WOZ. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de…

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder

(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).

Verder heeft als partij deelgenomen:

de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] over de jaren 2023 en 2024 (het object).

In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit I) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 624.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022.

In de beschikking van 29 februari 2024 (het primaire besluit II) heeft verweerder op grond van de Wet WOZ de waarde van het object voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 573.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023.

Verweerder heeft bij elk van deze beschikkingen aan eiser, als eigenaar van het object, ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de vastgestelde waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiser heeft tegen de primaire besluiten bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 8 april 2024 (het bestreden besluit I) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit I gegrond verklaard en de waarde van het object verlaagd naar € 562.000,-.

In de uitspraak op bezwaar van 29 februari 2024 (het bestreden besluit II) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit II ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden besluiten beroep ingesteld. Het beroep tegen het bestreden besluit I is geregistreerd onder zaaknummer UTR 24/3051. Het beroep tegen het bestreden besluit II is geregistreerd onder zaaknummer UTR 24/3046. Verweerder heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

De rechtbank heeft het beroep op 30 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder.

2. Eiser is eigenaar van de eindwoning uit 1975. De woning is gelegen op een perceel van 256 m2, heeft een totale gebruiksoppervlakte van 122 m2 en heeft twee bergingen van 9 en 3 m2.

Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023 en de waarde van de woning per 1 januari 2024. Verweerder handhaaft de in bezwaar vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2023 van € 562.000,- en voor het belastingjaar 2024 van € 573.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 489.000,- voor het belastingjaar 2023 en € 501.000,- voor het belastingjaar 2024.

Om de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met verkopen van vijf woningen in [plaats] , namelijk:

- [adres 2] , verkocht op 22 januari 2021 voor € 474.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 19 februari 2021 voor € 447.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 26 februari 2021 voor € 522.000,-;

- [adres 5] , verkocht op 17 juni 2022 voor € 505.000,-;

- [adres 6] , verkocht op 15 juni 2022 voor € 555.000,-.

Om de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met verkopen van drie woningen in [plaats] , namelijk:

- [adres 5] , verkocht op 17 juni 2022 voor € 505.000,-;

- [adres 6] , verkocht op 15 juni 2022 voor € 555.000,-;

- [adres 7] , verkocht op 14 juni 2022 voor € 475.000,-.

4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrixen en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning over de belastingjaren 2023 en 2024 niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrixen genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat het eind- en tussenwoningen zijn die in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser.

Met de taxatiematrixen maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrixen heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Bovendien is de prijs per m2 van onderhavige woning lager dan de gehanteerde referentieobjecten. Daarmee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Verweerder heeft toegelicht dat het kaveloppervlak van [adres 4] bijna de helft kleiner is en dat het een tussenwoning is, terwijl de woning van eiser een eindwoning betreft. Daarbij wijst verweerder erop dat de waarde niet wordt bepaald op basis van één transactiewaarde, maar op meerdere transacties is gebaseerd. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de verkoopprijs van [adres 6] € 555.000,- bedraagt. De geïndexeerde prijs van € 573.136,- naar waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 is te verklaren door de stijgende trend in de markt. De taxateur heeft verder toegelicht dat in de zomer 2022 de piek is bereikt en daarna sprake is geweest van een daling. Daardoor is de geïndexeerde prijs van € 533.016,- naar waardepeildatum 1 januari 2023 voor het belastingjaar 2024 lager vastgesteld dan de originele verkoopprijs. Voor het indexeren wordt niet gekeken naar (eerdere) WOZ-waardes, zodat het bedrag van € 501.000,- niet relevant is.

De rechtbank kan de taxateur hierin volgen en ziet in deze beroepsgrond geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

De taxateur heeft toegelicht dat voor zover deze omstandigheden maken dat sprake is van een waardedrukkend effect op de waarde van de woning van eiser, dit is verdisconteerd in de lagere prijs per vierkante meter voor de woning van eiser. De rechtbank kan dit standpunt volgen. De prijs per vierkante meter voor onderhavige woning voor het belastingjaar 2023 van € 2.249,- is namelijk de laagste in vergelijking tot de prijzen per vierkante meter van de referentiewoningen (tussen € 2.981,- en € 3.850,-).

De prijs per vierkante meter voor onderhavige woning voor het belastingjaar 2024 van € 2.821,- ligt in de lijn van de vierkante meterprijzen van de referentiewoningen (tussen € 2.624,- en € 3.003,-). Daarbij merkt de rechtbank op dat de derde referentiewoning met een vierkante meterprijs van € 2.624,- slechter scoort ten aanzien van onderhoud en voorzieningen, zodat de vierkante meterprijs daardoor lager is. De beroepsgrond slaagt niet.

Alleen als verweerder niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport.

Ten overvloede merkt de rechtbank op dat het rapport is opgesteld met als doel het verkrijgen van een hypothecaire financiering en niet met als doel de WOZ-waarde vast te stellen. Om die reden is het rapport onbruikbaar ter onderbouwing van het standpunt van eiser dat de waarde door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt niet.

Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.

Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift ten aanzien van de aanslag over het belastingjaar 2023 (19 februari 2023) en de dag van deze uitspraak zit bijna drie jaar. Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaak de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) 12 maanden en dat in beginsel een schadevergoeding moet worden toegekend.

Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank echter geen aanleiding. De Hoge Raad heeft beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Het overgangsrecht is niet van toepassing, aangezien de redelijke termijn nog niet was overschreden op 14 juni 2024. Dit betekent dat eiser gelet op het financiële belang niet in aanmerking komt voor een immateriële schadevergoeding.

De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.

De rechtbank

Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. Uitgesproken op 10 februari 2026.

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.