Woz, standaard, woning, vergelijkingsmethode.

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar

(gemachtigde: J.J.M. Woeltjes).

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 929.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. Ook is in dit aanslagbiljet aan eiser als eigenaar van de woning een aanslag rioolheffing gebruik en afvalstoffenheffing opgelegd.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 12 december 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

Het beroep is behandeld op de zitting van 29 januari 2026. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur. Eiser is, zonder voorafgaand bericht, niet verschenen. Na afloop van de inhoudelijke behandeling op zitting is het onderzoek in deze zaak gesloten.

Feiten en geschil

Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 929.000,-.

De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.

Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:

• [adres 2] , verkocht op 5 augustus 2021 voor € 1.025.000,-;

• [adres 3] , verkocht op 5 januari 2021 voor € 985.000,-;

• [adres 4] , verkocht op 29 september 2021 voor € 1.250.000,-;

• [adres 5] , verkocht op 25 november 2021 voor € 1.230.000,-.

4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hierna, aan de hand van de beroepsgronden van eiser, uit.

5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat grootte en doelmatigheid betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ook ten aanzien van de kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling en staat van voorzieningen zijn de woningen goed vergelijkbaar.

6. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Zo blijkt uit de taxatiematrix dat er door de heffingsambtenaar is gecorrigeerd vanwege de ligging van de woning (3) ten opzichte van twee van de vier referentiewoningen, die op (4) zijn gekwalificeerd. Het verschil tussen kwalificaties (3) en (4) maakt dat er een correctie van 20% op de grondwaarde is toegepast, aldus de taxateur op zitting. Ook is door de taxateur een toelichting gegeven over de keuze voor het soort object. Drie van de vier referentiewoningen betreffen namelijk vrijstaande semi-bungalows, in plaats van een vrijstaande woning zoals onderhavige woning. Door de taxateur is uitgelegd dat in dit geval de keuze voor woningen binnen [plaats] zwaarder heeft gewogen dan het soort object, omdat er veel verschil zit in de kernen voor wat betreft waardes van woningen in de omliggende gemeentes Bunnik en Werkhoven. Daarbij heeft de taxateur vooral gekeken naar de grootte van de vrijstaande woningen om op die wijze zo dicht mogelijk bij de woning van eiser te blijven. De rechtbank volgt deze uitleg van de taxateur en is van oordeel dat in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen.

Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.

De rechtbank stelt vast dat de door eiser genoemde referentiewoningen aan de [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] niet zijn opgenomen in de onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar in de beroepsfase. De rechtbank zal om die reden de beroepsgrond tegen deze woningen verder buiten beschouwing laten.

De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich op de gerealiseerde transactieprijzen en niet op de WOZ-waardes. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt dit beroep niet. De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde tot stand komt op basis van een vergelijking met de transactieprijzen van woningen die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Alleen al om die reden kunnen WOZ-waardes van buurpanden niet dienen ter onderbouwing van een vastgestelde waarde. Bovendien blijkt uit de eigen stelling van eiser dat de woningen niet identiek zijn, zodat ook om die reden het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 maart 2026.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.