nummer 1] is voor. De eigenaren van nummer [nummer 5] , [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 2] zijn tegen.

De eigenaren van [nummer 5] - [nummer 3] - [nummer 4] - [nummer 2] die tegen stemmen; de eigenaren stellen dat hier al over gestemd in de eerdere ALV maar we moeten financieel nu prioriteit geven aan de kwestie rondom de zware vloer van de vierde verdieping.

(…)

Primair

de nietigheid uit te spreken van het besluit onder 5 van de notulen van 22 mei 2026 inhoudende de weigering van de VvE tot het versterken van de gemeenschappelijke constructiebalken tussen de appartementen op de derde en vierde etage van het pand,

het besluit zoals genoemd onder 3.1.2. van 22 mei 2026 te vernietigen,

aan [verzoeker] een vervangende machtiging te verlenen om uit naam van de VvE minimaal twee offertes bij erkende deskundigen op te vragen voor het herstellen van de gebreken aan de gemeenschappelijke vloerconstructie (waaronder maar niet uitsluitend het versterken van de constructiebalken) welke gelegen is tussen de derde en vierde etage van het pand,

aan [verzoeker] een vervangende machtiging te verlenen om op basis van de onder 3.1.5. genoemde offertes één deskundige aan te wijzen welke vervolgens in opdracht en op kosten van de VvE de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de vloer- en balkconstructie zal uitvoeren,

de VvE te veroordelen in de proceskosten.

De notulen

Geen nietigheid van het besluit

Geen strijd met totstandkomingsbepalingen

Toetsing aan de redelijkheid en billijkheid

Geen vervangende machtigingen

Deze beschikking is gegeven door mr. T.M.A. van Löben Sels en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2026.

33806