Rechtbank Midden-Nederland · Eerste aanleg - enkelvoudig · Belastingrecht

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/667

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 9 januari 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats 1] , eiser

Inleiding

1. In de beschikking van 31 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 392.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
27 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd tot € 375.000,-.

3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 24 december 2025. Eiser is niet verschenen. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

5. De woning is een in 1920 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 41 m2.

6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 2] , te weten:

• [adres 2] , verkocht op 21 september 2021 voor € 452.000,-;

• [adres 3] , verkocht op 14 oktober 2021, voor € 540.000,-;

• [adres 4] , verkocht op 20 mei 2022, voor € 237.500,-.

9. Eiser heeft bij brief van 28 december 2025 een verzoek tot heropening van het onderzoek gedaan, als voorzien in artikel 8:68 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). De rechtbank heeft in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen reden gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan. Naar het oordeel van de rechtbank is het onderzoek namelijk volledig geweest. Bovendien is de heffingsambtenaar het met eiser eens dat de waarde van de woning moet worden verlaagd naar € 280.000,-. De waarde van de woning is hiermee niet meer in geschil. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat eiser in zijn belangen is geschaad. De rechtbank merkt daarbij nog op dat eiser ondanks dat hij op de juiste manier is uitgenodigd voor de zitting en hiervan op de hoogte was, niet op de zitting is verschenen. Eiser heeft het nagelaten om aan de rechtbank kenbaar te maken dat hij verhinderd zou zijn. De brief van eiser wordt daarom buiten beschouwing gelaten bij de beoordeling van het geschil. Wel voegt de rechtbank het stuk aan het dossier toe.

Conclusie en gevolgen

Beslissing

• verklaart het beroep gegrond;

• vernietigt de uitspraak op bezwaar;

• verlaagt de waarde van de woning tot een bedrag van € 280.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022;

• bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verminderd;

• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

• bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.