kort geding - huurrecht - ontruiming en huurachterstand toegewezen, servicekosten afgewezen (nog geen…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 12342384 \ CV EXPL 26-4279

Vonnis in kort geding van 14 oktober 2026

in de zaak van

[verhuurder] ,

te [plaats 1] (China),

eisende partij,

hierna te noemen: [verhuurder] ,

gemachtigde: mr. M. van Lith,

tegen

[huurder] ,

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [huurder] ,

niet verschenen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[verhuurder] is een particuliere verhuurder. Hij is bij zijn vertrek naar Hong Kong zijn eigen appartement, staande en gelegen aan [adres] , gaan verhuren. [verhuurder] bezit verder geen andere woningen die hij verhuurt.

Tussen [verhuurder] en de rechtsvoorganger van [huurder] , [persoon] , is op
16 januari 2023 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de zelfstandige woonruimte, staande en gelegen aan [adres] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld op 20 maart 2017, van toepassing.

Op 5 december 2024 heeft de rechtsvoorganger van [huurder] per e-mail aan [verhuurder] gevraagd of de huurovereenkomst kon worden overgenomen door [huurder] . [verhuurder] heeft hiermee ingestemd. Partijen hebben vervolgens op 22 december 2024 een document ondertekend waarin [verhuurder] als verhuurder en [huurder] als huurder is opgenomen.

[huurder] geldt met ingang van 1 januari 2025 als huurder van het gehuurde. De huurprijs betrof op dat moment € 517,00 per maand en moest telkens vóór of op de eerste dag van iedere maand bij vooruitbetaling worden voldaan. Het voorschot op de servicekosten bedroeg € 300,00 per maand.

Op grond van de jaarlijkse indexering bedroeg de kale huur met ingang van
1 juli 2025 € 538,00 per maand en met ingang van 1 juli 2026 € 560,00 per maand. Het voorschot voor de servicekosten bleef onveranderd € 300,00 per maand.

Vanaf juli 2025 heeft [huurder] een betalingsachterstand laten ontstaan in de huurbetalingen en de voorschotten op de servicekosten. Tot en met juli 2026 bedraagt de totale achterstand ten aanzien van deze twee posten € 9.624,00.

Op 22 april 2026 heeft de gemachtigde van [verhuurder] [huurder] bij aangetekende brief aangeschreven over de bestaande achterstand en haar gesommeerd om deze binnen veertien dagen na ontvangst van de brief te voldoen. [huurder] heeft daarop niet gereageerd.

Vervolgens heeft [verhuurder] op 12 mei 2026 [huurder] bij de gemeente [plaats 2] aangemeld in het kader van vroegsignalering.

[huurder] heeft geen betalingen meer gedaan.

[verhuurder] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [huurder] te veroordelen:

• binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te [adres] met alle daarin aanwezige personen en zaken, te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [verhuurder] te stellen,

• tot betaling van het bedrag van € 9.872,96 (€ 9.624,00 aan huurachterstand en servicekosten tot en met juli 2026 en € 248,96 aan rente tot en met 29 juli 2026), te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 9.624,00 vanaf
  30 juli 2026 tot de dag van volledige betaling,

• tot betaling van de (toekomstige) huur/gebruiksvergoeding vanaf 1 augustus 2026 ad € 860,00 per maand tot aan het moment waarop het gehuurde zal zijn ontruimd en verlaten,

• tot betaling van € 882,57 aan buitengerechtelijke incassokosten (inclusief btw),

• tot betaling van de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis.

[verhuurder] legt aan de vorderingen ten grondslag dat [huurder] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, doordat zij al geruime tijd de huur en het voorschot op de servicekosten niet (volledig) betaalt. [verhuurder] stelt bij dagvaarding dat [huurder] een huurachterstand heeft laten ontstaan van nagenoeg dertien maanden. Van [verhuurder] kan niet worden gevergd het oordeel in een bodemprocedure af te wachten. De huurachterstand bedraagt inmiddels meer dan een jaar en [verhuurder] heeft gegronde vrees dat de huurachterstand alleen maar verder zal oplopen. Op de mondelinge behandeling is verklaard dat de huur over de maanden augustus en september 2026 ook niet is betaald. [verhuurder] is afhankelijk van de huurinkomsten voor het voldoen aan zijn eigen financiële verplichtingen ter zake de verhuurde woonruimte.

[huurder] is niet verschenen en heeft dus geen verweer gevoerd.

