Rechtbank Midden-Nederland · Eerste aanleg - enkelvoudig · Belastingrecht

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/5722

[eiser], uit [woonplaats], eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder

(gemachtigde: T. Medemblik).

Inleiding

Feiten

2. De woning is een in 1932 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 116 m2 en is gelegen op een kavel van 179 m2. De woning beschikt over een aanbouw, een berging/schuur en een dakkapel.

3. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.

Beoordeling door de rechtbank

4. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 391.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 441.000,-.

5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2], verkocht op 29 mei 2020 voor € 421.052,-;

- [adres 3], verkocht op 1 mei 2020 voor € 408.500,-;

- [adres 4], verkocht op 30 juni 2021 voor € 530.000,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

9. De rechtbank stelt vast dat eiser de stelling over de ligging van de referentiewoningen en de door hem voorgestelde alternatieve referentiewoningen op de zitting heeft laten vallen. De rechtbank zal hierover dus geen uitspraak doen.

10. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder de indexeringspercentages niet mocht veranderen ten opzichte van de gebruikte percentages in bezwaar. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat er in bezwaar per abuis oude percentages zijn gebruikt. In beroep zijn de percentages voor de waardepeildatum toegepast. De rechtbank vindt deze uitleg van verweerder aannemelijk en er bestaat daarom geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder niet van die percentages mocht uitgaan.

11. De rechtbank volgt verweerder verder in zijn uitleg over de verschillen in KOUDV-factoren van de referentiewoningen in bezwaar en beroep. In beroep gaat de rechtbank uit van de factoren die verweerder in de matrix heeft gehanteerd. De kwalificatie van de KOUDV-factoren is door de taxateur in de beroepsprocedure opnieuw bekeken en dat heeft op onderdelen, vergeleken met de matrix die in de bezwaarprocedure is gebruikt, geleid tot andere kwalificaties. Ook de kwalificatie van de staat van voorzieningen van eisers woning heeft tot een andere conclusie geleid. De rechtbank ziet geen reden waarom verweerder niet van die nadere kwalificaties van de taxateur mag uitgaan. De kwalificatie van onder andere het voorzieningenniveau van [adres 3] is in beroep gewijzigd en naar beneden bijgesteld. Uit de foto’s van de iWOZ-kaart van deze referentiewoning volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de kwalificatie “2” voor het voorzieningenniveau ten tijde van de verkoop niet te hoog is. Eiser heeft de kwalificaties verder niet gemotiveerd en onderbouwd betwist.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

Beslissing

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.