WOZ. Objectafbakening. Ongegrond.

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, de heffingsambtenaar

(gemachtigde: T. Jansen).

Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woningen ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Beoordelingskader

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

De stijging van de WOZ-waarde

De rechtbank overweegt dat volgens de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Elk belastingjaar kunnen bij de waardebepaling andere referentiewoningen gebruikt worden. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. De rechtbank is daarom van oordeel dat uit deze waardestijging niet kan worden afgeleid dat de waarde van de objecten te hoog is vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat gelet op het bepaalde in artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dat is hier het geval. Het feit dat de stoppenkast en de gemeenschappelijke elektra-, water- en gasmeter gedeeld worden doet daar niet aan af. Elke woning is afzonderlijk afsluitbaar. Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat de waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit is de zogenoemde overdrachtsfictie waaraan de heffingsambtenaar bij de uitvoering van de Wet WOZ is gehouden. Bovendien is er een inpandige opname uitgevoerd door een medewerker van de BghU. Ook verwijst de heffingsambtenaar ter onderbouwing van zijn standpunt naar de overgelegde plattegronden van de objecten.

De rechtbank is het eens met de uitleg van de heffingsambtenaar. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar de objecten op de juiste wijze heeft afgebakend. Niet in geschil is dat de woningen zelfstandige objecten zijn met een eigen afsluitbare toegangsdeur. Dat de objecten een gemeenschappelijke stoppenkast, elektra, water en gasmeter delen, doet aan die zelfstandigheid niet af. Verder hebben de feitelijke mogelijkheden of onmogelijkheden om een eigendom in zelfstandige gedeelten te splitsen geen invloed op de objectafbakening en evenmin van belang is of de wooneenheden afzonderlijk kunnen worden verkocht.

12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de objecten niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 1 oktober 2026.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.