Deze uitspraak is op verzoek gepubliceerd.

Zittingsplaats Arnhem

Belastingrecht

zaaknummer: ARN 22/1710

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van de [gemeente] (verweerder).

Inleiding

Feiten

Beoordeling door de rechtbank

1. De rechtbank beoordeelt de waarde van de woning op waardepeildatum. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.

2. De rechtbank is van oordeel dat beide partijen de waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

3. Eiser bepleit een waarde van € 185.000. Eiser is onder andere van mening dat in de bezwaarfase ten onrechte de KOUDV- en liggingsfactoren, de indexeringspercentages van de vergelijkingsobjecten en de waarde van de objectonderdelen van de woning en van de vergelijkingsobjecten niet zijn overgelegd of niet inzichtelijk zijn gemaakt. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Daarbij gaat verweerder bij vergelijkingsobject [adresgegevens] uit van een verkeerd verkoopcijfer en bij [adresgegevens] van een onjuiste inhoud omdat de aanbouw niet is meegenomen. De andere drie vergelijkingsobjecten zijn volgens eiser minder goed bruikbaar gelet op de ligging.

4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met een bij het verweerschrift overgelegd taxatiematrix van [persoon D] . In deze matrix is de waarde van de woning bepaald op € 205.064.

5. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is ligt bij verweerder. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Daarvoor is het volgende van belang.

6. Eiser heeft ter zitting terecht opgemerkt dat verweerder de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten ook in beroep niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft geen foto’s of verkoopbrochures van de vergelijkingsobjecten overgelegd. Daardoor zijn de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. Het is daarom voor de rechtbank niet controleerbaar of de door verweerder overgelegde matrix juist is en of de kubieke meterprijzen juist zijn herleid uit de transactieprijzen. De matrix kan reeds hierom niet dienen als onderbouwing van de waarde.

7. Gelet hierop dient het beroep gegrond te worden verklaard en behoeven de overige gronden van eiser geen verdere bespreking.

8. Eiser heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak de door hem bepleite waarde van € 185.000 heeft. Eiser heeft namelijk onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe tot die waarde is gekomen.

9. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 200.000.

Conclusie en gevolgen

10. Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en de WOZ-waarde wordt verlaagd naar € 200.000. De daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting zal overeenkomstig moeten worden verminderd.

11. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen bij de hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

Beslissing

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- verlaagt de WOZ-waarde van de woning tot € 200.000;

- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.266;

- draagt verweerder op om het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.

Informatie over hoger beroep

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).