Rechtsmacht en toepasselijk recht

De kantonrechter stelt vast dat [verhuurder] in [plaats 1] woont en [huurder] in Nederland zodat de zaak een internationaal karakter heeft en ambtshalve moet worden getoetst of de Nederlandse rechter bevoegd is om kennis te nemen van het geschil en, zo ja, welk recht van toepassing is.

De internationale bevoegdheid moet in dit geval worden beoordeeld aan de hand van de Brussel I bis-Verordening (Verordening (EU) nr. 1215/2012 van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (herschikking)). Op grond van de hoofdregel van artikel 4 lid 1 van deze verordening is de Nederlandse rechter bevoegd om kennis te nemen van de vorderingen van [verhuurder] .

Vervolgens is de vraag welk recht in deze zaak toepasselijk is. De huurovereenkomst bevat geen rechtskeuze. [verhuurder] stelt zich op het standpunt dat zijn vordering naar Nederlands recht moet worden beoordeeld. Daartoe voert [verhuurder] aan dat de betalingsverplichting van [huurder] uit hoofde van de huurovereenkomst de kenmerkende prestatie is en dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een woning die in Nederland is gelegen.

Het toepasselijk recht moet worden vastgesteld op grond van de regels van de Verordening (EG) Nr. 593/2008 van het Europees Parlement en de Raad van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (hierna: Rome I). Op grond van artikel 4 lid 1 sub c van Rome I wordt een overeenkomst betreffende de huur van een onroerende zaak beheerst door het recht van het land waar de onroerende zaak is gelegen. Nu de huurovereenkomst betrekking heeft op een woning gelegen in [plaats 2] , Nederland, is Nederlands recht van toepassing.

[huurder] is niet in de procedure verschenen. De kantonrechter heeft geconstateerd dat het exploot van dagvaarding correct is betekend en dat verder ook aan alle formaliteiten is voldaan. Tegen [huurder] is daarom verstek verleend.

Een voorziening in kort geding kan slechts worden getroffen als de partij die de voorziening (ordemaatregel) vordert, daarbij een spoedeisend belang heeft. Dit volgt uit artikel 254 lid 1 Rv. [verhuurder] zal gelet hierop feiten en omstandigheden aannemelijk moeten maken, die meebrengen dat de gevorderde voorzieningen uit hoofde van onverwijlde spoed noodzakelijk zijn en dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat de vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, moet worden beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak.

Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, geldt bovendien dat terughoudendheid op zijn plaats is. De rechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de rechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen.

Voor de vordering die strekt tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de kale huurachterstand geldt dat [verhuurder] een spoedeisend belang heeft bij de beoordeling van zijn vorderingen in kort geding. De huurbetalingsverplichting betreft immers een kernverplichting uit de huurovereenkomst die, zoals [verhuurder] stelt en [huurder] niet heeft weersproken, niet wordt nagekomen. [verhuurder] heeft onweersproken gesteld dat ondanks aanmaningen iedere betaling is uitgebleven waardoor de huurachterstand alleen maar oploopt. Daarbij komt dat zijn financiële lasten met betrekking tot het gehuurde doorlopen. [verhuurder] heeft maandelijks hypotheeklasten van de verhuurde woonruimte en is maandelijks de VVE-bijdrage verschuldigd. Daarnaast komen de kosten voor gas, water en licht voor zijn rekening. Deze lasten lopen maandelijks door, terwijl daartegenover de overeengekomen huurbetalingen steeds uitblijven. Bij deze stand van zaken kan van [verhuurder] dan ook niet worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Het spoedeisend belang bij beoordeling van de vordering tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huur in kort geding is hiermee gegeven.

Voor zover de vordering betrekking heeft op de door [huurder] verschuldigde voorschotten voor servicekosten bestaat voor toewijzing daarvan in dit kort geding geen voldoende grond. Gebleken is dat deze voorschotten nog moeten worden betrokken in een eindafrekening van de daadwerkelijk gemaakte servicekosten. De uiteindelijke hoogte van de verschuldigde servicekosten over de in geding zijnde periode staat dan ook nog niet vast. Dit zal hierna bij de inhoudelijke beoordeling verder worden besproken.

De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste rechtspraak - grote terughoudendheid worden betracht. In een procedure in kort geding is namelijk geen plaats voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding. Voor toewijzing van de vordering is dan ook alleen plaats als (1) de verhuurder daarbij een spoedeisend belang heeft dat voorgaat op het belang van de huurder en (2) voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst wordt ontbonden.

