Wet WOZ. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Beroep gegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2021 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: A. Oosters),

Procesverloop

Overwegingen

1. Het object is een vrijstaande woning uit 1995 met een garage. De woning staat op

een perceel van 485 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 103 m2.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs

die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger

dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.

4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 422.000,-. Eiser

5. Ter zitting voert eiser aan dat referentiewoning [adres 3] een gebruiksoppervlakte

van 199 m2 heeft, in plaats van de door verweerder gehanteerde oppervlakte van 165 m2. Ter onderbouwing daarvan verwijst eiser naar zijn overgelegde stamkaart van deze woning die als bijlage bij het beroepschrift is opgenomen.

6. De rechtbank oordeelt dat eiser de door verweerder gehanteerde

7. Er resteren nog twee onderbouwingen. Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad

volgt dat verweerder in iedere fase van de procedure de vastgestelde WOZ-waarde nader mag onderbouwen. De ingebrachte taxatiematrix in de beroepsfase is een hulpmiddel bij het nader onderbouwen van de WOZ-waarde van het object. Het wegvallen van referentiewoning [adres 3] hoeft daarom geen beletsel te zijn. De rechtbank zal beoordelen of de twee overgebleven referentiewoningen de waarde kunnen onderbouwen.

8. De rechtbank is van oordeel dat referentiewoning [adres 4] niet geschikt is om als

onderbouwing te dienen, omdat het gebruiksoppervlak vele malen groter is (224 m2) dan de woning (103 m2) en ook het kaveloppervlakte veel groter is (945 m2) dan de kavel van de woning (485 m2). Daarmee resteert er één referentiewoning. Dat is onvoldoende om de waarde te kunnen onderbouwen. De rechtbank concludeert daarom dat verweerder niet aan de gestelde bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat € 422.000,- als waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

9. Aangezien verweerder de waarde van het object niet aannemelijk heeft gemaakt, komt

de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem bepleite waarde van het object aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de referentiewoningen in het taxatierapport van eiser niet goed vergelijkbaar zijn. Deze woningen dateren namelijk van de jaren ’60, terwijl het object dateert van 1995. Daarnaast staat referentiewoning [adres 5] in [woonplaats] op een aanzienlijk groter perceel dan het object, namelijk 8.670 m2. Eiser heeft daarom de door hem gestelde waarde van het object evenmin aannemelijk gemaakt.

10. Nu beide partijen de waarde van het object niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de

rechtbank de waarde van het object schattenderwijs vaststellen op € 393.000,-.

11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat

verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze

kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van €265,-), 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). De kosten van het door eiser ingebrachte taxatierapport worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Uitgaande van een niet-inpandige woningtaxatie stelt de rechtbank deze kosten vast op € 128,26 (2 uur à € 53,- plus 21% BTW).

Beslissing

- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat de waarde van het object wordt verlaagd tot € 393.000,- voor het belastingjaar

2019 en dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.726,26,-.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.