Wet WOZ. Specifieke omstandigheden van de woning. Waardestijging. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2020 in de zaak tussen

Procesverloop

Beslissing

Overwegingen

1. In geschil is de waarde van de woning. Het betreft een in 1983 gebouwde rijwoning met dakkapel en berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 114 m2 en staat op een perceel van 152 m2.

2. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd.

3. Eiser voert aan dat de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met de woning.

Ook heeft verweerder volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van de woning. Het houtwerk van de dakkapel op de eerste etage aan de voorzijde is rot en de ramen sluiten niet voldoende. De eerste etage heeft, met uitzondering van de dakkapel, enkel glas. Verder heeft zich lekkage in de badkamer voorgedaan.

4. De rechtbank constateert dat uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met woningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte, bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt wat de verhouding is tussen de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank stelt vast dat verweerder inzicht heeft gegeven in de opbouw van de grondstaffel. De woning heeft de laagste prijs per m2 vergeleken met de referentieobjecten. Daarmee zijn de tekortkomingen van de woning voldoende verdisconteerd in de waarde. De beroepsgrond slaagt niet.

5. Eiser wijst er daarnaast op dat sprake is van een irreële waardestijging. Na de verlaging van de WOZ-waarde in bezwaar, is nog steeds sprake van een stijging van ruim 15% ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2017. De WOZ-waarde van de woning is toen op € 165.000,- vastgesteld.

6. De rechtbank merkt op dat de enkele omstandigheid dat sprake is van een waardestijging van 15% niet leidt tot de conclusie dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De systematiek voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning is als volgt. Verweerder stelt jaarlijks de WOZ-waarde vast op basis van de verkoopprijzen van de woningen die in de periode van maximaal een jaar rond deze waardepeildatum zijn verkocht. De verkoopprijzen kunnen in een jaar aanzienlijk stijgen, waardoor de WOZ-waarde van de woning ook stijgt. De rechtbank concludeert dat verweerder aan de eisen voor het bepalen van de WOZ-waarde heeft voldaan. Hij heeft met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

7. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

8. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te komen op de wijze zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.