De ontruimingsvordering is in dit geval toewijsbaar. [verhuurder] heeft onweersproken gesteld dat [huurder] , die pas sinds januari 2025 het gehuurde huurt, al in juli 2025 een betalingsachterstand heeft laten ontstaan. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand meer dan een jaar (juli 2025 tot en met juli 2026). [verhuurder] heeft verder onweersproken gesteld dat ook een melding bij de gemeente Venlo in het kader van de vroegsignalering geen soelaas heeft gehad. Na het uitbrengen van de dagvaarding is de achterstand verder opgelopen. Ook de huur over de maanden augustus en september 2026 is niet betaald.

Het niet tijdig betalen van de huur levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. In artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Als het gaat om woonruimte, wordt een huurachterstand van drie maanden in beginsel ernstig genoeg geacht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden meewegen. In dit geval bedraagt de huurachterstand ruim een jaar, zonder dat een kenbare poging wordt gedaan om het tij te keren. Gelet hierop en in aanmerking nemend dat geen feiten of omstandigheden naar voren zijn gekomen op basis waarvan kan worden geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet is gerechtvaardigd, acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. De ontruimingsvordering zal daarom worden toegewezen.

[huurder] heeft de door [verhuurder] gestelde betalingsachterstand van € 9.624,00 niet weersproken. Deze betalingsachterstand bestaat uit a) kale huur en b) voorschotten servicekosten.

Voor zover de vordering betrekking heeft op de voorschotten voor de servicekosten, is de gevorderde betaling naar het oordeel van de kantonrechter niet toewijsbaar. Het gaat om voorschotten die uiteindelijk moeten worden betrokken in de eindafrekening van de daadwerkelijk gemaakte servicekosten. Uit de thans overgelegde stukken blijkt niet dat voor de betreffende periode een eindafrekening van de servicekosten heeft plaatsgevonden waaruit volgt dat [huurder] per saldo een bepaald bedrag aan servicekosten verschuldigd is. In dit kort geding kunnen de gevorderde voorschotten voor de servicekosten daarom niet zonder meer als definitief verschuldigde betalingsachterstand worden vastgesteld. De kantonrechter zal de gevorderde voorschotten op de servicekosten daarom afwijzen.

Uit de door [verhuurder] in de dagvaarding genoemde specificatie blijkt dat [huurder] vanaf juli 2025 de huur niet meer (volledig) heeft betaald. De kale huur zoals verschuldigd over de periode juli 2025 tot en met juli 2026 bedraagt in totaal € 7.016,00 (juli 2025 tot en met juni 2026: 12 x € 538,00 = € 6.456,00 en 1 x € 560,00). [huurder] heeft in deze periode, zoals volgt uit de specificatie, in totaal € 1.292,00 betaald. Dit bedrag moet in mindering worden gebracht op achterstallige betalingsverplichting over deze periode. Omdat de kantonrechter de voorschotten servicekosten niet betrekt in deze procedure, brengt zij het betaalde bedrag in mindering op de verschuldigde kale huur van € 7.016,00. Daarmee resteert tot en met juli 2026 een kale huurachterstand van € 5.724,00.

De vordering tot betaling van de achterstand zal gezien het bovenstaande worden toegewezen tot een bedrag van € 5.724,00 en voor het overige worden afgewezen.

De gevorderde betaling van huur c.q. gebruiksvergoeding vanaf 1 augustus 2026 tot aan de ontruiming acht de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond. Deze zal worden toegewezen, uitgaande van de kale huurprijs.

[verhuurder] vordert de wettelijke rente vanaf de vervaldatum per afzonderlijke huurtermijn. De rente tot en met 29 juli 2026 bedraagt € 248,96, aldus [verhuurder] . Teneinde te voorkomen dat wettelijke rente wordt toegekend mede over de niet betaalde voorschotten servicekosten, zal de kantonrechter dit bedrag niet toewijzen maar wel de wettelijke rente over de vervallen huurtermijnen, telkens vanaf de vervaldatum van de betreffende termijn.

[verhuurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [huurder] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [verhuurder] heeft aan [huurder] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. [verhuurder] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat [verhuurder] geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw.

[huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De kantonrechter

veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [verhuurder] zijn, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [verhuurder] te stellen,

veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 5.724,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW telkens vanaf de vervaldatum van de betreffende huurtermijn tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [huurder] tot betaling aan [verhuurder] van € 560,00 per maand, zijnde de kale huur of gebruiksvergoeding, vanaf 1 augustus 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 800,05 aan buitengerechtelijke kosten inclusief btw,

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.139,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.