WOZ woning (object 1) en niet-woning (object 2); schikking object 2; beroep ongegrond object 1.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

[eiser] , te [woonplaats] , eiser,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: B.A. Schras).

Procesverloop

• [adres 1] (object 1, UTR 21/29) waarde € 179.000,-;

• [adres 2] (object 2, UTR 21/30) waarde € 719.000,-.

Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.

Beslissing

Overwegingen

1. Partijen hebben op de zitting bij wijze van compromis overeenstemming bereikt en wel in die zin dat naar hun oordeel de waarde in het economische verkeer, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, van object 2 op de waardepeildatum 1 januari 2019 nader moet worden vastgesteld op € 674.000,-. Zij hebben daarbij ook afgesproken dat verweerder het griffierecht zal vergoeden en de door eiser gemaakte proceskosten tot € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1). Zij wensen van de rechtbank alleen nog een uitspraak over object 1.

4. Wat resteert, is het geschil over de hoogte van de WOZ-waarde van object 1. Object 1 is een in 1950 gebouwde flatwoning met een bruto inhoud van 174 m3. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allen in dezelfde straat ( [locatie] ) in [plaats] zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, gebruiksoppervlakte en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met onderhavige woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

6. Eiser stelt dat de woning een gedateerde staat van onderhoud heeft en daarom een slechtere staat heeft dan de door verweerder gebruikte referentiewoningen. De woning zou daarom op de KOUDV-factoren met een ‘2’ moeten worden gewaardeerd. De taxateur heeft op de zitting hierover toegelicht dat ook bij de referentiewoningen van een gedateerde staat sprake is. Verder blijkt uit de permanente marktanalyse dat een gedateerde staat, enigszins gedateerde staat of normale staat niet bepalend is voor de verkoop van een woning onder € 200.000,-. De aankoop van dergelijke woningen worden vaak gedaan door starters. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder. De gedateerde staat van de woning is verdisconteerd in de op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.

7. Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop het proces-verbaal van deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Dit proces-verbaal is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.